河北籍方小姐來穗打工已經(jīng)2年，經(jīng)過朋友介紹，決定購買了位于東山區(qū)的某單位宿舍二手房。在前期看樓時，業(yè)主崔先生向方小姐出示了房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，并說明該房產(chǎn)還在按揭，處于抵押狀態(tài)，自己也是通過二手購買居住了3年。由于該房屋為地鐵上蓋，且面積、間隔及裝修等都符合方小姐的要求，所以經(jīng)過一番談判，方小姐同意以17萬購買該房產(chǎn)，但同時表示支付首期的能力只有6萬，不知道可以向銀行申請多少貸款，由于崔先生說房地產(chǎn)證上他項權(quán)利一欄已寫明“權(quán)利價值：123600元”，因此方小姐誤以為“權(quán)利價值：123600元”就是銀行放款金額，并很快簽署了購房合同。然而令方小姐意外的事情發(fā)生了：銀行評估該物業(yè)價值為133333元，且只同意貸款8萬元，由于無力支付超出6萬預(yù)算之外的2萬元，而業(yè)主起初也存在誤導(dǎo)成分，最終雙方的交易還是解除了。
廣州中原地產(chǎn)專業(yè)人士針對方小姐的遭遇分析到：首先目前二手房屋交易市場，很多物業(yè)已經(jīng)經(jīng)過了多次交易，如上例子中方小姐其實購買的是“三手房”；
其次，房產(chǎn)證上他項權(quán)利一欄所寫的“權(quán)利價值：123600元”是崔先生二手購買該房屋時的銀行評估價值，并非此次交易銀行房貸金額，方小姐顯然混淆了“銀行評估價值”與“銀行房貸金額”，銀行房貸金額通常按照本次交易銀行評估價值一定比例計算；再次，房產(chǎn)證上注明的銀行評估價值(權(quán)利價值)與房屋再次交易的銀行評估價值有所區(qū)別，視不同情況計算銀行貸款金額，如果房屋交易后，在1年以內(nèi)再次交易，則免去評估，即銀行貸款金額按照房產(chǎn)證上“權(quán)利價值”為銀行評估價值一定比例計算，如果超過1年再交易，則按照新的銀行評估價值計算，如上案例中崔先生的二手房已經(jīng)居住3年，故此時方小姐購買，可以申請的銀行貸款就為：8萬【133333元×60%(6成按揭)】；
此外，再次交易的銀行評估價值與房產(chǎn)證注明的銀行評估價值(權(quán)利價值)相比，往往出現(xiàn)高出或者低于的情況，因為受到物業(yè)樓齡長短、樓宇舊損程度、地段基準地價變動、周邊各類配套完善情況等因素影響。由此也直接影響了可以向銀行貸款金額。
廣州中原地產(chǎn)專業(yè)人士提醒廣大買家，在購買二手房，且計劃進行按揭時，首期房款的預(yù)算慎記要“留有余地”，尤其對交易過程中專業(yè)問題不要只求一知半解，建議要及時請教一些專業(yè)的按揭公司，如匯瀚按揭等，專業(yè)的公司可以即時對房產(chǎn)做出初評，提供置業(yè)理財服務(wù)。而買家便可省去后顧之憂，避免與心水房擦肩而過。
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