上一期給大家解決了想要辦理住房按揭貸款的三個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：1.你有這個(gè)資格沒(méi)有？2.你還款能力怎么樣？3.你想要怎么貸、貸多少、貸多久？大家都了解了哈。好了，假如你今天又來(lái)到張行長(zhǎng)辦公室，說(shuō)：張行長(zhǎng)，上次聽(tīng)完回去后我對(duì)照核查過(guò)了，條件全都符合，現(xiàn)在你就幫我辦理吧。很好，那下面我要講的可要仔細(xì)聽(tīng)好了！
怎么辦理房貸，歸納起來(lái)就是兩句話：“你申請(qǐng)-我審簽-過(guò)戶抵押后放款，每月牢記要還錢(qián)！
首先你得向銀行提出貸款申請(qǐng)，并提交所有資料，你要是問(wèn)要什么資料？上期靈魂三問(wèn)要審核的材料就是了，不記得？沒(méi)關(guān)系，張行長(zhǎng)給你列個(gè)朗朗上口的材料清單：照著下面說(shuō)的一項(xiàng)一項(xiàng)勾，這感情可好？
這些都準(zhǔn)備齊全了，那我找個(gè)客戶經(jīng)理教您填申請(qǐng)資料吧。申請(qǐng)資料是有點(diǎn)多的，一沓申請(qǐng)表和承諾書(shū)之類的材料等著簽字畫(huà)押的，各位看一眼認(rèn)真填好簽字就行、別太認(rèn)真拿起表格研究半天。這里是銀行啊各位，房貸動(dòng)不動(dòng)20到30年的，又不是一錘子買(mǎi)賣，還能騙的了人嘛。而且這些材料都是標(biāo)準(zhǔn)模板的，房貸利率和放款期限上面都沒(méi)有填，你說(shuō)這個(gè)能不能改、那個(gè)能不能不填，問(wèn)客戶經(jīng)理半天不是為難人嘛！趕緊的，填好了安心回去，后面有進(jìn)展會(huì)通知你的！
聽(tīng)到這里很多人是不是很熟悉，每次提交完資料不知道后面是怎么個(gè)操作，大家就會(huì)慌了神吧。今天張行長(zhǎng)跟大家交代一下，其實(shí)收齊資料后經(jīng)辦客戶經(jīng)理會(huì)將資料錄入電腦審批系統(tǒng)，你們想想，那么多資料要審核完真實(shí)性、完整性、準(zhǔn)確性，然后再整理出200多項(xiàng)關(guān)鍵信息錄入系統(tǒng)，有的老板光是一分流水就有300頁(yè)的，都得逐頁(yè)翻找核查，人家小伙子、小姑娘整天對(duì)著電腦眼睛都快瞎了，慢一點(diǎn)也理解理解吧行不！
接下來(lái)的銀行審核流程，會(huì)對(duì)提交的數(shù)據(jù)信息、還有紙質(zhì)材料審核幾遍。這里會(huì)再查一下申請(qǐng)人的征信情況等。然后要是都沒(méi)啥問(wèn)題就可以出批復(fù)了，如果有問(wèn)題的就會(huì)退回來(lái)補(bǔ)充資料，所以讓你“回去等通知”，是真的要等通知，這幾天千萬(wàn)別關(guān)機(jī)或出國(guó)找不到人，萬(wàn)一打電話給你不接、不能按時(shí)提交資料，那就要退件等下次提交、或者嚴(yán)重的就拒批了哦！
一切順利，銀行通知你出了按揭批復(fù)，叫你過(guò)來(lái)簽合同。恭喜你離業(yè)主又進(jìn)了一大步了！跟客戶經(jīng)理約個(gè)時(shí)間到銀行來(lái)一趟，叫上老婆一起（如有的話）、帶上身份證和戶口本等原件，簽正式的按揭貸款合同和抵押合同，這次簽的合同上就會(huì)有具體金額和期限了，但是放款時(shí)間還是不能跟你確定的，畢竟要知道、放款額度的事真的是國(guó)家大事，什么時(shí)候有、有多少那是那啥的。但是一般銀行有額度都會(huì)跟你放款，沒(méi)必要拖延的，早一天放款早一天收利息這種好事你也懂得對(duì)吧。這里跟你們說(shuō)一點(diǎn)內(nèi)幕無(wú)妨，一般每個(gè)季度開(kāi)始，還有年前的時(shí)候銀行額度都相對(duì)充足一些，還有呢，房子難賣的時(shí)候額度也會(huì)充足一些。
新房由于沒(méi)有房產(chǎn)證，接下來(lái)就是開(kāi)發(fā)商和銀行對(duì)接了，等辦完了手續(xù)開(kāi)發(fā)商去給你交樓。二手房的話就要注意了，接下來(lái)等銀行簽完合同、蓋好章，就要通知你一起去房管局辦理過(guò)戶、抵押登記了。這個(gè)時(shí)刻一定是你人生的高光時(shí)刻，一定要好好準(zhǔn)備??！一般要提前約房管局的號(hào)，過(guò)戶當(dāng)天最好提前去到房管局，然后按抵押流程全程做好過(guò)戶和入押登記。完了過(guò)一到兩個(gè)星期左右，等房管局把變更登記后的新房產(chǎn)證、他項(xiàng)權(quán)利證明出來(lái)，通知銀行和你去拿。不好意思，這個(gè)房產(chǎn)證到時(shí)可能就只能給你看一眼，銀行一般就要收走了。這個(gè)地方有人會(huì)問(wèn)：“為啥要收，能不能不收？”后面再跟大家講這個(gè)啊。
最后等銀行放款到業(yè)主賬戶，你就可以跟業(yè)主商量搬家入戶了。這時(shí)，就差最后一項(xiàng)了，回想一下開(kāi)頭我給大家說(shuō)的啥?。?strong>“你申請(qǐng)-我審簽-過(guò)戶抵押后放款，每月牢記要還錢(qián)！”最后一定要記得：每月牢記要還錢(qián)！要記得從放款當(dāng)月約定扣款日起，就要開(kāi)始還款了，一般經(jīng)辦銀行會(huì)讓你辦一張銀行卡授權(quán)代扣還款的，就不要覺(jué)得是捆綁銷售了，真的很有必要！每月按時(shí)還款！恭喜你，從此走上“有房一族”的美好人生?。ù颂幱姓坡暎?/span>
到這里大家應(yīng)該都了解了房貸的辦理流程了。同時(shí)也會(huì)關(guān)心一下，哪些地方收費(fèi)，收多少，哪些收費(fèi)是能省就省的呢？我就給大家一起講講吧。一般一手房開(kāi)發(fā)商和銀行都有合作的，該收的費(fèi)用會(huì)含在房?jī)r(jià)或中介服務(wù)費(fèi)里，很難單獨(dú)體現(xiàn)出來(lái)，你也沒(méi)得選。所以以一個(gè)普通二手房買(mǎi)賣案例來(lái)說(shuō)一下會(huì)有哪些費(fèi)用會(huì)比較清楚。房屋買(mǎi)賣中最主要的一部分支出是繳交的稅費(fèi)，根據(jù)中華人民共和國(guó)稅法規(guī)定：稅務(wù)部門(mén)向買(mǎi)賣雙方征收的各類稅費(fèi)，包括：契稅、增值稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。我耗盡心血給大家整理出一個(gè)表，拿走時(shí)記得右下角點(diǎn)在看啊。
另外我們買(mǎi)房過(guò)程中經(jīng)常需要中介給我們提供服務(wù)的，一個(gè)就是賣房的中介如（某家、某殼等），還有就是按揭服務(wù)中介（如某策、某威等），個(gè)人認(rèn)為還是很有必要的。因?yàn)榇蟛糠秩藢?duì)房產(chǎn)交易的過(guò)程還是沒(méi)那么清楚，而去房管局也好、去銀行也好，跑一趟不容易，差個(gè)資料又得來(lái)回幾趟的非常不方便，找個(gè)專業(yè)的人幫你去服務(wù)跑跑腿的，可以給你省時(shí)間省精力，給一些服務(wù)費(fèi)也是應(yīng)該的。一般這里的中介服務(wù)費(fèi)都是市場(chǎng)價(jià)、隨行就市了的，你們能砍到多少就看本事了。
哪些能省哪些不能省的就很清楚了，給國(guó)家的稅費(fèi)肯定是不能省的，但是滿足條件的交易可以部分免征，這就是為什么有些中介介紹有些房子“滿五唯一”很劃算的原因。拿一套90平米以下房子算一下：非滿二、不唯一要納稅的稅率大概是：契稅5.6%+1%+增值稅（增值部分的5%）+個(gè)人所得稅1%+城市/教育附加為增值部分的10%）=合計(jì)約7.6%+增值部分15%；而滿五唯一的房子可以只繳納契稅1%，那么一套200萬(wàn)的房子，估摸著就可以省下13萬(wàn)多的稅費(fèi)，差別還是非常大的了。如果可以選的話，當(dāng)然選這種房更能省錢(qián)啦。
今天張行長(zhǎng)一口氣講了這么多銀行房貸的內(nèi)幕，相信大家能有些收獲。這一期有兩個(gè)問(wèn)題剩下沒(méi)有講：一是房產(chǎn)證能不能不收走，留著有沒(méi)有什么用？二是還款方式是等額本息還是等額本金，有什么區(qū)別，怎么選才好？想知道嗎？張行長(zhǎng)下期為你一一解答！喜歡的朋友可以點(diǎn)個(gè)贊，有疑問(wèn)的朋友歡迎下方留言。我是張行長(zhǎng)，“解答金融疑惑、揭秘銀行內(nèi)幕，行長(zhǎng)開(kāi)講，下期再見(jiàn)！”
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