來源： 樓事紀TB
最近，筆者一個朋友遇到了一個買房難題：打算購置一套二手房，看了一些房齡較低的電梯房，也看了一些房齡較高的樓梯房，也就是所謂的“老破小”，但是二者對比下來，相同戶型面積下，樓梯房要比電梯房便宜50多萬。50多萬是什么概念呢？幾乎相當于一個普通工薪階層10年左右的收入。因此，雖然電梯房的舒適度要遠遠高于樓梯房，但面對如此巨大的差距，朋友還是有些糾結了。那么，“老破小”到底能不能購買房呢？
其實，過去一二十年時間，伴隨城鎮(zhèn)化的發(fā)展，建筑技術的進步，樓層更高、面積更大、戶型更新的電梯房已經(jīng)成為了購房者的主流選擇。但是，伴隨住房產(chǎn)品的更新?lián)Q代，與這些“高大新”相比，“老破小”卻漸漸成為備受爭議的住房類型：一方面，由于居住體驗大幅下滑，不少業(yè)主都想要早點置換更大更好的房子；另一方面，由于占據(jù)城市核心地段，價值往往并不低，所以也有購房者仍舊愿意為它買單。既然如此，在回答能不能買“老破小”這個問題之前，我們就先比較一下“老破小”存在的一些優(yōu)勢和劣勢。
廣告上市公司退市了，股民手中的股票該怎么辦?“老破小”的優(yōu)勢和劣勢比較
劣勢：“老破小”，顧名思義，一般都是指那些建筑年代久遠，沒有電梯，戶型面積較小，已經(jīng)出現(xiàn)不少瑕疵的老舊住宅。一般來說，主要存在以下幾個問題：一是通風不暢、采光不足，加之年代久遠，房屋質(zhì)量存在一定安全隱患；二是老舊小區(qū)基本沒有什么規(guī)劃，不僅園區(qū)綠化面積比較少，往往停車位也十分難找，這對于年輕人來說確實不方便；三是不少“老破小”的物業(yè)管理水平較低甚至根本沒有物業(yè)公司，小區(qū)環(huán)境往往并不理想。四是房齡超過20年的“老破小”申請貸款抵押時，在貸款額度和貸款期限等方面，銀行往往會有所限制。
優(yōu)勢：雖然“老破小”存在不少劣勢，但它的優(yōu)勢往往卻是很多“高大新”所無法相比較的。一方面，“老破小”基本都位于城市的核心地段，交通、商業(yè)等配套十分完備，關鍵是很多“老破小”占據(jù)著優(yōu)質(zhì)的教育資源，甚至不乏重點中小學，所以在生活、學習方面十分便捷。另一方面， “老破小”公攤面積小。舉個例子：購買同樣100平米的房子，“老破小”得房率可能達到88平方米，而電梯房得房率可能僅僅75平方米左右，以20000元/平方米計算，電梯房面積少了13平方米，結果卻相當于多花了26萬，由此可見，老破小性價比要高得多。
廣告股價5元以下，備受主力資金青睞的前20只股票是哪些？速度看這里國家一錘定音，“老破小”迎來新變化，今年起或?qū)⒍壬?/p>
在今年的全國大會上，國家再次敲定了2020年的房地產(chǎn)走向，和過去三四年比較，此次針對房地產(chǎn)的表述主要體現(xiàn)在以下幾點：一是再次重申了房住不炒和因城施策，這說明二者仍舊是貫穿房地產(chǎn)調(diào)控的主要基調(diào)。二是今年與推動城市群和城鎮(zhèn)化有關的內(nèi)容較多，超過了300字，這說明伴隨城鎮(zhèn)化進入到下半場，城市群將成為未來國家發(fā)展的重點，從側面也印證樓市將進入分化階段，其中一二線城市的房產(chǎn)仍具有固化資產(chǎn)、抵抗通脹的作用。
除了以上這兩點以外，此次國家還明確強調(diào)了要推動“舊改”，而且第一次在報告中為老舊小區(qū)改造定下了具體目標，相關內(nèi)容主要體現(xiàn)在兩點：一是完善便民設施，讓城市更宜業(yè)宜居。二是新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務。其實，除了這一次的大會以外，在過去一年，國家已經(jīng)在經(jīng)濟工作會議、國常會等權威會議上4次明確表示要做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。顯然，繼棚改后，舊改已經(jīng)被提上了日程。
對此，中國社會科學院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立表示，此次關于房地產(chǎn)的論述延續(xù)了之前基調(diào)，但在此基礎上也對“舊改”增加了一些新的內(nèi)容，這意味著今年房地產(chǎn)的工作重點是舊城改造。其實，筆者認為，不僅今年如此，未來幾年舊改都將是房地產(chǎn)市場的主要方向。據(jù)統(tǒng)計，目前我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過60%，城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過40平方米，在住房總量足夠和住房需求逐步放緩的大趨勢下，房地產(chǎn)開發(fā)大拆大建的階段開始迎來轉折，所以棚改退潮，舊改接棒，盤活存量是大勢所趨。
具體到今年來看，根據(jù)住建部的相關數(shù)據(jù)顯示，計劃改造的3.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，涉及居民近700萬戶，舊改主要包括屋頂防水翻修，墻面刷新，加裝電梯，天然氣、水管改造，光纜鋪設、停車場增加等。由此可見，舊改不僅是對房子本身進行改造，還包括對小區(qū)整體進行升級。筆者認為，舊改大力推進，一定程度上將解決目前“老破小” 存在的劣勢，提升業(yè)主的居住環(huán)境。此外，還將推動“老破小”迎來二度升值。比如，根據(jù)多家媒體的報道，南京玄武區(qū)有老舊小區(qū)翻新前單價不到3萬，翻新后單價上升到4萬多。
購買“老破小”需要注意哪些問題？內(nèi)行提醒3點
最后總結一下，由于年代久遠，“老破小”存在一些劣勢和不足是事實。但是，伴隨國家一錘定音，舊改正加快提速，所以從今年開始，備受爭議的“老破小”有望煥發(fā)新活力，甚至實現(xiàn)“二度升值。但是，需要補充一點，雖然舊改已經(jīng)是大勢所趨，但這并不意味著所有“老破小”都值得購買。對此，提醒以下3點：
1、房子本身就是用來住的，所以舒適和安全應該是擺在第一位的，購房者應該盡量避開房齡太高的樓梯房，因為這不僅僅需要支出一大筆裝修費用，而且由于年代久遠，房子本身的質(zhì)量安全難以保障。
2、雖然“老破小”有望重新煥發(fā)活力，但不可否認，對于不少樓梯房來說，在通風、采光、戶型設計等方面都存在“硬傷”，這一點很難從根本上得到改變。因此，購房者應該學會精挑細選，不要貪圖便宜。
3、目前市場上“老破小”房源類型眾多，購房者應該盡量選擇名校學區(qū)房或者靠近地鐵站、休閑公園、核心商圈的房子，這樣可以盡可能保證以后輕松轉手變現(xiàn)。
聯(lián)系客服
