在很多人的認(rèn)知里，“棚改”幾乎已經(jīng)和“一夜暴富”畫上了等號。尤其是在北上廣深等一線城市，趕上棚改拆遷好政策，一夜“躺賺”幾千萬甚至是上億補(bǔ)償金都是輕而易舉的事情。深圳白石洲、廣州獵德村、北京望京等地都屢屢上演過這種驚心動魄的傳奇“造富”故事。
不過，最近半年以來有關(guān)“棚改結(jié)束”的傳聞不絕于耳?！芭锔摹比绻娴木痛恕敖Y(jié)束”，將對哪類人影響最大？答案很多人都猜得到：一類是靠購買囤積老破小“博拆遷”發(fā)財(cái)?shù)膶I(yè)投資炒房客，另一類就是日思夜想期盼老房子拆遷，然后拿著巨額拆遷款購買新房的老小區(qū)“剛改”業(yè)主。
誕生之初被冠以“民心工程”之名的棚改真的要全面“結(jié)束”了嗎？過去兩年，確實(shí)有征兆顯示，棚改在“踩剎車”且已近“尾聲”：首先，2019年7月份，在住建部政策吹風(fēng)會上，住建部副部長黃艷直言透露，“未來我國在城市規(guī)劃和建設(shè)中要摒棄急功近利和大拆大建”。有專業(yè)人士解讀認(rèn)為，這是住建部在為“棚改退場”做鋪墊；
其次，2020年7月20日，國務(wù)院正式發(fā)布了對老舊小區(qū)改造工作提出具體要求和時(shí)間節(jié)點(diǎn)的文件。這象征著“舊改”正式落地，成為城市更新建設(shè)的新重點(diǎn)，更意味著在我國實(shí)行了近12年之久的“棚改”將逐漸退場；
最重要的是，在2020年的住建部年終總結(jié)大會上，住建部部長王蒙徽明確表態(tài)，從2021年起，將“全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)舊改”，對“棚改”卻是只字未提，不禁讓人浮想聯(lián)翩。
雖然種種信號顯示，始于2009年的棚改拆遷已經(jīng)在全面“踩剎車”，但并不意味著棚改真的要全面“結(jié)束”了。因?yàn)榱碛凶C據(jù)顯示，棚改依然在繼續(xù)進(jìn)行——2020年雖然是棚改收縮最嚴(yán)重的一年，但全年棚改開工總量依然達(dá)到了209萬套。另外根據(jù)住建部發(fā)布的2021年一季度全國棚改開工進(jìn)程推算，今年全國各大城市的棚改開工總量或不少于200萬套。不僅如此，僅今年前5個(gè)月，發(fā)改委已經(jīng)累計(jì)發(fā)放用于支持棚戶區(qū)改造配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金就高達(dá)300多億。
所以一句話總結(jié)就是，棚改確實(shí)在大幅收縮規(guī)模，但并未到“結(jié)束”的地步。尤其是網(wǎng)絡(luò)上流傳的“未來一套房子都不再拆遷”的說法，更是毫無事實(shí)依據(jù)的無稽之談。比如浙江省今年3月份就發(fā)布文件明確，未來符合2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在較大安全隱患三個(gè)特征的老舊小區(qū)，仍將“全拆重建”；再比如曾經(jīng)的棚改拆遷大省山東，官方公布的2021年16市棚戶區(qū)改造計(jì)劃新開工總量是123781套。
雖然未來棚改會照舊進(jìn)行，但不得不提的是，未來“拆遷”將發(fā)生三大顛覆性改變：其一、劃入棚改拆遷名單的條件將越來越苛刻。不會再出現(xiàn)過去地方大筆一揮，很多條件并不差的小區(qū)也會上拆遷名單的情況。事實(shí)上，從2018年9月起，國開行就已經(jīng)收回了地方的棚改審批權(quán)限；其二、將最大可能壓低拆遷成本，拆遷的方式也將回歸最原始的“實(shí)物安置”，而不是“貨幣化補(bǔ)償安置”。這意味著“一夜暴富”、“拆二代”都可能成為過去式；其三、未來“政企合作”改造的商業(yè)模式會徹底顛覆，開發(fā)商不會再有好的政策支持。換言之開發(fā)商承接拆遷項(xiàng)目的欲望將大大降低，這在一定程度上將有助于棚改拆遷返璞歸真。
住建部一錘定音，今年起，20年房齡的老房子全部這樣“補(bǔ)短板”，這意味著老房子將全面“換新顏”、“迎新生”。
據(jù)調(diào)查顯示，我國在2000年底之前建成的小區(qū)約22萬個(gè)，如今這些小區(qū)已步入老舊行列，涉及的居民有3900萬戶左右。很多人也許會有疑問，對于那些為數(shù)眾多的不符合“棚改”條件的正在變老的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，它們將面臨怎樣的命運(yùn)呢？還有比拆遷更好的方式嗎？
答案是肯定的。2020年底，住建部部長王蒙徽一錘定音：從2021年起，將針對全國17萬個(gè)2000年以前建成（房齡20年）的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進(jìn)行為期5年的“舊改”工程。包括但不限于重點(diǎn)改造小區(qū)的水電路氣及光線配套，有條件的可加裝電梯，配建停車場。此外，在小區(qū)改造的基礎(chǔ)上還會引導(dǎo)發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、保潔等提升類服務(wù)。
此外，住建部副部長黃艷在“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)舊改工作指導(dǎo)說明會”上也說得很明確，從2021年起，要改變城市建設(shè)的拆遷文化，讓城市留住不斷有歷史積累變遷的痕跡，留住體現(xiàn)城市品質(zhì)的載體和要素。并且更加注重城市建成區(qū)存量的改造和提升，注重修補(bǔ)、修復(fù)、提升，注重微改造、小動作，在城市規(guī)劃建設(shè)中加強(qiáng)與市民面對面的溝通，讓居民從技術(shù)上、方法上介入，增加居民的獲得感。
一言概之就是：從今年起，能不拆遷的就盡量不再拆遷，取而代之的是原地舊改。住建部雖然沒有明確舊改之于棚改的優(yōu)勢，但明眼人其實(shí)都看得出來，“舊改”才是未來城市更新改造升級的“王道”，因?yàn)槠洳粌H肩負(fù)著為數(shù)以千萬計(jì)的老舊小區(qū)居民改善居住條件的重任，同時(shí)也是順應(yīng)“房住不炒”新時(shí)代的產(chǎn)物。
簡單來說，舊改較棚改有兩大明顯的優(yōu)勢：其一是形式優(yōu)勢，棚改是全拆重建、大拆大建，這就意味著棚改是更徹底地對老舊小區(qū)居民的居住條件進(jìn)行改善，但成本也更高，且容易滋生“不公平造富”思想。而舊改是原地改造，有人說像整容，也有人說更像做手術(shù)，看似漫不經(jīng)心，實(shí)則蘊(yùn)含深厚功底；其二是對市場的影響有本質(zhì)差別，棚改是消滅供給（拆舊），增加需求（買新），有助推市場升溫，拉高房價(jià)之嫌；舊改則完全相反，消滅需求（舊的變好的），增加供應(yīng)（修修補(bǔ)補(bǔ)又可以住二十年），從“維穩(wěn)”市場的角度來看，舊改也更勝一籌。因此可以說，舊改是實(shí)打?qū)嵉幕菝裾摺?/span>
但也不乏其人稱，“小打小鬧”的舊改現(xiàn)實(shí)中對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民并無實(shí)質(zhì)性利好。事實(shí)并非如此，首先，宏觀層面，“舊改”對促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對各行各業(yè)的拉動效應(yīng)并不輸于棚改。有機(jī)構(gòu)估算，未來5年棚改能撬動的投資總額高達(dá)4.5萬億，直接、間接帶動數(shù)十個(gè)行業(yè)發(fā)展，包括建材行業(yè)、建筑裝修產(chǎn)業(yè)、家具行業(yè)、電梯行業(yè)、通信設(shè)備行業(yè)、防水、涂料、管材、保溫材料等等細(xì)分領(lǐng)域；
其次，微觀層面，完成三大項(xiàng)內(nèi)容的“舊改”工作后，補(bǔ)足了“短板”后，數(shù)千萬套20年房齡的老房子從今年起又“吃香了。換言之，從今年起，20年房齡的老房子或迎來“升值”。
理由很簡單：眾所周知絕大多數(shù)城市老舊小區(qū)的地段、配套等都具有很強(qiáng)的優(yōu)勢，很多老舊小區(qū)之所以無人問津，歸根結(jié)底是因?yàn)樽陨淼男^(qū)環(huán)境和樓體等條件所限，而“舊改”恰恰能徹底補(bǔ)足老舊小區(qū)這方面的短板。尤其是很多底子好的老舊小區(qū)，在完成外墻粉刷、樓梯修補(bǔ)、加裝電梯、引入物業(yè)、增加綠化、擴(kuò)建停車場等一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和普通設(shè)施建設(shè)之后，無異于改頭換面，更有甚者可以稱得上是“土雞變鳳凰”?？梢灶A(yù)見的是，絕大多數(shù)具有地段優(yōu)勢和配套優(yōu)勢的老舊小區(qū)，在完成華麗變身后，市場認(rèn)可度將大幅提升，這直接關(guān)系著其市場掛牌價(jià)的提升，更會吸引更多購房者的青睞。
事實(shí)上，根據(jù)貝殼研究院對2019年、2020年經(jīng)歷過舊改的三十多個(gè)老舊小區(qū)的市場掛牌價(jià)和市場認(rèn)可度摸底調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，基本上是所有的小區(qū)，在經(jīng)過脫胎換骨地改造之后，都更容易被年輕一代購房群體認(rèn)可：2020年年輕人對改造后的老房子的好感度已經(jīng)由2019年的15.4%大幅提升到了44.7%，換言之“舊改”后的20年房齡的老房子“吃香”了很多。
此外，從過去兩年全國一些小區(qū)的改造后房屋價(jià)格走向來看，經(jīng)過改造后的老房子，整體升值幅度基本都超過了10%。尤其是多層老房子加裝電梯后，高樓層業(yè)主的身價(jià)上漲更明顯。值得一提的是北京、上海兩地12個(gè)頂樓房子的市場價(jià)格提升幅度更達(dá)到了驚人的30%以上。
最后我們想說，任何政策的實(shí)施，都是國家經(jīng)過深思熟慮后作出的結(jié)果，棚改在我國已經(jīng)實(shí)行了12年之久，雖然近年來存在一定程度的“跑偏”，但本質(zhì)上還是解決民生住房問題范疇類的好政策，有存續(xù)下去的必要。至于為何會部分被“舊改”所取代，本質(zhì)上是棚改的階段性任務(wù)已經(jīng)完成，疊加大規(guī)模棚改不利于穩(wěn)定房價(jià)，所以被“踩剎車”也是情理之中。綜上所述，雖然舊改也有助于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)提升品質(zhì)，甚至是提高老房子的市場價(jià)格，但本質(zhì)上該政策更多的是改善億萬居民住的問題。
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