很多人認為，鄉(xiāng)村發(fā)展不起來是缺錢、缺人。
我們做過開發(fā)商，做過鄉(xiāng)居營造，在“美麗鄉(xiāng)村”建設(shè)過程中賺過一些錢，為鄉(xiāng)村穿衣戴帽的項目做過不少，搞過土地整理，甚至幫政府搞過拆遷。參與的項目越多，越感到困惑。困惑鄉(xiāng)村發(fā)展不起來，到底是為什么，缺什么？
針對鄉(xiāng)村的政策，越來越好，干群關(guān)系卻越來越緊張；區(qū)域經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展越好，政府負擔卻越重。身邊參與鄉(xiāng)村投資，搞項目的人越來越多，但是真正賺到錢的卻沒幾個。為什么會出現(xiàn)這樣的問題，這樣的現(xiàn)象？
有一個很現(xiàn)實又很深層的問題，不知道大家有沒有想過：鄉(xiāng)村擁有自治權(quán)利，為什么沒有對接市場的能力，不能為進入鄉(xiāng)村的企業(yè)提供有效的支撐和服務(wù)？這個問題應(yīng)該怎么解決？
作為一個所有權(quán)主體，它很強勢。但是，在面對市場的時候，它又極其弱勢。
一個桃花源項目吸引了全國的開發(fā)商來看，大家覺得集建用地上生出的房子，能賣到三萬一平米，很有搞頭。結(jié)果，很多人前赴后繼擠到鄉(xiāng)村，到頭來卻栽了跟斗。為啥？地方政府不愿意再供地給這樣的企業(yè)了。
這又是為什么？
最近十年，是中國農(nóng)村發(fā)展最蓬勃的十年，也是鄉(xiāng)村改革步伐最大的十年。我們公司從傳統(tǒng)的建筑、開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型成為專業(yè)的村鎮(zhèn)服務(wù)商，我參與了我們公司的眾多鄉(xiāng)村的建設(shè)和服務(wù)。其中，鄉(xiāng)村運營是最難的一環(huán)。
運營鄉(xiāng)村，和運營其他一般的商業(yè)項目不同。因為鄉(xiāng)村的內(nèi)部結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜。其復(fù)雜性突出表象在如下幾個方面，如村集體資產(chǎn)很少，鄉(xiāng)村資源分散，權(quán)屬主體多等?；谶@種復(fù)雜性，想構(gòu)建好一個具有可落地性運營頂層結(jié)構(gòu)，十分不容易。一方面原因是，鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施不足，地方政府負擔較重，在沒有大的社會資本介入的情況下，通常不會有大的、完善的基礎(chǔ)配套項目；另一方面原因是，很多地方基礎(chǔ)設(shè)施建得也很好，但是卻沒有，或少有經(jīng)營設(shè)施。
一個硬件再好的鄉(xiāng)村，如果沒有運營，光有支出，沒有收益，它怎么能發(fā)展得起來！
當前的現(xiàn)實情況是，在鄉(xiāng)村受到越來越多關(guān)注的同時，同質(zhì)化競爭也日益激烈。各種文旅、康養(yǎng)、親子、特色農(nóng)業(yè)項目，讓人看得眼花繚亂。個別村子確實可以這么做，但是，那些資源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢不明顯的美麗鄉(xiāng)村，該怎么辦呢，又該如何做運營呢？
運營不是一個靈光一現(xiàn)的點子，更不是夸夸其談的紙上談兵，它是一種能力的彰顯，需要熬過一個“周期長、利潤低”的持續(xù)過程。
我見過一個鎮(zhèn)，上位政府花了將近1億做場鎮(zhèn)風貌，但是這一個億沒有為區(qū)域老百姓帶來經(jīng)濟收益，區(qū)域產(chǎn)業(yè)也沒有實現(xiàn)升級。所以，即便一些地方政府花再多的錢，如果不做運營，這些錢也只能是花得“好看”而已。
現(xiàn)實的情況是，更多項目的支出都是地方政府在花錢。表面看，這些項目看似產(chǎn)業(yè)升級了，老百姓也富了，但是項目本身的造血能力卻很差，運營成本很高，政府需要年年補貼，像個無底洞一樣。
政府想為老百姓謀福利，老百姓想致富，社會資本也看好鄉(xiāng)村的良好肌理、生態(tài)資源、低廉的資源成本……鄉(xiāng)村發(fā)展趕上了一個好時代！
問題是，參與鄉(xiāng)村的各方，如何才能實現(xiàn)互利多贏呢？如何做，才能實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展呢？
下面，我來分享最近十年我們做鄉(xiāng)村運營的一些想法和經(jīng)驗，歡迎同業(yè)一起探討、交流鄉(xiāng)村運營話題。
十多年前，我做第一個特色街區(qū)項目的時候，去全國各地做得比較好的幾個地方，做了一次全面認真調(diào)研，如安徽的宏村、浙江的烏鎮(zhèn)、江蘇的西塘和云南的麗江。
我想找到更適合鄉(xiāng)村發(fā)展的模式。
這些地方有一個共同特點，即都保持了原有的肌理和建筑風貌，經(jīng)營發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，人氣都很旺，房租都很高。不同點是，烏鎮(zhèn)、西塘是封閉的景區(qū)，收門票，宏村和麗江是開放景區(qū)，不收門票。烏鎮(zhèn)是把原住民全部搬遷出了景區(qū)，所以整個項目的拆遷成本非常高。而當時的西塘保留了原住民，但是管理又很成問題。宏村和麗江的景區(qū)管護成本也很高，政府的管護壓力也很大。
那時，我們就在想，做運營到底能不能賺錢這個問題？
企業(yè)以運營作為鄉(xiāng)村服務(wù)的切入點，會不會吃力不討好？當時我們定了一個目標：做一個開放式景區(qū)，3年，最多5年，實現(xiàn)運營盈利。
這個目標有一個前提，即不讓政府出錢，通過社區(qū)資源對價市場，實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。具體的運營思路是，通過公司與社區(qū)的聯(lián)營公司，實現(xiàn)自我造血；通過市場化手段，實現(xiàn)區(qū)域運營自負盈虧。
這次冒險是值得的。因為我們做到了。我們是如何做到對呢？
首先，我們做了經(jīng)營權(quán)委托這項最難做的工作。
完成了這個工作以后，我們通過策劃、規(guī)劃，重新定位街區(qū)發(fā)展結(jié)構(gòu)和內(nèi)容。其中，確定社區(qū)、業(yè)主（老百姓）、企業(yè)、產(chǎn)業(yè)方等各方的權(quán)利責任和義務(wù)以及分配機制，屬于頂層機制部分。這套頂層機制的建立，是后來我們項目可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。
其次，通過風貌和基礎(chǔ)設(shè)施完善，改變街區(qū)形象，增加文化底蘊和經(jīng)營功能。
例如，建筑風貌強化徽派建筑符號、川西民居特色、恢復(fù)字庫、戲臺等老舊地標建筑，引水進鎮(zhèn)，增強親水性，為未來游客體驗提供更好的環(huán)境和設(shè)施。
最后，也是運營最重要的一個環(huán)節(jié)。公司與街區(qū)合資成立了運營公司，由該平臺公司對街區(qū)進行統(tǒng)一運營管理，來打造惠里特色街區(qū)品牌。
經(jīng)過一年多時間，我們實現(xiàn)了策劃與規(guī)劃同步，建設(shè)與招商同步，完成了街區(qū)打造的所有工作。而項目在建成后一年，就拿到了AAAA景區(qū)牌照。
為了保障街區(qū)市場秩序，我們建立了完善的市場機制，例如小業(yè)主沒有定價權(quán)，鋪面定價招租，不允許私下轉(zhuǎn)讓等。通過一系列運營手段的賦能，只有12000平米鋪面的惠里特色街區(qū)，在三年內(nèi)就實現(xiàn)了運營的盈虧平衡。
是商業(yè)模式起了作用？不完全是。我認為，真正起到核心作用的，應(yīng)該是那套協(xié)同發(fā)展機制。
因為在這個過程中，參與的各關(guān)聯(lián)方，如政府、社區(qū)、老百姓、產(chǎn)業(yè)方、企業(yè)等，由于有了清晰的權(quán)責體系和分配機制做保障，從而達成了高度的共識。
我們將這套體系總結(jié)為“IOS”模式 ，即資源整合、利益共享、業(yè)主參與。
通過與區(qū)域主體協(xié)同，極大降低了區(qū)域的運營成本。例如，如果街區(qū)出現(xiàn)垃圾不及時清理，違規(guī)經(jīng)營，或者游客遺失物品等這些情況，都會有人及時在微信群里面反饋。反饋的人可能是居民，也可能是商家，也有可能隨手就被他們處理了，再反饋到微信群里。
運營不賺錢嗎？以我的經(jīng)歷來說，有難度，但是能賺錢。只要力量匯聚了，區(qū)域價值提升了，市場是會有回報的。
做成了那個案例之后，我們又開始思考另一個問題：如果我們經(jīng)營更多的資源，那么運營的盈利能力會不會更強？
我想分享的第二個案例是 青杠樹村 。它是“中國十大最美鄉(xiāng)村”、“全國鄉(xiāng)村振興示范村”，也是全國特色小鎮(zhèn)——三道堰鎮(zhèn)雙4A景區(qū)中的一個。
如今風光的青杠樹村卻是個典型的灰姑娘逆襲的故事，曾經(jīng)是三道堰鎮(zhèn)上最窮的村，作為水源保護地，它的產(chǎn)業(yè)發(fā)展受限，地少人多，快速通道沙西線把青杠樹一分為二，直到2012年才迎來它的第一春——農(nóng)村土地綜合治理，即俗稱的“小掛”。
所謂小掛，就是通過土地整理把結(jié)余的土地留在村內(nèi)，指標不外移，非征地拆遷方式，而是以村集體作為實施主體，老百姓進行自主騰退土地。通過“策、規(guī)、設(shè)、建、運”實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新居。
參與這一系列服務(wù)的，就是“愿鄉(xiāng)”。
我們于2012年拆房、2013年老百姓住上新居、2015年組建合資的運營公司、2015年底拿到“中國十大最美鄉(xiāng)村”、2017年拿到4A景區(qū)牌照、2018年拿到“全國鄉(xiāng)村振興示范村”，前后不過7年時間，一氣呵成，順風順水。
它的特點是：建設(shè)用地留存村內(nèi)，運營平臺快速實現(xiàn)資產(chǎn)整體大幅升值溢價。
在沒有外來大資本介入的情況下，以村集體為主體解決資本資金問題，結(jié)余的建設(shè)用地分批入市，從2016年的60萬/畝到2018年的120萬/畝，再到2019年的150萬/畝。
只用了幾年時間，青崗樹村的土地價值就翻了幾番。不僅土地價值漲了，老百姓的產(chǎn)業(yè)新居價值也漲了。在青杠樹租一套房子，比郫都城區(qū)租一套房子還貴。郫縣城區(qū)一個套二，一年租金兩萬左右，青杠樹卻要三四萬，還很搶手。
青杠樹村如今每年的游客都超過200萬人次，一到旅游旺季，青杠樹門口的沙西線就要堵車，村上的停車場不斷擴建，村民開設(shè)的農(nóng)家樂也從幾家到現(xiàn)在的106家，旅游業(yè)態(tài)逐年更新。
去年，青崗樹村更是跟上了互聯(lián)網(wǎng)思路，推進了數(shù)字化鄉(xiāng)村運營系統(tǒng)。而村集體從運營公司分配的收入每年都超過300萬。很多人問我，青杠樹村是憑什么紅的，它有什么獨特之處，你們公司在青杠樹村到底投了多少錢？
青杠樹村，村民都生活在村子里，有鄉(xiāng)村的生活氣息，即使是旅游旺季，你來了也不會沒飯吃，不會覺得人擠人。它是一個不收門票的鄉(xiāng)村社會化景區(qū)，有著傳統(tǒng)川西田園的肌理，且空間足夠?qū)挸?，男女老幼到了村里都很開心。
這個村的接待能力很強，村域內(nèi)光停車位就有5000個，有一百多個餐飲小吃接待點，加上鎮(zhèn)上另外一個4A景區(qū)全鎮(zhèn)有近千個餐飲、住宿接待點。
我們在青杠樹，僅就運營來說，投資額只有100萬元。我們和村上共建的運營公司，第一年就實現(xiàn)了盈虧平衡。兩千多畝的青杠樹景區(qū)，我們運營公司管理人員只有5名，是村和鎮(zhèn)上的協(xié)同管理自治組織。通過這個運營平臺，大大降低了整個區(qū)域的運營成本。
我們趕上了一個鄉(xiāng)村發(fā)展的好時代，但是，又有幾個鄉(xiāng)村項目是這樣運營的？即便運營了，又有多少敢說它的運營是賺錢的？
我們服務(wù)過的景區(qū)，級別越高，虧損越重，真正盈利的實在很少。和青杠樹同批做土地綜合治理的新村，也有在發(fā)展旅游的，但是政府一年要補貼一千多萬的運管費用。
我們吵過很多架！村鎮(zhèn)干部和老百姓、公司和老百姓、老百姓和老百姓。但是發(fā)展到今天，參與青杠樹的關(guān)聯(lián)各方，關(guān)系已經(jīng)變得越來越和諧了。
然而，作為完成這系列工作的愿鄉(xiāng)人知道，在理論和實踐都趨近完美的青杠樹村發(fā)展脈絡(luò)下面，也有其不足的地方，這方面我簡單跟大家分享三點：
一是，結(jié)余集建用地悉數(shù)上市，村集體留存建設(shè)土地卻很少；上市后的產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展顯得有些滯后，尤其因為水源保護原因，河邊建設(shè)用地規(guī)劃調(diào)整后，出現(xiàn)了大幅縮水。
二是，為實現(xiàn)更好的大田景觀，村上合作社流轉(zhuǎn)了幾乎村內(nèi)所有農(nóng)用地，租金、生產(chǎn)、管護成本太高。
三是，從2013年到2015年，因為公司與黨委政府溝通發(fā)展思路延誤了時間，運營前置錯失了良機。現(xiàn)在平臺運營的資產(chǎn)，不到青杠樹總資產(chǎn)的十分之一。也就是說，從“愿鄉(xiāng)整村運營”的理念來說，青杠樹雖然實現(xiàn)了統(tǒng)一運營，卻不是真正的整村運營。
什么是“愿鄉(xiāng)整村運營”？
我認為，整村運營最理想的狀態(tài)是通過整村運營系統(tǒng)，把村內(nèi)所有資源，包括集體、老百姓、產(chǎn)業(yè)方的物業(yè)經(jīng)營權(quán)、農(nóng)用地、建設(shè)用地經(jīng)營權(quán)，集中統(tǒng)一到村集體經(jīng)濟組織；通過統(tǒng)一運營，構(gòu)建完善的治理、分配機制，實現(xiàn)新居安置、產(chǎn)業(yè)振興、治理有效和集體經(jīng)濟壯大，區(qū)域價值持續(xù)提升。
想再分享的案例是鄉(xiāng)村振興的網(wǎng)紅村，成都市郫都區(qū)戰(zhàn)旗村。我們參與戰(zhàn)旗村的服務(wù)前后有十年，它的發(fā)展大致分為三個階段：
第一個階段是在“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、土地增減掛鉤”的背景下，分別于2003、2004、2007年分三次進行了土地整理，也就是俗稱的“大掛”，賣建設(shè)用地指標。
通過土地整理項目結(jié)余的440.8畝建設(shè)用地指標銷售的9800萬資金，戰(zhàn)旗村實現(xiàn)了全村1704個老百姓的新居建設(shè)。而在清產(chǎn)核資的過程中，村集體預(yù)留了部分建設(shè)用地，招引農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)入駐，既解決了村民就業(yè)的問題，也增加了集體收益。
2015年戰(zhàn)旗村又拔得頭籌，敲響了四川首宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市，戰(zhàn)旗村開始進入第二個發(fā)展階段。
戰(zhàn)旗村發(fā)展對第二個階段，是從傳統(tǒng)的一二產(chǎn)業(yè)到一二三產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型階段。我們公司在摘拍這宗土地的同時，與戰(zhàn)旗村合資成立了“四川花樣戰(zhàn)旗旅游景區(qū)管理有限公司”，開啟了戰(zhàn)旗三產(chǎn)、旅游發(fā)展的新篇章。
公司除了開發(fā)完成“第五季香境”項目產(chǎn)業(yè)入駐，村集體同步也完成了“戰(zhàn)旗十八坊”項目的建設(shè)，于是平臺公司和村鎮(zhèn)開始共同推進戰(zhàn)旗村的4A景區(qū)創(chuàng)建工作。
作為全國鄉(xiāng)村振興一面旗幟的戰(zhàn)旗村，創(chuàng)辦了戰(zhàn)旗村鄉(xiāng)村振興培訓(xùn)學(xué)院，戰(zhàn)七十八坊也完成3期建設(shè)并落地運營，唐寶路美食街也正在建設(shè)中……
若要總結(jié)戰(zhàn)旗村的發(fā)展經(jīng)驗，我認為它有六個關(guān)鍵節(jié)點要素：
第一 ，通過清產(chǎn)核資摸清家底，梳理村內(nèi)存量資源。
村級合作聯(lián)社對村內(nèi)進行清產(chǎn)核資這件事，在全國范圍推進很久了，但就我接觸的大多數(shù)鄉(xiāng)村，這項工作很水！圖斑與現(xiàn)狀房屋位置不一致，很多村根本不知道自己有什么家底。
而戰(zhàn)旗村在“量化資產(chǎn)”這項工作中，做得非常扎實。通過土地實現(xiàn)資源到資產(chǎn)再到資金變現(xiàn)，完成新居建設(shè)。和很多地方不同，當時的戰(zhàn)旗村有所保留，整理的建設(shè)用地沒有賣完，留存了一部分在村上。
第二 ，土地利用緊貼中國鄉(xiāng)村土地改革政策。
第三 ，充分用活土地資源，完成產(chǎn)業(yè)招引。
第四 ，堅持以村集體為發(fā)展主體，實現(xiàn)集體資產(chǎn)和集體經(jīng)濟的不斷壯大。這種覺醒，在當時的鄉(xiāng)村，我認為是很超前的。
第五 ，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展和集體經(jīng)濟壯大的同時，完善治理機制，村集體為60歲以上老人購買社保、強化家風家訓(xùn)、強化黨建工作。其實治理鄉(xiāng)村，村干部是非常有辦法的，它和當時共產(chǎn)黨打土豪分田地是一個道理，為大家樹立共同的目標和期許，擁有分配權(quán)，你的治理能力自然會加持。
第六 ，在整個過程中，我們不得不提戰(zhàn)旗村的靈魂人物——村支書高德敏。高書記自己就是一位企業(yè)家，他懂得市場經(jīng)濟，把戰(zhàn)旗村也當成是公司來經(jīng)營，把握機會，帶領(lǐng)全村大膽創(chuàng)新、進取，才實現(xiàn)了戰(zhàn)旗村的振興。
在學(xué)習(xí)戰(zhàn)旗村成功的地方地同時，我們不妨也看看從更深一層的思考，看看鄉(xiāng)村發(fā)展中的哪些彎路，是我們可以避開的？
我認為，如果戰(zhàn)旗村能預(yù)見今天的發(fā)展局面，也許會后悔當初以二三十萬/畝的價格就“賣”了土地。
在土地整理后的十多年時間里，戰(zhàn)旗村產(chǎn)業(yè)升級也面臨著進一步發(fā)展的瓶頸。在周邊鄉(xiāng)村旅游發(fā)展如火如荼的時候，戰(zhàn)旗村卻因為區(qū)位優(yōu)勢不明顯，且沒有更多土地作為新的產(chǎn)業(yè)空間而叫苦不迭。
關(guān)于戰(zhàn)旗十八坊項目，政府也調(diào)劑了一少部分指標支持戰(zhàn)旗村二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其中鄉(xiāng)村振興學(xué)院的建設(shè)用地指標大部分是戰(zhàn)旗村的存量用地指標。
在戰(zhàn)旗村成為全國鄉(xiāng)村振興典范的過程中，愿鄉(xiāng)作為協(xié)同的市場主體之一，始終與戰(zhàn)旗村站在一起，共建共榮。在戰(zhàn)旗村受到更大關(guān)注之后，雖然沒有完全按照愿鄉(xiāng)與戰(zhàn)旗村約定方向，繼續(xù)向前推動發(fā)展，但在更多力量支持、幫助下，戰(zhàn)旗村也進入到了鄉(xiāng)村振興的另一條快車道。
綜合看青杠樹和戰(zhàn)旗村這兩個興村案例，我們發(fā)現(xiàn)它們的共同點是在同一個突破口—— 土地活化 上，通過土地釋放產(chǎn)業(yè)空間，利用產(chǎn)業(yè)空間完成產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，在產(chǎn)業(yè)落地過程中完善產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能，進而成功踏上了自己的興村之路。
在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施的鼓舞下，越來越多企業(yè)、機構(gòu)進入到鄉(xiāng)村這片熱土。其中下鄉(xiāng)后，很多事情看上去很美，其中卻不乏陷阱：
縱觀當下鄉(xiāng)村，多元的鄉(xiāng)村發(fā)展參與者的進入，導(dǎo)致鄉(xiāng)村內(nèi)外權(quán)責關(guān)系有些不清；而上位政府幫助和服務(wù)鄉(xiāng)村，因為著急而顯有些過度；其中，村集體和村民主動性缺乏，是大家面臨的共同難題。
村集體作為一個法人主體，治理和發(fā)展經(jīng)濟是它的兩大職能。其實在集體經(jīng)濟體制建立的初期，掙工分的時代村集體組織生產(chǎn)能力是非常強大的。當然，那時候是計劃經(jīng)濟，沒有對接市場。
后來，在實現(xiàn)家庭土地聯(lián)產(chǎn)承包責任制之后，集體經(jīng)濟治理的能力在慢慢弱化。正因為如此，在投資和產(chǎn)業(yè)下鄉(xiāng)過程，才經(jīng)常會遇到因鄉(xiāng)村治理機制不完善而發(fā)生的各種不和諧問題。
其實，有一個現(xiàn)象我們不難發(fā)現(xiàn)，凡是那些做的好的鄉(xiāng)村，大都是集體經(jīng)濟做的好的。如果村集體對接市場的能力不足，就會出現(xiàn)參與關(guān)聯(lián)方權(quán)利與義務(wù)的不對等現(xiàn)象。不少事情，經(jīng)常是政府大包大攬，老百姓作為最大的紅利受益者，卻沒有承擔相應(yīng)的義務(wù)和責任。
一些開發(fā)商把鄉(xiāng)村當做城市，搞房產(chǎn)開發(fā)，沒有理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系，利益上與老百姓割裂、對立，而這樣的遭遇擱淺的鄉(xiāng)村項目，目前在國內(nèi)可以說比比皆是。
鄉(xiāng)村振興需要系統(tǒng)的解決方案，鄉(xiāng)村發(fā)展需要市場的參與，需要企業(yè)的參與。
如果說土地利用是鄉(xiāng)村發(fā)展的敲門磚、突破口，那么產(chǎn)業(yè)才是決定一個村莊能不能實現(xiàn)振興的核心。如何植入產(chǎn)業(yè)，推動整村運營？我們認為，還是要利用好兩種資源——農(nóng)用地和建設(shè)用地。
中國的土地管理制度大概是世界上最嚴格的制度之一，土地管理部門的權(quán)利甚至超過地方政府。
農(nóng)用地和非建設(shè)用地，通常會占到鄉(xiāng)村面積的70%，甚至更多。產(chǎn)業(yè)下鄉(xiāng)需要農(nóng)用地作支撐，但往往在資本下鄉(xiāng)的過程中，農(nóng)用地卻成為建設(shè)用地的附屬。農(nóng)用地本身的價值，并未被釋放，甚至還成為了負擔。
例如前面提到的桃花源項目，農(nóng)用地的巨額租金、生產(chǎn)、管理成本被疊加到集建用地的開發(fā)成本之中。為什么那里修建的房子賣到3萬一平還是不賺錢？你幾千畝農(nóng)用地為小幾百畝建設(shè)用地做了配套，價格再高又能如何，又怎么賺錢？
且不說政策不準下鄉(xiāng)搞住宅，就是這樣的商業(yè)模式在很多地方也是不可復(fù)制的。你說，我只做鄉(xiāng)村住宅開放，不要農(nóng)用地，請問城里人為什么想到鄉(xiāng)村買房子？不就是都有一個田園夢，想要鄉(xiāng)村的田園環(huán)境嗎？
農(nóng)用地回歸到它的本質(zhì)，一是保持它的土地性質(zhì)不變，通過統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一利用，形成良好的生態(tài)環(huán)境、大地景觀，二是可以通過農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)，打造區(qū)域農(nóng)業(yè)品牌，為老百姓和集體創(chuàng)收。
集建用地分為宅基地和集體經(jīng)營性建設(shè)用地。宅基地，顧名思義就是以村民居住為主要功能，無法交易，產(chǎn)權(quán)綁定村民身份。但宅基地可以在規(guī)劃的支撐下，通過小證換大證的方式，轉(zhuǎn)換成集體經(jīng)營性建設(shè)用地。
之前案例中的土地整理“小掛”，就是這個邏輯。
但是，土地整理項目投資規(guī)模大、程序復(fù)雜、實施周期長，尤其是農(nóng)村土地融資通道并不暢通。那么，不做傳統(tǒng)的土地整理，是否也可以實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興呢？
在理清相關(guān)的法律法規(guī)之后，市場和我們都在探索、踐行新的方法：
第一種方法：宅基地租賃。
這是很多產(chǎn)業(yè)下鄉(xiāng)使用的方法，例如麗江、大理。但是投資商的利益常常得不到保障，雙廊就是血淋淋的例子。是這種方式有問題嗎？并不是！它可以快速實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)植入，但是有一個重要前提，即需要有相應(yīng)的區(qū)域治理機制作為保障。
需要一套什么樣的治理機制做保障呢？起碼要能構(gòu)建一套宅基地關(guān)聯(lián)主體契約關(guān)系、權(quán)責義務(wù)清晰的治理機制。房子是老百姓的，地是村社集體的。
第二種方法：經(jīng)營權(quán)委托經(jīng)營。
老百姓可以把宅基地上的房屋經(jīng)營權(quán)委托到村集體，投資者從村集體租賃物業(yè)，村集體與老百姓、投資者建立好契約關(guān)系、權(quán)責義務(wù)，以保證項目穩(wěn)定可持續(xù)。
第三種方法：“愿鄉(xiāng)融城鄉(xiāng)”模式
宅基地的利用，在我們解決成為村民身份合法性的時候，就找到了新村民合法、合規(guī)使用宅基地的方法。這也是愿鄉(xiāng)即將推出的一個“融城鄉(xiāng)”服務(wù)產(chǎn)品，即在和區(qū)域政府及村社合作，在現(xiàn)有的法制體系下，通過一套服務(wù)體系，實現(xiàn)城鄉(xiāng)融合。
集體經(jīng)營性建設(shè)用地的核心，在于如何去“經(jīng)營”。許多進入鄉(xiāng)村的投資者在集建用地項目推進過程中，受阻擱淺的的根本原因，是沒有做產(chǎn)業(yè)植入，純粹搞房地產(chǎn)。
它的去化、變現(xiàn)難度很高，且資金占用周期長，而且地方政府、村民和村集體，一般會將農(nóng)用地捆綁給投資方。
目前，農(nóng)用地的有效利用是很多鄉(xiāng)村項目的掣肘，也可能是項目運營的障礙?，F(xiàn)在政府也擔心，村集體在沒有完善農(nóng)用地的經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一前提下流轉(zhuǎn)土地。
前面的案例中，我提到公司摘拍了首宗集建用地——第五季香境。在當時，戰(zhàn)旗村區(qū)位優(yōu)勢不明顯的情況下，香境的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，已經(jīng)高于當時郫都城區(qū)萬科的房價。
在運營那塊首宗用地過程中，我們核心解決了四個問題：
第一個問題：帶產(chǎn)業(yè)。
即確保產(chǎn)業(yè)用地的經(jīng)營性。在那個項目出讓經(jīng)營權(quán)之前，我們首先完成了途家斯維登、鄉(xiāng)村振興博覽館等項目的招引工作。
第二個問題：明主體。
我們在鄉(xiāng)村做的事情，不是買了地、修了房子、賣了房子就走人的一錘子買賣，而是與村集體合資成立了運營公司，聯(lián)動村內(nèi)其他資源，協(xié)同發(fā)展。
第三個問題：體系化。
從掛地到搭建落地運營，及交易模式，我們是成體系的一套系統(tǒng)化操作。
第四個問題：重服務(wù)。
簡而言之，就是通過平臺公司的專業(yè)服務(wù)，對接市場。
目前，我們的“愿鄉(xiāng)模式”服務(wù)模式，正在持續(xù)優(yōu)化、更新中。我們的服務(wù)目標是，不用繁復(fù)的程序，最大限度少利用社會資本，以村集體作為發(fā)展主體，去完成整村運營。
有人可能會質(zhì)疑，不利用社會資本，鄉(xiāng)村哪里有錢發(fā)展？做過投資人或接觸過資本方的人，大概會知道資本的代價。那種代價，一是普通鄉(xiāng)村承受不了那么重的代價；二是老百姓的閑置資金收益很低，普惠金融被老百姓用來消費而非投資。
其實，通過青杠樹的案例，以及后來我們做了更多的土地騰退項目之后，我們發(fā)現(xiàn)鄉(xiāng)村不缺錢，它完全可以利用自身資源和現(xiàn)有的金融杠桿，村民自有資金、政府配套資金，產(chǎn)業(yè)投資者的預(yù)投資款（具有產(chǎn)業(yè)資源整合能力的資本方）實現(xiàn)新村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
原圖版整治，就是在不調(diào)整土地規(guī)劃，立項審批的簡化，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新居建設(shè)的方法。
如果青杠樹的集建用地市場價格的上限是150萬/畝，那么以集體為主體去協(xié)同有經(jīng)驗的市場主體做產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)，它的價值可能更高。很多人認為鄉(xiāng)村之所以發(fā)展不起來，是因為缺錢缺人才，而我則認為，鄉(xiāng)村發(fā)展真正所缺少的，是一套系統(tǒng)、專業(yè)的解決方案和服務(wù)方法。
在很長的時間里，我們?yōu)榈胤秸峁┙鉀Q方案，大多都是“義務(wù)勞動”。為了獲得機會，策劃案最開始只有五萬塊。
目前，我們的整個策劃案已經(jīng)增值到了幾百萬。不是我們坐地起價、水漲船高，而是我們?yōu)猷l(xiāng)村服務(wù)的價值越來越被認可?，F(xiàn)實中，我們經(jīng)常會遇到已經(jīng)做過規(guī)劃的鄉(xiāng)村，找我們重新規(guī)劃。
我看過很多鄉(xiāng)村規(guī)劃，大多不能落地，內(nèi)容好多都是千篇一律。一些鄉(xiāng)村規(guī)劃師，甚至沒有去過現(xiàn)場，沒有摸清資源情況和屬性，不尊重老百姓和地方政府的發(fā)展意愿，沒有充分考慮資源與產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，不了解鄉(xiāng)村的發(fā)展邏輯。
很多人一提到鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)，除了旅游就是康養(yǎng)，再不就是特色農(nóng)業(yè)。一村一品，不是一句空話，復(fù)制粘貼也不適合中國的幾十萬個鄉(xiāng)村。扎根鄉(xiāng)村，深度了解、尊重中國的鄉(xiāng)村體制，不止有情懷，不止是利益的驅(qū)使，而是專業(yè)、系統(tǒng)的提出解決方案。
我們愿鄉(xiāng)能為鄉(xiāng)村發(fā)展和運營提供的系統(tǒng)解決方案包括：頂層結(jié)構(gòu)模式搭建、協(xié)同治理和協(xié)同運營構(gòu)建、資金解決方案、產(chǎn)業(yè)與空間策劃規(guī)劃、土地利用方式等。
關(guān)于整村資源運營，愿鄉(xiāng)所提供的系統(tǒng)化解決方案，是在尊重集體經(jīng)濟組織自治權(quán)利和所有權(quán)的前提下，以“資源調(diào)研-產(chǎn)業(yè)策劃-模式搭建-規(guī)劃設(shè)計-建設(shè)施工-運營管理”鄉(xiāng)村全鏈條服務(wù)體系為工具，以市場配置資源為手段，在當?shù)攸h委政府的領(lǐng)導(dǎo)和服務(wù)支持下，合規(guī)合法地實現(xiàn)鄉(xiāng)村資源價值提升和價格實現(xiàn)，擴展、增加和拓寬村民收入和集體收入路徑，理順產(chǎn)業(yè)和資金進入瓶頸，提升村集體的社會服務(wù)供給的一套方法總和。
愿鄉(xiāng)系統(tǒng)解決方案的服務(wù)目標是，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)興旺、資產(chǎn)溢價、治理有效；鄉(xiāng)村與社會主義市場經(jīng)濟融合，實現(xiàn)鄉(xiāng)村的社會經(jīng)濟發(fā)展。
我們希望，作為愿鄉(xiāng)服務(wù)的村鎮(zhèn)，您來投資興業(yè)，您是放心的；作為村社、村民的收益是有保障、可預(yù)期的；作為區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)者、服務(wù)者、擔當者的黨委政府，愿鄉(xiāng)團隊所扮演的角色是更好地協(xié)同和助力。
企業(yè)可以不是投資商，鄉(xiāng)村也可以不差錢，改革還在深化，而我們都在路上。鄉(xiāng)村建設(shè)不僅需要更多有熱情、有情懷、更專業(yè)的團隊和機構(gòu)，更需要了解社會主義中國農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)，有市場經(jīng)驗的各類主體。為了大家共同的目標，我們一起加油、努力。
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