2021年絕對(duì)是要寫入樓市紀(jì)元的一年。
雖然才過去了一個(gè)多個(gè)月，但政策力度一浪高過一浪。
從來沒有哪一年像今年一年，沒有重磅，只有下一個(gè)更重磅！
昨天中午，深圳住建局發(fā)布了一則《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》。
如果調(diào)控政策對(duì)違規(guī)炒房、市場(chǎng)亂象的殺傷力分級(jí)別的話，那么這則通知是核彈級(jí)的。
除了這則《通知》本身，深圳住建局官網(wǎng)還同步發(fā)布了一份政策解讀。
通常相關(guān)政策或通知發(fā)布之后，很少會(huì)有這種官方的政策解讀同步發(fā)布的。
表面看，這則文件言辭平平，通篇只字未提深圳市場(chǎng)亂想，未提調(diào)控，但實(shí)際上卻是一攬子解決了當(dāng)下深圳樓市面臨的壓力和問題。
自去年7.15嚴(yán)控之后，雖然深圳樓市已經(jīng)大幅降溫，但依然存在某些區(qū)域和小區(qū)房?jī)r(jià)不理性上漲。比如近期香蜜湖，百花和華強(qiáng)的學(xué)位房的跳漲。同時(shí)業(yè)主控盤、信息不對(duì)稱等等，導(dǎo)致個(gè)別數(shù)據(jù)被別有用心的歪曲解讀，形成所謂的洼地對(duì)比補(bǔ)漲行情。
至此，深圳房?jī)r(jià)上漲魔咒似乎走到了無解。越來越多的小區(qū)沖進(jìn)了20萬+，而年后傳統(tǒng)的小陽春更讓樓市蠢蠢欲動(dòng)。
這也就是為什么近期深圳加碼政策越來越密集的原因。
這也就是為什么住建部會(huì)把深圳作為重點(diǎn)調(diào)研城市的原因。
但另一方面，當(dāng)下的深圳落戶買房、離婚買房、婚票買房基本堵死；限購加碼的空間已不大；首付和稅費(fèi)均已加碼，再加就和保護(hù)剛需相悖。
沒想到深圳卻另辟蹊徑，直接放出了一個(gè)大招，給3000+個(gè)住宅小區(qū)定了成交參考價(jià)，可謂四兩撥千斤！
下面具體看看深圳這份《通知》官方解讀內(nèi)容——
1、建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的主要目的是什么？
是落實(shí)房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明，理性交易的重要舉措。
2、建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制中的成交參考價(jià)格是如何來的？
是由深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房?jī)r(jià)格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，并按照市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化原則，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。
3、二手住房成交參考價(jià)格將對(duì)深圳樓市產(chǎn)生影響？
有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
這其中最關(guān)鍵的一句話是第三點(diǎn)中引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，這意味著二手成交價(jià)參考，可能會(huì)影響銀行的評(píng)估價(jià)，這個(gè)非常狠，相當(dāng)于釜底抽薪。
盡管目前還沒有銀行方面的執(zhí)行細(xì)節(jié)來說明，貸款是按照成交參考價(jià)格還是參照成交參考價(jià)格計(jì)算。
但，從目前公布的3595個(gè)小區(qū)的成交參考價(jià)格，對(duì)比最新掛牌價(jià)基本都是打骨折。
比如南山的寶能城，掛牌價(jià)均價(jià)是154986元/㎡，住建局給出的成交參考均價(jià)是98500元/㎡，差距居然有5萬之多。這并不是個(gè)別現(xiàn)象，而是普遍現(xiàn)象。
成交參考價(jià)在不同區(qū)域表現(xiàn)不同，絕大部分小區(qū)的參考價(jià)是最近掛牌價(jià)的7-8成，某些漲幅過大的區(qū)域甚至低至5成。
好家伙，單看價(jià)格對(duì)比，有種對(duì)半砍的感覺。
如果用“二手房住宅成交參考價(jià)格引導(dǎo)商業(yè)銀行發(fā)放二手房住房貸款”是真的，就意味著無論是首貸、二套還是全款抵押，可貸款的成數(shù)降低，相當(dāng)于直接降杠桿了。
降杠桿，這對(duì)投資客的影響最大。
因?yàn)檫@意味深圳原來那套玩法不行了：房?jī)r(jià)漲了，通過銀行把升值部分貸出來，再買一套。
因?yàn)榻酉聛砟銜?huì)面臨兩個(gè)問題：
1、第一套可融的額度變少；
2、第二套首付比例增加了；
你再想買房，要么加首付，要么買不了。
或者老司機(jī)最愛的全款抵押原本可以做到變相三成首付，現(xiàn)在變成了五成首付或者更高，對(duì)投資客來說，屬于不可承受之重。
所以，之前深圳那種“以貸養(yǎng)貸”的高杠桿騷操作，真的行不通了。
那么，深圳作為風(fēng)向標(biāo)城市，其樓市既有其特點(diǎn)，也有在全國推廣的可能，因此，2021年真的要盡可能增加現(xiàn)金流，真的要做好現(xiàn)金流規(guī)劃。
今年選核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，顯得尤為重要。因?yàn)?021年存在極大的金融政策的不確定性，首要是穩(wěn)妥。
另外，深圳的在這個(gè)政策中還隱藏了一雙無形的手，那就是相比南山、寶安和學(xué)位房的參考價(jià)遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)，福田、羅湖、龍崗、鹽田更接近實(shí)際成交價(jià)。
這意味后期會(huì)有更多的購買力，因?yàn)橘J款和低門檻優(yōu)勢(shì)被引導(dǎo)到深圳中部和東部，根本上縮小東西部的兩極分化，抑制炒作嚴(yán)重小區(qū)上漲空間，減少樓市熱點(diǎn)情緒和行情。
這就是為什么深諳深圳樓市的大漁會(huì)說深圳調(diào)控背后有高人的原因。
僅靠一個(gè)二手房成交指導(dǎo)價(jià)格，就直接拉低了二手房銀行評(píng)估價(jià)，降低的二手房杠桿，抑制非理性購買需求，縮小一二手倒掛，直擊打新亂象。
這個(gè)政策的高明之處還在于既不強(qiáng)賣也不強(qiáng)買。
業(yè)主想賣什么價(jià)就賣什么價(jià)，只要賣得出去就行；買家想什么價(jià)買就什么價(jià)格買，只要買的起就行。
當(dāng)然也會(huì)有人質(zhì)疑這指導(dǎo)價(jià)有指導(dǎo)意義嗎？并懷疑它落地實(shí)施可行性。
這一點(diǎn)不用懷疑。
這一次深圳能從二手房評(píng)估價(jià)入手調(diào)控，本身就已經(jīng)打到在樓市的七寸上了，足見深圳調(diào)控樓市的決心。
就在昨天下午，深圳中介被緊急通知參會(huì)，要求深圳掛牌價(jià)不得超過成交參考價(jià)。
所以，接下來不僅僅的評(píng)估價(jià)的下調(diào)。
總之，當(dāng)下的深圳，調(diào)房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)、保剛需的決心很大，根本無須懷疑它后續(xù)監(jiān)管和實(shí)施的力度。
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