近年來，隨著房地產(chǎn)交易日益步入存量時代，傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展路徑遭遇“天花板”，諸多房企紛紛謀求轉(zhuǎn)型找尋新的投資途徑。新服務(wù)、新模式、新價值已然成為房企跨界謀變的大趨勢。
新型地產(chǎn)是隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展，科技不斷進步、消費需求提升，傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)迫切需要轉(zhuǎn)型升級的大背景下應(yīng)運而生。
雖然目前規(guī)模較小，但呈現(xiàn)出傳統(tǒng)地產(chǎn)不可比擬的高速增長態(tài)勢。在“十三五”時期，將迎來巨大的發(fā)展空間。
一 、什么是新型地產(chǎn)？
新型地產(chǎn)區(qū)別于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)，是指文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、聯(lián)合辦公、長租公寓等，以滿足個性化需求的房地產(chǎn)細分市場。它的一大特征是在地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上附加了大量服務(wù)內(nèi)容，通過提供更多的服務(wù)獲得更廣闊的盈利空間。新型地產(chǎn)主要是針對不同群體需求，進行差異化產(chǎn)品開發(fā)，以增值服務(wù)拓展盈利空間。
新型地產(chǎn)契合了供給側(cè)改革的要求，不是一個新的產(chǎn)品叫轉(zhuǎn)型，也不是企業(yè)有這個新的戰(zhàn)略叫轉(zhuǎn)型，是價值觀要轉(zhuǎn)型，首先是價值觀的改變。
二、新型地產(chǎn)面臨哪些發(fā)展瓶頸？
新型地產(chǎn)正處在快速發(fā)展時期，具有很大的市場潛力，但目前面臨著以下發(fā)展問題：
1.投資大，利潤回報率低，投資回收周期長。
2.沒有地域優(yōu)勢，因為它們主要都是在城市的外圍，遠離城市。
3.缺少基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施配套。
4.市場以租賃形式體現(xiàn)。
5.地方政府支持和重視程度不夠，它們是地方經(jīng)濟發(fā)展的潛在資源，但是不少地方政府還沒有認識到。
三、新型地產(chǎn)將迎來哪些改革紅利？
1.在農(nóng)村農(nóng)業(yè)土地改革中，農(nóng)業(yè)土地改革主要集中在三方面：確權(quán)、轉(zhuǎn)讓和市場，這為新型房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了更大的空間。通過改革和調(diào)整，部分坡地、山地、建設(shè)用地等將可以使用。
2.國家已經(jīng)明確了各類文化、旅游休閑、養(yǎng)老等行業(yè)發(fā)展的具體支持政策，包括更高的土地使用靈活性、基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施配套要求以及養(yǎng)老床位的補貼等方面。
3.國家重視和鼓勵特色小鎮(zhèn)建設(shè)、古村落保護等，尤其國家還提出，到2020年要建設(shè)1000個特色小鎮(zhèn)，為市場的發(fā)展開辟了廣闊的發(fā)展空間。
四、 新型地產(chǎn)存在哪些創(chuàng)新升級方向 ？
加快發(fā)展新型地產(chǎn)，改變傳統(tǒng)的發(fā)展模式：實現(xiàn)傳統(tǒng)地產(chǎn)向新型地產(chǎn)升級轉(zhuǎn)型，從單一的土地開發(fā)模式轉(zhuǎn)向高附加值的全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)模式，從傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)商向城市配套運營商、服務(wù)商、投資運營商轉(zhuǎn)變。
加快與互聯(lián)網(wǎng)互動:重點是提高客戶體驗中心，利用互聯(lián)網(wǎng)向思維挖掘客戶新的需求，研發(fā)出新的具有市場考驗的新產(chǎn)品、新服務(wù)，滿足群眾和市場日益提高的新需求。
加快科技創(chuàng)新，推動住宅產(chǎn)業(yè)化:加快運用新興實用技術(shù)，改造提升傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)，通過技術(shù)進步，把房地產(chǎn)業(yè)從傳統(tǒng)的建造業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橄冗M的制造業(yè)。
加快管理和服務(wù)創(chuàng)新，提高企業(yè)軟實力。
四、 新型地產(chǎn)有哪些細分市場？
1. 養(yǎng)老地產(chǎn)
養(yǎng)老地產(chǎn)是在傳統(tǒng)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上引入社區(qū)健康管理，采用信息化技術(shù)實現(xiàn)全生命周期健康跟蹤，輔以社區(qū)醫(yī)療、運動健身、居家養(yǎng)老等服務(wù)的住宅項目。例如萬科“幸福匯”、保利西塘安平老年健康生活社區(qū)等。
在“健康中國2030”國家戰(zhàn)略的背景下，各大房企正積極探索“地產(chǎn)+健康”跨界發(fā)展新模式——在保留原有租購并舉的居住屬性上配以健康服務(wù)，提升住宅品質(zhì)，實現(xiàn)房地產(chǎn)增值。
房地產(chǎn)商開發(fā)此種項目可實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)動協(xié)同和規(guī)模效應(yīng)，從而擴大服務(wù)范圍，增強品牌影響力，拓寬和延長地產(chǎn)的價值鏈。
2. 文旅地產(chǎn)
文旅地產(chǎn)的選址多集中于生態(tài)環(huán)境良好、氣候舒適宜人、具有豐富旅游資源或宗教養(yǎng)生文化的地區(qū)。主要服務(wù)包括療養(yǎng)旅游、養(yǎng)生休閑、娛樂健身和觀光度假等，例如上海綠都·繡云里、三亞恒大養(yǎng)生谷等。
3. 特色小鎮(zhèn)
在城鎮(zhèn)化持續(xù)和大城市內(nèi)部問題日益顯著的情形下，以特色小鎮(zhèn)為代表的郊區(qū)城鎮(zhèn)化蘊含潛力巨大。特色小鎮(zhèn)在未來五年將進入快速發(fā)展通道。特色小鎮(zhèn)可以做到全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，占據(jù)城市化發(fā)展進程中各階段城市需求。而對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，特色小鎮(zhèn)則可填補公司產(chǎn)業(yè)鏈空白。
特色小鎮(zhèn)開發(fā)可以歸納為三四五：
三生融合：生產(chǎn)、生活、生態(tài)。同時它又是三個區(qū)域的復(fù)合體，園區(qū)、社區(qū)、街區(qū)。
四宜：宜居、宜業(yè)、宜商、宜夜。
五?。核奶厣切《?，小而專，小而強，小而美，小而優(yōu)。新興產(chǎn)業(yè)、新興業(yè)態(tài)、高新科技，它不光新興，但是要專，可能是N多的隱型冠軍，總之你要強。
4. 新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。
構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發(fā)樓為開發(fā)對象，整合自然資源、社會資源、經(jīng)濟資源等，打造產(chǎn)、學、研產(chǎn)業(yè)集群，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力；幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)形式。
新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是消費型地產(chǎn)以健康、生態(tài)、人居環(huán)境與自然相融合為最高級特征，產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn)滿足消費型地產(chǎn)的功能的同時，則是在此基礎(chǔ)上以其更適宜人的創(chuàng)業(yè)發(fā)展、自我價值實現(xiàn)和投資的可持續(xù)增值為其本質(zhì)特征。
做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資源導(dǎo)入是至關(guān)重要的。如招商蛇口開發(fā)新模式：即前港—中區(qū)—后城，是其獨特的港、產(chǎn)、城三位一體綜合開發(fā)模式，以港口先行，產(chǎn)業(yè)園跟進，配套城市功能開發(fā)，從而實現(xiàn)片區(qū)域的整體聯(lián)動發(fā)展。
5. 休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)
以休閑農(nóng)業(yè)為依托，在經(jīng)營休閑農(nóng)業(yè)項目時，引入房地產(chǎn)的經(jīng)營思維，從產(chǎn)品規(guī)劃、景區(qū)服務(wù)、營銷推廣等方面進行地產(chǎn)化運作，從而更好地發(fā)揮項目優(yōu)勢，更加深入地挖掘產(chǎn)品的市場潛力。
休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是休閑農(nóng)業(yè)同地產(chǎn)業(yè)的一個嫁接，涉及到農(nóng)業(yè)、文化、旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，要對其進行分類是一個綜合的提煉和概括過程，以休閑農(nóng)業(yè)的分類為理論基礎(chǔ)，與房地產(chǎn)業(yè)進行融合、對接，從而形成休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)分類。
6. 養(yǎng)生地產(chǎn)
隨著人們生活水平的提高，養(yǎng)生成為追求更高生活品質(zhì)的一大趨勢，很多人都在談養(yǎng)生，很多企業(yè)也都涉足這一行業(yè)，房地產(chǎn)也一樣。亞健康群體的高比例和社會老齡化的發(fā)展趨勢，使得中國社會在城市化推進過程中的住宅需求呈現(xiàn)多元化，養(yǎng)生地產(chǎn)已經(jīng)被列為了住宅產(chǎn)業(yè)的稀缺產(chǎn)品。中國老年人口中已經(jīng)到60歲及以上的人口15989萬人，約占全國總?cè)丝诘?2%，比上年上升了0.4個百分點。中國符合世界衛(wèi)生組織關(guān)于健康定義的人群只占總?cè)丝跀?shù)的15％，與此同時，有15％的人處在疾病狀態(tài)中，剩下70％的人處在“亞健康”狀態(tài)。
7. 物流地產(chǎn)
物流地產(chǎn)近幾年陸續(xù)贏得業(yè)界關(guān)注，萬科更是此領(lǐng)域做的風生水起，物流園和倉儲不是等號，現(xiàn)在所說的物流地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)該是高標準庫，高標準庫意味著層高、消防、噴淋設(shè)施、裝卸平臺、庫間距所有符合現(xiàn)代物流操作需要的，大部分日常消費可以說90%可能更多來自于老舊倉庫、廠房。
物流地產(chǎn)領(lǐng)域我國高端倉儲所占的市場份額只有0.4%。美國是20%。而且美國很多產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是服務(wù)業(yè)不需要倉儲，中國以制造業(yè)為主體的新經(jīng)濟結(jié)構(gòu)里面更需要倉庫，因此，物流地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。
8 . 長租公寓
在高房價之下，一二線城市住房租賃需求旺盛，長租公寓市場發(fā)展如火如荼。在巨大的市場需求推動下，目前住房公租市場已涌現(xiàn)出一批知名品牌。如在集中式公寓領(lǐng)域的魔方公寓、自如寓、YOU+等；在分布式公寓領(lǐng)域的蘑菇公寓、青客公寓等。中國有2億以上的流動人口，圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費，是一個萬億元級的市場。公寓租賃市場已迎來“黃金發(fā)展期”。
9. 聯(lián)合辦公
聯(lián)合辦公空間是一種為降低辦公室使用成本而進行共享辦公空間的辦公模式，來自不同公司的個人在聯(lián)合辦公空間中共同工作。在特別設(shè)計和安排的辦公空間中共享辦公環(huán)境，彼此獨立完成各自項目。辦公者可與其他團隊分享信息、知識、技能、想法和拓寬社交圈子等等，這種概念在美國硅谷興起，特別適合小型的創(chuàng)業(yè)團隊。目前在中國提供類似服務(wù)的運營商主要分為兩類：
一種是為1-10人企業(yè)提供小型臨時辦公場所的“商務(wù)中心”和“ 服務(wù)式辦公室 ”，聯(lián)合辦公空間相對于其主要的盈利產(chǎn)品，主要定位相對高端的個人創(chuàng)業(yè)者。主要代表是 雷格斯 （美國），德時行（香港），宏圖世服（澳洲）等。
一種是為5-100人企業(yè)提供租期、面積、成本和服務(wù)都具備靈活性的“ 柔性辦公基地 ”，主要通過提供一些成本較低的聯(lián)合辦公位作為其產(chǎn)品系列的配搭，主要定位中端、對成本較為關(guān)注的企業(yè)。
聯(lián)合辦公是一個年輕人的社群，因此，核心就是怎樣讓年輕人聚合在一起。
10. 新型住宅
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將進入服務(wù)城市、社區(qū)，推動城市更新，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化，建設(shè)海綿城市、智慧城市的新階段。
在常態(tài)化調(diào)控政策形勢下不僅要住有所居，還要住有好居。關(guān)鍵是在“好”字上面做文章,要運用新科技、新設(shè)計、新工藝、新材料將我們的產(chǎn)品提檔,用親情的、人性化的社區(qū)管理打造第四代住宅。
11. 新型商業(yè)地產(chǎn)
商業(yè)地產(chǎn)在潛移默化的發(fā)生著變化，從追求隨機性消費帶動目的性消費逐步發(fā)展到追求目的性消費帶動隨機性消費。隨著京東、阿里、騰訊、百度線上大企進入房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)將面臨大變革。
將特色文化氛圍與商業(yè)空間彼此滲透交融、將優(yōu)質(zhì)商家群體有效配比組合、將線上線下消費體驗相互交叉的新型商業(yè)地產(chǎn)。在未來具有良好的升值空間。
12. 新型豪宅
隨著國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展與新財富階層的發(fā)展壯大，新的生活方式不斷催生新的置業(yè)需求，舊式的居住方式以及“炫富豪宅”已不能滿足國人的需求——而居住者的心理需求比以往任何時候都顯得受關(guān)注，這是由于，一處居住空間的“奢華境界”實際與整體環(huán)境給居住者的心理感受息息相關(guān)。作為建造者，必須追求“一切從人感受出發(fā)”的居住功能標準，最終落到 “好用，實用”上。
新型地產(chǎn)，讓房企從紅海里面看到了藍海的曙光。特別是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商可以進入一些細分市場，將每一個項目做精、做細、做出特色，做出品牌，闖出一片屬于自己的新天地。
本文作者：陽學文-著名詩意建筑設(shè)計專家
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