買(mǎi)賣(mài)二手房過(guò)程當(dāng)中，信息極不對(duì)稱，為什么呢？
想買(mǎi)房的人找不到房源，想賣(mài)房的人又找不到買(mǎi)主，那么在這個(gè)背景下滋生了一種公司；
叫做房地產(chǎn)中介公司，這個(gè)中介公司的最原始的作用是什么呢？
很簡(jiǎn)單，匯集大量的房源信息，之后再通過(guò)廣告等等形式，把房源推出去，供買(mǎi)房人找到合適的房源，這個(gè)事是一個(gè)多么好的事情，對(duì)不對(duì)？
房地產(chǎn)中介公司，就通過(guò)賣(mài)信息的方式，獲取信息費(fèi)用；
那么他就有一個(gè)特點(diǎn)，什么特點(diǎn)呢？
就是房源信息的私密性，有的買(mǎi)家房子住進(jìn)去了，還沒(méi)見(jiàn)到過(guò)賣(mài)家，拿房產(chǎn)證的時(shí)候，才見(jiàn)到；
當(dāng)然現(xiàn)在，一般在交易過(guò)程中，特別是過(guò)戶期間，就能見(jiàn)到了，因?yàn)槌绦騼?yōu)化后，雙方必須都在場(chǎng)；
在那么一個(gè)什么背景下，房地產(chǎn)中介公司只是一個(gè)信息的出售者，但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，以及二手房交易中問(wèn)題的不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)中介公司的責(zé)任和義務(wù)也越來(lái)越多；
不再是那個(gè)單純的信息提供者，而是責(zé)任，義務(wù)，權(quán)利這樣的一個(gè)載體，肯定是越來(lái)越重要；
都知道，在整個(gè)二手房買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中，買(mǎi)方永遠(yuǎn)是最弱者的狀態(tài)，為什么呢？
房源信息不是自己的，要花錢(qián)買(mǎi)；
交易流程不熟悉，要花錢(qián)買(mǎi)；
賣(mài)方信息和自己了解到的信息不對(duì)稱，需要花錢(qián)買(mǎi)；
買(mǎi)房子要花錢(qián)，雙方的中介費(fèi)得付，雙方的稅金也得付，一切好像都和賣(mài)家沒(méi)關(guān)系似的？
那么，這些房源信息，服務(wù)從哪里買(mǎi)，那就是從中介購(gòu)買(mǎi)，中介公司的責(zé)任和義務(wù)也越來(lái)越多；
那么，現(xiàn)在的房地產(chǎn)中介公司，都會(huì)有那些責(zé)任和義務(wù)呢？
第一：簽署買(mǎi)賣(mài)三方委托代理協(xié)議；
這個(gè)房地產(chǎn)委托代理合同約定的內(nèi)容，直接關(guān)系到你的利益，知道為什么嗎？
因?yàn)樗哂蟹尚Я?，?jiǎn)單吧？
別罵我，實(shí)際內(nèi)容才是最重要的，簽署這個(gè)合同要注意哪方面的內(nèi)容呢？
一是房源信息真實(shí)性，有的時(shí)候看房也是一個(gè)苦差事，對(duì)不對(duì)：
還有就是一旦進(jìn)入買(mǎi)賣(mài)階段，是不是獨(dú)家都無(wú)所謂，房屋坐落在哪里他也不敢寫(xiě)錯(cuò)，對(duì)不對(duì)：
還有就是中介服務(wù)的時(shí)間，這是典型的出售信息的模型，這個(gè)就不多說(shuō)了。
主要是說(shuō)權(quán)利和義務(wù)，以及責(zé)任；
二是交易價(jià)格，付款方式，稅費(fèi)怎么出，還有中介費(fèi)；
交易價(jià)格就不多說(shuō)了，雙方協(xié)議去吧，自由發(fā)揮；
付款方式，也不多說(shuō)了，為什么呢，因?yàn)楝F(xiàn)在都走網(wǎng)簽和資金監(jiān)管程序，基本問(wèn)題也都規(guī)避了；
稅費(fèi)怎么出，買(mǎi)賣(mài)雙方都有稅，特別是賣(mài)方，不是唯一住房，會(huì)有個(gè)稅，不滿2年會(huì)有增值稅，這個(gè)要約定好誰(shuí)來(lái)支付；
中介費(fèi)就不多說(shuō)了，一般中介公司會(huì)有規(guī)定，接受就買(mǎi)，不接受就先放一放；
三是買(mǎi)賣(mài)中介三方責(zé)任；
這個(gè)是重點(diǎn)，特別是在帶不帶出租約定，抵押情況，解壓，信息真實(shí)性，房屋過(guò)往情況，查封情況等等要做約定，一個(gè)是買(mǎi)方的承諾，一個(gè)是第三方的調(diào)查，要詳盡；
多數(shù)問(wèn)題，可能多會(huì)出在這個(gè)環(huán)節(jié)，為什么呢？
前幾天，就有一個(gè)客戶反饋，買(mǎi)了房子，過(guò)了戶正在裝修，來(lái)了三個(gè)小混混，說(shuō)是房子在一個(gè)月前出租給他們了，一裝修就來(lái)鬧，報(bào)警3次警察也不來(lái)看一下，怎么辦？
可氣的是，原房主手機(jī)停機(jī)，人間蒸發(fā)了；
只能起訴房東和中介，讓他們?nèi)ヌ幚恚驗(yàn)槿齻€(gè)混混和你一點(diǎn)權(quán)責(zé)關(guān)系都沒(méi)有；
四是交房問(wèn)題；
水電煤氣，暖氣，物業(yè)費(fèi)，電視，電話，戶口等等問(wèn)題的約定；
必要的時(shí)候，要約定預(yù)留房子尾款，作為牽制的一種協(xié)定，否則你等著遷戶口給孩子上學(xué)呢，他不給你遷走，你不干著急上吊??？
把這些證都拿到，之后一一過(guò)戶，一一兌現(xiàn)，才能夠算一次完整的交房和買(mǎi)賣(mài)；
第二：中介必須承擔(dān)哪些責(zé)任？
上述協(xié)議中的約定，實(shí)際都非常的明了了，主要就是保護(hù)買(mǎi)方，保護(hù)自己；
因?yàn)樽约夯ㄒ磺械腻X(qián)，不能買(mǎi)個(gè)啥也不知道，最后發(fā)現(xiàn)買(mǎi)了一個(gè)詞，叫做上當(dāng)，那就不好了；
一是真實(shí)性以及房屋情況調(diào)查的責(zé)任；
這個(gè)涵蓋的就太廣了，比如交易房屋權(quán)利的來(lái)源、現(xiàn)狀、有無(wú)抵押、有無(wú)權(quán)利限制等，出售人的資格權(quán)利情況；房子的基本情況，年限，有沒(méi)有漏雨，有無(wú)租約、維修基金的繳納，戶口等情況；
還有就是，物業(yè)水電煤，欠費(fèi)情況，剩下的就是算好了稅費(fèi)，交易費(fèi)用，都有哪些程序等等；
這些都要約定在協(xié)議里面，有任何問(wèn)題，都要拿中介試問(wèn)，同時(shí)寫(xiě)好這是義務(wù)，要承擔(dān)責(zé)任；
二是負(fù)責(zé)交易的全程跟蹤和辦理；
現(xiàn)在二手房交易都非常的簡(jiǎn)單，要經(jīng)過(guò)網(wǎng)簽和資金監(jiān)管程序，也不需要因?yàn)樵趺锤犊畹氖虑榧m結(jié)；
過(guò)戶期間，收集雙方當(dāng)事人過(guò)戶手續(xù)資料、報(bào)告、確認(rèn)、確權(quán)時(shí)間約定，代收代付應(yīng)由客戶支付的稅、費(fèi)，完成所有交易過(guò)戶、戶口遷移、房屋入住手續(xù)等等。
這里提到一點(diǎn)，就是賣(mài)方的承諾，買(mǎi)方一定要中介和賣(mài)方一起承擔(dān)責(zé)任，或者連帶責(zé)任；
那么就會(huì)有督促的一個(gè)程序，遇到問(wèn)題解決不了，直接起訴中介和原房主，為什么呢？
連帶責(zé)任，就是起到很好的對(duì)自己的，買(mǎi)房人的一個(gè)保護(hù)，因?yàn)樵凼侨跽?，確確實(shí)實(shí)是弱者；
三是故意隱瞞重要事實(shí)或提供虛假情況時(shí)要賠償；
如果中介故意隱瞞了真實(shí)信息或故意提供了虛假信息，比如明知出售方不是產(chǎn)權(quán)人本人，或者夫妻共同財(cái)產(chǎn)一人處理，再或者房屋交易，或者房屋本身有重大漏洞，就介紹給買(mǎi)受人，從而造成買(mǎi)受人的損失的，中介應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
就有一個(gè)別墅，曾經(jīng)兇殺案死過(guò)3個(gè)人，中介也沒(méi)有告知，最后原房主和中介一起告上法庭，最后退房，退款，一分不少；
阿永哥點(diǎn)評(píng)：
一是有人賣(mài)房不想走網(wǎng)簽和資金監(jiān)管程序，那就不買(mǎi)了，安全第一，很可能有貓膩，否則為什么不愿意網(wǎng)簽，對(duì)不對(duì)，這么好的政策，保護(hù)雙方利益？
二是和中介之間的責(zé)任和義務(wù)，已經(jīng)非常的明確了，早已經(jīng)不僅僅是信息費(fèi)了，最重要的就是安全，關(guān)鍵的問(wèn)題之一，除了房款之外安全責(zé)任，中介到底能不能承擔(dān)得起來(lái)？
買(mǎi)房賣(mài)房，怎么增值，怎么識(shí)破花招；
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