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購買二手房的手續(xù)有哪些？有什么注意事項(xiàng)？

羊頭yang-tou >《我的圖書館》

2011.11.03

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購買二手房的手續(xù)有哪些？有什么注意事項(xiàng)？: 第一部分、購房意向階段
1、購房用途：自住、出租、坐等升值還是.....買著玩。如果是自住的話一定要考慮：誰來住？打算住多久？（這一點(diǎn)很重要，如果你打算住10年，那么買20年房齡的房子以后怎么置換？）
2、購房預(yù)算：預(yù)算是指“極限的支付能力”。別不好意思向你父母和你女朋友摸底，以后你好好報(bào)答他們就是了。了解自己的真正底線才不至于失去最好的機(jī)會(huì)。預(yù)算代表你的支付能力上限，一般買房中能夠觸及80%-90%已經(jīng)算很高了。很多人把預(yù)算等同于打算支付的房價(jià)，最終不是錯(cuò)失良機(jī)就是盲目看房。
第二部分、找房階段
完成初選后就可以上安居找房源看價(jià)格了，但這里面房源眾多，真假難辨，還得繼續(xù)篩選，技巧如下：
（1）按發(fā)布時(shí)間排序。
（2）盡量不要使用價(jià)格和面積的篩選功能
（3）價(jià)格離譜的過濾掉。
（4）底樓、靠街的房子要過濾。
（5）不要刻意挑選大中介。
第三部分、看房階段
1、不要怕手機(jī)被中介打爆，現(xiàn)在他們不會(huì)每天不停給你電話了，甚至有時(shí)候你會(huì)期盼著他們給你帶來消息。當(dāng)然你有個(gè)找房手機(jī)更好，買完了就把卡扔掉（手機(jī)別扔，不要送給我）
2、一套房源要找多個(gè)中介。
3、實(shí)地看房時(shí)看和問要注意分寸
4、意向房看后就要報(bào)價(jià)。
第四部分、面談議價(jià)階段
1、下家復(fù)制法。在確定面談時(shí)間后馬上去打電話給其它有該房源的中介（別多，1-2家即可），告訴他們你對(duì)這套房子感興趣，然后愿意出的最高價(jià)是xx萬（比你報(bào)給面談的中介的價(jià)格略低），然后別忘了讓這些中介馬上把價(jià)格反饋給房東。這樣可以降低房東價(jià)格預(yù)期，為正式談判打下基礎(chǔ)。
2、訴苦裝衰法。涉及到大把鈔票，請(qǐng)大家就不要顧忌體面了。這里除了列舉房屋的一些小缺陷外，還要把自己的錢還差幾萬啊，父母攢錢不容易啊，貸款壓力很大啊都抖出來吧（沒房找不到老婆這種就不要.....了吧），反正不管有用沒用，又不用花錢，多嘮叨吧。碰到年紀(jì)大的心地善良的大灰狼（哦...不對(duì)，是大房東），或許真會(huì)讓你點(diǎn)小錢，話說幾千一萬也是錢啊，你不要可以送給我。另外大可放心房東既然人都來了，不會(huì)輕易就被你嚇跑的，有得你好發(fā)揮的了，發(fā)揮得好以后可以進(jìn)軍演藝圈。
3、得寸進(jìn)尺法。談價(jià)格一定要一萬一萬五千五千磨，別一次讓很多，同時(shí)你還可以利用提高首付、快速付款、加急放款等手段讓房東讓一點(diǎn)。這里有個(gè)例子，比如你可以跟房東這么說：“你再讓我1萬，賣99萬，我馬上把首付給你，你存1個(gè)月就變100萬了，和你1個(gè)月后找到出100萬的買你房的效果一樣，你不損失，反正現(xiàn)在房價(jià)不會(huì)跌但至少也不敢漲?！?br>第五部分、合同簽約階段
1、驗(yàn)明上家正身，權(quán)利人（包括沒上產(chǎn)證的配偶）必須全部持證到場。
2、合同中的補(bǔ)充條款中對(duì)過戶、付款、貸款發(fā)放、交房等重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)有明確的約束（因?yàn)楦袷胶贤杏屑s定，如果補(bǔ)充條款不約定就以格式條款為準(zhǔn)了）。并且注意這些重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不能以年月日的形式載明（也就是說每個(gè)事件是有因果關(guān)系的，并以上一事件的完成日來約束下一事件的起始日），這樣對(duì)上下家都有利，上家不會(huì)因?yàn)闆]有及時(shí)注銷抵押影響過戶而違約，下家也不會(huì)因?yàn)橘J款沒批或來不及放款而違約。一般這樣的合同才是公平合同，大家不會(huì)有異議。
3、注意一下戶口遷出的問題，尤其是老公房、使用權(quán)房等權(quán)屬、住戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜的案例更要約定戶口遷出時(shí)間、違約金額等細(xì)節(jié)問題。這個(gè)上家一般不會(huì)拒絕，因?yàn)闆]啥理由拒絕。
4、把中介費(fèi)談清楚。在簽訂買賣合同（或者居間協(xié)議）之前是談中介費(fèi)的最佳時(shí)機(jī)，因?yàn)檫@時(shí)候最激動(dòng)的不是你，也不是房東，而是中介！所以趁他們最嗨皮的時(shí)候好好殺個(gè)價(jià)，一般7折沒問題，夠狠的話5折，也別太低，后面還要中介賣力呢。確認(rèn)無誤后就可以按手印了，之后別忘了拿一本合同走，以免毀尸滅跡。這里有點(diǎn)需要說明的是中介費(fèi)一般要求簽完合同就付，論壇里很多人會(huì)建議不要給，到交房再給。個(gè)人認(rèn)為做得有些慘絕人寰（除非是小中介和夫妻老婆店，為了保障自己權(quán)益可以分期付）。大中介的話這里我建議可以和中介再議個(gè)價(jià)，把零頭拉掉即付（或者和首付同時(shí)付也可以），記得拿**或收據(jù)。
5、到手價(jià)協(xié)議一定要寫清楚！這里我全部用黑體就是因?yàn)樽约寒?dāng)初考慮還不夠全面。如果以到手價(jià)為成交價(jià)寫進(jìn)買賣合同正本的話，一般還會(huì)有一個(gè)單獨(dú)的補(bǔ)充協(xié)議來約定雙方的稅費(fèi)義務(wù)。這里買家會(huì)產(chǎn)生政策風(fēng)險(xiǎn)（比如年初的營業(yè)稅調(diào)整）和操作風(fēng)險(xiǎn)（比如上家承諾唯一被揭穿等）。這里提供一個(gè)比較合理的雙方都可以接受的范本供參考：
“xx與xx雙方就xx房產(chǎn)的買賣事項(xiàng)在雙方自愿的情況下達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議如下：
1、買受人承擔(dān)xx房產(chǎn)交易中產(chǎn)生的稅金和費(fèi)用包括：
（1）房屋交易營業(yè)稅（或差額營業(yè)稅）。
（2）房屋交易中賣出人個(gè)人所得稅。
（3）房屋交易中所產(chǎn)生的中介機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)用xx萬元。
（4）其它法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)由買受人承擔(dān)的稅費(fèi)。
2、雙方承諾盡快辦理交易審稅事宜，如在辦理期間發(fā)生政策變化等不可抗力所導(dǎo)致的新增稅費(fèi)，按法律規(guī)定各自承擔(dān)。
（如果滿五唯一再補(bǔ)充下面一條）
3、房屋賣出人承諾該處房產(chǎn)已持有屆滿五年，并且至雙方過戶送件日止為賣出人唯一住宅。賣出人承諾在雙方審稅過程中提供購入該處房屋的原始**（金額xx萬元），并配合承諾唯一。
第六部分、貸款申請(qǐng)階段
1、材料盡快備齊。大部分銀行材料齊備后3個(gè)工作日就可出審批結(jié)果，一般審批通過后合同條款是不會(huì)改的，也就是說政策風(fēng)險(xiǎn)就沒了。所以全速前進(jìn)吧，其實(shí)除了住房查詢單、公積金復(fù)議單外，其它材料都是當(dāng)場可取的，花一天時(shí)間全搞定吧。
2、附加條件盡量答應(yīng)。為了優(yōu)惠利率，有些銀行會(huì)讓你辦些其它業(yè)務(wù)，小妞你就從了吧！因?yàn)檫@些業(yè)務(wù)都無傷大雅，比如辦了信用卡、網(wǎng)上銀行等你轉(zhuǎn)手就可以注銷掉；基金保險(xiǎn)都能撤退啊?？傊畯牧藳]壞處、不從很危險(xiǎn)！
3、注意貸款品種選擇。公積金貸款不一定劃算，因?yàn)?年以上的二手房只能貸15年，前期還款壓力大增，而且也失去了公積金提取的權(quán)利，要慎重考慮。商業(yè)貸款的還款方式要選擇好，最好老老實(shí)實(shí)等額本息，要搞創(chuàng)新最好自己先弄明白，別被坑爹了再來喊冤，叫破喉嚨也沒人理你的。
4、審批通過后要立即去審稅過戶，一般銀行的審批是有時(shí)效的，最好了解清楚。自己也別拖拖拉拉，同時(shí)也讓上家干脆點(diǎn)，女兒都已經(jīng)按了手印賣了，就趕快過門讓大爺早點(diǎn)享受吧！
第七部分、審稅過戶階段（含放款）
（1）盡快約定時(shí)間過戶。很多人說這是廢話，誰不知道要快點(diǎn)過戶，問題就在上家要是不配合怎么辦？威逼利誘吧。比如告訴上家稅收政策要變啊，購房政策要變啊，如果稅收增加了、變成限購了大家就要散伙啦。還可以告訴上家銀行資金很緊張啊，如果不能及時(shí)過戶銀行以后放款會(huì)拖的很長啊，等等。只要你之前的買賣合同條款簽的好，主動(dòng)權(quán)還是有的。
（2）每次去交易中心之前都要讓中介確定所需材料。其實(shí)很多人過戶都不順利，因?yàn)樯俨牧希啦粍俜腊?，來來回回浪費(fèi)很多時(shí)間。所以每次去之前一定要讓中介去確認(rèn)上下家分別要帶哪些材料，讓中介和上家好好確認(rèn)清楚，語氣可以嚴(yán)厲些,這是他們的職責(zé)！
（3）要盡量約開門時(shí)間。交易中心一般都很忙，尤其是浦東（南泉北路那個(gè)屬于半殘，不能算），所以約在雙休日和工作日效果其實(shí)差不多。（也不知道哪里出來那么多大爺大媽，交易中心和證券營業(yè)部不相上下?。。?。所以最節(jié)省時(shí)間的方法就是“等開門！”這時(shí)候就不要嫌累了，親自上陣吧！畢竟一輩子也沒幾次。
（4）契稅、營業(yè)稅、個(gè)稅是可以刷卡的....
（5）收件收據(jù)（就是領(lǐng)取新產(chǎn)證的憑證）最好下家保管！
（6）稅款都是可以退的，請(qǐng)放心繳納。
（7）重要憑證要妥善保管。
（8）領(lǐng)證一定要快、準(zhǔn)、狠。
（9）放款并不是越快越好。
第八部分、驗(yàn)房交房階段
（一）公用事業(yè)過戶（原則上來講只要賬單上有戶名的項(xiàng)目都必須過戶！不過好在除了物業(yè)之外，其他基本上都是7天服務(wù)??！找個(gè)周末一起辦掉吧）
1、水和電。
2、燃?xì)狻?br>3、有線電視。
4、電話和寬帶。
5、物業(yè)。
（二）驗(yàn)房
驗(yàn)房這個(gè)東西就屬于比較虛的了，如果你愿意花錢，可以找專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)來驗(yàn)，不過即使驗(yàn)出問題估計(jì)地主也不會(huì)認(rèn)......所以還是自己搞吧，主要檢驗(yàn)的部分包括：
1、檢查是否有透漏電、水、煤氣等。
2、檢查房屋結(jié)構(gòu)是否正常。
3、檢查交付件是否齊全

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