房地產(chǎn)由“城市地產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“上山下?！?/span>

伴隨房?jī)r(jià)的連續(xù)上漲，過去十年可謂房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”，在其背后，住房商品化改革、人口紅利、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)和2008年之后的寬松貨幣政策，被認(rèn)為是“黃金十年”的動(dòng)力之源。然而，隨著上述驅(qū)動(dòng)因素的逐漸消失，以住宅開發(fā)為主的房企利潤(rùn)率不斷下降。進(jìn)入2013年，從地產(chǎn)大佬到業(yè)內(nèi)專家紛紛指出，房地產(chǎn)十年黃金發(fā)展期已然過去，其暴利模式不可持續(xù)。

住房與建設(shè)部研究中心主任秦虹認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過十幾年高速增長(zhǎng)，將要進(jìn)入新階段。房地產(chǎn)開發(fā)將從以住宅開發(fā)為主向商業(yè)、寫字樓、旅游地產(chǎn)等服務(wù)型地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，這是城鎮(zhèn)化率超過50%，人均收入水平超過8000美元以后的必然特征。

秦虹說，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新階段需要房地產(chǎn)企業(yè)加速創(chuàng)新。過去房地產(chǎn)開發(fā)處于比較初級(jí)的階段，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)從區(qū)域性機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)變成結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，需要企業(yè)去挖掘，以獨(dú)特創(chuàng)新的商業(yè)模式來把握，不是所有的企業(yè)都能做到。

就房企而言，專家分析，開發(fā)商進(jìn)入旅游地產(chǎn)有四方面原因：政策、市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)和資源。比如，從政策層面來講，一邊是傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)受到擠壓，另一邊是旅游產(chǎn)業(yè)的寬松，房企自然會(huì)不斷進(jìn)入，且以旅游名義可以圈占大量土地，這是在住宅市場(chǎng)領(lǐng)域不能獲得的資源。

這種變化，首先在旅游資源豐富的省份顯現(xiàn)。在廣東省房協(xié)理事、廣州同創(chuàng)卓越投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文看來，2013年，廣東房地產(chǎn)的投資發(fā)生重大轉(zhuǎn)向，即由常規(guī)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向休閑度假類產(chǎn)品，由“城市地產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“上山下海”。

“限時(shí)代”到來開啟“閑時(shí)代”？

“房”無疑是當(dāng)下牽動(dòng)最多人的熱門話題。老百姓關(guān)心房?jī)r(jià)漲落、投資方向，地方政府關(guān)心土地出讓收入，開發(fā)商關(guān)心市場(chǎng)未來走勢(shì)。

“可以預(yù)期，即使今后幾年管理層不再?gòu)?qiáng)制推行‘住房?jī)r(jià)格年度控制目標(biāo)’，類似廣州、深圳、北京、上海這樣的中心城市的地方政府，也會(huì)‘自覺’推行限購(gòu)等措施。限購(gòu)已經(jīng)成為房地產(chǎn)政策調(diào)控的基石，沒有限購(gòu)，樓價(jià)將如猛獸出籠，難以控制。”趙卓文認(rèn)為，“限時(shí)代”意味著未來幾年廣東常規(guī)的住宅類房地產(chǎn)的銷售難有爆發(fā)式增長(zhǎng)。

常規(guī)房地產(chǎn)發(fā)展已過高峰，急需新的增長(zhǎng)點(diǎn)和發(fā)展動(dòng)力。趙卓文認(rèn)為，“限時(shí)代”到來的同時(shí)，“閑時(shí)代”也拉開了序幕。2014年廣東房地產(chǎn)將進(jìn)入“限時(shí)代”和“閑時(shí)代”，廣東的一線城市，如廣州、深圳等，將繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)、限貸等政策。而珠三角地區(qū)人均GDP已逾13000美元，人均住房面積超35平方米，未來商品住宅需求將下降，旅游休閑地產(chǎn)、新型商業(yè)、文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、泛鄉(xiāng)村地產(chǎn)等將大量興起。

在趙卓文看來，過去10年，中國(guó)商品房?jī)r(jià)格平均漲了2.5倍。廣東地區(qū)的購(gòu)房者大多屬于“被動(dòng)致富”，很多房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)其實(shí)都沒有把握住。廣東人做生意崇尚“不熟不做”，廣東人買房也是“不熟不買”，購(gòu)房比較理性，甚至很“宅”。海南房地產(chǎn)“熱”了幾年，鮮見廣東人身影。北京、上海等地，到處都有廣東開發(fā)商，但廣東的買房資金極少。

“2012年，珠三角人均GDP達(dá)到12910美元，廣州人均GDP達(dá)到16850美元。未來幾年，旅游、休閑時(shí)代將有爆發(fā)式增長(zhǎng)?！壁w卓文分析，休閑度假產(chǎn)品將是未來房地產(chǎn)的投資新方向。

“黃金”案例

●為什么海景房?jī)r(jià)居高不下？

2009年開盤至今，雅居樂清水灣依然是海南乃至全國(guó)旅游地產(chǎn)中最炙手可熱的項(xiàng)目之一，五年來創(chuàng)造66億元、99億元、72億元、60億元、78億元的歷年銷售業(yè)績(jī)，不斷書寫在海南的業(yè)績(jī)神話。毫無疑問，雅居樂清水灣已經(jīng)成為海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的支柱型項(xiàng)目。2013年，有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，海南成交總額為827.1億元，雅居樂清水灣貢獻(xiàn)了1/12份額。

為何雅居樂清水灣能連續(xù)成為海南年內(nèi)業(yè)績(jī)超過50億元和蟬聯(lián)五冠的單體項(xiàng)目？房?jī)r(jià)連年上漲，尤其是海景房?jī)r(jià)居高不下？

據(jù)了解，在旅游地產(chǎn)大盤最為集中的海南，大盤的涌入并沒有令各個(gè)灣區(qū)的房?jī)r(jià)下降。在最為成熟的大三亞區(qū)域，清水灣等灣區(qū)的均價(jià)保持在2萬元/平方米以上，部分位于市中心的房子，價(jià)格甚至超過5萬元/平方米。一些銷售人員表示，盡管房?jī)r(jià)很高，但前往看房、購(gòu)房的業(yè)主并不希望房?jī)r(jià)下跌?！案Ｍ?jī)r(jià)保持在高門檻水平，這樣，可以過濾掉一些鄰居?！币恍I(yè)主表示。而銷售人員表示，選擇置業(yè)旅游地產(chǎn)的買家，更注重大盤的配套、產(chǎn)品品質(zhì)，也更注重通過高價(jià)買房，獲得一個(gè)更為舒適的環(huán)境。

●日租價(jià)不輸五星級(jí)酒店

“作為旅游地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該設(shè)法把人們留下來，硬環(huán)境滿足之后，我們還要完善一些軟環(huán)境，比如服務(wù)、管理，等等?！弊〗ú孔》空邔＜椅瘑T會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為，除了產(chǎn)品之外，旅游地產(chǎn)還要在整個(gè)配套管理上下工夫，這方面做好了，將為這類房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品增值及投資回報(bào)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

依托周邊豐富旅游資源而建的旅游地產(chǎn)，滿足對(duì)生活的改善及閑時(shí)度假的需求，同時(shí)又兼具投資價(jià)值，是買家購(gòu)買旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的核心原因。從目前反饋的市場(chǎng)情況看，已有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目取得了可觀的投資回報(bào)。被譽(yù)為擁有“海南最令人期待海岸線”的清水灣一線海景酒店式公寓便是一例。

樓盤銷售人員介紹，海南清水灣的買家當(dāng)中就不乏來自全國(guó)各地的投資型客戶，他們當(dāng)中的不少人在收樓之后，就陸續(xù)尋找托管機(jī)構(gòu)或者自己進(jìn)行出租。租賃形式多為短期，主要瞄準(zhǔn)五一、國(guó)慶和春節(jié)等假期前來旅游的客戶。

今年春節(jié)期間，清水灣的兩房單位租金已經(jīng)達(dá)到了每晚2000元，三房更是達(dá)到每晚3000元，與不少按揭業(yè)主的月供可以相抵。據(jù)悉，雖然清水灣假日短租價(jià)格不輸五星級(jí)酒店，卻依然供不應(yīng)求，大受市場(chǎng)歡迎。對(duì)租客來說，與五星級(jí)酒店相比，清水灣短租房一樣能夠提供舒適的環(huán)境，還多了一份住家的溫馨感覺，相當(dāng)難得。

●居住需求邁向“旅居”時(shí)代

除了房?jī)r(jià)上漲、房屋短租的回報(bào)獲利外，“旅居”生活方式的日漸興起也提升了旅游地產(chǎn)的含金量。

以另一個(gè)具有度假功能的項(xiàng)目——?jiǎng)P茵又一城為例，去年下半年起，中山這片未被深度發(fā)掘的休閑舒適之地，越來越多地引起人們的關(guān)注。中山凱茵又一城相關(guān)負(fù)責(zé)人向筆者介紹，隨著廣州城市南拓，經(jīng)濟(jì)中心向南端轉(zhuǎn)移，已經(jīng)有越來越多的廣州人，到車程只有1小時(shí)的中山置業(yè)，該盤去年三四季度成交中，三四成來自廣州。更多廣州客并非因投資而來，選擇舒適大戶型的更多。

專家分析，人們對(duì)旅游、休閑的生活方式的需求越來越大，對(duì)健康環(huán)保、綠色生態(tài)的生活品質(zhì)的要求也越來越高，表現(xiàn)尤為突出的是居住需求正從“城居”走向“郊居”進(jìn)而到現(xiàn)在以“旅居”為主的多元化格局。旅游地產(chǎn)作為這種全新生活方式的載體，融旅游、休閑、度假、居住為一體，滿足人們?cè)谏钪新糜?、在旅游中生活的雙重需求。