http://www.crei.cn 2013年4月25日 來源：北京晚報(bào)
2000年8月15日，市民王先生從原平谷縣村民李昌盛的手中花9萬元買下了3間民宅。這3間平房是李昌盛于上世紀(jì)80年代，向村里申請(qǐng)宅基地建的。
“我按照約定，一次性支付了全部購(gòu)房款，他交房后，我就對(duì)房屋進(jìn)行了翻建，一直居住使用至今！”可是王先生萬萬沒料到，2012年這一帶拆遷，李昌盛竟然一紙?jiān)V狀將他告上法庭。
訴狀中稱：“王先生具有城鎮(zhèn)戶口，在購(gòu)房時(shí)不是村集體的成員，請(qǐng)求法院依法確認(rèn)雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效，雙方互相返還財(cái)產(chǎn)?！?div style="height:15px;">
拿到訴狀后，王先生氣憤不已?！懊髅髯约鹤×耸畮啄甑姆孔?，現(xiàn)在買賣合同怎么就突然無效了呢？再說，當(dāng)時(shí)這里已規(guī)劃為城鎮(zhèn)，買的時(shí)候就已經(jīng)不是宅基地了?！睉阎N種疑惑，王先生找到了北京市盛峰律師事務(wù)所房地產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師李松。李律師詳細(xì)了解了案情后，建議王先生先收集證據(jù)，主要是政府的相關(guān)文件，以證明該房屋已經(jīng)不是農(nóng)村的宅基地。(文中當(dāng)事人為化名)
律師剖析
宅基地已農(nóng)轉(zhuǎn)非 城鎮(zhèn)居民可以買
雙方買賣的房屋是不是屬于農(nóng)村的宅基地？李松律師認(rèn)為這是此案的關(guān)鍵?！皩?duì)于農(nóng)村宅基地，相關(guān)法律有明確的規(guī)定，宅基地只能在本集體組織成員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，不能出售給非本集體組織成員及城鎮(zhèn)居民。”
此案中，雖然李昌盛原始取得該房屋是基于他是本集體組織的成員而批準(zhǔn)的宅基地，但是在房屋買賣時(shí)，該區(qū)域的宅基地已收歸國(guó)家所有，整個(gè)街道已經(jīng)農(nóng)轉(zhuǎn)非。王先生向法院申請(qǐng)調(diào)查取證，最終法院從政府部門調(diào)取了當(dāng)年的政府文件，證明雙方在買賣房屋之前，訴爭(zhēng)房屋所在的某某街村民已經(jīng)農(nóng)轉(zhuǎn)非，原村民集體所有的土地已轉(zhuǎn)為國(guó)家所有。因此，該土地上的房屋買賣行為不再使用土地管理法關(guān)于農(nóng)村宅基地禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。
王先生當(dāng)時(shí)是城鎮(zhèn)居民，可以購(gòu)買該訴爭(zhēng)房屋。同時(shí)，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》系自愿達(dá)成的，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且協(xié)議內(nèi)容不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因此李律師認(rèn)為：“李昌盛與王先生簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是真實(shí)有效的，李昌盛的訴訟請(qǐng)求不會(huì)得到法院的支持?！?div style="height:15px;">
“如果訴爭(zhēng)的房屋所占土地仍舊為宅基地，那么王先生作為城鎮(zhèn)居民是不允許購(gòu)買的，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》將最終被認(rèn)定為無效?！辈贿^李松律師認(rèn)為，考慮到雙方的買賣行為已經(jīng)距今多年，房屋價(jià)格已經(jīng)顯著增長(zhǎng)，法院在處理類似案件時(shí)也會(huì)權(quán)衡利弊。
對(duì)于合同無效，一般來說雙方都是存在過錯(cuò)的?！叭绻丛?gòu)房?jī)r(jià)返還，對(duì)于買受人而言是顯失公平的。因此基于公平原則，考慮到土地升值的客觀事實(shí)，在買受人返還房屋時(shí)，出賣人應(yīng)給予買受人相應(yīng)的補(bǔ)償?！?div style="height:15px;">
