山東國(guó)宗律師事務(wù)所 馬敬律師成功案例
一、基本案情
李某，系城鎮(zhèn)戶口，在某事業(yè)單位工作。2000年，李某通過(guò)朋友介紹購(gòu)買了奎文區(qū)某城中村舊村改造房，約定房?jī)r(jià)為5.8萬(wàn)元，房款已交付，房屋也已經(jīng)交付使用。十年后，2010年，原房主突然對(duì)李某提起訴訟，要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效，返還房屋。
接到起訴后，李某找到馬敬律師，馬敬律師詳細(xì)的跟李某分析了當(dāng)前國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的政策形勢(shì)，并且舉例北京宋莊畫家村的案例。目前，法院認(rèn)定買賣合同無(wú)效是正常的結(jié)果，關(guān)鍵是房屋的增值部分，應(yīng)當(dāng)怎么分配的問(wèn)題，這就要根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度確定，因此，建議李某收集對(duì)方有過(guò)錯(cuò)的相關(guān)材料。
在庭審中，律師指導(dǎo)李某果斷提起反訴，取得了很好的效果。
二、代理意見(jiàn)分兩部分其一為本訴的代理意見(jiàn)，其二為反訴的代理意見(jiàn)
本訴的代理意見(jiàn)
一、原告與被告雙方簽訂的房屋交易合同是合法有效的，并且已經(jīng)履行完畢
1、合同所涉及房屋與農(nóng)民在宅基地上建設(shè)的房屋有本質(zhì)區(qū)別
農(nóng)民在其宅基地上建設(shè)的房屋與農(nóng)民通過(guò)舊村改造、拆遷安置而得到的小產(chǎn)權(quán)樓房不可同日而語(yǔ)，二者之間存在比較明顯的差別。農(nóng)民在其宅基地上建設(shè)的房屋與宅基地使用權(quán)緊密聯(lián)系，宅基地使用權(quán)是土地管理法、物權(quán)法明確規(guī)定的由農(nóng)村村民專享的一項(xiàng)用益物權(quán)。而農(nóng)民通過(guò)舊村改造、拆遷安置而得到的小產(chǎn)權(quán)樓房并不是建設(shè)在自己家宅基地上的，因?yàn)榕f村改造后宅基地使用權(quán)消滅，小產(chǎn)權(quán)樓房是建設(shè)在該村集體土地上的。
2、該房屋買賣合同并沒(méi)有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定
該合同是在2000年8月1日簽訂的，當(dāng)時(shí)，并沒(méi)有法律明確禁止，法不禁止皆自由，因此說(shuō)該買賣合同是有效的。
3、該合同的內(nèi)容是雙方真實(shí)意思表示，并且雙方已經(jīng)履行完畢
2000年8月1日，被告與原告雙方在有兩個(gè)證明人證明的前提下簽訂了房屋交易合同，被告按照合同的約定支付了房款，原告也將證明該房屋所有權(quán)的交款憑證交與了被告，并且原告也交付了房屋，至此，合同履行完畢。
4、雙方買賣房屋的行為沒(méi)有損害國(guó)家、集體或者第三人的利益。村委并不禁止舊村改造而得到的小產(chǎn)權(quán)房在社會(huì)上流轉(zhuǎn)，這樣的情況在該村是普遍存在的。
5、被告是農(nóng)村戶口，而非被告所主張的城鎮(zhèn)戶口。
二、原告在出賣該房屋時(shí)，屬于人為惡意
被告在購(gòu)買了該房產(chǎn)后，貴院的工作人員曾經(jīng)多次到過(guò)該房屋，有的是去送達(dá)傳票，有的是去查封房屋……，搞得被告一家人不得安寧，造成這種局面的原因是原告及其家人欠了別人的債務(wù)，在此之前，原告并沒(méi)有告知被告。被告曾經(jīng)想方設(shè)法找原告理論，但是一直沒(méi)有找到，為處理此事，被告耗費(fèi)了大量的精力和財(cái)力，在這里被告相當(dāng)于受害者。
三、如果貴院確認(rèn)合同無(wú)效，被告保留追究原告締約過(guò)失責(zé)任的權(quán)利
雙方簽訂合同時(shí)是完全自愿的，房屋已經(jīng)交付完畢已達(dá)十年之久；經(jīng)過(guò)十年的時(shí)間，該房產(chǎn)已經(jīng)有很大的升值。被告保留進(jìn)一步追究原告的濫用訴權(quán)的行為給被告造成的經(jīng)濟(jì)損失的權(quán)利。
四、原告受利益驅(qū)動(dòng)起訴被告，法律不應(yīng)支持這種見(jiàn)利忘義、背信毀約的行為
反訴的代理意見(jiàn)
一、本案中無(wú)效合同的簽訂完全是由被反訴人導(dǎo)致的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任，反訴人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)
1、被反訴人簽訂合同是為了逃債，屬于人為惡意。
在合同簽訂后，及反訴人入住后，接踵而至的是奎文區(qū)人民法院的工作人員多次到該房屋處粘貼傳票及裁定書，及要查封該房屋等，使反訴人一家人不得安寧，為處理這些事情，反訴人耗費(fèi)了大量的精力及財(cái)力，給反訴人造成了極大的損害。顯而易見(jiàn)，簽訂合同時(shí)，被反訴人及其配偶欠債很多，已經(jīng)意識(shí)到即將被起訴，被反訴人就是在這種背景下與反訴人簽訂了房屋買賣合同，在主觀上是為了逃債，是惡意的。在這次房屋交易中，反訴人是不折不扣的受害者。
2、被反訴人背信棄義，惡意毀約，不應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。
被反訴人在看到房?jī)r(jià)上漲后，就見(jiàn)利忘義，背信毀約，這種行為有違中華民族的傳統(tǒng)美德。被反訴人不但不應(yīng)當(dāng)?shù)玫狡湎胍睦妫炊鴳?yīng)當(dāng)受到懲罰。如果讓沒(méi)有誠(chéng)信的人得到了本不屬于他們的利益，必然會(huì)助長(zhǎng)他們的氣焰，社會(huì)誠(chéng)信缺失將會(huì)更加嚴(yán)重，不利于維護(hù)社會(huì)交易秩序。
二、涉案房屋的增值部分應(yīng)當(dāng)全部賠償給反訴人
1、本案的過(guò)錯(cuò)方為被反訴人，應(yīng)當(dāng)本著“不讓過(guò)錯(cuò)方獲利，不讓無(wú)過(guò)錯(cuò)方遭受損失”的原則來(lái)處理涉案房屋的增值部分，將差價(jià)部分作為本案的賠償范圍將有利于維護(hù)社會(huì)交易秩序的穩(wěn)定。
2、房屋乃老百姓安居樂(lè)業(yè)之本，買房對(duì)一個(gè)普通老百姓而言是終生大事，因?yàn)楸环丛V人的過(guò)錯(cuò)，使反訴人徹底失去了低價(jià)買房的機(jī)會(huì)，不得不面對(duì)今天的高房?jī)r(jià)，如果不將全部差價(jià)賠償給反訴人對(duì)反訴人是不公平的。
3、買房時(shí)，反訴人是以市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買的，在房屋增值期間，該房屋完全由反訴人占有、使用和維修，在這期間的增值理應(yīng)歸反訴人所有。
綜上所述，本案中，被反訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同無(wú)效的全部責(zé)任，涉案房屋的增值部分應(yīng)當(dāng)全部賠償給反訴人。
三、案件結(jié)果
奎文區(qū)人民法院依法判決確認(rèn)買賣合同無(wú)效，返還李某房屋款5.8萬(wàn)元，房屋增值部分的80%歸李某所有！
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