摘要：舊村改造實(shí)踐中，村民、集體物業(yè)承租人的補(bǔ)償以及糾紛解決已有較為成熟的解決方案。而對于宅基地非村民受讓人的補(bǔ)償以及相關(guān)糾紛解決，則少有項(xiàng)目談及。本文根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)以及政策規(guī)定，結(jié)合多地的司法判決，以宅基地非村民受讓人拆遷補(bǔ)償?shù)湫桶咐秊榍腥朦c(diǎn)，從規(guī)定依據(jù)、裁判規(guī)則以及解決思路等多角度分析，舊村改造中非村民受讓人的補(bǔ)償及拆遷糾紛問題。
關(guān)鍵詞：宅基地、合同無效、舊村改造、拆遷補(bǔ)償
一、夾縫中的非村民受讓人
（一）非村民受讓人的產(chǎn)生
本文所稱的“非村民受讓人”是指不具有村民身份，通過交易、合資建房等方式取得宅基地、宅基地上房屋后實(shí)際占有使用的主體。實(shí)踐中，非村民受讓人取得宅基地及其地上房屋占有使用權(quán)方式主要有：
1、交易。
交易是指通過買賣、贈(zèng)與/贈(zèng)送（實(shí)為買賣）以及抵債方式取得占有使用權(quán)。買賣是指通過簽訂宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議或房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，村民將其享有的宅基地使用權(quán)或宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓給非村民受讓人；贈(zèng)與/贈(zèng)送是指通過簽訂贈(zèng)與或贈(zèng)送協(xié)議的形式，村民將其所有的宅基地上房屋贈(zèng)與給非村民受讓人，非村民受讓人實(shí)際支付對價(jià)。
2、合資/合作建房。
合資/合作建房是指通過與村民簽訂合資/合作建房協(xié)議，非村民受讓人出資或與村民合資在宅基地上建設(shè)房屋，各方按比例分配占有使用。
（二）非村民受讓人的重要性
1、對舊村改造拆遷工作影響較大
舊村改造中，若要拆除房屋，需完成兩方面工作：一是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)注銷，即辦理被拆除房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記，需要不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)權(quán)人配合；二是實(shí)現(xiàn)房屋實(shí)體拆除，即被拆除房屋處于滅失狀態(tài)，需要實(shí)際占有使用人（即非村民受讓人）的配合。
舊村改造項(xiàng)目推進(jìn)過程中，若非村民受讓人無法獲得合理的權(quán)益補(bǔ)償，定會(huì)拒絕將房屋交予改造主體。非村民受讓人數(shù)量少的，則可能成釘子戶，拖慢項(xiàng)目進(jìn)度；數(shù)量多的，則可能引發(fā)信訪、維穩(wěn)問題。無論是哪一種結(jié)果，都不是政府部門、村集體以及市場改造主體所希望看到的。
2、普遍存在于舊村改造項(xiàng)目
截止2020年8月6日，筆者在裁判文書網(wǎng)的案件中以“宅基地轉(zhuǎn)讓”、“合同無效”、“返還”為關(guān)鍵詞搜索的案件總數(shù)為1894件，廣東省內(nèi)案件206件，居首位；以“合資建房”、“合同無效”為關(guān)鍵詞搜索的案件總數(shù)為596件，廣東省內(nèi)案件175件，居首位。
顯然，宅基地轉(zhuǎn)讓以及合資建房等問題，在廣東省較為常見。在舊村改造中，這些問題則尤為普遍和突出。毫不夸張的說，上述問題是所有舊村改造項(xiàng)目都會(huì)面臨的。
（三）非村民受讓人的尷尬境遇
1、能否成為簽約主體存在不確定性。
由于非村民受讓人無法并非不動(dòng)產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)人，將自己對房屋的權(quán)益轉(zhuǎn)化為法律意義上的物權(quán)。一般情況下，市場改造主體不會(huì)直接單獨(dú)與其簽訂拆補(bǔ)協(xié)議。
2、獲得拆補(bǔ)權(quán)益需產(chǎn)權(quán)人協(xié)助。
實(shí)踐中，為保障房屋產(chǎn)權(quán)得以注銷，同時(shí)房屋實(shí)體予以拆除，市場改造主體多要求與產(chǎn)權(quán)人、非村民受讓人共同簽訂協(xié)議，或者僅與產(chǎn)權(quán)人簽訂拆補(bǔ)協(xié)議。而非村民受讓人與產(chǎn)權(quán)人之間因拆遷房屋所產(chǎn)生的糾紛由其自行解決。
據(jù)此可知，無論以何種形式獲得補(bǔ)償，非村民受讓人均需產(chǎn)權(quán)人的協(xié)助或配合。
3、多需割舍部分權(quán)益給產(chǎn)權(quán)人。
若非村民受讓人需在產(chǎn)權(quán)人的協(xié)助與配合下獲得權(quán)益補(bǔ)償，那么，必將面臨下一個(gè)難題——產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益分割訴求，即產(chǎn)權(quán)人要求分得一部分或者大部分的拆遷權(quán)益。更有甚者，在舊村改造啟動(dòng)之初，產(chǎn)權(quán)人就提起民事訴訟，要求非村民受讓人返還房屋。
顯然，與不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)權(quán)人相比，非村民受讓人所處境遇極為尷尬，若不積極妥善應(yīng)對，不僅無法獲得拆補(bǔ)權(quán)益，還可能面臨房財(cái)兩空的風(fēng)險(xiǎn)，賠了夫人又折兵。
二、非村民受讓人的拆補(bǔ)權(quán)益認(rèn)定及裁判規(guī)則
（一）典型案例
1、基本案情
2010年9月29日，韋某、李某（甲方，村民）與甘某（乙方，非村民）簽訂《合作建房協(xié)議書》，甲方負(fù)責(zé)提供其名下珠海市前山鎮(zhèn)翠某村的宅基地，乙方全額出資，拆除該宅基地上原有建筑，并合作興建一棟六層住宅。
2010年10月23日，雙方簽訂《合作建房協(xié)議書補(bǔ)充條款》約定，該房屋日后城中村改造，房產(chǎn)證合法面積173平方米屬甲方所有，房屋拆遷補(bǔ)償屬于甲方戶口優(yōu)惠補(bǔ)償歸甲方所有，乙方不得以任何借口要求甲方補(bǔ)償。2011年9月2日，雙方簽訂《合作建房協(xié)議書之補(bǔ)充協(xié)議》將樓層加高至七層半，并對加高部分予以分配。
隨后，甘某在韋某、李某的宅基地上出資新建八層房屋（下稱“案涉房屋”），各方按協(xié)議約定對案涉房屋分配使用和收益。
2017年3月6日，韋某、李某及二人的女兒韋麗某、韋敏某與奧園公司就案涉房屋的拆遷補(bǔ)償達(dá)成協(xié)議。其中：第一，認(rèn)定面積1179.52㎡，按1:1.1置換1297.47㎡，過渡期租金按31元/㎡/月計(jì)，裝修費(fèi)930元/㎡計(jì)；第二，未認(rèn)定面積（含5層以上）609.23㎡，240㎡以內(nèi)按3.0:1置換80㎡，超過240㎡按3.3:1置換111.89㎡；第三，搬遷補(bǔ)助按25元/㎡一次性支付，認(rèn)定面積中選擇回遷房部分按1179.52㎡計(jì)。
《拆遷補(bǔ)償安置合同》簽訂后，甘某與韋某、李某就拆遷補(bǔ)償?shù)姆峙浒l(fā)生爭議。甘某訴至珠海市香洲區(qū)人民法院（下稱“香洲區(qū)法院”），主要訴請如下：第一，韋某、李某支付拆遷補(bǔ)償款（1171160.35元×73%）；第二，韋某、李某從2017年2月16日起按照26692.54元/月的拆遷標(biāo)準(zhǔn)向甘某按月支付拆遷租金，直至回遷房交付之日為止（36565.12元/月×73%，暫計(jì)至5月16日為80077.62元）；第三，韋某、李某按照拆遷補(bǔ)償面積向甘某支付等額價(jià)值的人民幣32616984元（1489.36平方米×73%×30000元/平方米），支付時(shí)間為回遷房交付之日起。
香洲區(qū)法院審理認(rèn)定雙方簽訂的《合作建房協(xié)議書》以及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議有效；判決韋某、李某按照69.47%的比例，向甘某支付已到期的搬遷補(bǔ)助款以及六個(gè)月的過渡期租金；對于甘某訴請的其他過渡期租金、裝修費(fèi)、回遷房、搬遷補(bǔ)償權(quán)益等，韋某、李某尚未實(shí)際取得，具體金額亦未確定，本案暫不處理，甘某可待韋某、李某家庭實(shí)際取得后，再行主張；甘某的其他訴請以及要求奧園公司支付補(bǔ)償款的請求不予支持。
韋某、李某不服，向珠海市中級(jí)人民法院（下稱“珠海市中院”）提起上訴（案號(hào)：（2018）粵04民終102號(hào)）。珠海市中院經(jīng)審理認(rèn)定雙方簽訂的《合作建房協(xié)議書》以及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議無效，駁回部分上訴請求，維持香洲區(qū)法院對于甘某拆補(bǔ)權(quán)益分配的判決。
韋某、李某仍不服，向廣東省高級(jí)人民法院（下稱“廣東省高院”）提出再審（案號(hào)：（2018）粵民申5402號(hào)）。廣東省高院審理后裁定駁回韋某、李某的再審申請。
2019年，廣東省人民檢察院認(rèn)為本案符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（二）項(xiàng)規(guī)定的情形——“原判決、裁定認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明”，向廣東省高院提起抗訴（案號(hào)：（2020）粵民抗43號(hào)）。廣東省高院作出《再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》，指定珠海市中院再審本案；再審期間，中止原判決的執(zhí)行。
筆者認(rèn)為，即使本案重新再審，最終判決尚未定論，但其作為舊村改造項(xiàng)目非村民受讓人拆補(bǔ)權(quán)益糾紛的典型案例，仍值得關(guān)注和研究，該案所反映的問題、提示的風(fēng)險(xiǎn)，是絕大多數(shù)舊村改造項(xiàng)目都會(huì)面臨的。
2、爭議焦點(diǎn)
（1）韋某、李某與甘某簽訂的《合作建房協(xié)議書》以及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議是否有效？
（2）因案涉房屋所產(chǎn)生的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益應(yīng)如何分配？
（3）甘某在《拆遷補(bǔ)償安置合同》中可獲得的權(quán)益份額如何認(rèn)定？
（二）裁判規(guī)則
本案中，珠海市中院闡述了非村民受讓人拆補(bǔ)權(quán)益的認(rèn)定及裁判規(guī)則，為舊村改造中的宅基地非村民受讓人主張權(quán)益，市場改造主體研判拆遷風(fēng)險(xiǎn)等提供了思路。
1、宅基地及其地上房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力
《土地管理法》第62條：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。......農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！?/p>
《合同法》第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效......：（三）以合法形式掩蓋非法目的：......（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！?/p>
本文的“宅基地及其地上房屋轉(zhuǎn)讓合同”是廣義上的轉(zhuǎn)讓合同，包括宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議、贈(zèng)與協(xié)議以及合作建房協(xié)議等。實(shí)踐中，上述協(xié)議均可能導(dǎo)致宅基地使用權(quán)變相轉(zhuǎn)移給非村民，各地法院基本均認(rèn)定為無效。
其中，贈(zèng)與協(xié)議當(dāng)事人假借贈(zèng)與或贈(zèng)送的名義，支付對價(jià)取得宅基地及其地上房屋。法院認(rèn)為，此類協(xié)議即使名為贈(zèng)送/贈(zèng)與合同，但依其實(shí)際履行認(rèn)定，屬于買賣合同，是以合法形式掩蓋非法目的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。對于村民將宅基地上房屋贈(zèng)與給直系親屬，但直系親屬為非村民的，部分法院同樣認(rèn)定合同無效。如:
在姬某1與姬某2贈(zèng)與合同糾紛案（案號(hào)：（2019）京01民終2846號(hào)）中，盡管姬某1與其父母（產(chǎn)權(quán)人）簽訂《贈(zèng)與協(xié)議書》，但其并非村民，北京市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為，“宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,與享有者特定的身份相聯(lián)系,非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)變相取得。因此，《協(xié)議書》中涉及農(nóng)村宅基地及宅基地上房屋贈(zèng)與的內(nèi)容，應(yīng)屬無效?！?/p>
本案中，珠海市中院認(rèn)為，甘某與韋某、李某簽訂《合作/合資建房協(xié)議書》違反了《土地管理法》第43條第1款的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。廣東省高院在（2016）粵民申5022號(hào)案中，認(rèn)為此類合作/合資建房糾紛，違反了《土地管理法》關(guān)于“一戶一宅”的規(guī)定。
2、宅基地及地上房屋轉(zhuǎn)讓后的增值部分歸誰所有。
《合同法》第58條：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。......”
據(jù)此可知，合同無效后，產(chǎn)權(quán)人與非村民受讓人之間應(yīng)返還因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，即非村民受讓人返還宅基地或地上房屋，產(chǎn)權(quán)人返還非村民受讓人支付的合同價(jià)款。
那么，在合同履行期間，宅基地及地上房屋增值部分應(yīng)當(dāng)歸誰所有，非村民受讓人能否主張分配增值部分。司法實(shí)踐中，各地法院對此看法不一：
（1）廣州
實(shí)踐中，非村民受讓人主張?jiān)鲋挡糠只蚝贤瑑r(jià)款利息的，廣州法院綜合考慮土地房屋升值情況、房屋的現(xiàn)值與交易價(jià)格的差異損失，并結(jié)合雙方過錯(cuò)程度、糾紛源起、房屋現(xiàn)狀等情況，在保障雙方利益、損失平衡的前提下，多予以支持。如:
在莫華某與梁達(dá)某、簡泳某房屋買賣合同糾紛一案（案號(hào)：（2018）粵01民終840號(hào)）中，廣州市中級(jí)人民法院認(rèn)為，除返還莫華某已付購房款、扣除宅基使用權(quán)評估價(jià)值外，一審法院判決梁達(dá)某、簡泳某賠償莫華某的損失金額為389400元，較好避免了因認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡。
在葉某與周景某、陳麗某、陳記某等人合同糾紛一案（案號(hào)：（2020）粵01民終8386號(hào)）中，廣州市中級(jí)人民法院認(rèn)為，房屋升值利益與合同履行直接相關(guān)，該案中因房屋已由葉某收回，導(dǎo)致周景某、陳麗某因喪失該項(xiàng)合同履行利益而遭受相應(yīng)的損失，葉某則因此實(shí)際獲取該項(xiàng)利益，故周景某、陳麗某訴請葉某賠償房屋現(xiàn)值損失合理合法，維持原審判決。
（2）深圳
司法實(shí)踐中，宅基地轉(zhuǎn)讓糾紛多集中在寶安區(qū)和龍崗區(qū)，但兩區(qū)做法并不統(tǒng)一，寶安區(qū)人民法院對于合同價(jià)款的利息不予支持，而龍崗法院則予以支持。如：
在張某平、張某鑫與姚新某、姚錦某合同糾紛一案（案號(hào)：(2017)粵0306民初20895號(hào)）中，深圳市寶安區(qū)法院認(rèn)為，合同約定不計(jì)利息，現(xiàn)請求計(jì)算利息缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。而在賀某建與鐘某柳確認(rèn)合同無效糾紛一案（案號(hào)：（2014）深龍法民三初字第910號(hào)）中，深圳龍崗區(qū)法院則認(rèn)為，購房款的利息屬于法定孳息，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按中國人民銀行同期同類存款利率標(biāo)準(zhǔn)向非村民受讓方計(jì)付利息。
（3）北京
北京法院的做法與廣州法院基本相同，認(rèn)為合同無效后應(yīng)轉(zhuǎn)讓方除返還購房款外，還應(yīng)返還房屋的價(jià)值。如：在張振華與被李鳳林農(nóng)村房屋買賣合同糾案（案號(hào)：（2020）京民申467號(hào)）中，北京市高級(jí)人民法院認(rèn)為，李鳳林應(yīng)向張振華返還宅基地，張振華應(yīng)當(dāng)向李鳳林返還宅基地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及房屋的相應(yīng)價(jià)值。而該案宅基地上房屋已被拆除，房屋的相應(yīng)價(jià)值也已轉(zhuǎn)化為拆遷補(bǔ)償權(quán)益。
顯然，司法實(shí)踐中，多數(shù)法院認(rèn)為，合同無效后非村民受讓人除可要求返還交易價(jià)款外，還可要求轉(zhuǎn)讓方支付相應(yīng)的房屋增值部分價(jià)款，或交易價(jià)款的利息。此外，根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，合同無效后，因此造成損失的，各方還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。也即是說，若宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓后，出現(xiàn)貶值、減值的，合同雙方亦應(yīng)根據(jù)過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的損失，而非由某一方獨(dú)自承擔(dān)。在范月某等人與黃某新等人（案號(hào)：（2015）穗中法民五終字第3582號(hào)）合同糾紛一案中，廣州市中級(jí)人民法院認(rèn)為，合同無效后，黃某新等人投入的建設(shè)成本均作為損失，由合同雙方按照過錯(cuò)比例各自承擔(dān)50%。
本案中，珠海市中院認(rèn)為，案涉房屋為甘某單獨(dú)出資建設(shè)，在拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，甘某所投入的建筑成本已通過拆遷補(bǔ)償轉(zhuǎn)化為拆遷權(quán)益。珠海市中院這一觀點(diǎn)與最高人民法院裁判觀點(diǎn)是一致的，在李某訴鄭州市中原區(qū)人民政府行政行為無效一案（案號(hào): (2017)最高法行申6998號(hào)）最高人民法院認(rèn)為，案涉宅基地及房屋因被拆遷已喪失居住和使用功能，已轉(zhuǎn)化為拆遷利益。
在舊村改造中，宅基地上房屋的價(jià)值及其增值部分將因拆遷補(bǔ)償轉(zhuǎn)化為拆遷補(bǔ)償權(quán)益，而宅基地非村民受讓人則可主張取得宅基地上房屋部分相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償權(quán)益。不過，需要注意的是，因宅基地使用權(quán)的分配收益與村民身份緊密相關(guān)，無論非村民受讓人簽訂合同后取得的是宅基地，還是宅基地及其地上房屋，均無權(quán)就宅基地獲得相關(guān)土地補(bǔ)償。
3、宅基地及地上房屋轉(zhuǎn)讓后的增值部分如何分配。
2019年11月，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于印發(fā)<全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》（法〔2019〕254號(hào)，下稱《九民紀(jì)要》）《九民紀(jì)要》出臺(tái)前，合同無效的，各地法院判定各方返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)補(bǔ)償，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償另一方損失，雙方均有過錯(cuò)，則各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。但對于如何劃定責(zé)任，綜合考慮哪些因素，《合同法》并未明確，各地法院考慮因素也各不相同，同類案件出現(xiàn)多樣判決。
本案中，珠海市中院認(rèn)為，判定甘某對案涉房屋所享有的份額主要考慮4個(gè)因素：第一，案涉房屋的建筑成本已轉(zhuǎn)化為拆遷權(quán)益。甘某在案涉房屋投入的建筑成本已在《拆遷補(bǔ)償安置合同》所約定的權(quán)益當(dāng)中轉(zhuǎn)化為拆遷權(quán)益。第二，雙方在拆遷補(bǔ)償權(quán)益取得過程中均為不可或缺的因素。案涉房屋甘某單方出資建設(shè)，但拆遷補(bǔ)償權(quán)益與涉案土地性質(zhì)以及韋某、李某等人的戶口優(yōu)惠有直接關(guān)系。第三，甘某與韋某、李某簽訂的《合作建房協(xié)議書》及其補(bǔ)充協(xié)議未侵犯韋某、李某女兒的合法權(quán)益。第四，雙方對未來因拆遷產(chǎn)生的權(quán)益已作出預(yù)見。甘某與韋某、李某在《合作建房協(xié)議書》及其補(bǔ)充協(xié)議中，對拆遷權(quán)益分配作出明確約定。
《九民紀(jì)要》出臺(tái)后，在《合同法》58條基礎(chǔ)上對于“考慮因素”稍作明確：一方面，財(cái)產(chǎn)返還時(shí)，要充分考慮增值或貶值因素，其中涉及房屋的，則要綜合考慮市場因素、受讓人的經(jīng)營或者添附行為與增/貶值之間的關(guān)聯(lián)性；另一方面，折價(jià)補(bǔ)償時(shí)，以當(dāng)事人交易時(shí)約定的價(jià)格為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮當(dāng)事人在標(biāo)的物滅失或者保險(xiǎn)金的獲益情況，而標(biāo)的物滅失時(shí)當(dāng)事人獲得其他賠償金屬于因標(biāo)的物而獲得的權(quán)益。據(jù)此，在舊村改造中，依據(jù)被拆遷房屋獲得的拆遷補(bǔ)償權(quán)益均屬因標(biāo)的物滅失獲得的利益，雙方應(yīng)折價(jià)返還。
雖然《九民紀(jì)要》并非司法解釋，不具有強(qiáng)制力，但其作為人民法院辦案的指引和參考，仍將司法實(shí)踐產(chǎn)生重要影響，各地法院對于處理合同無效后的考慮因素可能逐步趨同，并走向統(tǒng)一。不過，對于如何認(rèn)定各方過錯(cuò)比例，《合同法》和《九民紀(jì)要》均未明確，司法實(shí)踐亦無具體分配標(biāo)準(zhǔn)。
本案中，珠海市中院認(rèn)為，甘某與韋某、李某在《合作建房協(xié)議書》及其補(bǔ)充協(xié)議中，對城中村改造有所預(yù)見，并明確了權(quán)益分配比例，是雙方對于財(cái)產(chǎn)性權(quán)益的自由分配。這一觀點(diǎn)與最高人民法院裁判觀點(diǎn)一致。在李某與鄭州市中原區(qū)人民政府行政行為無效一案（案號(hào):(2017)最高法行申6998號(hào)）中，最高人民法院認(rèn)為，合同雙方對于未來權(quán)益的分配，是對拆遷安置所涉經(jīng)濟(jì)利益作出的自由處分。據(jù)此可知，合同雙方在合同中明確相關(guān)權(quán)益的分配比例，是確認(rèn)各方權(quán)利分配比例和損害責(zé)任承擔(dān)比例的重要因素之一。
總的來看，舊村改造中，若非村民受讓人與產(chǎn)權(quán)人在合同中，有對未來權(quán)益作出分配，有所預(yù)見，非村民受讓人則可參照此比例主張分配拆補(bǔ)權(quán)益；若雙方在合同中未約定分配比例，在公平公正、利益平衡前提下，非村民受讓人則可結(jié)合建設(shè)出資比例、權(quán)益分配比例、交易價(jià)款、房屋添附、房屋增值或貶值以及其他因素，主張拆補(bǔ)權(quán)益分配的比例。
4、非村民受讓人能否與市場改造主體簽訂拆補(bǔ)協(xié)議。
除拆遷協(xié)議分配份額之外，能否與市場改造主體簽訂拆遷協(xié)議是非村民受讓人關(guān)心的另一個(gè)問題，同時(shí)也是市場改造主體關(guān)心的問題。
司法實(shí)踐中，法院對上述問題尚存爭議。本案中，香洲區(qū)人民法院認(rèn)為，拆遷安置合同是對宅基地及其地上建筑物的補(bǔ)償，與宅基地使用權(quán)人的身份相關(guān)聯(lián)，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能成為拆遷合同的主體。
從合同主體的角度出發(fā)，舊村改造中的拆遷補(bǔ)償協(xié)議屬于民事主體基于意思自治，就拆遷補(bǔ)償事項(xiàng)所達(dá)成的，并非一定具備相應(yīng)的身份條件方可成為合同主體，如承租人也可依其租賃權(quán)成為拆遷補(bǔ)償協(xié)議中的合同主體。
從物權(quán)保護(hù)的角度出發(fā)，非村民受讓人不是拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人，若其與市場改造主體簽訂拆補(bǔ)協(xié)議，屬無權(quán)處分。但由于非村民受讓人的存在，市場改造主體易限于兩難境地，僅與產(chǎn)權(quán)人簽約，則面臨無法動(dòng)遷非村民受讓人的困境，僅與非村民受讓人簽約，則面臨被產(chǎn)權(quán)人追究侵權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。
從拆補(bǔ)權(quán)益保護(hù)的角度出發(fā)，非村民受讓人享有相應(yīng)的拆補(bǔ)權(quán)益，有權(quán)與市場改造主體協(xié)商拆遷補(bǔ)償事宜，簽訂拆補(bǔ)協(xié)議，但由于物權(quán)保護(hù)的兩難境地，市場改造主體通常不會(huì)直接或單獨(dú)與非村民受讓人簽訂拆遷協(xié)議，而是選擇單獨(dú)與產(chǎn)權(quán)人簽訂，或與產(chǎn)權(quán)人、非村民受讓人共同簽訂。
綜上，筆者認(rèn)為，非村民受讓人作為享有拆補(bǔ)權(quán)益的民事主體，可與市場改造主體協(xié)商拆補(bǔ)事宜，簽訂拆補(bǔ)協(xié)議；但拆補(bǔ)協(xié)議的簽訂形式則基于項(xiàng)目推進(jìn)實(shí)際有所不同。
三、非村民受讓人拆補(bǔ)權(quán)益糾紛的解決思路
從利益代表的角度出發(fā)，在舊村改造中，非村民受讓人與村集體、產(chǎn)權(quán)人以及市場改造主體的立場不同。其中，村集體、產(chǎn)權(quán)人以及市場改造主體立場基本一致，即積極推動(dòng)舊村改造拆遷補(bǔ)償安置工作，早日完成改造，獲得相應(yīng)權(quán)益；非村民受讓人在此過程中沒有明確的改造訴求和利益驅(qū)動(dòng)力，反而擔(dān)憂無家可歸或?qū)嶋H占有使用的房屋得不到補(bǔ)償且化為泡影。
從關(guān)注點(diǎn)的角度出發(fā)，舊村改造項(xiàng)目一旦啟動(dòng)，各方最為關(guān)注的是如何盡快完成權(quán)益固化。對村集體而言，拆遷補(bǔ)償方案早日確定，即可早日開展動(dòng)遷工作，加快改造步伐；對村民而言，早日簽約能夠盡早確定補(bǔ)償權(quán)益額度，同時(shí)還可獲得相應(yīng)的簽約獎(jiǎng)勵(lì)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等；對市場改造主體而言，早日明確拆補(bǔ)方案，簽訂補(bǔ)償協(xié)議，能夠早日固化項(xiàng)目成本，估算項(xiàng)目可得利潤，節(jié)省時(shí)間成本；對于非村民受讓人而言，早日固化權(quán)益一來能夠保障居住生活不受拆遷影響，二來能夠早日尋找權(quán)利救濟(jì)途徑。
因此，即使各方代表的立場不同，但對于盡快完成權(quán)益固化的訴求一致。基于此，筆者結(jié)合本文前述內(nèi)容以及項(xiàng)目實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，提出非村民受讓人拆補(bǔ)權(quán)益糾紛解決思路如下，供參考：
（一）非村民受讓人積極主張拆遷權(quán)益
如上所述，舊村改造中，非村民受讓人要過五關(guān)斬六將方可獲得拆補(bǔ)權(quán)益補(bǔ)償，不僅需要產(chǎn)權(quán)人的協(xié)助，還要割舍部分權(quán)益給產(chǎn)權(quán)人，實(shí)屬不易。即便如此，非村民受讓人仍要積極主張拆遷權(quán)益。途徑如下：
1、多方協(xié)商。非村民受讓人可與產(chǎn)權(quán)人、村集體以及市場改造主體多方協(xié)商，表達(dá)配合拆遷意愿的同時(shí)，協(xié)商補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
2、尋求司法救濟(jì)。經(jīng)多方協(xié)商無果的，可尋求司法救濟(jì)。從司法實(shí)踐來看，因房屋拆遷非村民受讓人對房屋占有使用的權(quán)益已經(jīng)轉(zhuǎn)化為拆遷權(quán)益的一部分，而大多數(shù)的非村民受讓人也可獲得較為公平合理的補(bǔ)償。不過，與多方協(xié)商途徑相比，尋求司法救濟(jì)需付出更多的時(shí)間和金錢成本。
（二）產(chǎn)權(quán)人適度主張權(quán)益分配
舊村改造中，部分產(chǎn)權(quán)人依不動(dòng)產(chǎn)登記的絕對優(yōu)勢，一頭可與市場改造主體協(xié)商拆遷補(bǔ)償，簽訂補(bǔ)償協(xié)議，另一頭與非村民受讓人提出拆遷補(bǔ)償權(quán)益分配。但無論從何方獲取利益，產(chǎn)權(quán)人也同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)：
1、被市場改造主體追究違約責(zé)任。舊村改造實(shí)踐中，市場改造主體為減少自身訴訟風(fēng)險(xiǎn)，降低拆遷難度，與產(chǎn)權(quán)人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，一方面要求產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)配合移交房屋、注銷產(chǎn)權(quán)等義務(wù)，另一方面約定產(chǎn)權(quán)人無法完成上述義務(wù)時(shí)需承擔(dān)較重的違約責(zé)任，且若非村民受讓人主張權(quán)益的，由產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)，與市場改造主體無關(guān)。
2、被非村民受讓人訴至法院尋求司法途徑主張合理權(quán)益。實(shí)踐中，不少產(chǎn)權(quán)人倚仗享有被拆遷房屋的物權(quán)受法律保護(hù)，向非村民受讓人提出極為不公的權(quán)益分配要求，如拆遷權(quán)益平分、簽約獎(jiǎng)勵(lì)全部歸產(chǎn)權(quán)人以及提起訴訟要求非村民受讓人返還房屋并限期搬離。顯然，上述主張對于非村民受讓人而言是較為不公的。在此情況下，產(chǎn)權(quán)人極有可能面臨被非村民受讓人訴至法院的風(fēng)險(xiǎn)，且現(xiàn)行司法實(shí)踐對于產(chǎn)權(quán)人的不公平不合理要求是不予支持的。
因此，產(chǎn)權(quán)人在主張分配權(quán)益時(shí)還需適度，保證公平公正，否則，同樣可能面臨風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失。
（三）村集體居中斡旋平衡各方利益
村集體在非村民受讓人拆補(bǔ)權(quán)益糾紛解決過程中，起著尤為關(guān)鍵的作用。但實(shí)踐中，部分村集體對于非村民受讓人的訴求置之不理或以各種理由推脫，要求非村民受讓人與產(chǎn)權(quán)人自行解決。若產(chǎn)權(quán)人與非村民受讓人無法達(dá)成一致，極有可能引發(fā)群體性案件，拖慢舊村改造進(jìn)程。
因此，對于此類糾紛村集體仍應(yīng)扮演好居中斡旋的角色，避免激化矛盾：一方面，村集體可未雨綢繆，在項(xiàng)目啟動(dòng)前期，就商討確定對于非村民受讓人的處理方式，爭取在拆遷補(bǔ)償安置方案中，對非村民受讓人的補(bǔ)償指明方向，積極引導(dǎo)產(chǎn)權(quán)人與非村民受讓人解決爭議。另一方面，無法在拆遷補(bǔ)償安置方案中指明的，村集體也要后續(xù)的爭議過程中積極斡旋、調(diào)解，以使各方利益平衡，保障改造順利推進(jìn)。
（四）市場改造主體綜合考慮多方權(quán)益訴求
市場改造主體作為拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂者、拆遷補(bǔ)償款的實(shí)際支付者，是村集體、產(chǎn)權(quán)人以及非村民受讓人尋求補(bǔ)償權(quán)益主張的第一對象，面臨多方訴求，如何妥善處理是拆遷補(bǔ)償安置工作面臨的首要挑戰(zhàn)。
實(shí)踐中，部分市場改造主體與村集體采用同樣的做法，直接與產(chǎn)權(quán)人簽署協(xié)議，對非村民受讓人的訴求置之不理或要求自行與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商；部分市場改造主體要求非村民受讓人，產(chǎn)權(quán)人，三方共同簽訂協(xié)議，明確利益分配。從非村民受讓人的角度出發(fā)，顯然第二種方式更為溫和且易接受。
因此，在處理非村民受讓人拆補(bǔ)權(quán)益糾紛過程中，市場改造主體應(yīng)綜合考慮多方權(quán)益訴求。市場改造主體在上述第二種方式基礎(chǔ)上，仍有空間優(yōu)化解決思路：一方面，積極促成村集體在拆補(bǔ)方案中為非村民受讓人的拆補(bǔ)權(quán)益主張指明方向；另一方面，在拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置方面，為非村民受讓人保留一定空間。
總的來看，非村民受讓人的補(bǔ)償及拆遷糾紛解決，關(guān)乎多方利益，任何一方都無法在糾紛中獨(dú)善其身，亦無法從中獲得不合理利益，如何低成本、高效率的解決這一問題是需要多方共同努力的。從現(xiàn)有司法判例來看，尊重事實(shí)、多方協(xié)商、公平合理是解決非村民受讓人拆補(bǔ)權(quán)益糾紛的核心思路，也是目前為止最為高效的方式。
律房律地--舊改魔術(shù)師，擅長解決房地疑難復(fù)雜問題，業(yè)務(wù)范圍包括商事訴訟代理、舊改策劃與咨詢、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理、不良資產(chǎn)投資。歡迎社會(huì)各界人士推薦項(xiàng)目與合作機(jī)會(huì)。
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