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 李某在中介平臺掛牌出售自家位于上海市某區(qū)XX鎮(zhèn)XX路XX弄XX號XX室的房屋（以下簡稱“涉案房屋”），王某夫婦看上了涉案房屋。2021年5月，王某夫婦作為購買方（乙方），李某作為出售方（甲方）與居間方（丙方）上海XX事務所簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》一份，約定乙方委托居間方以下列條件購買甲方的房產(chǎn)，建筑面積253.52平方米，無抵押，無租賃，購買總房款為4,380,000元。

 2021年10月25日上午，李某和王某夫婦簽訂了《房屋買賣合同》，約定了房屋價格和違約條款等內(nèi)容。李某為了少分給其他共有人錢款，要求將房屋價格寫低至400萬元。當日，雙方還簽訂了《房屋買賣補充協(xié)議》其中記載了真實的房屋價格438萬元。李某在合同中承諾在交接該房屋時沒有產(chǎn)權和財務糾紛，還向王某夫婦提供了一份遺囑，確認出賣房屋是全體家人協(xié)商一致同意的。合同簽訂后，王某夫婦按約共計支付了房款184萬元。

 王某夫婦為籌集購買涉案房屋的錢款，將正在出租的位于某區(qū)的自有房屋提前解除了租賃合同并出售，為此產(chǎn)生了一些損失，還支付了賣房子的中介費82000元。

 2021年10月25日下午，當王某夫婦根據(jù)約定去村委會準備向李某交付剩余房款，并辦理房屋交接時，李某表示因其兒子不同意出賣，故交易不成，但李某又不肯退款。后經(jīng)交涉，李某于2021年11月2日向原告退還46萬元,對于余款被告稱要原告起訴，且待被告家里析產(chǎn)后才能解決。

 王某夫婦遂起訴至法院，要求判令：一、確認雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《房屋買賣合同》及其補充協(xié)議無效；二、被告立即返還購房款1,380,000元；三、被告賠償原告的經(jīng)濟損失325,900元[具體包括：1.原告房屋2021年6月至2023年8月15日的租金損失121,500元（27個月×4,500元/月）；2.原告房屋出租中介費2,250元；3.原告房屋租賃合同提前解除賠償18,150元；4.原告出售房屋支付的中介費82,000元；5.購買涉案房屋支付的中介費52,000元；6.本案律師費50,000元]；四、被告賠償原告利息損失，以1,380,000元為本金，自2021年8月21日起至實際給付之日止，按照年利率6%計算。

 被告李某辯稱，對于第一項訴訟請求合同無效同意。對于第二項訴訟請求同意返還購房款，但因為被告收到款項后一部分用于償還妻子看病的借款，還有中介費、律師費和租房花費，所以現(xiàn)在無法一次性全額返還。對于第三項訴訟請求，不同意賠償經(jīng)濟損失325,900元。其中第1項租金損失是期待利益，不是實際損失；第2項、第4項出租及出賣房屋的中介費是原告正常支出，不應由被告賠償；第3項房屋出租提前解約的賠償款沒有依據(jù)，被告也不知情；第5項買賣涉案房屋的中介費，根據(jù)慣例，買賣雙方一方支付中介費即可，因被告已經(jīng)支付了中介費，故原告不應該再支付中介費；第6項律師費，不是原告的直接損失，不是必要的，也沒有法律依據(jù)。對于第四項利息損失的訴訟請求予以同意，但利率應按照LPR來計算。

 法院經(jīng)審理查明：涉案房屋為上海市某區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX號宅基地房屋拆遷安置所得。根據(jù)上海市農(nóng)村宅基地使用權申請表、審核表顯示原宅基地房屋立基人口及現(xiàn)有人口為：被告李某（本人）、周某（妻子）、周某2（兒子）、周某3（岳父）、蔡某（岳母）。

 法院經(jīng)審理后認為，二原告與被告房屋買賣關系所涉的買賣標的即涉案房屋是被告一戶位于上海市某區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX號XX房XX村委會進行安置取得，鑒于二原告非上述房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，故依法不享有宅基地使用權。原、被告自行買賣涉案房屋的行為實質上破壞了土地法及其相關法律淵源保護的農(nóng)村宅基地相關權益，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故原、被告之間簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》有關雙方買賣內(nèi)容的條款、《房屋買賣合同》及《房屋買賣補充協(xié)議》均屬無效。原、被告明知涉案房屋性質，卻依然達成買賣合意，雙方對此均有過錯，被告作為出賣人過錯程度較大。

 合同無效后，當事人基于無效合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。故二原告訴請要求被告返還購房款1,380,000元，有事實和法律依據(jù)，依法予以支持。

 至于原告主張的損失，作如下認定：

 一、關于利息損失。因被告返還上述款項之前獲得了資金占用利益，并由此導致原告產(chǎn)生資金利息損失，故原告主張相關利息損失，于法有據(jù)，本院予以支持。原告利息損失的計算基數(shù)及起止時間并無不當，但利率6%無相應依據(jù)，本院調(diào)整為按照原告起訴時同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率（LPR）即年利率3.85%計算。

 二、關于原告房屋退租后剩余租期的租金、租賃中介費、提前解除租賃合同解約損失。原告購買房屋理應準備好相應的資金，原告自行籌措資金所付的代價并非能夠預見、必然發(fā)生的直接損失，故原告將其作為本案損失向被告主張，難以成立，本院不予支持。

 三、關于涉案房屋的中介費損失。因原、被告之間的房屋買賣合同無效，所以中介公司在居間過程中收取的中介費是否合理尚有待商榷，原告在未通過合理途徑確定該損失具體數(shù)額的情況下直接向被告主張，因損失數(shù)額尚未確定，故本案中本院難以支持。

 四、關于律師費損失。因該費用并非必然發(fā)生的損失，故原告要求被告承擔律師費的損失難以成立，本院不予支持。

 最終，法院判決：

 一、確認原告王某夫婦與被告李某于2021年5月28日簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》雙方之間有關房屋買賣的條款、2021年10月25日簽訂的《房屋買賣合同》及《房屋買賣補充協(xié)議》均無效；

 二、被告李某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告王某夫婦購房款1,380,000元；

 三、被告李某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告王某夫婦上述購房款的利息損失[以1,380,000元為基數(shù)，自2021年8月21日起至上述購房款實際返還之日止，按年利率3.85%計算]；

 四、駁回原告王某夫婦的其余訴訟請求。