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如何進(jìn)一步盤(pán)活鄉(xiāng)村土地？“點(diǎn)狀供地”作為一種創(chuàng)新探索，可精準(zhǔn)挖掘旅游用地潛力，成就大批鄉(xiāng)村旅游優(yōu)秀項(xiàng)目，但是在試點(diǎn)及推廣過(guò)程中，須規(guī)避兩大問(wèn)題，貫徹三大策略。
“點(diǎn)狀用地”破解旅游用地難題
近年來(lái)，在市場(chǎng)需求和政策供給的雙輪驅(qū)動(dòng)下，鄉(xiāng)村旅游以超預(yù)期的速度和規(guī)模發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與土地利用的矛盾也越來(lái)越緊張。
在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略推進(jìn)過(guò)程中，鄉(xiāng)村旅游發(fā)展中的土地問(wèn)題也愈發(fā)明顯。傳統(tǒng)的建設(shè)用地方式，是成片占用和征收，而鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目用地的特點(diǎn)是點(diǎn)多面散，造成了鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目落地難、用地成本高等問(wèn)題。傳統(tǒng)用地標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法解決鄉(xiāng)村供地、農(nóng)地轉(zhuǎn)用、占補(bǔ)平衡指標(biāo)等問(wèn)題，也不適合旅游業(yè)特征，往往造成用地指標(biāo)浪費(fèi)，土地成本增加，使投資方望而卻步，也使鄉(xiāng)村文旅項(xiàng)目難以落地，難以“去地產(chǎn)化”。
因此，急需探索創(chuàng)新模式，以緩解鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的用地矛盾。其中，“點(diǎn)狀供地”模式就是一種創(chuàng)新嘗試，適應(yīng)鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目的需求，有利于節(jié)約集約使用土地，精準(zhǔn)挖掘旅游用地潛力。
有觀點(diǎn)分析，“點(diǎn)狀用地”更適合鄉(xiāng)村旅游：
第一，在鄉(xiāng)村休閑項(xiàng)目中，傳統(tǒng)整片式供地方式，由于項(xiàng)目占地較大，用地多，容積率低，政府供地緊張，以及農(nóng)轉(zhuǎn)用、占補(bǔ)平衡指標(biāo)等問(wèn)題，使得項(xiàng)目難以落地。
第二，鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目設(shè)施設(shè)計(jì)多為小型且分散，按傳統(tǒng)的成片用地的供給方式，會(huì)造成很大的土地浪費(fèi)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商和政府雙方而言都不劃算。
第三，傳統(tǒng)供地方式對(duì)資金要求過(guò)高，鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目資金回報(bào)期又較長(zhǎng)，點(diǎn)狀供地更符合現(xiàn)實(shí)情況，有利于鄉(xiāng)村休閑項(xiàng)目的發(fā)展。
第四，點(diǎn)狀供地更有利于盤(pán)活土地資產(chǎn)。幾乎每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)留下“土地邊角料”，點(diǎn)狀供地可將這些土地推向市場(chǎng)，盤(pán)活土地再利用，釋放土地管理壓力，及時(shí)回籠土地成本，適當(dāng)補(bǔ)充財(cái)政性收入。
第五，按照之前的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，資本下鄉(xiāng)的投資商，更多的是和村集體或者村民打交道、做生意，因此不可避免的出現(xiàn)抵押融資困難、農(nóng)戶(hù)毀約等問(wèn)題，和村民的糾紛也常常使項(xiàng)目半途流產(chǎn)，而點(diǎn)狀供地則通過(guò)先進(jìn)行轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，后通過(guò)公開(kāi)出讓方式獲取，因而所建項(xiàng)目具有產(chǎn)權(quán)，避免了和村民產(chǎn)生糾紛的問(wèn)題，確保了項(xiàng)目投資的可靠性。
“點(diǎn)狀用地”成就大批鄉(xiāng)村旅游優(yōu)秀項(xiàng)目
在國(guó)家及各地不斷地探索改革過(guò)程中，有些地方在旅游用地的“點(diǎn)狀供地”方面摸索出了適合自己的新路。
近日，四川推出“點(diǎn)狀用地”新政策，對(duì)于服務(wù)于鄉(xiāng)村振興的項(xiàng)目用地，靈活點(diǎn)狀供應(yīng)。根據(jù)四川省自然資源廳副廳長(zhǎng)田文的介紹，“點(diǎn)狀用地”是指在城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界以外，不適合成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的地區(qū)，根據(jù)地域資源環(huán)境承載能力、區(qū)位條件和發(fā)展?jié)摿?，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)塊地形地貌特征，以及建（構(gòu)）筑物占地面積等點(diǎn)狀布局，按照建多少、轉(zhuǎn)多少、征（占用）多少的原則點(diǎn)狀報(bào)批，根據(jù)規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途靈活點(diǎn)狀供應(yīng)，開(kāi)發(fā)建設(shè)服務(wù)于鄉(xiāng)村振興的項(xiàng)目用地。
項(xiàng)目具體包括：農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目，休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游和健康養(yǎng)老項(xiàng)目，農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工（流通）和手工作坊項(xiàng)目，以及符合相關(guān)規(guī)定的農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)建設(shè)項(xiàng)目。
“點(diǎn)狀用地”項(xiàng)目按準(zhǔn)入負(fù)面清單管理。例如，對(duì)于土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和村規(guī)劃確定的禁止建設(shè)區(qū)，生態(tài)保護(hù)紅線(xiàn)劃定范圍以及各級(jí)各類(lèi)自然保護(hù)地，以及商品住宅、別墅類(lèi)房地產(chǎn)、私家莊園、私人別墅等情形，均不得納入“點(diǎn)狀用地”范圍。
不只四川，其實(shí)海南、浙江、廣東、吉林、安徽、重慶等地都已在相關(guān)政策中提出鼓勵(lì)“點(diǎn)狀供地”模式。比如2018年初，海南省人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控提升土地利用效益的意見(jiàn)》中提出，積極探索在百鎮(zhèn)千村、共享農(nóng)莊以及其他旅游項(xiàng)目設(shè)施建設(shè)中，主體項(xiàng)目周邊用地保持原貌的情況下，采取分散化塊、點(diǎn)狀分布的方式“點(diǎn)狀供地”，進(jìn)一步提升土地利用的精細(xì)化、精準(zhǔn)化、集約化程度。2018年10月吉林省發(fā)布“吉林旅游冰雪令”提到，凡投資鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目，符合各類(lèi)規(guī)劃的，可實(shí)現(xiàn)“點(diǎn)狀供地”，等等。
“點(diǎn)狀用地”方式也確實(shí)為多地的鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目提供了新的生機(jī)，成功造就了浙江莫干山裸心谷、重慶武隆歸原小鎮(zhèn)等一批優(yōu)秀的鄉(xiāng)村旅游休閑項(xiàng)目。
浙江德清莫干山裸心谷
在“坡地村鎮(zhèn)”和點(diǎn)狀用地的政策支持下，“裸心”系列才得以實(shí)現(xiàn)?！奥阈墓取惫?jié)約集約使用土地，30棟樹(shù)頂別墅，加上40棟夯土小屋，共計(jì)121個(gè)臥室，只用了30畝林地，未占用一分耕地。“裸心谷”解決了當(dāng)?shù)?60多名村民的就業(yè)問(wèn)題，帶動(dòng)周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。對(duì)投資商而言，按商業(yè)旅游用地進(jìn)行點(diǎn)狀供地，每畝土地出讓價(jià)格幾十萬(wàn)元，大大減輕了投資壓力。
圖片來(lái)源裸心谷官網(wǎng)
重慶武隆歸原小鎮(zhèn)
武隆仙女山鎮(zhèn)歸原小鎮(zhèn)是通過(guò)點(diǎn)狀用地修建的一個(gè)鄉(xiāng)村休閑項(xiàng)目。項(xiàng)目總占地面積1163畝，實(shí)際建筑面積6.2萬(wàn)方，容積率0.88，建筑密度40%。項(xiàng)目主要包括36棟民宿建筑，其中25棟為新建民宿，11棟由原空置農(nóng)房改造而來(lái)。據(jù)了解，目前已有3棟空置農(nóng)房改造完成并投入使用，用于山里工作室、接待中心和茶室，其余8棟將陸續(xù)被改造成民宿、青年旅社、農(nóng)事體驗(yàn)工作坊等。歸原小鎮(zhèn)是通過(guò)點(diǎn)狀用地發(fā)展的一個(gè)成功案例，具有以點(diǎn)帶面、助推鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施的成效。
“點(diǎn)狀用地”實(shí)施策略
在“點(diǎn)狀用地”試點(diǎn)及推廣過(guò)程中，須規(guī)避兩大問(wèn)題：
一是資本下鄉(xiāng)項(xiàng)目打政策“擦邊球”。“點(diǎn)狀用地”的一大優(yōu)勢(shì)在于不僅縮減了用地指標(biāo)，同時(shí)也減少了項(xiàng)目前期的投資，減輕了投資方的資金壓力，因而可能會(huì)出現(xiàn)部分資本下鄉(xiāng)項(xiàng)目打“點(diǎn)狀用地”政策的“擦邊球”，戴著設(shè)施農(nóng)用地、臨時(shí)用地的帽子非法取得建設(shè)用地。
二是生態(tài)保留用地租賃時(shí)間及價(jià)格問(wèn)題。以歸原小鎮(zhèn)為例，一方面，歸原小鎮(zhèn)項(xiàng)目所租賃的耕地、林地租賃期限為12年，但建設(shè)用地上所建房屋產(chǎn)權(quán)為40年，生態(tài)保留用地租賃期限與建設(shè)用地出讓年限不一致，意味著歸原小鎮(zhèn)項(xiàng)目的整體功能不能得到長(zhǎng)期保障，難以杜絕因產(chǎn)權(quán)不一而帶來(lái)的問(wèn)題。另一方面，雖然項(xiàng)目方已對(duì)村民賠償和租金問(wèn)題進(jìn)行了考慮，且按照合同約定向農(nóng)戶(hù)支付租金，但村民契約精神欠缺，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，當(dāng)?shù)卮迕裉岢隽顺鲂沦r償和租金訴求，導(dǎo)致項(xiàng)目不能如期推進(jìn)。
“點(diǎn)狀用地”破解了旅游項(xiàng)目用地保障的瓶頸，促進(jìn)了鄉(xiāng)村的發(fā)展，但也應(yīng)避免項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成的生態(tài)環(huán)境和地質(zhì)安全風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)點(diǎn)狀用地開(kāi)發(fā)的鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目，建設(shè)過(guò)程中應(yīng)堅(jiān)定不移踐行“綠水青山就是金山銀山”理念，杜絕以犧牲資源環(huán)境為代價(jià)來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。同時(shí)，積極儲(chǔ)備鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目，盤(pán)活存量資源。
具體須貫徹如下三大策略：
旅游用地是關(guān)乎旅游業(yè)優(yōu)質(zhì)可持續(xù)發(fā)展的核心問(wèn)題。旅游業(yè)作為我國(guó)新時(shí)代下經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，需要獲得專(zhuān)項(xiàng)扶持，“點(diǎn)狀供地”政策的試點(diǎn)到推廣是關(guān)于旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要舉措，有利于發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、盤(pán)活農(nóng)村閑置房屋、促進(jìn)農(nóng)民增收、助推鄉(xiāng)村振興。
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