如何讓房子賣個好價錢
首先，不要輕易賣房。管理學(xué)有個說法：“大變化得有大收益”。房子是一種大宗固定財產(chǎn)，是人們安家樂業(yè)的地方，如果真要把房子賣掉，這當(dāng)然是個大變化，那么這種大變化應(yīng)有大收益才行，否則就不要輕易賣房。賣房前要“三省吾身”。一?。何覟槭裁匆u房?賣房的原因可能有許多，如換房、換工作、家庭出現(xiàn)重大變故而無法繼續(xù)還貸，等等。如果是以上幾種原因，應(yīng)盡早做好規(guī)劃，該換的換、該修的修、該Home stage 的做Home stage，這樣賣房時則不會出現(xiàn)大問題，下面我將會用較大篇幅來談這個問題。二省：賣房我能獲得多大利益?三?。何以鯓硬拍塬@得好價錢和快速賣出呢?只有在有大收益的情況下，才能將自己的房子賣掉。
其次， 選擇上市時機(jī)。對于時機(jī)，每個人的看法可能不盡相同，但有幾個問題值得關(guān)注。1，不要與你鄰居同時賣房。買房人經(jīng)常會問經(jīng)紀(jì)同樣一個問題：為什么這個地區(qū)有這么多人賣房，是否這個社區(qū)有問題?或容易產(chǎn)生同類房價格類比，不利于賣房。2，冬天和夏天最好不要賣房。由于天氣的原因，四季之中這兩個季節(jié)購房者不多，而春暖花開或秋高氣爽的時候，大家愿意出來，也是賣房的好時機(jī)。還有就是，對于有小孩的家庭，為了免除小孩換學(xué)校之苦或為了給小孩換一個學(xué)校，人們往往喜歡在五六月買房搬家。3，選擇房價上揚時賣房是不言而喻的，但也不能老是觀望再觀望，等待再等待，這樣也可能失去賣房的大好時機(jī)。
再次，合理叫價是特別重要的事情，這是使自己的房子賣個好價錢的關(guān)鍵所在。但是，要定一個合理的價格又談何容易，這是一個很難定奪的事情，因為要物有所值，不高不低，恰到好處，既可使自己獲得好價錢，又能讓買房者接受。決定房價的因素很多，但歸納起來，主要有以下幾條：房屋的地理位置、Lot的大小、寬窄、房屋類型、房屋的地基和室內(nèi)面積、房屋的新舊程度和內(nèi)部結(jié)構(gòu)質(zhì)量等。當(dāng)然，還有當(dāng)?shù)胤课轁q跌發(fā)展趨勢和本地域同類房子近期售出的市場價格平均行情也是房屋定價的重要因素。二手房業(yè)主應(yīng)根據(jù)房子的實際情況，作一個初步估價，做到心中有數(shù)。然后，可請估價師或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作進(jìn)一步估價，最后定下叫價。售房叫價是否合適，直接影響獲利與賣房進(jìn)度。
我這里給賣房者介紹一組被實際證實了的數(shù)據(jù)，可供定價時參考：如果房價標(biāo)得高于市場價15%，有10%的買家會來看你的房子;如果高于市場價10%，會有 30%的買家光顧;如果低于市場價10%，有75%的買家捧場;如果低于市場價15%，會有90%的買家爭先恐后看房。你到底是以高于市場價，來個“姜子牙釣魚，愿者上鉤”呢?還是以低于市場價，讓買房者來搶offer呢?定價還是要盡量合適，不能太高，否則會讓自己的房子處于一種很尷尬的處境。因此，賣房者應(yīng)盡可能避免個人的期望值，而要參考當(dāng)時各項市場因素進(jìn)行評估。價格過高會將不少買家拒之門外，沒有客流量，缺少人氣，怎能短時間內(nèi)賣出一個好價錢呢?如果有眾多買家搶offer，房價自然就水漲船高了，被搶offer者給搶高了。話又說回來，如果售房價叫得過高，一時無房客問津或問津者寥寥無幾，就要考慮適當(dāng)降價，本著“叫價偏高，降價適度”的原則，也許通過一次或多次價格調(diào)整而成交，這也是常見之事。不過多次價格調(diào)整可能會影響房子的售價和速度，因此，掛牌上市時，應(yīng)慎重且合適定價。
另外，注重整體策劃與造勢。賣房買房有如男女戀愛、結(jié)婚，是兩相情愿的事情，因此“第一印象”很重要，往往“第一印象”的好壞，就決定了“一見鐘情”，甚至“永定終身”。怎樣讓買房者有一個好的“第一印象”呢?俗話講：“三分人才，七分打扮”，“神要金裝，人要衣裝”，只有梳妝打扮后才好看。賣房也是一樣的道理，為了賣個好價錢和快速，需要在售房時做一個整體策劃，這樣可收到事半功倍的效果。整體策劃的原則是“外重形象，內(nèi)重質(zhì)量”。相對而言，房子的外部形象似乎更為重要。因為，房子的外表是吸引買房者眼球的第一要素，使買房者產(chǎn)生好的“第一印象”的敲門磚。將房屋的前坪后院的花草樹木培植、修剪一新，門窗和車庫門油漆修整，停車場地鋪上新的地面，房屋外墻墻腳周圍的修補(bǔ)等都是裝飾門面必不可少的工序。這樣可使看房者眼前一亮，產(chǎn)生購房的欲望，有心動且一見難忘的感受。就像打扮入時的俊男靚女，使人為之好感，回頭率極高一樣。
房子的內(nèi)部結(jié)構(gòu)與質(zhì)量當(dāng)然是使其賣得更貴、更快的重要因素。結(jié)構(gòu)已定，基本上無法改變;但內(nèi)部質(zhì)量是可以改變與提升的。我的一個客戶問我：半獨立屋售房前準(zhǔn)備裝修，希望賣出一個好價錢。打算將主層客飯廳的地毯換成柚木地板，二層睡房用地毯還是木地板，廚房和浴廁是否也要裝修呢?我告訴他：客飯廳換上柚木地板，容易打掃，而且很光亮，肯定會吸引買家的好感與興趣;至于睡房用地毯還是木地板，各有所喜，各有所愛，可換可不換;裝修廚衛(wèi)，除了有利于房價提升，還可以加快售房速度。我們知道，一個家庭，真正的一家之主往往是女性，而女性特別看重廚房和衛(wèi)生間;此外，水電系統(tǒng)、冷暖系統(tǒng)、煙霧報警系統(tǒng)也應(yīng)考慮是否有必要更換或維修。通過這些裝修與維修，無疑會使售價向上調(diào)整，而且也可使買房者無后顧之憂，下決心且放心購買。
不過，這里我還要提醒賣房者，內(nèi)部提質(zhì)要適度，賣房者不能憑主觀愿望一味追求提高房價而過分裝修，這樣會使房價提高過分，使得買家難以接受。一般來講，售價高于周圍同類房價50%，買家會敬而遠(yuǎn)之。所以，售房前過度裝修是不可取的，這樣會將不少買家拒去之門外，反而使房子不僅賣不出一個好價錢，花錢不討好，投資得不到應(yīng)有的回報。只有被買房者接受的價格才是真正的市場價格。順便提醒賣房者，室內(nèi)擺設(shè)也不可忽視，也許一個花瓶、一盆盆景也能起到畫龍點睛的作用。
最后，講究售房的技巧也是很必要的。設(shè)定售房價格底線，死守底線不動搖，這是很關(guān)鍵的?！昂皟r稍高，降價要穩(wěn)”。在雙方討價還價時，不能過快讓步，即使降價也要小幅度，一步一步地降，決不能一步到位。堅持“沉默是金”也是一種技巧。言多有失，盡量不要輕易先表態(tài)，盡量讓對方先報價，試探買方的意向。尋求共同點，走雙贏之道。在叫價、還價、討價還價中應(yīng)堅持尋求雙方的共同點，找到雙方利益的公共部分，彼此讓步，求大同存小異，雙方都給對方留點余地，這樣才能將生意做成。
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