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2020年快要結(jié)束了，2021年就要來(lái)了，回想整年，你會(huì)感慨這個(gè)世界比我們預(yù)想的要復(fù)雜的多。灰犀牛神出鬼沒(méi)，黑天鵝滿天亂飛Covid-19疫情導(dǎo)致一系列問(wèn)題：美國(guó)大選在混亂中至今仍塵埃未定。未來(lái)的不確定性強(qiáng)過(guò)以前任何一年這個(gè)世界正在發(fā)生和還將發(fā)生我們從未經(jīng)歷的變化和撕裂。

在許許多多不穩(wěn)定因素之中，只有一樣相對(duì)穩(wěn)定，就是大多倫多地區(qū)的房市仍然在增長(zhǎng)。

大多倫多地區(qū)房市才是那個(gè)最大的確定性。2020年買(mǎi)了低層（Low Rise）房屋的人們，無(wú)疑都賺進(jìn)了。

人恨話不多，直接上干貨。肖郎作為資深地產(chǎn)人，在歲末年初，給未來(lái)2021，甚至是2022想要賣(mài)房的人們一些建議，尤其是告訴人們賣(mài)房時(shí)哪些事情是不能做的，自不量力地說(shuō)，算是忠言逆耳提前的警告吧。

以上圖片和文字來(lái)自CBC官網(wǎng)

房?jī)r(jià)漲不漲，長(zhǎng)期看人口、中期看經(jīng)濟(jì)、短期看金融。從長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)10年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，房?jī)r(jià)一定是漲的，當(dāng)然，短期和中期會(huì)有波動(dòng)和漲跌不確定性。

有一些房產(chǎn)是由獨(dú)特性和稀缺性的，有時(shí)候你賣(mài)掉了，以后即便是多出錢(qián)都不一定能買(mǎi)回來(lái)。就如劉若英歌中所唱的“有些房（人），一旦賣(mài)掉（錯(cuò)過(guò)）就不再（有）”。

在所有的把房子全盤(pán)賣(mài)掉的理由中，有兩條理由看似有道理，實(shí)則愚蠢且沒(méi)藥救。

重要的事情說(shuō)三遍，敲黑板！未來(lái)最不值錢(qián)的就是錢(qián)！最不值錢(qián)的就是錢(qián)本身！錢(qián)最不值錢(qián)！在任何時(shí)候，把房子換成錢(qián)存起來(lái)都是愚蠢的。

另外，不要抵觸跟銀行借錢(qián)這件事，能扛貸款是一種幸運(yùn)和能力，最終房屋的漲幅會(huì)幫助我們把貸款變成凈資產(chǎn)。能借到錢(qián)的時(shí)候不要，到了借不到錢(qián)的時(shí)候你就知道有多難了。

最近我遇到一個(gè)和我同期移民的朋友，他告訴我他現(xiàn)在租房子住，我有點(diǎn)不解，因?yàn)槲矣H自給他買(mǎi)了一個(gè)house和一個(gè)condo啊，他說(shuō)他在他們老鄉(xiāng)的勸說(shuō)下已經(jīng)于6年前把房子全部賣(mài)掉了，因?yàn)樗相l(xiāng)說(shuō)房?jī)r(jià)可能會(huì)腰斬。因?yàn)榕挛曳磳?duì)他賣(mài)所以都沒(méi)有告訴我。我問(wèn)那你的老鄉(xiāng)呢？他告訴我他那個(gè)老鄉(xiāng)雖然也是個(gè)經(jīng)紀(jì)，但也是租房住。

不怕狼對(duì)手，就怕豬隊(duì)友！我說(shuō)那現(xiàn)在買(mǎi)也亡羊補(bǔ)牢為時(shí)未晚，他說(shuō)錢(qián)也沒(méi)多少了。因?yàn)槎嗄曜夥?，又被人勸說(shuō)去炒股、理財(cái)都被割了韭菜。我也是服了他，憑運(yùn)氣賺來(lái)的錢(qián)硬是憑實(shí)力一點(diǎn)點(diǎn)都虧掉了！我建議他趕緊存錢(qián)借錢(qián)，先哪怕買(mǎi)一個(gè)“老破小”的共管鎮(zhèn)屋也好，因?yàn)樵俨钅且彩窍壬狭塑?chē)，租房等于是在走路。

所以，對(duì)于房子，肖郎告訴大家一段順口溜：

能買(mǎi)不要租，長(zhǎng)租不如買(mǎi)，晚買(mǎi)不如早買(mǎi)；

能買(mǎi)獨(dú)立屋不要買(mǎi)半獨(dú)立；

能買(mǎi)半獨(dú)立不要買(mǎi)鎮(zhèn)屋；

能買(mǎi)FREEHOLD ,不要買(mǎi)CONDO；

買(mǎi)CONDO ,能買(mǎi)新的不要買(mǎi)舊的；

（朝向）能買(mǎi)南和東，不買(mǎi)西和北。

當(dāng)然，這一切都是看性價(jià)比，再好的東西也是有價(jià)的。

最后再?gòu)?qiáng)調(diào)一次：盡可能地持有物業(yè)，可以換房子，但盡量不要做“無(wú)產(chǎn)階級(jí)”。

當(dāng)您確定要賣(mài)房的時(shí)候，您其實(shí)有兩個(gè)選項(xiàng)，一是自己賣(mài)，二是請(qǐng)專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀(jì)幫您賣(mài)。

第一：省錢(qián)。大多倫多平均買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)紀(jì)傭金TOTAL 4%,加上HST,平均獨(dú)立屋售價(jià)120萬(wàn)以上，也就是說(shuō)買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)紀(jì)傭金都省了的話，至少可以省5萬(wàn)。市場(chǎng)上就有很少數(shù)賣(mài)家自己賣(mài)房的情況，傭金給象征性的1元，也就是說(shuō)希望買(mǎi)家直接和賣(mài)家DEAL,不希望通過(guò)經(jīng)紀(jì)。

第二：你更了解自己的房子。屋頂、窗戶、暖爐的年限和維修記錄你自己更清楚，花了多少錢(qián)升級(jí)，最終成本多少你自己更清楚。

第一：不安全。因?yàn)闆](méi)有中間人把關(guān)，如果壞人假裝成買(mǎi)家來(lái)看你的房子，和你談價(jià)，輕則搶劫，重則死傷。如果這時(shí)候有請(qǐng)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，那么也會(huì)有地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的libility insurance承擔(dān)一部分。

第二：你熟悉自己的房子，但你不熟悉市場(chǎng)和別人的房子，缺少相關(guān)的數(shù)據(jù)庫(kù)。

第三：自己出面幫自己談價(jià)會(huì)比較吃虧，而且吃相不好看。

當(dāng)然，有部分客戶有多年房屋買(mǎi)賣(mài)和投資經(jīng)驗(yàn)，也非常熟悉市場(chǎng)行情，自己也善于溝通，自己賣(mài)房也沒(méi)有什么不好。

至于如何發(fā)布信息和安全把握，可以咨詢肖郎6475151111或者微信markxiao1111,肖郎手把手教您如何DIY 賣(mài)房。

1. 賣(mài)房經(jīng)紀(jì)不能選自己的親戚朋友。 

買(mǎi)房你可以選自己的親戚朋友來(lái)幫您買(mǎi)。因?yàn)樵诩幽么?，買(mǎi)賣(mài)雙方的經(jīng)紀(jì)費(fèi)都是由賣(mài)家出，您的朋友經(jīng)紀(jì)帶您去買(mǎi)房子，買(mǎi)到了您心儀的房子您的經(jīng)紀(jì)也拿到傭金，大家都高興。沒(méi)有買(mǎi)到，您的朋友也沒(méi)有付出什么，就是浪費(fèi)了一些時(shí)間和花了一點(diǎn)汽油費(fèi)，作為朋友這些他肯定不會(huì)計(jì)較。但是賣(mài)房就不一樣了。一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)而且負(fù)責(zé)任的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，先不說(shuō)談判水平如何，首先賣(mài)房需要投入，廣告費(fèi)、拍照費(fèi)、FLYER 費(fèi)用、鑰匙盒這些少說(shuō)也上千元，還有staging費(fèi)用就更貴。按地產(chǎn)局規(guī)定賣(mài)家不需要付任何費(fèi)用，除了賣(mài)掉了付傭金?，F(xiàn)在遲遲沒(méi)有賣(mài)掉，而且看起來(lái)他也沒(méi)有更好的辦法，他都投入那么多了，你還給不給他賣(mài)？而且好不容易來(lái)了一個(gè)offer，他認(rèn)為不錯(cuò)了你認(rèn)為價(jià)錢(qián)低了不想接，怎么辦？其實(shí)賣(mài)房需要的資源和技能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)買(mǎi)房?？雌饋?lái)差不多其實(shí)差很遠(yuǎn)，賣(mài)房是導(dǎo)演買(mǎi)房是演員，賣(mài)房是開(kāi)餐廳買(mǎi)房是點(diǎn)菜。一旦請(qǐng)朋友經(jīng)紀(jì)賣(mài)房，即便是你發(fā)現(xiàn)他其實(shí)不合適，你都很難換他，除非以后朋友沒(méi)得做（和合同期無(wú)關(guān)）。肖郎賣(mài)掉的房子里有相當(dāng)一部分房子都是賣(mài)家請(qǐng)朋友經(jīng)紀(jì)賣(mài)過(guò)沒(méi)賣(mài)掉的。請(qǐng)朋友經(jīng)紀(jì)賣(mài)房，最后90%的情況是房子沒(méi)有賣(mài)掉，朋友也沒(méi)有了，你還沒(méi)法要求甚至沒(méi)地去說(shuō)理。

2. 不能選要簽長(zhǎng)合同的經(jīng)紀(jì)。

有些經(jīng)紀(jì)動(dòng)不動(dòng)就要簽一年或者至少半年以上的合同。說(shuō)的好聽(tīng)一點(diǎn)是不自信的表現(xiàn)，希望通過(guò)長(zhǎng)合同等待市場(chǎng)上漲來(lái)賣(mài)出。說(shuō)的難聽(tīng)一點(diǎn)，這是通過(guò)長(zhǎng)時(shí)間合同套牢來(lái)誤導(dǎo)挖坑并逼迫由于長(zhǎng)時(shí)間賣(mài)房精神高度緊張的賣(mài)家不斷降價(jià)來(lái)達(dá)到賣(mài)出的目的。要簽長(zhǎng)合同的經(jīng)紀(jì)往往給買(mǎi)家的評(píng)估價(jià)很高，是高出市場(chǎng)價(jià)的，他的目的只有一個(gè)，先拿下來(lái)，然后慢慢讓你降價(jià)。這樣賣(mài)房最后往往賣(mài)出的價(jià)錢(qián)是遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的，原因很簡(jiǎn)單，在市場(chǎng)上呆的時(shí)間太久買(mǎi)家多少會(huì)對(duì)這個(gè)房子有負(fù)面想法。就像一個(gè)女性由于剛開(kāi)始對(duì)未來(lái)配偶要求過(guò)高一直到50歲都沒(méi)有嫁人，終于50歲嫁人了，你說(shuō)她會(huì)高配還是低配？

3. 不能選在同一個(gè)社區(qū)有同時(shí)多個(gè)房源在賣(mài)的經(jīng)紀(jì)。

在一個(gè)區(qū)域賣(mài)的多的經(jīng)紀(jì)無(wú)疑在這個(gè)社區(qū)有經(jīng)驗(yàn)也有優(yōu)勢(shì)。但是過(guò)猶不及。尤其是賣(mài)房需要親歷親為，人的精力都是有限的，而且同一個(gè)社區(qū)房源過(guò)多，做為賣(mài)方經(jīng)紀(jì)肯定主推賣(mài)家心理價(jià)位低的賣(mài)家好說(shuō)話的房源，這在另一方面是有損賣(mài)家的利益的，一是沒(méi)有將賣(mài)家的利益最大化，另外等他賣(mài)掉了其他房源再來(lái)賣(mài)你的房子很可能錯(cuò)過(guò)了最佳時(shí)機(jī)。就像一個(gè)電影明星，他是大眾情人，你都知道她已經(jīng)有7個(gè)女朋友了，你還要去做他的第8個(gè)女朋友嗎？即便他是時(shí)間管理大師，可能一周也難得輪到你一天。

一，看是否知名，名聲在外的經(jīng)紀(jì)就像一只漂亮的孔雀，他一定會(huì)愛(ài)惜自己的尾巴和羽毛，輕易不敢壞掉自己的名聲，因?yàn)檫@是他吃職業(yè)飯的根本，他不至于做出下三濫的事情來(lái)套路顧客；

二，看是否有較多成功賣(mài)房的案列；

三，看溝通說(shuō)服能力，擁有強(qiáng)大的說(shuō)服能力才能打動(dòng)買(mǎi)家。賣(mài)房賣(mài)的不僅僅是房子，還賣(mài)房屋對(duì)應(yīng)的社區(qū)和資源，還賣(mài)一種讓買(mǎi)家心動(dòng)的生活方式；

四，看是否有最合適的客路，不同的文化背景其實(shí)有難以逾越的鴻溝。看看哪一類(lèi)買(mǎi)家可以出價(jià)最多就盡量找類(lèi)似背景的經(jīng)紀(jì)。

如果可以，找經(jīng)紀(jì)盡量找“四不”經(jīng)紀(jì)。不丑不美不老不年輕。太丑的經(jīng)紀(jì)讓人不舒服，太帥、太美的“妖艷”經(jīng)紀(jì)有點(diǎn)喧賓奪主，而且也讓配偶不放心。太老的經(jīng)紀(jì)連現(xiàn)代的社交工具都不會(huì)使用，太年輕的經(jīng)紀(jì)無(wú)法看懂人心，說(shuō)話太直，容易得罪人。

自吹自擂一下，肖郎就是這樣一位“四不”經(jīng)紀(jì)，2011-2015年HOMELIFE地產(chǎn)集團(tuán)華人銷(xiāo)量冠軍。2016、2017年REMAX REALTRON 百萬(wàn)DIAMOND CLUB大獎(jiǎng)獲得者。2018年金融街最佳團(tuán)隊(duì)大獎(jiǎng)，主席大獎(jiǎng)獲得者。建筑名校背景，多個(gè)主流地產(chǎn)媒體的專(zhuān)欄作家，中國(guó)國(guó)內(nèi)8家頂級(jí)移民公司和數(shù)十家留學(xué)中介機(jī)構(gòu)指定首席地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。具有超強(qiáng)的策劃能力，精準(zhǔn)估價(jià)、賣(mài)點(diǎn)提煉，創(chuàng)意宣傳，包裝定位，裝修裝飾，專(zhuān)業(yè)談判。

所謂的策略就是“借勢(shì)“，順勢(shì)而為才能水到渠成。勢(shì)指的是趨勢(shì)。

古人云：凡事順天、因時(shí)、依人，就是我們常說(shuō)的天時(shí)、地利、人和。作為地產(chǎn)從業(yè)人員需要透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，預(yù)測(cè)并掌握著趨勢(shì) 的發(fā)展，再加上因勢(shì)利導(dǎo)，這樣就能事半功倍并走向成功 。賣(mài)房策略就是要確定賣(mài)房的時(shí)機(jī)、定價(jià)、方式。

經(jīng)常有一些聽(tīng)說(shuō)了不少我賣(mài)房的事跡前來(lái)咨詢的客戶問(wèn)我，當(dāng)他發(fā)生他同一個(gè)社區(qū)同一條街上有人賣(mài)出超高價(jià)后，而且自己的房子比賣(mài)掉的那個(gè)更好，即便找同一個(gè)經(jīng)紀(jì)來(lái)賣(mài)，卻發(fā)現(xiàn)自己的房子卻無(wú)法賣(mài)出那么高的價(jià)錢(qián)甚至無(wú)人問(wèn)津。或者時(shí)自己的房子掛到市場(chǎng)上好久都賣(mài)不掉，好不容易接受一個(gè)低價(jià)賣(mài)掉了，結(jié)果不久后這個(gè)社區(qū)房?jī)r(jià)莫名其妙的漲了許多。真的會(huì)這樣嗎？

是的，一般人是后知后覺(jué)和隨大流。即便是你看到新聞?wù)f房?jī)r(jià)大漲了，也并不意味著房?jī)r(jià)就一直會(huì)漲下去。這個(gè)時(shí)候不僅你意識(shí)到房?jī)r(jià)漲了不少可以出手了，政府部門(mén)可能也意識(shí)到了房?jī)r(jià)漲的有點(diǎn)失控，如果不管控會(huì)導(dǎo)致社會(huì)問(wèn)題。政府很快就會(huì)采取相應(yīng)措施。比如提高利率，嚴(yán)控貸款、出臺(tái)政策等，房?jī)r(jià)可能很快就掉頭向下。即便是在很相近的兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)，大家對(duì)后市的展望不一樣，比如看漲和看跌，出價(jià)可能會(huì)相差30%以上，一整個(gè)首付的價(jià)錢(qián)。行情總是在你還沒(méi)有意識(shí)到的時(shí)候悄悄來(lái)臨了，在全世界人都知道行情來(lái)臨之后它又莫名其妙的消失了。所以，房屋買(mǎi)賣(mài)，尤其是換房的客戶，選擇好買(mǎi)賣(mài)順序和時(shí)機(jī)是非常重要的，先賣(mài)后買(mǎi)還是先買(mǎi)后賣(mài)，看起來(lái)差別不大，但有的時(shí)候卻是天差地別。

最近我接待了一個(gè)客戶，她是在2017年3月份300多萬(wàn)買(mǎi)進(jìn)的現(xiàn)在XX山莊三車(chē)庫(kù)的大房子的，這個(gè)房子上不僅有200萬(wàn)的銀行貸款，還有60萬(wàn)的私人貸款?，F(xiàn)在這個(gè)私人貸款不給她renew了，她也沒(méi)有更多的錢(qián)來(lái)付清這個(gè)私人貸款，所以只好賣(mài)房。我給她做了一個(gè)大致的評(píng)估，她的房子目前能賣(mài)掉的價(jià)錢(qián)也就是270多萬(wàn)，和她買(mǎi)進(jìn)的時(shí)候的價(jià)錢(qián)還差90萬(wàn)。賣(mài)掉后剛夠還清銀行貸款。也就是說(shuō)以后她只能租房子住了。她說(shuō)她非常后悔，在2017年3月份聽(tīng)她以前的經(jīng)紀(jì)建議先買(mǎi)了這個(gè)三車(chē)庫(kù)大房子然后才準(zhǔn)備賣(mài)掉她自己以前在萬(wàn)錦的房子。結(jié)果2017年4月份政府出臺(tái)了外國(guó)人買(mǎi)家稅，房?jī)r(jià)掉頭向下，由于是做的有時(shí)間限制的過(guò)橋貸款，所以她在2017年8月份幾乎是最低點(diǎn)被迫賣(mài)掉了自己的雙車(chē)庫(kù)房子，當(dāng)時(shí)只賣(mài)了120多萬(wàn)元，現(xiàn)在這個(gè)社區(qū)同樣的房子大概可以賣(mài)到150多萬(wàn)（這幾年這個(gè)社區(qū)學(xué)校排名一直穩(wěn)定攀升，已經(jīng)是安省排民第二的好學(xué)區(qū)）。這樣一頓神操作，她幾乎虧掉了一生的積蓄，差不多150萬(wàn)。

房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)看起來(lái)波瀾不驚，實(shí)則暗流涌動(dòng)，蘊(yùn)含巨大的風(fēng)險(xiǎn)。隨大流的大流卻緊急調(diào)了頭，一頓反向操作，結(jié)果是：辛辛苦苦一輩子，一夜回到解放前  。

時(shí)機(jī)TIMING更多靠經(jīng)驗(yàn)和對(duì)時(shí)局的判斷，有點(diǎn)玄學(xué)了，短篇幅也說(shuō)不清楚。

定價(jià)定天下：定價(jià)不準(zhǔn)，不管是過(guò)高還是過(guò)低，都將最終導(dǎo)致售價(jià)過(guò)低或者干脆賣(mài)不出去。

買(mǎi)家總是想買(mǎi)的超值，高估了金錢(qián)的價(jià)值；而賣(mài)家總是盯著市場(chǎng)上曾經(jīng)的最高價(jià)，加上對(duì)自己的房子有感情分在里面，所以總是高估了自己房子的價(jià)值。大家都想更有話事權(quán)，怎樣才能平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，讓雙方都認(rèn)為可以接受和reasonable？唯有定價(jià)，所以說(shuō)：定價(jià)定天下。

買(mǎi)房子出錢(qián)最多的一定是自住的買(mǎi)家。為什么呢？因?yàn)橥顿Y客是需要靠房子賺錢(qián)的，而且他們也沒(méi)有緊迫性，一定要感覺(jué)到房子性價(jià)比高、劃算他們才會(huì)買(mǎi)，所以他們出的價(jià)錢(qián)一般是低于市場(chǎng)價(jià)的，最多是市場(chǎng)價(jià)區(qū)間的相對(duì)低點(diǎn)。

而自主的人，他們是剛需，一定要買(mǎi)，而且有時(shí)間限制，不嫩等太久。不管是新移民登陸，還是年輕人結(jié)婚，他們對(duì)房子的需求是緊迫的，所以他們會(huì)愿意隨行就市，甚至出到市場(chǎng)價(jià)區(qū)間的相對(duì)高點(diǎn)。

在自住房買(mǎi)家中，按出價(jià)意愿高低，我們也可以分成幾類(lèi)：

1. 有購(gòu)買(mǎi)力但沒(méi)時(shí)間的，如跨國(guó)買(mǎi)家、新移民買(mǎi)家、候鳥(niǎo)家庭。

2. 購(gòu)買(mǎi)力也有時(shí)間的，如留學(xué)生、首次購(gòu)房者。
   

3. 換房者。一買(mǎi)一賣(mài)。