在加拿大和美國，地產交易絕大多數(shù)都通過地產經紀代理，經由MLS多重放盤系統(tǒng)完成。隨著互聯(lián)網的大面積普及，地產行業(yè)的進一步蓬勃，業(yè)主私售的房屋有逐漸增多的趨勢，為消費者帶來了另外的選擇，也大大降低了交易成本。
顯而易見，個人私售最大的好處就是節(jié)省了付給中間人的傭金（commission）。以加拿大安省為例，大約十年前的1999年左右，那時的賣房傭金為6%，對一間30萬元的房屋而言，6%的傭金就是18K，這是一筆巨款了。想像一下，你自己去掙這18K會有多難，節(jié)省下18K，不就是掙了18K嗎？What you save is what youearn?，F(xiàn)在到了2009年，傭金已經普遍降到了4.5%，不過10年前30萬的房子現(xiàn)在怎么也漲到了50萬吧，4.5%的絕對金額也漲到了22.5K,個人私售對于賣方更加有吸引力了。對于買方來說，不單單是價格上的優(yōu)勢，還有就是自己可以不受任何干擾和壓力的情況下，客觀地作出自己的決定。而同時私售的房屋因為沒有了中間人的哄抬行為，也就較少有那種令人煩惱的“搶”offer的情況。買方，賣方大家可以坐下來，清茶一杯，慢慢地談出一個好deal，何樂而不為呢？
私售的概念是很不錯，但是實施起來有一定的難度，買賣雙方都要付出不少的精力，但是成功售出（買到）自己的房屋，對雙方來說都是很令人激動的一件事。本文試圖和大家探討一下私售的方方面面，買賣雙方的不同觀點，如何做才能促使交易成交，以及在談判和交接過程中要注意的一些事情。
如果你是賣方，那么要有一定的思想準備，成功私售房屋不是像你想象的簡單和輕松。有很多事情是需要仔細考慮和周密實施的，概括地講，就是天時，地利，人和。
1， 地點
買房子的人常說的一句口頭禪就是Location location location!這點對于私售來說更重要。具體地說，如果您的房屋所在location在市面上越熱門，那么私售對您來說成功的可能性就越高。一個地點很一般般，甚至是比較差的房子，對它感興趣的人少許多，為自己的房子做宣傳的難度比較大。這種情況下還是找地產經紀比較保險一些，畢竟MLS上的曝光率是別的地方無法比擬的。相反，如果你所在的區(qū)域是很hot的，許多房屋多很快被人買走，同時又沒有太多的房源出來，那么這種情況下您大可以一試身手，私售自己的住房，不但經濟上得到實惠，也為自己的人生添上一處精彩的經歷，那種成功后的滿足感不單是金錢所能帶來的。
2， 時間
春暖花開的時候，是賣房最好的季節(jié)。可以考慮在March，或April準備，在April，或May上市，爭取2，3周內賣掉，然后在盛夏來臨之前就可以交接啦。
3， 叫價
私售房屋最大的動力就是節(jié)省傭金，不過您要記住，潛在的買家也是抱著同樣的想法，如果不是能省掉幾萬塊傭金，買家何苦一定要私買呢？如果privatesale的叫價和MLS上的一樣貴，那干脆去找經紀算了，還能享受周到而有專業(yè)的服務(當然啦，也有可能享受到“忽悠”）。所以在叫價上要利益均沾，要讓買家也得到一定的實惠，使你的叫價同MLS上的比起來有競爭力才行。
下一步就是要給自己的房子定出一個叫價，這是非常關鍵的一步，叫價過高吸引不到買家，叫價過低自己不合算。在準備賣房至少半年前，就要對自己小區(qū)的掛牌物業(yè)非常留意，特別是周圍鄰居的房子，如果有賣出的話一定要打聽出來叫價是多少（mls.ca，realtor.ca上可查到），上市天數(shù)，賣價是多少（可直接問鄰居，或者問掛牌經濟），內部面積和裝修情況，最好能得到鄰居的允許，進到屋里看一下。鄰居剛剛成功賣出房子，對這樣的要求一般不會拒絕。
另外一個資源就是open house。周圍小區(qū)在周末的openhouse是絕對不能錯過的。要夫妻兩個一起去，這樣會觀察的更全面一些。拿到MLSlisting的那張紙，同經紀聊聊，對房屋的格局，大小，裝修，保養(yǎng)，用料，新舊程度都有了認識，對自己的叫價會是很大的幫助。記住當看到SOLD標志時，一定要給經紀打個電話，問一下賣出的價格。
4，修葺+清潔
房子就要賣了，你可能不會在花錢做什么大的裝修了。我有個朋友在賣房前新?lián)Q了木地板和花崗石臺面，實在沒有必要。在房子里住了十年都沒有想起做裝修，臨賣房時如此大手筆，實在是花了大錢，自己也沒享受，更無法收回成本，只不過是賣的快一些罷了。不過大的裝修不做，并不等于就是sellas is。相反，您修要花很多精力，來搞一些事半功倍的修繕，來吸引買家。
你可以從最顯眼的地方開始，周末的時候去homedepot買上幾罐油漆，把重要的地方，比如hallway，廚房，廁所，家庭廳都粉刷一次，效果會很好。如果廚房的laminate臺面上太多的劃痕，考慮換掉，花費不會太貴。電器一定要保證工作，很多華人朋友家里的洗碗機只是擺設，能不能用都不知道，這時候最好makesure它能工作。櫥柜上的金屬把手年代久遠顏色很深，要用專門的polisher液體清洗，務必使其煥發(fā)光澤。所有壞的的燈泡燈管都要換掉。地面的瓷磚之間的接縫處，由于年代久遠會有很多積垢，用牙刷和清洗液洗掉。庫房和廁所里的水盆和水龍頭如果太舊的話要換掉，馬桶要保證水通暢。
戶外同樣重要。如果是interlockstone的車路，要把石縫之間雜草和苔蘚都鏟除，然后再用石路專用sealer噴涂一次，效果非常好。如果是柏油車路的話，要把pothole都用里瀝青填平，有裂縫的地方要用filler填死，最后用drivewaysealer粉刷一次，馬上就煥然一新。后院如果有deck的話，也要用stain重新數(shù)一遍，都費不了多少錢的。不過這些都只能在夏天做。草坪在賣房期間要每周都剪草，花壇里要培上新土，園藝在開春的時候修剪一次，窗戶上有漏縫的地方要用silicon或者cauking補上，木制的窗戶有缺裂的地方也用woodfiller補上。車庫里面要收拾干凈，地面不要有垃圾，停在車庫里的車輛要清洗干凈，至少輪胎上不要帶泥。
廚房，地下室，車庫這三個地方最容易堆積雜物，不用的話一定要提前扔掉，想想看如果買家看到到處都是堆積的破爛兒的話，還會有興趣買嗎？另外Closet里面的衣物一定要擺掛整齊，內衣一定要收好，廁所里面，特別是主人房的ensuitebathroom，要做到一塵不染，一絲不掛（別想歪了，是指地面上，馬桶上，浴缸里，showerstall里面要一根頭發(fā)都沒有）。Soap tray要保持干爽，要放一塊整的肥皂。Bathtowel不能濕濕掛在那里，要放剛剛洗過并烘干的。Floor towel要保持清潔干爽。
廚房是重中之重。不論華人也好，西人也好，在買房的過程中女主人往往起著決定性的作用，而女主人每天呆的時間最長的房間就是廚房。整個house的氣味，也是在廚房中的烹飪決定的。油煙機周圍一定要清洗干凈。從買房前1個月開始，不要在烹飪氣味過重的食品?；旧暇褪恰八臒o”：Nopork， no fish， no curry， no oilycooking。魚，咖喱，油煙等氣味都很大，這些大家都理解，但是為啥要nopork呢？因為豬肉也是有不太nice的氣味，只不過是我們時間長，習慣了而已。對某些買家，可能從來不吃豬肉的，這樣的氣味可能會打消購買的意愿。有人來看房之前，可以用coffeemaker煮一壺濃濃的咖啡，真?zhèn)€房間的味道會很好的。總而言之，如果您的房子無法得到買家的女主人的認同的話，那么此房售出的機率基本上為零。而女主人最關心的地方就是廚房，所以說在這里下再多的功夫都不算過分。
擺設也很重要。家具要整齊利索，屋內有大紅大綠的東西要拿掉。中國人特有的裝飾品，如果色彩和視覺太過強烈，最好也暫時拿掉，因為每個人的文化背景，欣賞品位都不盡相同，最好是中性的效果比較保險。
5， marketing：
沒有了MLS的曝光，怎么才能讓人知道你的房子呢？感謝互聯(lián)網，使私賣的業(yè)主有了出頭之日。下面是通常的幾處流行的網上marketing的平臺：
craigslist, kijiji （英文，免費）
51.ca, yorkbbs.ca（中文，免費）
PROPERTYGUY.COM, PROPERTYSOLD.COM, BYTHEOWNER.COM （英文，收費）
平面媒體：本地的中英文報紙（收費）
Flyers toappartment：可以印制一些自己房子的flyers，散發(fā)到附近的公寓，那里有很多潛在的買家。
中文英文網站論壇上發(fā)貼，推銷自己的房子。
路口標志 –放一個精美的牌子在自家門口，把電話號碼寫的大大的，吸引那些經濟帶來的買家。當然也有副作用-吸引來經紀和鄰居。
付一定的費用，將房子登在MLS上，增加曝光率。（要找到愿意合作的經紀）。
打電話，發(fā)email給自己的熟人，朋友，告訴他們你在賣房，請他們幫忙介紹給他們認識的朋友，事成之后答謝1000或2000，聊表心意，有時效果會很好的。
6， 談判:
談判階段最能體現(xiàn)買賣雙方的個性和方法了。作為經驗不足的賣方，要注意買家有可能的trick，不輕易和對方攤牌，也不隨便暴露自己的底線。
比如，你很可能會遇到某位買家對你講：你的叫價是48萬九千，我們很喜歡，非常非常想買你的房子，不過價錢對我們來說價錢稍貴一些，我們最多能出到47萬五千，如果您覺得能接受我們就下個offer，不然的話就不耽誤大家的時間啦。
這時候，即使你非常想賣掉，并且47萬5錢也是你完全能接受的價格，也不要輕易露出你的底線。對他講：價錢都是可以談的，但是您要先給我一個offer。切記：48萬9千的報價是經過調查研究才做出來的，不是隨便亂叫的，一定要對自己的開價有信心，對方要做bargin也很正常，但是一定要白紙黑字。不管多好的價格，只要嘴里說出來的，沒有落到紙上的，那都是虛的。你可以試試，如果你馬上答應對方：47萬5千沒問題，你們下offer吧。99%可能性的結果是，那個人再也不會回來了。
有的人會更加直接的問：你的價錢太高，我們買不起，能不能在降一降？這時候千萬不要賣房心切，隨口跟人家說出來：你要是真想買，我給你降一萬。這是幾十萬的房子，不是路邊買一堆大白菜。作為賣家你已經喊出了叫價，現(xiàn)在輪到買家出價了，不要被人家牽著鼻子走。還是那句話：想買的話，請下個offer。
好了，經過千辛萬苦，終于有一張offer進來了，不過比價低了3，4萬，你覺得非常不滿。不過有offer總比沒offer強吧？即使不滿意，也不要流露出情緒來，可以試著象征性的減價2，3千把offer簽回去，這樣對方就知道你對價格不滿意，在這個基礎上不想談下去了。或者直接跟對方說：offer needs substantial improvement，都可以。
有一種情況要處理好，就是買家的offer上面出價合理，而你們雙方正在認真地討價還價，這時候有第二個買家打電話進來，告訴你明天晚上會下一個offer。可以想象你一下子會變得很興奮，因為你覺得房子肯定會馬上賣出去了，還會賣個好價錢。不過不要太樂觀了，這種情況搞不好可能會是竹籃打水一場空。需要明白的是，第二個買家的許諾只是空中樓閣，也許他的出價會很高，也許還不如第一家，也許明天就根本不會有offer，而現(xiàn)在第一家的offer是實實在在的。碰到這種情況，務必保持冷靜，不要告訴人家：我現(xiàn)在手上已經有一個offer了，你要是也向下offer，最好今晚上就遞進來。除非你的房子非常搶手，市場非常hot，否則的話你有可能吧第二家嚇回去，人家會在局外觀望，當你和第一家的談判破裂之后，你能指望第二家會給你多好的價錢嗎？什么也不要多說，告訴他：歡迎，我們明天晚上等你們。對第一家呢，就像是什么都沒發(fā)生，繼續(xù)談判，但是可以考慮在對方能夠接受的情況下，適當?shù)陌压?jié)奏放慢一點點兒，畢竟你想看看明天是啥情況呀。好啦，一旦第二天有另一張offer遞進來，你同時有兩張offer放在桌子上，那主動權就全在你手里啦，如果第二張offer從來沒發(fā)生，或者出價更低，那么您和第一家的談判應該很快就水到渠成了。
最后一條：注意安全?？捶康娜唆~龍混雜，防人之心不可無。每次有人打電話要看房時，一定要留下他的電話，姓名，看房時間最好定在白天。如果有人敲門要看房，最好讓他打電話進來再約其他時間。記下看房人的車牌號碼，把自己的錢包和現(xiàn)金都放好，不要輕易露白。
林林總總地講了不少，應該基本上涵蓋了賣房時所需注意的方面，以后有新的相關信息時我會再來更新。祝大家私賣房屋馬到成功。
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