主題：怎么計(jì)算國有土地上房屋拆遷補(bǔ)償款？
嘉賓律師：王衛(wèi)洲
本期介紹：
眾所周知，補(bǔ)償問題是房屋拆遷過程中的核心問題，隨著新一輪的城市拆遷大潮來臨，大批動(dòng)遷居民不可避免地面臨了補(bǔ)償安置等諸多問題，而面對(duì)諸多相關(guān)法律問題，不少拆遷市民也是一頭霧水。
為此，《法眼看經(jīng)濟(jì)》就網(wǎng)友關(guān)心的一些問題采訪了著名拆遷律師王衛(wèi)洲。
王衛(wèi)洲律師
訪談內(nèi)容：
【法眼看經(jīng)濟(jì)】王律師您好！首先，歡迎您做客《法眼看經(jīng)濟(jì)》。在我們的訪談?wù)介_始之前，先跟大家打聲招呼吧。
【王衛(wèi)洲】主持人你好，觀眾朋友們大家好。
【法眼看經(jīng)濟(jì)】在節(jié)目的開始，我們先來了解一下，目前我們國家對(duì)于國有土地上的房屋征收是依據(jù)哪些規(guī)定來實(shí)施和管理的？請(qǐng)您為大家先做一個(gè)簡要的介紹吧。
【王衛(wèi)洲】國有土地上房屋征收與補(bǔ)償主要依據(jù)為《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國有土地上上房屋征收評(píng)估辦法》，這兩部法規(guī)都是今年出臺(tái)的，相關(guān)配套法規(guī)還未制定；目前各地方政府如北京、重慶等都出出臺(tái)了本地區(qū)具體實(shí)施意見、細(xì)則、辦法等。
【法眼看經(jīng)濟(jì)】根據(jù)目前的法律規(guī)定，征收城鎮(zhèn)居民私有房屋的補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)是什么？與農(nóng)村房屋的征收補(bǔ)償相比，有哪些不同呢？
【王衛(wèi)洲】國有土地上房屋征收補(bǔ)償方式分為貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換，對(duì)于貨幣補(bǔ)償其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不得低于周邊類似房地市場價(jià)格，而實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的則置換房屋、結(jié)合貨幣價(jià)值互補(bǔ)差價(jià)。農(nóng)村房屋拆遷實(shí)際上是征收集體土地后將房屋等地上附著物一并征收，其的補(bǔ)償方式主要也是貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上農(nóng)村集體土地上拆遷并不參考周邊房屋市場價(jià)格，而是參照房屋重置價(jià)格，一般來講很多地方對(duì)重置價(jià)格都有相應(yīng)的規(guī)定，很少參照評(píng)估價(jià)格，即使評(píng)估也是評(píng)估房屋重置價(jià)格，集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)來講是比較低的。
【法眼看經(jīng)濟(jì)】很多網(wǎng)友都質(zhì)疑農(nóng)村房屋拆遷和城鎮(zhèn)房屋的拆遷在補(bǔ)償金額上差別巨大。因此關(guān)于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓叫砸捕际莻涫軤幾h的話題，那么，在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中有沒有相關(guān)的措施能夠保障公平補(bǔ)償？
【王衛(wèi)洲】沒有的，不過目前國家對(duì)此已經(jīng)開始重視，據(jù)悉不久將對(duì)集體土地上房屋拆遷所依據(jù)的《土地管理法進(jìn)行修訂》，2011年5月，中央紀(jì)委、監(jiān)察部發(fā)出《通知》要求各級(jí)紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)加強(qiáng)監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為，《通知》表明在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的精神執(zhí)行
【法眼看經(jīng)濟(jì)】國有土地上的房屋拆遷補(bǔ)償款由哪幾部分構(gòu)成？我們應(yīng)該如何計(jì)算房屋征收補(bǔ)償款？
【王衛(wèi)洲】根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》根據(jù)被征收房屋的用途補(bǔ)償款構(gòu)成不同，對(duì)于住宅用房補(bǔ)償款分為：被征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償、因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償、市縣人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況給予被征收人的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于營業(yè)房屋還有因征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
【法眼看經(jīng)濟(jì)】有網(wǎng)友提問：被征收的房屋裝修費(fèi)用是否可以得到補(bǔ)償？是按什么標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?？您能否為這位網(wǎng)友解答一下。
【王衛(wèi)洲】被征收房屋的裝修是應(yīng)該補(bǔ)償?shù)模b修裝潢物應(yīng)當(dāng)屬于被征收的附屬物，它應(yīng)該包含在被征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償之中，對(duì)于裝修費(fèi)的補(bǔ)償首先由征收部門于被征收人協(xié)商確定，如協(xié)商不一致的則應(yīng)該評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。
【法眼看經(jīng)濟(jì)】共有的房屋在征收時(shí)應(yīng)該如何進(jìn)行拆遷補(bǔ)償？拆遷的補(bǔ)償金又應(yīng)該如何分配？
【王衛(wèi)洲】首先由共有人協(xié)商解決，只要協(xié)商結(jié)果不違背法律強(qiáng)行性規(guī)定的，可按照協(xié)商結(jié)果分配；協(xié)商不成的則依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定處理，我認(rèn)為：按份共有的則按照對(duì)房屋享有所有權(quán)的比例進(jìn)行分配，不能證明份額的應(yīng)當(dāng)視為同等份額，如果是共同共有則可以平均分配。
【法眼看經(jīng)濟(jì)】一些面臨征收的房屋，存在手續(xù)不全、無房屋所有權(quán)證的情況，這類房屋該怎么辦？能否獲得補(bǔ)償？
【王衛(wèi)洲】并不是手續(xù)不全的房屋就一律不予補(bǔ)償?shù)?，事?shí)上在我國存在很多手續(xù)不全的房屋，國務(wù)院曾下達(dá)《關(guān)于做好拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》，要求“對(duì)拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補(bǔ)辦手續(xù)?！辈荒苷J(rèn)定為違章建筑，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》也規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。我認(rèn)為在國有土地上房屋征收政府會(huì)按照建筑物建成的年限、原因等多種因素確認(rèn)被征收房屋的合法性，一般來講只要不是為在發(fā)布城市建設(shè)控制規(guī)劃確定用地范圍之前建成的，應(yīng)該可以認(rèn)定為合法建筑，給予補(bǔ)償。
【法眼看經(jīng)濟(jì)】對(duì)于違章建筑在征收的時(shí)候應(yīng)該如何補(bǔ)償呢？“住改商”的房屋能獲補(bǔ)償嗎？
【王衛(wèi)洲】關(guān)于這一問題，法律還沒有明確的規(guī)定，在對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅,目前唯一的依據(jù)為國務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》要求：對(duì)已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償,各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。
在具體的拆遷實(shí)施工作中某些地方也曾更具取得營業(yè)執(zhí)照的年限和繳納稅收的情況將部分住改非房屋按照營業(yè)性用房予以補(bǔ)償。
【法眼看經(jīng)濟(jì)】對(duì)于拆遷戶來說，不僅關(guān)心房屋被拆遷后能獲多少補(bǔ)償，對(duì)因拆遷過程中的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)和生活補(bǔ)助的支付等方面，也是格外關(guān)心。那么，拆遷臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)該怎么計(jì)算？
【王衛(wèi)洲】臨時(shí)安置費(fèi)主要是指因?yàn)椴疬w造成的被征收人暫時(shí)住房問題進(jìn)行的補(bǔ)償安置，在具體實(shí)施中一般是按照人口領(lǐng)取一定時(shí)間的房屋租賃補(bǔ)助費(fèi)用，在實(shí)施征收中房屋征收方案會(huì)做較為詳細(xì)的規(guī)定，如果補(bǔ)償方案中確定的回遷時(shí)間內(nèi)沒有順利回遷的，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際情況增加安置費(fèi)用。
【法眼看經(jīng)濟(jì)】既然談到了房屋拆遷，除了拆遷補(bǔ)償，還有一個(gè)問題大家都很想問：拆遷雙方未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，被拆遷方應(yīng)怎么辦？
【王衛(wèi)洲】拆遷雙方若達(dá)不成協(xié)議，征收部門可能報(bào)請(qǐng)市縣政府作出補(bǔ)償決定，然后申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。被拆遷方可以在收到市縣政府做出的補(bǔ)償決定之后申請(qǐng)行政復(fù)議或提起訴訟要求撤銷補(bǔ)償決定以保護(hù)自己的物權(quán)，在進(jìn)入法律程序之后也可以申請(qǐng)補(bǔ)行政行為停止執(zhí)行。
被征收人也可以主動(dòng)的采取措施即申請(qǐng)行政復(fù)議或起訴撤銷房屋征收決定，來保護(hù)物權(quán)。
如果是因?yàn)檠a(bǔ)償問題達(dá)不成協(xié)議，在訴訟或行政復(fù)議過程可以申請(qǐng)協(xié)調(diào)，由人民法院或行政復(fù)議機(jī)關(guān)依法合理的促成雙方達(dá)成協(xié)議、以保障合法權(quán)益，在訴訟或行政復(fù)議過程中法院或司法機(jī)關(guān)也有可能主動(dòng)去調(diào)解雙方的矛盾，有時(shí)候調(diào)解遠(yuǎn)比判決更能解決實(shí)際問題。
【法眼看經(jīng)濟(jì)】接著上面的問題：簽訂房屋補(bǔ)償協(xié)議之后，有一方不履行補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)該怎么辦？
【王衛(wèi)洲】按照法律規(guī)定，如果一方在簽訂協(xié)議后不履行的，另一方可以起訴要求人民法院判決其履行，所以對(duì)于被征收人來講如果簽訂協(xié)議之后，感覺協(xié)議有問題的，應(yīng)當(dāng)起訴要求撤銷或判決協(xié)議無效，以保護(hù)房屋所有權(quán)。
【法眼看經(jīng)濟(jì)】對(duì)于今天的話題，您還有需要補(bǔ)充的嗎？
【王衛(wèi)洲】在房屋征收事件中，被征收人屬于弱勢群體，對(duì)于法律賦予自己的權(quán)利往往不太了解，希望被征收人能夠多多學(xué)些法律，用法律知識(shí)來保障自己的合法權(quán)益，在法律范圍內(nèi)爭取更多補(bǔ)償。
【法眼看經(jīng)濟(jì)】再次感謝王衛(wèi)洲律師的參與。在此，也希望您對(duì)我們節(jié)目提一些意見或者建議，以促進(jìn)我們更好的為律師和公眾服務(wù)。
【王衛(wèi)洲】新拆遷法出臺(tái)確實(shí)對(duì)于保護(hù)被征收人的合法權(quán)益有著很大的進(jìn)步，但是在具體實(shí)施過程中，還與法律規(guī)定有著較大的差距，如評(píng)估機(jī)關(guān)的選擇，部分地方習(xí)慣由政府指定幾個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)供被征收人選擇，實(shí)際上限制了被征收人選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利；另外制定補(bǔ)償方案中被征收人享有聽證權(quán)利，有些地方在告知聽證權(quán)利上做的不到位，使被征收人聽證權(quán)不能正常行駛等等，我認(rèn)為再好的法律如果不好好的執(zhí)行，相當(dāng)于一紙空文，關(guān)鍵的問題的不是有無法律依據(jù)而是國家的法律在地方會(huì)不會(huì)被執(zhí)行到位。
節(jié)目簡介：
《“法眼”看經(jīng)濟(jì)》是由中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)和法邦網(wǎng)聯(lián)合制作的一檔“暢談經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題，普及經(jīng)濟(jì)法律知識(shí)，解答經(jīng)濟(jì)類法律問題，提供權(quán)威法律建議”的在線訪談?lì)惞?jié)目（含演播室視頻直播和在線訪談兩種形式）。節(jié)目采用主持人和律師談話模式，深入解析社會(huì)熱點(diǎn)經(jīng)濟(jì)背后的法理人情。
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