房子是我們每個公民享受生活的空間，是普通老百姓的“避風(fēng)港”，更是個人情感的寄托。房子是一個人一生中必不可少的一部分。無論是城市還是鄉(xiāng)村，它都是不可替代的。但隨著城市的發(fā)展，以及城鄉(xiāng)一體化的建設(shè)，不少老房子以及因城市規(guī)劃所在內(nèi)的房子都將面臨著拆遷。
雖然會有不舍，但出于公共利益的需要，不少老百姓還是會積極的配合。不過當(dāng)遇上拆遷時，老百姓的心理難免也會估算著自己的房子值多少錢，拆遷方會補償多少？可當(dāng)拆遷方真正上門來談補償?shù)臅r候，他們卻往往是一頭霧水，然后不經(jīng)意的跟著拆遷方的意思簽下了補償協(xié)議，事后才發(fā)現(xiàn)補償甚少。
其次還有的就是直接把高補償?shù)南Ｍ耐性谠u估機構(gòu)上，可是如果對評估的流程不了解，很有可能評估報告上面會參有很大的水分，最終導(dǎo)致自己的合法補償有所降低。
國有土地上房屋拆遷時的補償范圍
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》中第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（1）被征收房屋價值補償；
（2）因征收而造成房屋拆遷以及臨時安置的補償；
（3）因房屋被征收造成的停產(chǎn)停業(yè)的補償。
同時，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》中的相關(guān)規(guī)定，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
為此凱諾律師為了不讓大家在房屋拆遷評估環(huán)節(jié)上吃虧，為大家來介紹一下房屋征收過評估中要注意的一些事項！
國有土地上房屋征收評估時點
相信很多人都應(yīng)該都道，國有土地上房屋拆遷補償，通常會以評估報作為補償?shù)膮⒖家罁?jù)。對于我國的房屋評估機制，我國在《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《國有房屋上房屋評估辦法》中都有相關(guān)規(guī)定，要求評估機構(gòu)本著獨立、客觀、公正的原則對房屋進行評估。
而房屋評估的主要目的就是為了反映出房屋的真實價值，但實踐過程中，房屋評估報告已經(jīng)作出，可出于種種原因，征收項目并沒有動工，過去了好幾年才開始重新啟動，導(dǎo)致評估報告中確定的價值與實際應(yīng)該獲得的相差甚遠(yuǎn)，如果還按照之前的來給予補償?shù)脑挘秋@然是不合理的。
根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條規(guī)定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。
根據(jù)以上法律規(guī)定來看，明顯是考慮到了征收拆遷中房屋市場價值的變化，因此對于被征收人的房屋拆遷補償應(yīng)給予更合理的更公平的補償。
評估機構(gòu)的選擇
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》中的相關(guān)規(guī)定“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！?/p>
可以看出評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被征收人通過協(xié)商做出，充分尊重被征收人的意見，給予被征收人選擇權(quán)，只有在被征收人意見達(dá)不成一致的情況下，可以由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)或者抽簽的方式隨機產(chǎn)生。之所以這樣規(guī)定是為了規(guī)避在征收過程中，征收部門同評估機構(gòu)私下串通，導(dǎo)致評估有失偏頗，對百姓權(quán)益造成損害。
因此，房屋評估機構(gòu)并不是征收方單方面說了算，而是由雙方協(xié)商選定。對于評估結(jié)果任何人或是組織都不能干預(yù)。
評估方法的選擇
根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三、十四條，評估方法主要有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法，在評估過程中，評估機構(gòu)可以選擇一種或多種對被評估房屋進行評估，除此之外，還應(yīng)當(dāng)綜合考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素，以合理確定最終的評估結(jié)果，在實際操作過程中，還以市場法評估居多。
對評估結(jié)果有異議的處理方式
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條以及《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十條至第二十三條明確規(guī)，對評估結(jié)果有異議的，可以在收到評估報告之日起10日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。通過嚴(yán)格的救濟機制，對評估結(jié)果進行多層次把關(guān)，以期達(dá)到令被征收人最滿意的結(jié)果。
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