案例引入——蛋殼公寓租房遭遇“卡殼”
“在前期看房、溝通的時(shí)候，經(jīng)紀(jì)人一直說的都是租金押一付一，稀里糊涂簽了合同才發(fā)現(xiàn)，要求一次性支付一年的房租。而所謂的押一付一，是有條件的，需再和一個(gè)叫‘會(huì)分期’的房租分期平臺(tái)簽訂一份合同，相當(dāng)于這個(gè)平臺(tái)為我支付了一年房租，我每月把房租打給這一平臺(tái)?！苯眨瑒⑴客ㄟ^蛋殼公寓，租下了位于在朝陽門外的一間房屋，讓劉女士十分不滿的是，無論是蛋殼公寓工作人員前期的推介，還是蛋殼公寓APP頁面上的宣傳語，都明確表示在蛋殼公寓租房租金押一付一。但實(shí)際簽訂的合同中，卻變成了一次性支付“一年”。
讓劉女士擔(dān)心的是，每月打給“會(huì)分期”的錢，能不能算支付給了蛋殼公寓?！皶?huì)分期”和蛋殼公寓之間，究竟是什么關(guān)系？二者的關(guān)系有沒有相關(guān)的合同文件證明？最后，在劉女士的強(qiáng)烈要求下，蛋殼公寓與其解除了租房合同。[1]
租房分期平臺(tái)的法律風(fēng)險(xiǎn)提示
目前有很多提供房租月付的平臺(tái)，打破傳統(tǒng)“押一付三”、“押一付六”的交款模式，聲稱定位于“房產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)公司”。不只像蛋殼公寓這類互聯(lián)網(wǎng)中介，傳統(tǒng)中介我愛我家推出的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品“相寓”與一款叫做“房司令”的分期支付平臺(tái)合作，租客在支付房租時(shí)，可以選擇傳統(tǒng)的押一付三或押一付六的方式，也可以選擇房司令分期支付。
目前市場(chǎng)上的租房分期平臺(tái)主要有兩種模式，一是平臺(tái)提供房源的，即用戶需在限定房源產(chǎn)品中進(jìn)行挑選，通過平臺(tái)來實(shí)現(xiàn)“押一付一”，如房司令平臺(tái)。另一種是平臺(tái)僅提供分期服務(wù)，不提供房源，如會(huì)分期；用戶需自行尋找房源，與房東敲定房租金額和付款方式后，憑租房合同到平臺(tái)上申請(qǐng)租金分期，平臺(tái)會(huì)向房東支付租金。
租房分期的實(shí)質(zhì)是保理業(yè)務(wù)，其核心內(nèi)容是通過收購(gòu)房東債權(quán)方式提供應(yīng)收賬款融資，這種模式確實(shí)減輕了剛步入社會(huì)的年輕人一次性交付半年或一年房租的經(jīng)濟(jì)壓力，但是目前監(jiān)管政策還不明確，租客還是需要綜合考慮自己可能會(huì)承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)，如房租分期平臺(tái)的合同文本一般都約定除雙方協(xié)商一致不得解除合同，這意味著即便租客解除租賃合同，租客還得按約還款，否則要承擔(dān)高額的違約金。因而建議租客在簽訂合同時(shí)約定解除租賃合同時(shí)則同時(shí)終止借貸協(xié)議，租客有權(quán)停止向房租分期平臺(tái)還款。這樣約定可以有效避免租賃合同解除時(shí)仍需還款的風(fēng)險(xiǎn)，避免房財(cái)兩空的情況。此外，租客還需看清合同所約定的利息及違約條款，避免在不知情的情況下對(duì)自己造成影響?？傊x擇房租分期平臺(tái)要綜合考慮信譽(yù)、口碑等，做好前期調(diào)查，減少風(fēng)險(xiǎn)。
房屋維修費(fèi)用承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)
房屋維修責(zé)任是租賃合同中最常見的條款，合同雙方一般會(huì)根據(jù)《合同法》第220條規(guī)定，即“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外”來約定維修責(zé)任。而遇有比較不負(fù)責(zé)任的房東時(shí)，很可能房屋內(nèi)設(shè)施并不能正常使用，需要維修，而房東拖延不修理，這時(shí)候根據(jù)《合同法》第221條，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)，但在所承租的房屋是轉(zhuǎn)租來的情況下，尤其是存在“二房東”、“三房東”的時(shí)候，前面的房東和承租人很容易互相推諉責(zé)任，不予維修，這時(shí)需要在簽訂合同時(shí)約定好維修條款。在承租時(shí)，應(yīng)注意檢查房屋內(nèi)設(shè)備情況，而在代為維修時(shí)，用照片以及交易憑證固定費(fèi)用支出等對(duì)自己有利的證據(jù)。
根據(jù)《合同法》第224條的規(guī)定，租客從承租人處承租房屋時(shí)需要房東已同意，否則房東有權(quán)解除合同，要求租客搬離。此外，在轉(zhuǎn)租合同經(jīng)房東同意有效的情況下，承租人欠付租金時(shí)，出租人可以要求解除合同，這時(shí)次承租人可以代承租人支付欠付租金及違約金，次承租人代為支付后可以向承租人折抵租金或追償。若轉(zhuǎn)租合同的期限超過原租賃合同，超過期限的部分無效，因而在與“二房東”簽訂合同時(shí)，最好弄清所要承租的房屋能否轉(zhuǎn)租，是否超過原合同期限，以及是否有欠付租金的情況。
租賃合同解除風(fēng)險(xiǎn)
在協(xié)商一致的情況下或者存在約定解除事由的情況下可以解除合同。此外，就是法定解除權(quán)的幾種情況，容易碰到的有：一、存在不可抗力導(dǎo)致租賃合同不能履行的，如房屋被拆遷，那么當(dāng)事人可以解除租賃合同；二、在存在裝修遺存的有毒物質(zhì)時(shí)，即使承租人在簽訂合同時(shí)已知情，仍有隨時(shí)解除租賃合同的權(quán)利；三、未按時(shí)交付租金的，若無特殊約定，出租人要求承租人在合理期限支付租金，未支付可以解除合同。
房屋租賃合同中其他值得注意的問題
1、口頭租賃合同的有效性
根據(jù)《合同法》第215條，期限在六個(gè)月以下的口頭租房合同是合法有效的，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃，合同依然有效。但在這種情況下，雙方都可以隨時(shí)解除合同，出租人在解除合同的合理期限前需要通知承租人。
2、不得出租的房屋
依據(jù)2011年施行的《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，有下列情形之一的房屋是不可以出租的：1.屬于違法建筑的；2.不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；3.違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；4.法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。在一線城市，比較容易遇到的情況是房屋通過加隔斷進(jìn)行改造，如原來的客廳被改造成臥室，這就屬于非法改造，會(huì)導(dǎo)致租賃合同無效。該辦法還規(guī)定，出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人居住。綜上，承租人在租賃房屋時(shí)，須謹(jǐn)慎對(duì)待，以免租到不能出租的房屋，得不到法律保護(hù)，最好在租賃合法房屋之后向房產(chǎn)管理部門辦理房屋租賃登記備案，維護(hù)自身的合法權(quán)益。
3、注意押金與定金的區(qū)別
作為承租人，簽訂合同的時(shí)候一般都會(huì)被要求繳納一定的押金（一般是一個(gè)月的租金），并約定好在租賃期滿后返還該押金。那么，“押金”到底是什么性質(zhì)？押金是雙方協(xié)商的結(jié)果，我國(guó)法律并未規(guī)定租房押金的性質(zhì)，但該交易形態(tài)已為公眾接受并遵守，其作用大抵就是擔(dān)保房子不會(huì)被承租人損壞，同時(shí)擔(dān)保租金之按時(shí)給付。而定金則具有懲罰性，依照《擔(dān)保法》規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。當(dāng)事人如果把錢款的性質(zhì)定義為“定金”，必須落實(shí)在字面上，這是法律的強(qiáng)制規(guī)定。在有些租賃合同中，中介會(huì)約定定金條款，而不明真相的租客可能簽字之后才發(fā)現(xiàn)自己交的是定金而不是押金，在這時(shí)中介最終很可能會(huì)不予退還。另外還需注意的是格式合同上約定的押金不予退還的情況，簽訂合同時(shí)需要仔細(xì)審視，避免被坑。
最后，承租人在房屋租賃過程中要對(duì)出租人及房東的情況盡量多一些了解，警惕這些常見的法律問題，對(duì)于采暖費(fèi)、水電氣等費(fèi)用應(yīng)以書面形式明確約定，并且在交付租金后應(yīng)要求交付鑰匙降低房東再將房屋出賣或另租他人的風(fēng)險(xiǎn)，從而減少糾紛并防患于未然。（作者單位：中國(guó)政法大學(xué)國(guó)際法學(xué)院）
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