“我們項目的容積率特別低，基本上只有2.1，不論是居住舒適度還是光照時間都特別高”。通常購房小白去買房聽到美膩的售樓小姐姐說這句話的時候，都是一頭霧水，不知所云。
這就好比呀，一個00后對80后進(jìn)行了二次元的表白一樣：我稀飯泥，碎染你吃藕。單絲偶還是稀飯泥！
意思是：我喜歡你，雖然你丑。但是我還是喜歡你。差點沒笑出聲。哈哈哈哈。
所以說，買房知識點那么多。大家還是要保持一顆好學(xué)的心。那么這容積率到底是個什么鬼？往下小生一項一項來給各位說說。
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容積率是什么意思？
百度百科是這么說的：容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。
用公式表示就是：容積率=總建筑面積÷用地面積
· 相同面積不同樓層的容積率是這樣的：
· 不同面積相同樓層的容積率是這樣的：
對開發(fā)商而言，如果可用于出售的面積越大，回收資金則越多。
對居民而言，容積率越小，一定程度上會讓居住的舒適度越高。
2
容積率多少算合理？
關(guān)于這個問題，順帶把建筑密度也一并說一下。一般來說，容積率越低，通常建筑密度也會越低。但是，當(dāng)住宅類型為高層建筑時，高容積率反而可以實現(xiàn)低密度。
關(guān)于容積率、建筑密度、對應(yīng)層數(shù)之間的關(guān)系請看下表：
· 住宅小區(qū)容積率小于1.0，是非普通住宅。
· 一個良好的居住小區(qū)，高層建筑容積率應(yīng)不超過5，多層則不超過2，綠化率應(yīng)不低于30%。然而現(xiàn)實是受到土地成本的限制，并不是所有項目都能達(dá)到。
· 不少小區(qū)不止是同類建筑，有的包含多層、小高層、高層、別墅等混在一起的情況，這是因為開發(fā)商會取它們的綜合容積率，這樣極大的降低了小高層和高層的容積率。
· 在買房的時候不僅要關(guān)注整個小區(qū)的容積率，也要關(guān)注一下自己購買區(qū)域的容積率、樓間距。無論給出的容積率數(shù)字多么漂亮，樓間距過小也會給生活帶來極大的不便。
3
容積率是誰說的算？
開發(fā)商？還是…別想了，容積率這么重要的數(shù)字必須由政府來定，通常來說在一塊土地出讓前容積率就已經(jīng)確認(rèn)了。也就是說開發(fā)商買了這塊土地，可以蓋多少房子，早就心里有數(shù)了。
· 在政府規(guī)定化下建出的樓盤一般是這樣：
· 在開發(fā)商規(guī)定下建出的樓盤很有可能是：
可能圖片有些夸張，但這說明的意思很簡單：
如果肆意放任開發(fā)商在規(guī)定的土地上蓋房，會造成小區(qū)建筑面積特別大，導(dǎo)致樓層日照缺失、綠化面積減少、人流特別集中。
而人流的集中，則使供水供電和交通壓力（停車、電梯、出行）被放大，還增加了消防、治安、管理等安全隱患。
為此，一個地方該蓋多少面積流入多少人，在城市規(guī)劃層面就已經(jīng)按基本方案設(shè)計好的。所以在一個區(qū)域不同地塊的容積率往往是接近甚至一樣的。
關(guān)于容積率，地下室、露臺、室內(nèi)層高不足的部分等等，可以不完全算入建筑面積。但是，也能通過封露臺、打通設(shè)備平臺等等方式變相增加使用面積。
買房子有的人會發(fā)現(xiàn)實際容積率略高于書面所計算的容積率，就是這個原因造成的。在建筑規(guī)范制定時，也會通過不計入面積，即不計入容積率的方式鼓勵這一方面，比如地下空間的建設(shè)。
綜合來看嘛，容積率越低的小區(qū)在居住舒適性上還是很有有競爭力的，當(dāng)然在其他方面如價格也會相應(yīng)提高。所以對于普通購房者而言，低容積率雖然意味著高品質(zhì)的居住環(huán)境，但也同樣意味著更高的置業(yè)成本。
看了這么多，相信大家以后買房對容積率就不會一臉懵x啦。甚至，腦洞大的老哥老姐們，還能讓自己顯得特別專業(yè)酷炫有風(fēng)度呢。（捂臉笑著飛走）
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