中青旅(600138.SS/人民幣15.39,持有)公告公司“類烏鎮(zhèn)模式”的首個異地景區(qū)連鎖項目落戶北京密云縣古北口鎮(zhèn)湯河流域。公司擬在2010 年6 月上旬與密云縣政府簽署正式戰(zhàn)略合作協(xié)議,合作開發(fā)“古北水鎮(zhèn)國際旅游綜合度假區(qū)開發(fā)項目”。這是烏鎮(zhèn)景區(qū)輸出管理、實現(xiàn)景區(qū)連鎖的重要一步,符合此前的預期。
項目所在地滿足類烏鎮(zhèn)模式要求
中青旅烏鎮(zhèn)景區(qū)2007-09 年客流、收入和凈利潤的復合增長率分別為24%、39%和59%,增長超預期。公司 “類烏鎮(zhèn)模式”包括以下要素:觀光與度假并重、門票與經(jīng)營復合的商業(yè)模式,完整清晰的產(chǎn)權(quán),合理半徑的較強消費腹地和“文化旅游化”目的地營造。目前管理團隊、政府扶持、地理位置等成功要素亦體現(xiàn)在新項目上。
密云地處北京一小時經(jīng)濟圈,滿足合理半徑較強消費腹地要求,包含密云水庫在內(nèi),亦是國家生態(tài)縣。古北口鎮(zhèn)緊鄰京承高速,古北口景區(qū)素有小承德之稱,司馬臺、霧靈山等為燕郊觀光型景區(qū),本身已具備近郊旅游基本的觀光及度假元素。根據(jù)《密云縣“十一五”規(guī)劃》,“東部以古北口文化文物景區(qū)、司馬臺長城景區(qū)和霧靈山風景區(qū)、101 國道休閑產(chǎn)業(yè)帶為支撐,發(fā)展自然與人文相結(jié)合的休閑娛樂綜合度假旅游”?！肮疟彼?zhèn)”項目符合北京市及密云縣統(tǒng)一規(guī)劃,具有較好的政策環(huán)境。
“古北水鎮(zhèn)”定位高端,復合式文化型旅游目的地
古北水鎮(zhèn)宣傳“生態(tài)文化雙和諧,最近的國際化度假地”。
據(jù)公告,將結(jié)合當?shù)靥厣?突出冷泉、熱泉資源亮點和古北民間文化,塑造具有北方建筑特點的“親水山坡型”明清風格北方古鎮(zhèn)“水城街”。包含傳統(tǒng)餐飲及商業(yè)購物區(qū)、 民情民俗文化表演體驗區(qū)、山區(qū)民居風貌住宿區(qū)、酒店及商務會議區(qū)、溫泉會所及休閑體育公園等功能區(qū)。包括觀光景點、老北京特色商業(yè)街商鋪、作坊及文化體驗點、民宿、露天劇場、體育運動設施、度假會議酒店等要素。項目建設期3 年,力爭2013 年5 月正式營業(yè)。
09 年烏鎮(zhèn)景區(qū)(其中東柵開業(yè)9 年,西柵開業(yè)3 年)創(chuàng)收3.04億元,共接待游客324 萬人次,人均消費94 元,東柵旅游團觀光購物模式拉低人均消費水平。公司預計古北水鎮(zhèn)景區(qū)成熟后年接待量可達400 萬人次,旅游收入10 億元,人均消費250 元。由此可見,古北水鎮(zhèn)集中類似于西柵的規(guī)劃、建設和營運,定位于高端觀光與休閑度假及會議結(jié)合的復合型景區(qū)。
項目公司的設立
中青旅計劃發(fā)起設立項目公司,其中股份公司、烏鎮(zhèn)景區(qū)公司和戰(zhàn)略投資者各持有42%、18%和40%的股權(quán),“424”架構(gòu)體現(xiàn)較佳團隊激勵,并且股份公司擁有實際控制權(quán)。項目公司注冊資本10 億元,其中公司表示股份公司出資的4.2 億元先期通過銀行借款方式解決。截至2010 年1 季度末,公司資產(chǎn)負債率46.02%,居于歷史平均水平。近三年凈資產(chǎn)收益率平均不低于6%。目前第一大股東中國青旅集團公司持有16.56%股權(quán)。公司前段時間變更募投項目,加強旅游主業(yè)的同時亦加快剩余募集資金的使用。暫不判斷公司短期內(nèi)是否有股權(quán)融資的需求。
我們看好有效激勵機制下的烏鎮(zhèn)景區(qū)連鎖模式的推進。暫不考慮古北水鎮(zhèn)三年投入期對公司業(yè)績的影響,維持現(xiàn)有盈利預測和持有評級。
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