[案情介紹]
2007年3月，根據(jù)消費(fèi)者投訴，某區(qū)工商局執(zhí)法人員檢查發(fā)現(xiàn)福建某房地產(chǎn)有限公司與消費(fèi)者簽訂的《商品房買賣合同》中涉嫌利用不平等格式條款侵害消費(fèi)者合法權(quán)益，當(dāng)即予以立案調(diào)查。
經(jīng)查，該公司從2005年12月開(kāi)始在福州某區(qū)開(kāi)發(fā)某商品房項(xiàng)目，2006年9月取得福州市房地產(chǎn)管理局核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》后，在福州市某區(qū)某地段預(yù)售商品房，在售樓過(guò)程中，當(dāng)事人與買受人簽訂了由當(dāng)事人事先打印好的格式條款合同即《商品房買賣合同》，其中補(bǔ)充協(xié)議第三條規(guī)定“出賣人展示的模型及海報(bào)等相關(guān)宣傳材料僅供參考，不作為交房標(biāo)準(zhǔn)及《商品房買賣合同》的組成部分”。
經(jīng)調(diào)查認(rèn)定：福建某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的上述行為違反了《福建省實(shí)施<中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>辦法》第二十七條第一款第（三）項(xiàng)和《福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》第八條的規(guī)定，侵害了消費(fèi)者的權(quán)益，依據(jù)《福建省實(shí)施<中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>辦法》第六十條的規(guī)定，該區(qū)工商局對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司做出如處罰：1.責(zé)令改正；2.罰款3000元。
[爭(zhēng)議焦點(diǎn)]
這是一起典型的在合同中涉及到“要約”和“要約邀請(qǐng)”如何區(qū)別的案件，還涉及到《福建省實(shí)施<中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>辦法》及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，如何正確理解把握法律法規(guī)的規(guī)定是該案件的關(guān)鍵問(wèn)題。
[案件評(píng)析]
這是一起典型的在合同中涉及到“要約”和“要約邀請(qǐng)”如何區(qū)別的案件，《中華人民共和國(guó)合同法》第十四條規(guī)定“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：1、內(nèi)容具體確定；2、表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。”第十五條規(guī)定：“要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思的表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約”，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”開(kāi)發(fā)商向消費(fèi)者展示的房模、廣告和樓書等宣傳材料對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的小區(qū)布局、房屋的數(shù)量、景觀數(shù)量和質(zhì)量、面積、容積率、綠化率、建筑密度都有很具體、明確的說(shuō)明和允諾，并影響合同的訂立及房屋價(jià)格的確定，這種情況下，房模、廣告和樓書等宣傳材料就不應(yīng)該視為要約邀請(qǐng)，而應(yīng)為要約，要約邀請(qǐng)不能構(gòu)成合同的內(nèi)容，但要約則是構(gòu)成合同的重要組成部分。所以開(kāi)發(fā)商展示的模型及海報(bào)等相關(guān)宣傳材料與書面合同一樣，都是具有法律效力的?！陡＝ㄊ?shí)施<中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>辦法》第二十七條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者向消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)所使用的格式條款不能免除經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的合同基本義務(wù)，而開(kāi)發(fā)商卻試圖將要約混淆為要約邀請(qǐng)，規(guī)避自己的責(zé)任，免除自己的義務(wù)，侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，違反了前述法律規(guī)定。
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