導(dǎo)讀：粵港澳大灣區(qū)三大核心級(jí)是什么？核心城市的核心片區(qū)有哪些？為什么肇慶和江門的房產(chǎn)價(jià)值不如其他7個(gè)內(nèi)陸城市？
粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出來(lái)后，老百姓最關(guān)心的一點(diǎn)就是哪些城市房產(chǎn)最有價(jià)值。為了讓更多小伙伴了解粵港澳大灣區(qū)的房地產(chǎn)投資價(jià)值，房產(chǎn)大象創(chuàng)始人-王波老師（30年地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)）在深圳舉辦了一場(chǎng)主題為《粵港澳大灣區(qū)房產(chǎn)投資煉金術(shù)》的線下講座。
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一、粵港澳大灣區(qū)應(yīng)該如何定義？
粵港澳大灣區(qū)是由香港、澳門兩個(gè)特別行政區(qū)和廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、惠州、江門、肇慶九市組成的城市群。
世界上已經(jīng)建立的三大灣區(qū)分別是紐約灣區(qū)、舊金山灣區(qū)和東京灣區(qū)，這三大灣區(qū)都位于發(fā)達(dá)國(guó)家。
其中紐約灣區(qū)是“金融之灣”，具有強(qiáng)大的金融資源配置能力。截至2018年6月，紐約共聚集99家保險(xiǎn)商業(yè)銀行、1658家證券公司、640家保險(xiǎn)公司及眾多資產(chǎn)管理公司、對(duì)沖基金，另外紐交所、美國(guó)證券交易所等全球性證券交易所都在紐約。
舊金山灣區(qū)是“創(chuàng)新之灣”，具有完善的創(chuàng)新資本生態(tài)體系。2018年風(fēng)險(xiǎn)投資金額占全美風(fēng)險(xiǎn)投資總額的34.7%，活躍投資者占全美風(fēng)險(xiǎn)投資者的43%。
東京灣區(qū)是“產(chǎn)業(yè)之灣”，近年實(shí)現(xiàn)了從產(chǎn)業(yè)資本中心到自由資本中心的轉(zhuǎn)變。
根據(jù)資料顯示，2017年，粵港澳大灣區(qū)人口達(dá)6956.93萬(wàn)，GDP生產(chǎn)總值突破10萬(wàn)億元，約占全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的12.17%，在四大灣區(qū)中經(jīng)濟(jì)總量居第二位。而人口、土地面積、港口和機(jī)場(chǎng)吞吐量均居四大灣區(qū)之首，是全國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)和重要增長(zhǎng)極。
所以，粵港澳大灣區(qū)將是我國(guó)建設(shè)世界級(jí)城市群和參與全球競(jìng)爭(zhēng)的重要空間載體，具有非常重要的政治和經(jīng)濟(jì)意義。
二、粵港澳大灣區(qū)誰(shuí)才是核心城市？
粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出來(lái)后，大家比較關(guān)注誰(shuí)才是最核心的城市，有人根據(jù)綱要全文搜索，發(fā)現(xiàn)各城市提及次數(shù)如下：
從提及次數(shù)來(lái)看，香港被提及的次數(shù)最多，而且也是香港在牽頭，在香港舉行宣講會(huì)，所以香港應(yīng)該說(shuō)是最核心最受益的城市。
不過(guò)簡(jiǎn)單地以某個(gè)城市為核心倒也未必準(zhǔn)確，于是就有人把粵港澳大灣區(qū)按照地域劃分為三大核心極。
1、以香港和深圳為核心并涵蓋東莞和惠州兩市是“港深核心極”；
2、以廣州和佛山為核心并涵蓋肇慶是“廣佛核心極”；
3、以澳門和珠海為核心并涵蓋中山和江門是“澳珠核心極”。
再來(lái)看看三大核心極GDP總量、人口以及面積的比較：
從這些數(shù)據(jù)可以看到，港深核心極不管是GDP總量還是人口，都占據(jù)著極大的優(yōu)勢(shì)，所以是當(dāng)之無(wú)愧的第一極；廣佛核心極雖然不及港深核心極，但也中規(guī)中矩，屬于第二極；平平淡淡的澳珠核心極屬于第三極。
所以從房產(chǎn)投資價(jià)值的角度來(lái)看，排序應(yīng)為：港深＞廣佛＞澳珠
另外，還可以用三大發(fā)展軸來(lái)突出粵港澳大灣區(qū)最具價(jià)值的區(qū)域。
這三大發(fā)展軸分別為中線、西線和東線，其中：
中線囊括范圍：廣州東部和中部、佛山部分、東莞、深圳大部分、香港
西線囊括范圍：肇慶、廣州西部和南部、佛山部分、中山、江門、珠海、澳門
東線囊括范圍：深圳東部、惠州、深汕
三、內(nèi)陸9城哪個(gè)房產(chǎn)最有價(jià)值？
對(duì)于廣大的老百姓來(lái)說(shuō)，香港和澳門的房?jī)r(jià)都已經(jīng)漲上了天，想要入場(chǎng)太難。那么只剩下內(nèi)陸這9城可以考慮，到底哪些城市最具有潛力呢？
王波老師做了一個(gè)排序，他認(rèn)為最有價(jià)值的莫過(guò)于廣州和深圳，次優(yōu)是珠海、佛山和東莞西，然后是東莞東、惠州和中山。而肇慶和江門，則應(yīng)該要慎重選擇。
廣州和深圳還是很好理解的，作為中國(guó)的一線城市，擁有著最多的人口凈流入，而且廣州是全國(guó)最大的商貿(mào)中心，深圳是全國(guó)最大的科技創(chuàng)新之城，房產(chǎn)的價(jià)值不言而喻。
而珠海、佛山和東莞西則分別毗鄰澳門、廣州和深圳，資源配置上面具有天然的地理優(yōu)勢(shì)。
說(shuō)到這個(gè)不得不提到一個(gè)關(guān)于深圳的梗：來(lái)了就是東莞人。這個(gè)梗的來(lái)歷是深圳有個(gè)口號(hào)叫“來(lái)了就是深圳人”，可是隨著深圳房?jī)r(jià)的暴漲，越來(lái)越多在深圳工作的人買不起深圳的房子，只好跑到最靠近深圳的東莞買房，自然拉升東莞地區(qū)房產(chǎn)的價(jià)值。
肇慶和江門房產(chǎn)投資之所以要謹(jǐn)慎，主要是這兩個(gè)城市的人口、地理位置、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面不如其他幾個(gè)城市，所以是需要慎重選擇的城市。
另外，并不是核心城市的所有房子都會(huì)有投資價(jià)值，有些地區(qū)的房子買下來(lái)漲幅還遠(yuǎn)不如核心區(qū)域，甚至跑輸通脹，所以我們還應(yīng)該關(guān)注核心城市的核心片區(qū)。
廣州地區(qū)的核心片區(qū)可以參考琶洲（琶洲島）、大學(xué)城（番禺）、科學(xué)城 （黃埔）、中新知識(shí)城（黃埔）；東莞可以參考松山湖（臨深）、濱海灣新區(qū)（長(zhǎng)安、虎門）。
深圳的核心片區(qū)比較多一些，不在這里一一呈現(xiàn)，關(guān)注公眾號(hào)：房產(chǎn)大象，回復(fù)“粵港澳大灣區(qū)買房煉金術(shù)”獲取煉金術(shù)課件。
四、粵港澳大灣區(qū)房產(chǎn)投資黃金路線
了解了粵港澳大灣區(qū)三大核心極、核心片區(qū)后，粵港澳大灣區(qū)還有黃金投資路線。
路線一：城際軌交路線換乘片區(qū)
一般來(lái)說(shuō)，沿著城際軌道交通路線換乘片區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值會(huì)比較高，特別是多軌交換乘站點(diǎn)+高附加值產(chǎn)業(yè)，其次是多軌交換乘站點(diǎn)+低洼地，最后是單站點(diǎn)+高附加值產(chǎn)業(yè)+低洼地。
大家打開(kāi)地圖一看，就知道哪些片區(qū)房產(chǎn)價(jià)值比較高了，比如廣州南站和深圳北站附近就屬于房產(chǎn)價(jià)值比較高的地區(qū)。
路線二：跨江跨海通道入出口片區(qū)
跨江跨海通道入出口片區(qū)也屬于房產(chǎn)投資黃金路線，具體可以查看下圖，那些正在規(guī)劃或已經(jīng)建設(shè)中的通道和大橋出入口的地區(qū)房產(chǎn)具有比較高的投資價(jià)值。
除了以上尋找價(jià)值洼地的黃金路線之外，王波老師還根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)結(jié)合實(shí)地考察，總結(jié)出了幾大價(jià)值洼地，例如東莞長(zhǎng)安、佛山南海等。
粵港澳大灣區(qū)是一塊大蛋糕，人人都想瓜分一塊。不過(guò)，機(jī)會(huì)始終是屬于那些善于學(xué)習(xí)和發(fā)現(xiàn)的人。關(guān)于粵港澳大灣區(qū)，你還有哪些想要了解的呢？
此次講座的具體內(nèi)容，可以關(guān)注：房產(chǎn)大象，回復(fù)“粵港澳大灣區(qū)買房煉金術(shù)”獲取煉金術(shù)課件。
主講人：王波
房產(chǎn)大象創(chuàng)始人
深圳同致誠(chéng)評(píng)估有限公司董事長(zhǎng)
同致行（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
深圳市不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)前會(huì)長(zhǎng)
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