——以成都小區(qū)招聘物管為例
作者：李羚
來(lái)源：作者賜稿
來(lái)源日期：2006-5-31
本站發(fā)布時(shí)間：2006-5-31 14:58:35
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分享到新浪微博騰訊微博抽屜TwitterFacebook2004年以來(lái)，備受房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域矚目的《物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》實(shí)施后，業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，至此，長(zhǎng)期以來(lái)形成的開(kāi)發(fā)商指定物管的慣有模式被徹底打破，究竟選哪家物管企業(yè)，將通過(guò)招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘產(chǎn)生。2004年是物業(yè)管理招投標(biāo)高速發(fā)展期，但物管之沖突也由此升級(jí)。
沖突：物管招標(biāo)誰(shuí)說(shuō)了算？
物管是一個(gè)地域性很強(qiáng)的領(lǐng)域，招標(biāo)必須根據(jù)本地的情況來(lái)進(jìn)行，但隨著全國(guó)各地相繼出臺(tái)本地區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法以來(lái)，因招標(biāo)而引起的紛爭(zhēng)不斷。最近，成都交大花園就上演了一起因招標(biāo)而產(chǎn)生小區(qū)混亂不寧的現(xiàn)狀。大多數(shù)業(yè)主們都產(chǎn)生了這樣的困惑：到底是業(yè)主大還是物管大？招標(biāo)到底是多數(shù)人說(shuō)了算，還是少數(shù)人說(shuō)了算？業(yè)委會(huì)在招標(biāo)中起到什么作用？
這個(gè)問(wèn)題還得從一個(gè)媒體的報(bào)道說(shuō)起，12月1日備受成都房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域矚目的《成都市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱辦法）正式實(shí)施，成都某媒體為了宣傳招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法，做了一篇標(biāo)題為《小區(qū)物管招標(biāo)誰(shuí)說(shuō)了算》的報(bào)道，一石激起千層浪，此報(bào)道引起眾多業(yè)主和業(yè)委會(huì)的詢問(wèn)。小區(qū)物管到底誰(shuí)說(shuō)了算？
專家說(shuō)了算？
有招標(biāo)就有評(píng)標(biāo)，在成都出臺(tái)的《辦法》中專家評(píng)標(biāo)是一道風(fēng)景線，并對(duì)此進(jìn)行了硬性規(guī)定。評(píng)標(biāo)專家一般由招標(biāo)人在開(kāi)標(biāo)前3日內(nèi)從本市房管局提供的評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)中隨機(jī)抽取產(chǎn)生，并在評(píng)標(biāo)過(guò)程中公開(kāi)前必須予以保密。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得成為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員。按國(guó)家規(guī)定,若招標(biāo)人不依法從專家名冊(cè)中抽取專家的，評(píng)標(biāo)無(wú)效。加上專家評(píng)標(biāo)目的是為了防止招投標(biāo)不公允，更加科學(xué)化。但成都某花園的業(yè)主委員會(huì)的主任、業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)的臨時(shí)籌備負(fù)責(zé)人雷先生一連接到幾個(gè)電話，都是談?wù)撜袠?biāo)投標(biāo)的業(yè)主權(quán)利問(wèn)題，他把大家的意見(jiàn)反映到了房管局，稱招標(biāo)投標(biāo)不是專家說(shuō)了算，而是業(yè)主說(shuō)了算。
這種情形全國(guó)都遇到過(guò)，選擇物管本應(yīng)是業(yè)主的權(quán)利，專家不過(guò)是提供一種手段，因此，記者認(rèn)為，媒體在報(bào)道中應(yīng)注意分寸，不能看到一點(diǎn)就否定全盤，也不能以“點(diǎn)”代“面”，否則會(huì)直接影響業(yè)主人心穩(wěn)定。
業(yè)委會(huì)說(shuō)了算？
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，重新選聘物業(yè)公司應(yīng)該由全體業(yè)主決定。但現(xiàn)在業(yè)主的參與積極性普遍較差，物業(yè)管理維權(quán)意識(shí)也相對(duì)較差。業(yè)主大會(huì)往往都難以召開(kāi)，更何況選聘物業(yè)公司了。雖然條例明文規(guī)定，招標(biāo)由業(yè)委會(huì)代表業(yè)主行使招標(biāo)權(quán)利，但現(xiàn)實(shí)是業(yè)主委員會(huì)往往費(fèi)盡周折，經(jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)間才能完成物業(yè)管理的招投標(biāo)過(guò)程，而落實(shí)物業(yè)公司交接問(wèn)題更是難上加難。成都某花園小區(qū)的物管招標(biāo)矛盾就是在這種情形下出現(xiàn)的。12月10日上午在某花園小區(qū)履職9年的老物管公司按照合同于9點(diǎn)正式撤離，而新的物管公司仍被業(yè)主擋在大門外不準(zhǔn)進(jìn)入，原因就是有部分業(yè)主抗議業(yè)委會(huì)與新物管的協(xié)議。交大花園業(yè)委會(huì)鄭主任很委屈地告訴記者，他們選擇新物管是合法合程序的。業(yè)委會(huì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)物管的9家物業(yè)公司進(jìn)行了公示，對(duì)9家公司在物管費(fèi)、停車費(fèi)、安全保衛(wèi)、車輛管理、衛(wèi)生、綠化等方面的條件進(jìn)行了羅列，由居民自主選擇。鄭先生說(shuō)，由于新物管在許多方面的條件都優(yōu)于老物管，因此，在隨后進(jìn)行的投票表決中，980戶居民有687戶投了贊成票，93戶反對(duì)，200戶棄權(quán)。為什么少數(shù)人鬧事就變成了不合法的了？業(yè)委會(huì)是為大家義務(wù)服務(wù)的，與業(yè)主的利益是一致的，為什么就得不到少數(shù)業(yè)主的理解呢？
業(yè)主說(shuō)了算？
物管好不好，業(yè)主最有發(fā)言權(quán)，當(dāng)然物管招標(biāo)對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)肯定是一件關(guān)系切身利益的大事。在此次紛爭(zhēng)中，記者發(fā)現(xiàn)事情并不簡(jiǎn)單，據(jù)了解，某花園小區(qū)居民對(duì)待新物管進(jìn)駐分為三派。支持派代表謝大剛告訴記者：“新物管的條件最好，我們肯定要選最有實(shí)力的。老物管九年來(lái)在小區(qū)維修上可以說(shuō)沒(méi)有做為。這樣的物管我們肯定不選?！倍磳?duì)派張女士則氣憤地說(shuō)：“在選擇物管過(guò)程中，業(yè)委會(huì)違規(guī)操作，沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，私自與新物管簽訂合同，我們堅(jiān)決不同意?！睆埮窟€介紹說(shuō)，老物管非常負(fù)責(zé)，在居民中口碑很好，七八年了，小區(qū)里沒(méi)發(fā)生過(guò)一起偷搶案件，而且衛(wèi)生也打掃得干凈，居民有什么事找到物管，他們都積極幫助。
調(diào)查中記者了解到，所謂的業(yè)委會(huì)違規(guī)操作是指沒(méi)有開(kāi)業(yè)主大會(huì)，招標(biāo)書(shū)上只有一家企業(yè)的名單等，但實(shí)際情況是，業(yè)主大會(huì)不是惟一合法的方式，上門征求意見(jiàn)填表也是一個(gè)方式。從大家不同的聲音中，我們感到業(yè)主之間缺乏溝通、平等交談的渠道，是造成矛盾的根源。事實(shí)上據(jù)記者了解，反對(duì)派中也有一些不同的認(rèn)知，其中，有既得利益者，也有對(duì)老物管服務(wù)表示認(rèn)同的，也有一些認(rèn)為老物管走了，遺留的問(wèn)題找不到人來(lái)解決，所以也不同意換。而此次招標(biāo)之所以出現(xiàn)非議，原因就在于此，業(yè)主之間缺乏達(dá)成共識(shí)的協(xié)調(diào)機(jī)制，而新生的業(yè)委會(huì)通過(guò)一定的程序選擇物管可能不是最壞的，畢竟是在競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生的，但也有可能不是最好的。因此有少部分人利用業(yè)主之間信息不對(duì)稱挑起矛盾，增加招標(biāo)中的困難，關(guān)鍵還是缺乏第三方力量，因此，我們認(rèn)為在招標(biāo)中專家的力量可以介入，但必須由業(yè)主選擇專家。
困境：物管招標(biāo)招什么？
總體來(lái)看，物業(yè)管理招標(biāo)正在逐步走向成熟。招標(biāo)工作的日益深入，讓物管公司意識(shí)到，有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)、有品牌的專業(yè)物業(yè)管理公司，為業(yè)主們提供高水平的管理服務(wù)，建立起忠實(shí)的客戶群體，為日后的再發(fā)展做好準(zhǔn)備。但問(wèn)題是，并不是每一個(gè)企業(yè)都能遵循規(guī)則，在物管招標(biāo)領(lǐng)域還有很多潛規(guī)則在運(yùn)行。其中利益博弈是造成爭(zhēng)端的緣由。
新老物管之爭(zhēng)
這是一個(gè)行走在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)核心又新生的群體，這又是一個(gè)正在經(jīng)歷成長(zhǎng)的煩惱的群體。無(wú)論是成都，還是全國(guó)其他地區(qū)，招標(biāo)中都存在著新老物管難以交接的問(wèn)題。交接之難難在哪？當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)化，使整個(gè)物業(yè)呈現(xiàn)出一片發(fā)展的生機(jī)。物管招標(biāo)是物管企業(yè)行業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局首次全國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理和中介服務(wù)企業(yè)抽樣調(diào)查顯示，截止到2003年10月份，全國(guó)共有物業(yè)管理企業(yè)和中介服務(wù)企業(yè)38948家，其中，物業(yè)管理企業(yè)27628家，中介服務(wù)企業(yè)11320家。據(jù)介紹，目前物業(yè)管理和中介服務(wù)企業(yè)中，股份制企業(yè)和國(guó)有企業(yè)占的比重較大，共達(dá)到60％。2003年1至10月，全國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理和中介服務(wù)企業(yè)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入979．2億元。這些數(shù)據(jù)一方面表現(xiàn)是物業(yè)管理的發(fā)展正越來(lái)越受到社會(huì)的關(guān)注，并成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)之一。另一方面也再現(xiàn)出物管競(jìng)爭(zhēng)的激烈。蛋糕越做越小，市場(chǎng)卻越來(lái)越大，整個(gè)行業(yè)都在尋找一種沖破突圍感覺(jué)。
據(jù)物管專業(yè)人士介紹，雖然物管屬于微利，但是形成規(guī)?；?jīng)營(yíng)后，就可以有效地整合物管人力資源和規(guī)模經(jīng)濟(jì)。成都交大花園新老物管之爭(zhēng)，實(shí)際上不過(guò)是中國(guó)物管發(fā)展的縮影。物管的形勢(shì)在變，招標(biāo)就成了改變“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理”模式的反映，是對(duì)物管市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)范化的一種要求。成都市為了規(guī)范物管企業(yè)的有序競(jìng)爭(zhēng)，還出臺(tái)了《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》把物管企業(yè)劃分為不同的資質(zhì)級(jí)別，有效地扼制了物管亂收費(fèi)的問(wèn)題。但物管行業(yè)進(jìn)入門檻較低，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不明晰，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)處于低水平的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，利潤(rùn)蛋糕越做越小?？梢哉f(shuō)，整個(gè)物管行業(yè)也深受這種不規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之害。因此，如何提煉物管品牌、構(gòu)筑良性競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)成為了物管行業(yè)要取得進(jìn)一步發(fā)展的關(guān)鍵一步。成都出臺(tái)收費(fèi)辦法對(duì)物管企業(yè)品牌化發(fā)展提供了規(guī)范性的標(biāo)準(zhǔn)。從規(guī)范收費(fèi)到收繳維修基金到招標(biāo)是政府規(guī)范物管企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的治理能力的體現(xiàn)。招標(biāo)實(shí)際上使企業(yè)回歸到企業(yè)的本來(lái)地位。
但從交大花園業(yè)主選擇物管公司的紛爭(zhēng)來(lái)看，其根源在物管的暗箱操縱。對(duì)于老物管而言，喪失一個(gè)小區(qū)就意味著就業(yè)崗位的減少，就意味著利潤(rùn)的流失。據(jù)業(yè)主介紹，當(dāng)時(shí)招標(biāo)時(shí)，老物管也來(lái)參與招標(biāo)了，按照規(guī)定老物管有優(yōu)先競(jìng)標(biāo)的權(quán)利，但當(dāng)業(yè)委會(huì)拿出其他企業(yè)提出的條件咨詢老物管時(shí)，他們表示不能夠提供如此服務(wù)，業(yè)主贊成換物管是因?yàn)樾挛锕苣芙o小區(qū)提供更好的服務(wù)設(shè)施和實(shí)惠，在這種情形下必然使老物管失去一塊生財(cái)之道，利益受到?jīng)_擊，導(dǎo)致矛盾升級(jí)。
可見(jiàn)，在物管招標(biāo)中肯定會(huì)有贏家和輸家，關(guān)鍵是要較量實(shí)力，而不是較量勢(shì)力。隨著業(yè)主消費(fèi)心理的成熟，已經(jīng)清楚地意識(shí)到，物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行為，他們已經(jīng)把目光從以往單純的“費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)”轉(zhuǎn)到“費(fèi)用和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”的綜合考慮上來(lái)，并不是誰(shuí)報(bào)價(jià)低就選擇誰(shuí)，而是依據(jù)投標(biāo)企業(yè)的管理水平，管理業(yè)績(jī)、管理風(fēng)格等因素綜合考慮。一些老物管采取不正當(dāng)手段阻礙移交，不愿退出小區(qū)，實(shí)際上是缺乏市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，這只能導(dǎo)致物管企業(yè)形象受損。
業(yè)委會(huì)與物管之爭(zhēng)
業(yè)委會(huì)是業(yè)主的自治組織，業(yè)委會(huì)的職能是在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間架起一座橋梁，是代表業(yè)主監(jiān)督、協(xié)調(diào)和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的自治組織。如今，很多小區(qū)的業(yè)主表示不知道小區(qū)的業(yè)委會(huì)委員是誰(shuí)，也不知道業(yè)委會(huì)是如何產(chǎn)生的，對(duì)于業(yè)委會(huì)的工作更加不清楚。在與物業(yè)公司相處中，業(yè)委會(huì)也不是一帆風(fēng)順，多次反映業(yè)主的意見(jiàn)并未得到物管方的采納，業(yè)委會(huì)在征求業(yè)主的意見(jiàn)下采取更換到期物管。
成都某花園自2001年成立業(yè)委會(huì)以來(lái)，11名志愿者就開(kāi)始為業(yè)主的利益奔波，但沒(méi)想到2004年的年末在招標(biāo)中竟有業(yè)主稱不知道業(yè)委會(huì)是怎么成立的，有哪些人。更令業(yè)委會(huì)傷心的是少數(shù)業(yè)主竟然高喊要罷免業(yè)委會(huì)。據(jù)一些贊同易換物管的業(yè)主稱，這顯然是有老物管公司在背后支持。
公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理。對(duì)于交大花園的這些情況，由于時(shí)間原因記者無(wú)從去調(diào)查。但記者認(rèn)為，有一點(diǎn)業(yè)委會(huì)需要清醒，爭(zhēng)取廣大業(yè)主的同意是最大的支持，最可靠的力量。正義并不是自然而然實(shí)現(xiàn)的，它是需要付出代價(jià)的。其實(shí)物管換與不換都不是目的，最終目的是能否給小區(qū)給廣大業(yè)主一個(gè)安定的環(huán)境。業(yè)委會(huì)與物管之爭(zhēng)不應(yīng)是各自利益之爭(zhēng)而應(yīng)該是廣大業(yè)主共同的利益之爭(zhēng)。當(dāng)看到一些老年人為小區(qū)的安定奔波時(shí)，記者油然而生一股敬意，什么時(shí)候廣大業(yè)主能夠尊敬為大家服務(wù)的人，而且不用習(xí)慣的思維去判斷事物時(shí)，矛盾就可以減少很多。
縱觀全國(guó)物管與業(yè)主委員會(huì)的矛盾無(wú)非有二：一是物管違規(guī)操作，亂收費(fèi)，缺乏服務(wù)意識(shí)；二是業(yè)委會(huì)成員缺乏協(xié)調(diào)能力和物管經(jīng)驗(yàn)一味地強(qiáng)調(diào)業(yè)主利益，但招標(biāo)則使矛盾上升為對(duì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的考量和履行條例制度的考量。一個(gè)好的品牌物管不僅要適應(yīng)市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)，而且也要有尊重制度、遵守規(guī)則的規(guī)范化企業(yè)行為。業(yè)主委員會(huì)要善于使多元化的意見(jiàn)和利益需求追求共同利益的一致性。學(xué)會(huì)做協(xié)調(diào)、說(shuō)服和溝通工作。
業(yè)主與業(yè)委會(huì)之爭(zhēng)
長(zhǎng)期跑社會(huì)新聞的同行都知道，關(guān)于物管與業(yè)主矛盾的新聞一大堆，物管與業(yè)委會(huì)沖突的事例也不少。對(duì)于成都某花園的新老物管交接難問(wèn)題，某市民報(bào)以《新物管進(jìn)小區(qū)遭遇人墻》為題，描述了交接中業(yè)主與業(yè)主之間的對(duì)峙局面。但記者從實(shí)地調(diào)查來(lái)看，業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)缺乏共識(shí)是被迫中止的一個(gè)重要原因。
按《條例》規(guī)定，業(yè)委會(huì)有一項(xiàng)重要職能就是招聘（招投標(biāo)）及解聘物業(yè)公司?？梢哉f(shuō)，在這方面業(yè)委會(huì)具有極大的權(quán)力。但就是這一權(quán)力使業(yè)主與業(yè)委會(huì)之間發(fā)生了一些矛盾。2004年4月28日，石家莊世紀(jì)花園業(yè)主委員會(huì)炒掉了原物業(yè)世紀(jì)華遠(yuǎn)公司，聘請(qǐng)了新物業(yè)——石家莊市中安物業(yè)公司來(lái)管理小區(qū)。中安物業(yè)公司因不愿為“老物業(yè)”的欠賬埋單，有關(guān)部門中斷了小區(qū)內(nèi)的冷、熱水供應(yīng)。無(wú)奈之下，中安公司一走了之，小區(qū)物業(yè)由此出現(xiàn)管理“真空”。對(duì)此，小區(qū)業(yè)主將其歸咎于業(yè)委會(huì)，而業(yè)委會(huì)又不愿承擔(dān)責(zé)任。雙方就此爭(zhēng)執(zhí)不休。還有一種就是濫用職權(quán)，頻繁更換小區(qū)物業(yè)，導(dǎo)致小區(qū)管理情況愈加混亂。北京中海雅園的這一事件就是一個(gè)很好的事例。原業(yè)委會(huì)在任期內(nèi)，頻繁更換物業(yè)公司，導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)品質(zhì)下降，使原來(lái)月租金每平方米12000元的房子降到每平方米4500元都找不到租戶。致使2003年，北京中海雅園發(fā)生業(yè)主“炒”業(yè)委會(huì)事件。從以上實(shí)例中，我們看到業(yè)主與業(yè)委會(huì)矛盾是加劇沖突的一個(gè)重要原因。雖然交大花園在三分之二業(yè)主同意的情況下，以招標(biāo)的方式更新物管，可是說(shuō)嚴(yán)格遵守了程序，但在這個(gè)過(guò)程中仍有不完善的地方。在一些細(xì)節(jié)的處理上存在的問(wèn)題。
這些問(wèn)題一方面是源于我國(guó)的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度未能以民事法律的形式予以確立，導(dǎo)致物業(yè)管理整個(gè)法律框架失衡；另一方面則是現(xiàn)行的物業(yè)管理行政法規(guī)中有關(guān)業(yè)主大會(huì)選舉的規(guī)則和程序過(guò)于籠統(tǒng)和模糊，一旦政府行政主管部門指導(dǎo)和監(jiān)督錯(cuò)位或缺位，業(yè)主本應(yīng)享有的選舉與罷免業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利則無(wú)法得到保護(hù)，業(yè)主自治也就陷入困境。解決業(yè)主與業(yè)委會(huì)之間的代表問(wèn)題，是減少物管糾紛的根本之策。
出路：要以社區(qū)和業(yè)主利益的發(fā)展而發(fā)展
物業(yè)管理是業(yè)主參與民主的最為常見(jiàn)的有效的方式。但考察了各地物業(yè)管理的沖突后，我們感到一個(gè)核心的話題，就是很多物業(yè)管理公司缺乏民主化意識(shí)，把服務(wù)職能當(dāng)成管理。物業(yè)管理要走出當(dāng)前的被動(dòng)的局面，前提是要以社區(qū)和業(yè)主的利益的發(fā)展而發(fā)展，民主式管理是最好的途徑。否則受損害的不只是物管一個(gè)公司的利益，還有物管行業(yè)的發(fā)展。
小區(qū)自治：任何物管都不要
近一年來(lái)，關(guān)于物業(yè)管理矛盾糾紛不斷，住宅小區(qū)業(yè)主要求“自治”的呼聲此伏彼起。老的不走，新的進(jìn)不來(lái)，怎么辦？小區(qū)自治當(dāng)然成為一種比較好的選擇。據(jù)建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰表示，業(yè)主可以不委托物業(yè)公司對(duì)小區(qū)實(shí)施管理。成都房管局物管處負(fù)責(zé)人也指出：業(yè)主可以通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)施物管，也可以通過(guò)業(yè)主自行管理，或委托專業(yè)公司實(shí)施分項(xiàng)管理。泰和律師事務(wù)所律師補(bǔ)充說(shuō)，業(yè)主自行管理權(quán)利的由來(lái)，是基于業(yè)主對(duì)房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)，但《條例》只適用于物業(yè)與物管公司簽訂了合同而實(shí)行的物業(yè)管理。業(yè)主自行管理產(chǎn)生糾紛只能用《民法通則》或《合同法》來(lái)調(diào)整，不能援引《條例》維權(quán)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的適用范圍是“業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)”，業(yè)主自行管理無(wú)法納入這一管理范圍。
目前全國(guó)實(shí)行業(yè)主自治的小區(qū)不少，成都就有幾家，來(lái)自金牛區(qū)桂香庭園業(yè)主委員會(huì)主任雷先生就是小區(qū)自治的率先者。在聽(tīng)取了交大花園的情況后，他提出了一種思路，兩個(gè)物管都不要，小區(qū)先實(shí)行業(yè)主自治。據(jù)他介紹，這樣不僅可以降低小區(qū)管理成本，而且自己管理自己更放心，業(yè)委會(huì)在法律范圍內(nèi)行使職權(quán)，可以聘請(qǐng)專業(yè)的綠化公司和保安人員，其他在小區(qū)內(nèi)招聘，解決小區(qū)的就業(yè)，成員沒(méi)有工資，但可以發(fā)補(bǔ)貼。增強(qiáng)小區(qū)的扶助和公益心。當(dāng)然在這個(gè)過(guò)程中，反對(duì)派也可以參加管理，小區(qū)是自己的，當(dāng)然都可以進(jìn)來(lái)。容易化解矛盾。
業(yè)主自治，就可以使亂七八糟的吵鬧停止，何樂(lè)而不為？！某大花園的業(yè)主沒(méi)有想到一個(gè)十分棘手的問(wèn)題，就這樣在業(yè)委會(huì)籌備協(xié)會(huì)的指點(diǎn)下解決了。更讓業(yè)主放心的是居委會(huì)負(fù)責(zé)人表態(tài)支持業(yè)主自治，“物管公司在管理過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題是正常的，老物管會(huì)遇到，新物管也會(huì)遇到，而自治就可以避免這一矛盾，但自治管理要配套，比如賬目公開(kāi)、建立監(jiān)督機(jī)制，還有就是要注意組建程序，要一步步走穩(wěn)當(dāng)。在這方面，社區(qū)要負(fù)責(zé)籌建自治班子。還可以派出警力保證小區(qū)安定。
小區(qū)物業(yè)自治無(wú)疑是對(duì)物業(yè)管理利益的一種挑戰(zhàn)，這也是無(wú)奈之舉，因?yàn)楹芏鄻I(yè)主都感到物管變成了管物，只關(guān)心自己的利益，不關(guān)心小區(qū)的利益，既然請(qǐng)你來(lái)當(dāng)管家，又當(dāng)不好，只好自己動(dòng)手。對(duì)于這種發(fā)展趨勢(shì)，有人歡喜有人愁，有一些從事物管的業(yè)內(nèi)人士稱，業(yè)主自治會(huì)降低房屋價(jià)值，而物業(yè)管理對(duì)房屋的保值和增值時(shí)介紹，在同一地段，住宅（特別是二手房）銷售、辦公樓出售、出租情況的好壞，與是否具備專業(yè)物管及物管水平高低有著十分密切的關(guān)系。很多物業(yè)由于沒(méi)有實(shí)施專業(yè)物管，幾年下來(lái)，房屋殘損、小區(qū)環(huán)境臟亂、房屋出現(xiàn)較大貶值。而物管做得好的樓盤，會(huì)帶來(lái)品牌的提升，房?jī)r(jià)也相應(yīng)上漲。是增值還是貶值事實(shí)說(shuō)了算。這不能不引起物管行業(yè)的憂慮，需要反思。
三家共贏是上策
市場(chǎng)上合作能帶來(lái)效益，同樣的物業(yè)管理尋找合作和共同的利益是解決矛盾的根本。為了緩解業(yè)委會(huì)、物管和業(yè)主之間的矛盾，青島、大連市一方面對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理給予了很大的政策扶持。大連市政府在對(duì)小區(qū)進(jìn)行改造時(shí)，每個(gè)小區(qū)配套投入了10萬(wàn)元，或建一個(gè)200平方米的辦公用房，或用調(diào)遷的辦法來(lái)置換。青島1994年實(shí)施物業(yè)管理，1999年開(kāi)始每年都安排專項(xiàng)資金用于舊住宅小區(qū)改造。目前，青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到70%。大連市1996年起連續(xù)3年共投入了8000萬(wàn)用于小區(qū)改造。同時(shí)還探索出一套由社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)共同參與住宅小區(qū)管理的“三位一體”模式，所謂“三位一體”模式，就是社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)成員相互交叉任職，物業(yè)管理公司經(jīng)理任社區(qū)居委會(huì)副主任或社區(qū)黨支部副書(shū)記，業(yè)主委員會(huì)成員也在社區(qū)委員會(huì)或社區(qū)黨支部任職，業(yè)主委員會(huì)的主任擔(dān)任社區(qū)黨支部宣傳委員。這樣做的目的是一是協(xié)調(diào)關(guān)系，二是解決社區(qū)自愿者工作積極性問(wèn)題。但更為關(guān)鍵的是要使三者之間找到一個(gè)對(duì)接點(diǎn)，互相約束，共謀發(fā)展。
在這方面，法國(guó)的民主式的物業(yè)管理給我國(guó)物管帶來(lái)很多啟示。按照法國(guó)物業(yè)管理法規(guī)，業(yè)主大會(huì)的第一項(xiàng)議題必然是選舉業(yè)主大會(huì)主席和副主席，以便主席主持此后的業(yè)主大會(huì)。與會(huì)業(yè)主以舉手的方式進(jìn)行表決，物業(yè)公司記錄表決結(jié)果并執(zhí)行有關(guān)決議。物業(yè)公司的“新老板”變成“業(yè)主大會(huì)”，它將以經(jīng)理人的形式不折不扣地執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議。通過(guò)這種方式比較好地保護(hù)了業(yè)主的地位，就會(huì)使三者之間形成一個(gè)良好的互信機(jī)制。
因此在這方面，我們的物業(yè)管理應(yīng)更多地本著以業(yè)主為導(dǎo)向的精神，以維護(hù)和發(fā)展業(yè)主的利益為前提，處理好業(yè)主的公共利益和個(gè)人利益關(guān)系，是物業(yè)公司將來(lái)的立足點(diǎn)和核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。必須明確業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的模式。業(yè)主在物業(yè)管理上的權(quán)利問(wèn)題上類似于股份公司的股東，所謂“業(yè)主委員會(huì)”類似于董事會(huì)，業(yè)主們完全可以參照我國(guó)公司法規(guī)定的股份公司的運(yùn)作方式去運(yùn)作。業(yè)主委員會(huì)委員參照公司法董事會(huì)產(chǎn)生的程序產(chǎn)生和運(yùn)作，代表所有業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生合同關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)主任由業(yè)主委員會(huì)委員選舉產(chǎn)生，重大事項(xiàng)由業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)討論和民主投票決定。可以相信，當(dāng)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物管都感到可以坐下來(lái)溝通靠妥協(xié)和寬容來(lái)達(dá)成共識(shí)時(shí)，我們的小區(qū)才可能真正迎來(lái)美好的生活環(huán)境。
