來源：無訟閱讀 作者：魏捷（廣東仲馬律師事務(wù)所）
近年來，有關(guān)小區(qū)車庫、車位以及墻體的歸屬、使用、收益等問題產(chǎn)生了諸多法律糾紛，各地政府、法院對(duì)此的做法、行政法規(guī)、判決不一，本文著重查找、引用佛山、順德政府的規(guī)定及判決，以及廣東省高級(jí)法院的判決，供大家參考。
現(xiàn)實(shí)生活中停車位的類型復(fù)雜，既有常見的地面劃線車位、地下車庫，也有屋頂平臺(tái)車位、首層架空層車庫等，這些不同形式的車位、車庫建造所需的成本不同，所占用的空間位置也有差異。
對(duì)于開發(fā)申報(bào)規(guī)劃時(shí)明確了獨(dú)立的用地面積和建筑面積的車位車庫，因?yàn)橛挟a(chǎn)權(quán)證書，在歸屬、使用及收益基本不會(huì)產(chǎn)生矛盾，但對(duì)于沒有權(quán)證的車位、車庫，產(chǎn)生法律糾紛的可能性就比較大。故本文所探討的是指沒有、不能取得產(chǎn)權(quán)證書的車位、車庫，分述如下：
一、地下車庫（位）
《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立?！贝藶榈叵萝噹欤ㄎ唬┡c商品房同樣具有獨(dú)立使用價(jià)值，可以成為所有權(quán)客體的法律依據(jù)之一。為例
1、計(jì)入分?jǐn)偟能噹欤ㄎ唬?/strong>開發(fā)商報(bào)建時(shí)就將地下車庫（位）作為小區(qū)配套設(shè)施，并且將地下車庫（位）面積計(jì)入分?jǐn)偅@種情況下業(yè)主支付價(jià)款取得專有權(quán)的同時(shí)已取得了共有部分的共有權(quán)，應(yīng)屬業(yè)主共有。
2、人防車位。根據(jù)防空法等行政法規(guī)，開發(fā)商必須建造一定面積和空間的人防工程作為小區(qū)配套，以滿足抵御戰(zhàn)爭、地震等避險(xiǎn)需求。人防空間在和平時(shí)期用于開設(shè)商場、停放汽車等用途，又產(chǎn)生了人防車位的稱謂。該種車位外觀，從使用的角度而言，和普通車位并沒有任何區(qū)別。唯一可區(qū)分的是，人防工程車位的區(qū)域裝有一道特別的鐵門，比較厚重，需要滿足一定的防護(hù)和密閉功能。
（1）關(guān)于人防車位的所有權(quán)，各地規(guī)定不一。重慶、上海、廣州，就采取將人防工程產(chǎn)權(quán)劃歸開發(fā)商所有，但北京市、江蘇省有關(guān)文件則規(guī)定人防工程產(chǎn)權(quán)歸國家所有。具體在佛山，目前所能搜索到從判決書是佛山市中級(jí)人民法院（2016）粵06行終215號(hào)《行政判決書》（見附注一）認(rèn)為：“人防車位屬于業(yè)主共有，尚沒有法律依據(jù)”，認(rèn)為人防車位屬于人民防空設(shè)施的一部分，根據(jù)《人民防空法》第五條“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”的規(guī)定，開發(fā)商作為投資者，由開發(fā)商使用、管理和收益。
（2）在佛山，既然開發(fā)商對(duì)人防車位具有處分權(quán)，但是如何行使，是出租還是出售？根據(jù)順德區(qū)國土建設(shè)和水利局網(wǎng)站信息，對(duì)于人防車位，開發(fā)商只能出租不能出售。為回避該規(guī)定，許多開發(fā)商避開出售字眼，用一次性收款的20年長租合同（20年期滿后無償繼續(xù)使用）代替銷售合同，但稅務(wù)局會(huì)認(rèn)為該交易實(shí)質(zhì)為銷售，應(yīng)一次性確認(rèn)銷售收入并報(bào)稅，見（2015）佛順法行初字第53號(hào)判決（附注二）。法院認(rèn)為實(shí)質(zhì)是銷售，故支持了稅務(wù)局的行政處罰。
（3）關(guān)于是否可以辦理產(chǎn)權(quán)證書，各地規(guī)定不一。1.順德。順德政府對(duì)人防車位不予辦理房產(chǎn)證。2.廣州，可以辦理產(chǎn)權(quán)證書，可以出租、銷售。見《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理規(guī)定》第九條“人防工程中車位、車庫的房地產(chǎn)權(quán)證，需注明相關(guān)使用注意事項(xiàng)”。該注意事項(xiàng)大致是：“如果碰到戰(zhàn)事、災(zāi)害等情況，人防工程的車位要無償回收”。
3、機(jī)械停車位。可以查到的是廣州政府的規(guī)定。依據(jù)《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理規(guī)定》第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)的機(jī)動(dòng)車機(jī)械停車位只能出租，不能出售，并應(yīng)當(dāng)首先滿足建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的需要。
二、地面停車位
無產(chǎn)權(quán)證書的地上車位，歸屬最為復(fù)雜，是現(xiàn)實(shí)當(dāng)中爭議最常見的類型。該類停車位，不屬于計(jì)入容積率的地上建筑面積，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，只是在政府審批中顯示該地塊規(guī)劃為車位用途。
對(duì)于該類車位權(quán)屬，開發(fā)商與業(yè)主產(chǎn)生爭議，實(shí)踐中開發(fā)商往往在商品房買賣合同中約定權(quán)屬歸開發(fā)商。故開發(fā)商主張依據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定第二款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”，以此為由主張權(quán)利。
1、政府的態(tài)度
業(yè)主與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛后向政府尋求解決，很多地方政府的書面回復(fù)都是照抄幾段物權(quán)法條文，最后講“通過司法途徑解決”。
但某些地方政府會(huì)直接表明態(tài)度、確認(rèn)歸屬，比如在重慶市第五中級(jí)人民法院（2014）渝五中法民終字第0551號(hào)民事判決中顯示，重慶市萬盛區(qū)房地產(chǎn)管理局作出《關(guān)于反映立泰大樓公共區(qū)域權(quán)屬不明問題的回復(fù)》（萬盛房發(fā)［2008］58號(hào)），該回復(fù)記載：該大廈的停車場土地面積已計(jì)入業(yè)主公攤面積，屬于全體業(yè)主共有。
2013年7月15日，重慶市萬盛經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國土房管局作出《關(guān)于萬盛大廈業(yè)主委員會(huì)信訪事項(xiàng)的答復(fù)意見》，該答復(fù)意見記載：萬盛大廈小區(qū)院內(nèi)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)設(shè)計(jì)了停車位，按照土地使用管理規(guī)定，地面積分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主。所以，小區(qū)地表使用權(quán)歸全體業(yè)主共同所有，由業(yè)主共同管理。
2、司法途徑
各地法院判決中，對(duì)于廣東律師而言比較有借鑒代表意義的是廣東省高級(jí)人民法院（2014）粵高法民一提字第120號(hào)民事判決書。該案經(jīng)梅州市二級(jí)法院審理，均認(rèn)為訴爭車位的歸屬，應(yīng)適用《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定第二款，權(quán)屬歸開發(fā)商所有。
但廣東高院再審審判思路，首先向各級(jí)政府部門發(fā)函詢問訴爭土地的性質(zhì)，政府回復(fù)“涉案環(huán)保停車場占用的是金駿花園小區(qū)公共綠地的面積”，故高院認(rèn)為停車位占用的是業(yè)主共有的公共綠地，依照《物權(quán)法》第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、共用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，涉案停車場應(yīng)屬金駿花園小區(qū)全體業(yè)主共有。
其次，對(duì)于規(guī)劃，高院認(rèn)為政府規(guī)劃僅決定用途和功能，涉案環(huán)保停車場經(jīng)過規(guī)劃審批一節(jié)并不能作為認(rèn)定其屬金駿公司所有的依據(jù)。再次，高院認(rèn)為涉案停車位在全體體業(yè)主共有的綠地之上，不能獨(dú)立取得產(chǎn)權(quán)證書，不能成為金駿花園院內(nèi)具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，故根據(jù)《物權(quán)法》第七十條的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，判決駁回了開發(fā)商的訴請(qǐng)。
目前，多地法院判決認(rèn)為：有關(guān)部門規(guī)劃地面停車位的用途，與小區(qū)道路、綠化等規(guī)劃用途一樣，是確定小區(qū)內(nèi)公共土地的使用方式。地面車位，屬于物業(yè)附屬設(shè)施，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，其本質(zhì)屬于土地使用權(quán)的范圍，地面停車位屬于業(yè)主行使土地使用權(quán)的形式之一。但規(guī)劃與權(quán)屬無關(guān)，權(quán)屬的確定應(yīng)當(dāng)依據(jù)物權(quán)法的規(guī)則來進(jìn)行。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第二條，車位等特定空間，應(yīng)當(dāng)符合雙獨(dú)（構(gòu)造上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性可以排他使用）、能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，方能認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分。
因此，訴爭車位的歸屬，應(yīng)先審查其占用土地的性質(zhì)，如屬于占用公共綠地或公共場所建設(shè)的，則其歸全體業(yè)主共有。不能證明是占用公共綠地或公共場所建設(shè)的，則需依據(jù)規(guī)劃、合同等綜合認(rèn)定。
三、關(guān)于規(guī)劃后新增車位
《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用若干問題的解釋》第六條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第七十四條第三款所稱的車位。
如何理解該條款？有人理解為：業(yè)主共有車位必須符合“規(guī)劃外”、“增設(shè)”的要件，如果是規(guī)劃內(nèi)的車位，即屬于開發(fā)商所有。筆者理解為：確定車位所有權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)與是否在建設(shè)之初納入規(guī)劃無關(guān)，而應(yīng)從車位是否占用業(yè)主共有的道路或者其他場地加以判斷。
共有道路上在規(guī)劃時(shí)被劃分為車位與后期增加車位在性質(zhì)上并無不同，無論“規(guī)劃內(nèi)”、“規(guī)劃外”，只要是占用業(yè)主共有的道路或者其他場所就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主共有。但是否可以辦理產(chǎn)權(quán)證書，要由房產(chǎn)部門根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》、《房屋測量規(guī)范》等確定，根據(jù)各地政府部門官網(wǎng)的回答，一般來講要求是：一是位于小區(qū)內(nèi)某個(gè)三面有圍護(hù)的集中區(qū)域內(nèi)，且報(bào)建時(shí)獲得規(guī)劃許可而建成的有獨(dú)立建筑面積（不是人防工程、消防通道，不計(jì)入小區(qū)公攤面積）的車位；二是要求層高2.2米及以上。根據(jù)《房屋登記辦法》第十條“房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)的房屋或者特定空間”。層高2.2米及以上的車位符合房屋登記基本單元的規(guī)定。
四、關(guān)于單個(gè)業(yè)主通過商品房買賣合同約定建筑物（包括車庫）墻體等屬于開發(fā)商所有是否有效
實(shí)踐中，開發(fā)商往往在商品房買賣合同中約定小區(qū)建筑外墻面等歸開發(fā)商，用于設(shè)置廣告等用途。對(duì)此廣東省高級(jí)人民法院（2014）粵高法民一提字第120號(hào)《民事判決書》認(rèn)為該約定屬于《合同法》第四十條規(guī)定的“提供格式條款一方免除其責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利”的情形，應(yīng)認(rèn)定為無效。
筆者認(rèn)為即使全體業(yè)主都分別與開發(fā)商有此約定，也屬于無效約定。理由：
1、建筑外墻面屬于共有。依據(jù)①《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分。②建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第三條規(guī)定的共用部位也包括了內(nèi)外墻體和戶外墻面。③建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》規(guī)定“異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位時(shí)，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。④廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例第七十條本條例所稱共用部位，是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等）、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)用房，以及房屋外墻面等。
2、對(duì)于共有物的處分應(yīng)取得共有人同意，任何單一的共有人不能就共有部分單獨(dú)進(jìn)行處分。依據(jù)《物權(quán)法》第七十六條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。另依據(jù)該條，決定該類事項(xiàng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。故開發(fā)商與單個(gè)業(yè)主的約定應(yīng)屬無效。
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