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千條樓訊不及一筆建議。——我是三叔，你相見恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢！
提問：你好。請問買安居性房劃算嗎？
回答：深圳18年一個重要的直接影響未來30年樓市格局的政策叫做：二次房改，也稱之為4+2+2+2計劃，未來宅地分配比例為4成商品房、2成人才房、2成廉租房、2成經(jīng)適房，后面3者都屬于安居型住房，能夠購買的是人才房和經(jīng)適房；如果你是“人才”（別笑，深圳真有人才認證標準的），那么買得到人才房當然劃算，地段和配套都是極好的；如果你是中人之資，想逆襲做多套深圳業(yè)主的，那么建議從商品房入手，升級打怪，你才知道這個市場的游戲規(guī)則；如果你只是螺絲釘，就想安安分分的拿工資、吃補貼、平穩(wěn)度過一生，經(jīng)適房就是你的最好選擇，雖然要12年才能轉(zhuǎn)紅本，但也是低價入手+長持，總好過別的深圳屌絲，被迫去買惠州或者回老家。
提問：三叔，如果同樣的價格，沙井海岸城和金融街，你怎么看？沙井和光明都是熱門片區(qū)，都有四大加持，都是難買到的盤！
回答：好像沒可能同樣價格吧，海岸城開盤底在6w，金融街開盤頂在6w；個人還是更看好沙井海岸城，光明這個區(qū)有點“弦兒貨”，好好的深實驗，初中非要全區(qū)招生，小學學區(qū)也忒大，沒有差異化；海岸城就清晰很多，深外9年+地鐵口+自家商業(yè)綜合體，可以類比為沙井的華潤城，未來5-10年都會在本片區(qū)風頭無兩沒對手。
提問：請問合伙打新潤璽一期的話，三成名額代持費的市場行情是什么價呢？
回答：按照算法1，給一筆代持費，那就是5-8w；按照算法2，給5-8%的利潤，潤四總價1k-2k，變成二手后立馬賣出，預(yù)估每套房子的套利空間在0.4k-1k左右，那么就要給房票20-80w；這事情您自己權(quán)衡，給潤四這種房子找代持，確實需要點實力和手腕
提問：三叔您好，上周六問了您鹽田佳兆業(yè)這個盤，已交5萬定金，目前湊了約200w首付。但這2天學習了星球里您對深圳各個區(qū)的價值分析，對鹽田有些猶豫。我和老公目前在南山上班，但我們公司5年后會搬到八卦嶺?？茨芸春蒙尘奈磥戆l(fā)展，我沒去看過沙井的新盤。我想從通勤時間來看是不是選鹽田對我更有優(yōu)勢？從居住環(huán)境上是不是鹽田好于沙井？8號線會改善鹽田的未來發(fā)展嗎（地鐵對鹽田的刺激vs對龍華的 刺激）擔心鹽田的二手房流動性的問題（可能為了孩子再換學區(qū)房）還有個白癡問題，買房以后很擔心房價會不會跌…現(xiàn)在買房是一個好的時點嗎？還是緩緩等彈藥足了一步到位買個高的學區(qū)房。但又擔心等2年房價更高了？問題有點多，謝謝三叔。
回答：你好。鹽田佳兆業(yè)這個怕還可以，就是要結(jié)合一定的自住需求，即自己在周邊工作生活，地鐵8號線開通有一定的外溢效應(yīng)。從居住環(huán)境來看鹽田的旅游區(qū)，景觀肯定要好很多，但是論發(fā)展沒有沙井強。從長遠的角度看，房價還是會漲，買和不買的風險你認為哪個更大？如果是剛需，每個今天都是最好的上車時間。都交了定金就不要想太多。
提問：如何看待赤灣山海語后續(xù)三年左右的前景
回答：如果你預(yù)判山語海會是南山1梯隊的學區(qū)次新高品質(zhì)盤，那么它的對標價格在17w左右；如果你預(yù)判山語海會是南山2梯隊的學區(qū)次新高品質(zhì)盤，那么它的對標價格在13w左右；如果你預(yù)判山語海會是南山不入流的學區(qū)次新高品質(zhì)盤，那么它的對標價格在10w左右；
提問：三叔，蛇口、前海、寶中、碧海的一手房是否比同片區(qū)的二手房更值得入手？我打算打新房，目標：1、蛇口含山悅海、新世界臨海攬山；2、大沖華潤城四期；3、安托山片區(qū)海德園；4、寶中片區(qū)：泰華梧桐聚落花園，泰華海逸世家，盛世家園。能否打中不好說，請教三叔，從自主+保值的角度看，上述新盤哪個更值得入手？同片區(qū)一手房是否比二手房更值得入手？
回答：值不值還得看價格。很多新房有限價，買到等于賺到，但新房都不容易買，需要搖號，部分盤還得喝茶費。
晗山悅海，南源工業(yè)區(qū)城市更新項目，在建12號線四海站、花園城、育才雙學位，至少10w+
新世界臨海攬山，自住可以，但新世界一直跑輸大盤，像魔咒，類似碧桂園。
華潤4，估計開盤時，萬人空巷
海德園學位、品質(zhì)、地段等配套都算優(yōu)質(zhì)，跟華潤4一樣，值得買
寶安的梧桐聚落花園還是挺值得期待的，還可考慮沙井海岸城、榕江一號院
推薦打華潤4，找多幾個直系親屬去打。
提問：三叔你好，羅湖學位房繽紛時代和金城華庭怎么樣？中學學位寶樹臺和佳兆業(yè)金翠園呢？謝謝指教
回答：你好。金城華庭，帶螺嶺外國語小學學區(qū)，03年次新花園電梯板樓，片區(qū)內(nèi)比較稀缺的帶花園社區(qū)，還算是一個短期內(nèi)價值不會大打折扣的盤，性價比高。
流通排序：金城華庭 >繽紛時代
寶樹臺，華強北，紅嶺中學園嶺分部，去年中考成績排到38名
佳兆業(yè)金翠園，深中，四大之一
很明顯，佳兆業(yè)金翠園 > 寶樹臺
提問：三叔你好，請問下如果主要看投資收益率，勤誠達三期79平算下來所有費用約單價10左右，但首付大約算下來7成左右，(因為有些費用需要全款）和周邊二手房報價有2w左右價差，值得購入嘛，如果對比云璽或海納呢？或者你有其他推薦嗎？
回答：前段時間已有我的咨詢客戶買了勤誠達三期79平小三房，目前這個標的在寶安區(qū)來講，也是同價位里面最好的選擇之一，一期的主力三房已經(jīng)1200w了，800w買個緊湊三房，顯然是個打暴擊的選擇；至于一開始的杠桿不足，在無差別套利空間面前，可以忽略不計了，按揭一段時間后再做貸款的優(yōu)化即可；很多V強調(diào)貸款和杠桿的重要性，但卻無法回答更重要的問題：到底選哪個房子漲得快；那結(jié)果就是本末倒置的，背著超高杠桿下跌，就是搬石頭砸自己的腳，為何不選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)，用更少的貸款成本來實現(xiàn)更高的增值回報呢？推薦見內(nèi)部分享。
提問：您好。我在福田銀行系統(tǒng)上班，前海那邊好像也只是開個小支行，很多銀行本部還是在福田CBD。前海金融街和福田CBD及香蜜湖金融街，這三者未來的發(fā)展定位分別是什么呢？這三個金融的定位 都宣傳的挺厲害的，有點看不懂。
回答：金融和互聯(lián)網(wǎng)兩個行業(yè)的單位產(chǎn)出很高，所以城市的最貴最核心的地方大多是這兩類，真的賺錢&一流企業(yè)的格調(diào)。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，金融領(lǐng)域其實不再局限于傳統(tǒng)的銀行、證券、保險等，還有跨境結(jié)算、深港合作、民營銀行、基金、交易所、投行等一系列的其他金融類目。盤子更大更系統(tǒng)，新規(guī)劃也可以理解。其實我也不是業(yè)內(nèi)人士，但我理解并不需要在意實際的規(guī)劃具體是什么，是不是引進了什么知名大企業(yè)這些細節(jié)問題。城市第三產(chǎn)業(yè)的比重是逐漸加大的，而金融和科技（互聯(lián)網(wǎng)）是滲透到每一個行業(yè)的，這些用很小占地面積就能創(chuàng)造巨大效用的就會出現(xiàn)在最核心的地方。在可以遇見的未來：前海、科技園、香蜜湖金融街、福田CBD這些地方是高端規(guī)模就業(yè)的核心地方。其實也不用在意前海寫字樓高空置的問題，一來前海交通未完善，二來周邊配套未完善，老板搬過去那不是吃力不討好么。前海的最終形態(tài)還遠未形成，多給點時間吧。另外，規(guī)劃是有后發(fā)優(yōu)勢的，前海、香蜜湖金融街造得肯定比福田好，但能否超越福田CBD是不一定的
提問：您好。再過10年 福田 南山一些好地段的房子基本都樓齡25年了 10年后 這些房子會不會被人嫌棄 不愿買 漲不動。還是會因為配套完善 學位不錯 地段又好 會隨大盤持續(xù)增長，一直有人愿買？
回答：位置，資源，配套，教育很多東西是沒有辦法全部取代的。好的地段它還是會是很多人選擇的地方，特別是剛需。即便是再過五年十年，我相信還是會繼續(xù)是稀缺資源。買房買的是土地的價值，而非房子本身。
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