深圳有一個(gè)區(qū)域，很多地名、建筑都帶有“深圳”。
老深圳人的認(rèn)知中，它就是深圳，深圳也是它。
這個(gè)極具分量的片區(qū)，就是羅湖。
最近，各區(qū)十四五發(fā)展規(guī)劃相繼公布，羅湖的“新身份”也被曝光。
被定位為舊城改造可持續(xù)發(fā)展示范區(qū)，接下來將打造一系列標(biāo)志性工程。
借著這個(gè)契機(jī)，南方樓事重走羅湖。
采訪了N位本地人之后，更全面的了解這個(gè)被“鄙視”多年的片區(qū)。
舊
深圳人遺忘的羅湖
“在羅湖，可以看到深圳原來的樣子。”
對(duì)于羅湖的看法，本地居民老胡一臉驕傲的說道。
羅湖作為深圳最先發(fā)展的地方，從1980年至2010年前，它是當(dāng)之無愧的中心區(qū)。
但隨著時(shí)間的推移，羅湖慢慢被其他區(qū)超越。
從改革開放先驅(qū)者變成了追趕者，王者已老。
在區(qū)域內(nèi)轉(zhuǎn)幾圈，最大的感受就是：舊。
老式的建筑、老式的設(shè)計(jì)、老式的外立面顏色......
東門南、人民南、嘉賓路這一帶的大樓，依稀能看到當(dāng)年模仿的香港建筑風(fēng)格。
狹窄的馬路、密密麻麻的建筑，讓整個(gè)片區(qū)看起來十分擁擠。
和福田、南山這些新中心對(duì)比，羅湖更有市井氣息。
即便是中午，馬路上、林蔭小道上、寫字樓附近、商場(chǎng)里邊......都有來來往往的人群。
可惜，新深圳人并不待見這樣的羅湖。
老胡頗為傷感的表示，以前約朋友來羅湖玩，大家都很爽快，但現(xiàn)在一聽說來羅湖，就三個(gè)字 “886”。
他告訴南方樓事，身邊一些朋友陸陸續(xù)續(xù)搬離羅湖，雖然生活便利有煙火氣息，但太擁擠了。
“停車難，路小經(jīng)常堵車，環(huán)境衛(wèi)生不理想，還有噪音影響?！?/span>老胡對(duì)此十分無奈。
另一位本地人也和南方樓事吐槽，家在羅湖文錦，而男朋友在寶中。每次去找男朋友，都會(huì)被調(diào)侃：歡迎你進(jìn)城。
“這種感覺，好像香港港島的人鄙視住在九龍新界的人一樣！”她忿忿表示。
變
“能住幸福里就是成功人士”
今年25歲的深二代小文，對(duì)于羅湖“老去”、“被拋棄”等說法，早已習(xí)慣。
她也承認(rèn)，這個(gè)伴隨自己成長(zhǎng)的區(qū)域，已經(jīng)老去。“這種聲音在初高中就有了，那時(shí)候福田南山的shopping mall、娛樂設(shè)施都比羅湖先進(jìn)?！?/strong>
而羅湖，在她眼里這幾年最大的變化僅僅是老樓拆建、街區(qū)修繕。
“比如我家附近的路，都修得寬敞和平坦。”
如果我們從品牌維度對(duì)比，其實(shí)羅湖的商場(chǎng)也不差。只能說商場(chǎng)舊了，跟不上商業(yè)潮流和消費(fèi)者需求的變化。
新開的標(biāo)桿商場(chǎng)，比如海岸城、萬象天地、cocopark等等都在福田、南山甚至寶安。
小文希望，官方在老城區(qū)的改造方面多花功夫，騰出更多的地建設(shè)新的文娛產(chǎn)業(yè)吸引年輕人。
當(dāng)南方樓事問及如果有機(jī)會(huì)買房，會(huì)優(yōu)先考慮哪個(gè)區(qū)域，她表示可能南山或者福田，原因是它們的地理位置比較中心。
但話鋒一轉(zhuǎn)，她坦言自己早在上大學(xué)的時(shí)候就擁有了人生中第一套房子。
“再買覺得挺浪費(fèi)?！?/span>
這套房子，說起來還有點(diǎn)小插曲。
2014年，小文那頗有遠(yuǎn)見的父親打算給女兒買房，當(dāng)時(shí)參與了華潤(rùn)城一期開盤，但是沒有中簽。
后來，索性在羅湖給她買了一套。
不是深二代，但有“羅湖情懷”的鄭女士在羅湖工作已經(jīng)有十多年。
羅湖對(duì)她而言就是白月光般的存在。
大學(xué)畢業(yè)之后，鄭女士在羅湖上班。那時(shí)候每天上下班經(jīng)過幸福里，旁邊就是高大上的萬象城，當(dāng)時(shí)一直覺得能住在幸福里的人都是成功人士。
要知道，當(dāng)時(shí)的羅湖萬象城代表了全深圳最高購(gòu)物水準(zhǔn)。
但十幾年過去，南山崛起，羅湖沒落了。
現(xiàn)在再回頭看幸福里的房?jī)r(jià)，也遠(yuǎn)低于南山的房?jī)r(jià)。
幸福里作為羅湖豪宅的代表，目前在鏈家官網(wǎng)顯示均價(jià)10.3萬/㎡；對(duì)比南山17-18萬/㎡左右的華潤(rùn)城潤(rùn)府，差距不是一般的大。
“對(duì)幸福里的好感還在，畢竟那是我青春年少時(shí)對(duì)美好生活的憧憬吶?！?/span>
慢
房?jī)r(jià)不急 年輕人不愛
對(duì)于羅湖的“一成不變”，每個(gè)人都有不一樣的感觸。
小文直言羅湖房?jī)r(jià)漲幅小，和其他區(qū)沒得比。
2015年，小文父親在華潤(rùn)城潤(rùn)府?dāng)”敝?，轉(zhuǎn)戰(zhàn)黃貝嶺某新盤，以4.5萬/㎡的單價(jià)買下一套房子。
6年時(shí)間過去，這個(gè)小區(qū)成交價(jià)在7萬/㎡左右，而華潤(rùn)城一期成交價(jià)高達(dá)16.4萬/㎡。
差不多的開盤均價(jià)，漲幅卻相差2倍之多。
圖源樂有家 數(shù)據(jù)截自2021.1.18
讓她覺得不甘心的是，自家的房子戶型好，住起來十分舒服，但在網(wǎng)紅盤面前根本不值錢。
“很多新房的廚房，那叫廚房嗎？動(dòng)線極其不合理，兩口子想一起做飯，除非原地打轉(zhuǎn)?！?/span>
這還只是單個(gè)樓盤對(duì)比。
如果放眼整個(gè)深圳，把羅湖和福田、南山、甚至寶安來來對(duì)比，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，昔日的老大哥完全被小弟們碾壓了。
但對(duì)于市場(chǎng)的選擇，小文深知其中的BUG。
“主要還是產(chǎn)業(yè)問題。羅湖老房子太多太密，騰不出地來折騰產(chǎn)業(yè)，消費(fèi)文娛也帶不動(dòng)，怎么會(huì)吸引年輕人來置業(yè)？”
再說說羅湖的新房情況。
目前區(qū)域內(nèi)在售新盤僅8個(gè)，均價(jià)在5.9-9.8萬/㎡之間不等。
羅湖“無房可賣”，是眾所周知的原因。
開發(fā)早，宅地少，想要增加供應(yīng)只能依賴舊改，奈何舊改還需要時(shí)間。
本以為在新盤稀缺，一定會(huì)出現(xiàn)供需緊張的局面。
但南方樓事翻了翻年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2020年羅湖供應(yīng)占比大大高于成交占比。
換句話來說，就是買羅湖的人不多。
圖源深圳中原研究中心
這個(gè)誕生了中國(guó)第一個(gè)商品房、別墅區(qū)、樣板房的片區(qū)，似乎跌下神壇。
小文幽幽說道，其實(shí)還是有很多old money住在羅湖。
“他們不需要房?jī)r(jià)來標(biāo)榜身家，也不喜歡南山明晃晃的高樓大廈，只喜歡喝粥飲茶?！?/span>
事實(shí)上羅湖也有「高房?jī)r(jià)」——學(xué)區(qū)房。
螺嶺片區(qū)有資深經(jīng)紀(jì)人告訴南方樓事，這兩年羅湖學(xué)位房很火，成交也很多?！拔覀?nèi)ツ甑某山豢偨痤~很高，雖然單價(jià)低但量大?！?/span>
南方樓事在房源網(wǎng)簡(jiǎn)單篩選了2020年螺嶺60㎡以下的小戶型成交房源，僅鏈家官網(wǎng)顯示的就209套，還不包含其他機(jī)構(gòu)。
該經(jīng)紀(jì)人表示，今年深中和螺嶺的學(xué)位房，都漲得比較猛。
以東門168為例，帶有螺嶺中學(xué)學(xué)位，現(xiàn)在最高掛盤單價(jià)已經(jīng)去到15.6萬㎡。
圖源鏈家官網(wǎng) 數(shù)據(jù)截自1月28日
相同戶型、相同樓層的房源，2019年3月成交單價(jià)是7.5萬/㎡，2020年12月高達(dá)12.6萬/㎡。
一年多的時(shí)間，漲幅達(dá)68.5%。
圖源鏈家官網(wǎng) 數(shù)據(jù)截自1月28日
和那些看見房?jī)r(jià)漲就喜上眉梢的業(yè)主不一樣，小文更多時(shí)候感到無奈。“一看學(xué)區(qū)房的價(jià)格，我包括身邊的人都覺得無語，這些又破又小的房子根本不可能有人住。”
她覺得這導(dǎo)致了住房和教育需求的矛盾，希望官方可以建更多小學(xué)。
居
平價(jià)房產(chǎn) 要不要入股
如果有人問，羅湖這么老，房?jī)r(jià)還漲得靜悄悄，值不值得買？
想知道答案，不妨繼續(xù)看看南方樓事鏡頭下的羅湖。
羅湖因?yàn)榘l(fā)展早，片區(qū)的生活氛圍更為濃厚。
走在羅湖街頭你會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多老人、孩子以及一家?guī)卓?，大家的狀態(tài)都很松弛。
這種狀態(tài)，是福田、南山很難見到的。
在科技園周邊走動(dòng)的人，大多來去匆匆。
毫不夸張的說，羅湖有著全市最完備的生活配套。
幾乎到處都是商圈和購(gòu)物中心。東門步行街、金光華廣場(chǎng)、KKmall、地王大廈、萬象城、喜薈城、IBC……
步行5分鐘的范圍內(nèi)，我們可以解決生活中的大部分需求。
深圳早期的交通規(guī)劃，也對(duì)羅湖青睞有加。目前在運(yùn)營(yíng)的11條地鐵線路中，就有6條是經(jīng)過羅湖。
教育方面，羅湖是深圳教育資源較為豐富的區(qū)域之一。
有不少老牌名校資源，比如深圳中學(xué)、翠竹外國(guó)語實(shí)驗(yàn)學(xué)校、螺嶺外國(guó)語實(shí)驗(yàn)學(xué)校、紅嶺小學(xué)等等，一直是家長(zhǎng)們的心頭好。
除此之外，醫(yī)療、公園等配套，也不在話下。
所以羅湖究竟值不值得買？
負(fù)責(zé)任的說，還是得看自身情況。
比如很多有家有室的人對(duì)羅湖情有獨(dú)鐘，因?yàn)檫@里充滿生活的氣息。
雖然小區(qū)老，設(shè)施陳舊，但購(gòu)房門檻相對(duì)較低。而且也有老牌名校，各方面配套非常全，這都占有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
所以對(duì)于有老人小孩的家庭，其實(shí)買羅湖居住是十分方便的。
那年輕人就不能買了嗎？
當(dāng)然不是，喜歡這種氛圍的年輕人同理可以買，只不過對(duì)于很多年輕人來說它不是第一選擇。
還是那句話，羅湖太老了。
雖然配套成熟和完善，但另一面透露著的陳舊的設(shè)施和落后的設(shè)計(jì)理念，很難吸引年輕人。
南方樓事在采訪中，就遇到了一位很典型的新深圳人小A。
小A告訴南方樓事，自己來深圳之后一直住在羅湖，很少到其他區(qū)閑逛。
直到某一次，和朋友去深圳灣玩路過春筍，那一次她感受到了大量人才聚集帶來的快速發(fā)展和活力，也震撼于資本和財(cái)富的涌入的力量。
“這是我在羅湖不曾感受到的，那一天之后就下定決心要找一份南山的工作?！?/span>
不管是購(gòu)房數(shù)據(jù)還是采訪，我們都可以發(fā)現(xiàn)，“低房?jī)r(jià)”并不能成為羅湖的競(jìng)爭(zhēng)力。
它也不能吸引年輕人。
拆
以舊換新 羅湖新生
羅湖當(dāng)下的困局是老，其實(shí)這也是它“自救”的突破口。
大白話來說，就是城市更新。
羅湖在無地可用的背景之下，只能通過城市更新來實(shí)現(xiàn)自救。
南方樓事前兩個(gè)月盤點(diǎn)過深圳已草案公示的舊改項(xiàng)目，其中羅湖就有15個(gè)，還擁有蔡屋圍和湖貝兩個(gè)總建面超220萬㎡的巨無霸項(xiàng)目。
在這次實(shí)探，南方樓事也看到了許多項(xiàng)目有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
不管是蔡屋圍還是木頭龍，它們的進(jìn)度都被外界視為羅湖的舊改在加速，給市場(chǎng)給居民增加信心。
紅嶺路摩天走廊·蔡屋圍城建大廈
蔡屋圍舊改
筍崗CBD
筍崗CBD·奧康德地塊舊改
紅嶺路走廊·城建梅園片區(qū)舊改
湖貝村舊改
以蔡屋圍和湖貝村為主的這兩個(gè)巨無霸舊改項(xiàng)目，未來將為羅湖帶來更強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)、更完整的配套以及更現(xiàn)代化的生活。
就單單蔡屋圍，就規(guī)劃有兩座摩天大樓，加上原本的京基100可以說是三足鼎立。
羅湖還是那個(gè)羅湖，動(dòng)不動(dòng)就刷新深圳天際線。
整個(gè)片區(qū)舊改完成后，將會(huì)新增各類配套設(shè)施。比如醫(yī)院、老人活動(dòng)中心、社康中心、擴(kuò)建幼兒園、小學(xué)等等。
可以想象，未來在羅湖生活幸福指數(shù)會(huì)暴增。
蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)項(xiàng)目概念規(guī)劃效果圖（以政府最終審批為準(zhǔn)）
除此之外，羅湖招商也在努力“破圈”。
去年10月，羅湖舉行了產(chǎn)業(yè)空間推介暨招商大會(huì)，像文和友這樣的網(wǎng)紅商業(yè)也擬在羅湖打造超級(jí)文和友項(xiàng)目。
為此，最近還迎來了長(zhǎng)沙網(wǎng)紅奶茶茶顏悅色來羅湖開快閃店，只為支持自家兄弟文和友~
在羅湖大力推動(dòng)舊改的過程中，也有人會(huì)擔(dān)心推倒重建會(huì)不會(huì)讓羅湖失去屬于它的煙火氣息？
小文也向南方樓事透露自己的想法，她認(rèn)為老城區(qū)不是拆了就完了，官方應(yīng)該要考慮怎么把它建設(shè)成一個(gè)文化旅游打卡地。
“因?yàn)槔狭?，可能承?dān)不了產(chǎn)業(yè)這塊的職能，那可以去做一些懷舊的事情?！?/span>
當(dāng)然，大眾的顧慮開發(fā)商自然也會(huì)有自己的考量。
比如湖貝村舊改。華潤(rùn)在規(guī)劃方案中，劃定1.4 萬㎡的南坊舊村保護(hù)范圍及建設(shè)空置地帶。
這在深圳的主城區(qū)里，這樣大手筆地對(duì)舊村原址進(jìn)行保護(hù)和活化，此前沒有先例。
圖源華潤(rùn)置地城市更新
在中國(guó)共產(chǎn)黨深圳市羅湖區(qū)第七屆代表大會(huì)第五次會(huì)議上的報(bào)告，還提出“灣區(qū)樞紐 萬象羅湖”。
不管是招商引進(jìn)網(wǎng)紅商業(yè)，還是在城中村升級(jí)中古村落的保護(hù)，我們都能感受到“萬象羅湖”這個(gè)含義。
這一切努力，也是它重新回C位的秘訣。
可以預(yù)見，在不久后的未來，一個(gè)嶄新的羅湖將出現(xiàn)在大家面前。
深圳市羅湖區(qū)第七屆代表大會(huì)第五次會(huì)議上的報(bào)告
結(jié)
人們會(huì)說40歲的深圳太年輕，對(duì)于同樣40歲的羅湖卻很苛刻。
曾有人調(diào)侃，羅湖起了大早，卻趕了個(gè)晚集。
但在南方樓事看來，此刻的羅湖已經(jīng)“醒來”。
不久的將來，會(huì)再次迸發(fā)光芒。
▼
如今一提到羅湖，我們張口便是：當(dāng)年、那時(shí)候……
你和羅湖之間有什么難以忘懷的故事？對(duì)于羅湖的未來，又有何看法？
歡迎大家留言分享所見所感。
聯(lián)系客服
