原標題：房地產(chǎn)藍皮書：2016年房地產(chǎn)不確定風險將不斷提升

　　中國網(wǎng)5月5日訊 2016年5月5日，由中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會科學文獻出版社主辦的《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.13(2016)》發(fā)布會在京舉行。

　　房地產(chǎn)市場經(jīng)過一年多的調整，2015年，商品房銷售成交價格總體上漲，住宅和辦公樓的銷售價格漲幅較高，而商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格則出現(xiàn)下跌;商品房銷售 量增幅由負轉正，辦公樓銷售量增幅較大。房地產(chǎn)庫存水平依然較高，但增速明顯下降，商辦物業(yè)的庫存比住宅更為嚴峻。住房租金漲幅小幅收窄，明顯低于住房售 價漲幅，但仍高于CPI漲幅;房地產(chǎn)開發(fā)投資低迷，住宅投資接近零增長;開發(fā)資金來源中，銷售回款明顯增加，其他來源資金萎縮;土地購置面積與土地成交價 款均大幅下降，但土地平均成交價格增幅高于商品房銷售價格增幅;房屋新開工面積全線下降，施工面積小幅增加，仍處于庫存去化期。

　　展望 2016年，受一系列不確定和趨勢性因素影響，世界經(jīng)濟增長形勢依然不容樂觀。房地產(chǎn)作為廣義資本市場一部分，其不確定性風險必將不斷提升。2008年國 際金融危機以來，中國GDP增速一直處于下滑區(qū)間，2015年中國GDP增速跌破7%。2016年宏觀經(jīng)濟持續(xù)下滑將是大概率事件，從而導致房地產(chǎn)價格預 期進一步降低，住房需求增速減緩，對房地產(chǎn)市場形成向下壓力。

　　從政策層面看，短期通過貨幣或財政政策刺激需求，長期將實行供給側改革。即， 一方面，圍繞房地產(chǎn)“去庫存”，繼續(xù)執(zhí)行寬松的財政和貨幣政策刺激市場需求，維持市場活躍;另一方面，圍繞房地產(chǎn)供給側改革，實施分類調控，以適度緩和區(qū) 域分化、冷熱不均現(xiàn)象，維持市場穩(wěn)定將是2016年房地產(chǎn)政策基調：對于一線城市和部分需求熱點二線城市，將繼續(xù)實行限購政策，甚至出臺相關政策，抑制一 線市場過熱，以防止投資需求過快增長致房價漲幅過高;多數(shù)二線和三、四線城市以刺激需求、去庫存為主，購房落戶、稅費減免、財政補貼政策，以及教育、醫(yī)療 等配套措施有望在各地全面鋪開。

　　從市場表現(xiàn)看，在積極的財政政策和偏寬松的貨幣政策推動下，2016年房地產(chǎn)市場逐漸回穩(wěn)：房地產(chǎn)投資止跌轉增，開發(fā)商在一、二線市場 銷售旺盛推動下逐漸恢復投資信心;隨著投機性需求和改善性住房需求的進一步釋放，房地產(chǎn)銷售將進一步增長;三、四線城市的房地產(chǎn)去庫存難以取得突破性進 展;隨著政策刺激效應衰減，房地產(chǎn)銷售有再次回落風險;一線和部分二線城市房價仍將持續(xù)上漲，但上漲幅度將有所減緩;二線城市房價將全面上漲，漲幅區(qū)域分 化明顯;三、四線城市在寬松政策推動下庫存將有所減少，房地產(chǎn)價格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。但從較長時期看，如果宏觀經(jīng)濟增長繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價格有可能在 2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢。

　　原標題：報告指出隨政策收緊 2017年房地產(chǎn)或將出現(xiàn)全面下滑

　　中國網(wǎng)5月5日訊（記者 郭永國） 2016年5月5日，由中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會科學文獻出版社主辦的《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.13(2016)》發(fā)布會在京舉行。

　　藍皮書指出，從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)可以看到，在2010年房地產(chǎn)投資增速達到頂點33%，此后增速不斷下滑。以此為界可以將中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程劃分為兩個不同的階段：1998-2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。

　　這一階段劃分與人口年齡結構變化也是一致 的，2010年，勞動年齡人口占總人口的比重達到頂點74.53%。根據(jù)中國指數(shù)研究院的調查，25-44歲這一年齡段人口要占購房人數(shù)的75%左右。 2010年以后，中國人口不僅老齡化趨勢更加明顯，而且人口流動的速度也大幅放緩。2011年，中國城鎮(zhèn)化率達到51.27%，突破50%的拐點，意味著 城鎮(zhèn)化將由加速推進進入減速推進的時期。人口年齡結構拐點的出現(xiàn)意味著人口紅利的結束，也將導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點。因此，2010年之前房地產(chǎn)價格上漲 與城鎮(zhèn)化快速推進息息相關，表現(xiàn)為一種人口現(xiàn)象。

　　而2010年之后房地產(chǎn)價格更多體現(xiàn)為一種貨幣現(xiàn)象。2009年之后，中國廣義貨幣M2大規(guī)模超常增長，甚至超過美日，成為全球規(guī)模最大的國家。同時M2/GDP的比值大幅上升，從2008年的 1.58倍，迅速上升到2014年的1.93倍。2015年則超過2倍，整個經(jīng)濟的杠桿水平大幅上升，對人民幣形成強烈的貶值預期。而當前要同時維持人民 幣匯率穩(wěn)定和資產(chǎn)價格泡沫不破滅，減少資金大規(guī)模流出，以及日益嚴重的債務問題(2015年中國債務/GDP的比值在300%左右)，在加強資本市場管制 的同時實施寬松貨幣政策，應該是應對美元加息和宏觀經(jīng)濟增速下滑的唯一手段。

　　因此，對于2016年房地產(chǎn)價格走勢的判斷是：在全面寬松的宏觀經(jīng)濟政策刺激下，房地產(chǎn)價格整體上將呈上漲趨勢，區(qū)域漲幅進一步分化：一線和部分二線城市房價在人人喊打的聲討聲中仍將持續(xù)上漲，上漲幅度將有所減緩;二線城市房價將全面上漲，漲幅區(qū)域性分化明顯;三線、四線城市在寬松的政策推動下庫存將有所減少，房地產(chǎn)價格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。但從較長時期看，如果宏觀經(jīng)濟增長繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢。

責任編輯：張淳 SN182