我們的印象里，東三省經(jīng)濟不景氣，房地產(chǎn)當然也是銷售不暢。不過最近剛剛兩個消息讓我有點發(fā)蒙，一是某企業(yè)在2017年全國各地的銷售都不理想，尤其是華北區(qū)域一塌糊涂，而唯獨東北區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了業(yè)績大增并完成了任務(wù)。另一個消息便是東北房地產(chǎn)庫存畸高，需要多年才能消化掉。哪個更可信？
后來安家融媒仔細想了想，或許都是可信的。
首先，這么多年東北經(jīng)濟不景氣是事實，那么加上東北人買房愛南下的特點自然會導(dǎo)致東北房地產(chǎn)市場比較冷清。數(shù)據(jù)顯示，東北經(jīng)濟有所回暖。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，盡管東北三省的經(jīng)濟增速依然靠后，但已經(jīng)出現(xiàn)了回暖的跡象。數(shù)據(jù)顯示，除了吉林省2017年GDP增速略有放緩?fù)?，遼寧、黑龍江GDP增速均有所回升。
2017年5月，國家再次提出棚改三年攻堅計劃，計劃在2018-2020年棚改新開工1500萬套。2017年年底，又提出2018年計劃新開工棚改580萬套，比預(yù)計又多了80萬套。棚改政策可以說在一定程度上推動了三四線城市市場的發(fā)展。投資者報認為，棚改貨幣化政策的實施，讓大量棚改區(qū)居民拿到了央行間接發(fā)放的資金，進而大大刺激了當?shù)氐氖袌鲂枨?，大量庫存房也賣出去了，實則是三四線城市去庫存的一項重要手段。
安家融媒認為，最重要的一個原因還因為，這么多年東北經(jīng)濟不景氣，房地產(chǎn)市場銷售困難，一切房企本身就已經(jīng)調(diào)低了年度業(yè)績目標，加上去庫存的刺激，這里居然能完成年度目標可能也就在情理之中了。
但是三四線城市的房地產(chǎn)市場火爆能否持續(xù)呢？
據(jù)有關(guān)專家計算了城鎮(zhèn)居民購房開支占其收支結(jié)余的比例，得出截至2017年上半年，居民的購房負擔(dān)率已達83%，也就是說超過8成的收支結(jié)余用于買房。但是對于收入遠遠跟不上房價上漲速度的現(xiàn)實，三四線城市房價還能漲多久？
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，在分類調(diào)控、因城施策的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)作用下，1月70個大中城市中，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格保持穩(wěn)定，其中11個城市價格低于上年同期水平。今年北京等一線城市房價將繼續(xù)同比下調(diào)。同時，樓市調(diào)控政策將向三四線城市深入，抑制市場過熱。安家融媒一再強調(diào)，到這里買房的人一定要注意，既沒有人口支撐又沒有資源的城市很難有持續(xù)的理由，所謂火爆只是假象。這種不正常的市場反應(yīng)一定會招來樓市調(diào)控。
根據(jù)世聯(lián)行日前發(fā)布的研究報告，至2018年，全國住宅累計可售量降為23億㎡，預(yù)計到2018年若無新開工的住宅，消化全部庫存需大約1.8年。不過，按照全國各地房地產(chǎn)去庫存具體情況來看，卻出現(xiàn)了嚴重分化格局。在廣大的三四線城市，如東三省庫存相對于2017年盡管再縮短了0.6年，但若要去庫存周期仍在6.1年。
知名財經(jīng)評論家張平認為，本來東北各城市房地產(chǎn)庫存沒有現(xiàn)在高，但是大量資金被趕到三四線城市，把東三省各三四線城市房價都推上去了，馬上后續(xù)就會有更多的開發(fā)商入市建房。這本來也是好事，能夠帶動這里城市的繁榮，但是盲目跟風(fēng)式的行為又會導(dǎo)致鋅庫存的增加。本來已經(jīng)比較嚴重的房地產(chǎn)去庫存問題沒消化多少，新的增量商品房又開始入市了。這使得東三省的中小城市房地產(chǎn)庫存量越積越大。所以，應(yīng)該提早給三四線城市房地產(chǎn)降降溫。
張平認為，房多成災(zāi)，聞所未聞，但這事情卻在東三省已經(jīng)發(fā)生，如今僅是東三省的三四城市，平均去庫存要6年左右。為啥會造成這樣的結(jié)果呢？就是不顧實情，放任開發(fā)商拿地建房一哄而上。
安家融媒認為，當下一二線熱點城市樓市調(diào)控已經(jīng)取得初步成效，仍需要鞏固加強。未來樓市調(diào)控一定會向三四線城市推進，經(jīng)濟學(xué)家馬光遠指出，不管是購買力還是房地產(chǎn)基本面，三四線城市樓市都沒有有力的支撐。三四線城市的泡泡要比一二線城市大，一二線城市未來還可以消化，但三四線城市房子過多，很難去消化。三四線城市的地產(chǎn)風(fēng)險比一二線城市更大一些。
作為剛需購房者，不能盲目跟風(fēng)，作為開發(fā)商同樣如此，看著人家賺錢了，等你再去跟風(fēng)時，可能機會又喪失了。
總的來說，對于很多三四線城市去庫存也到一個段落了。因為今年也沒有怎么太提去庫存這個概念，或許意味著三四線城市商品住宅去庫存取得明顯成效，調(diào)控政策不僅不會放松，還會在落實房住不炒的路上執(zhí)行更嚴。
聯(lián)系客服
