無論是發(fā)展中國家還是發(fā)達(dá)國家，住房支付能力（housing affordability）問題是全球面臨的共同問題。住房支付能力指數(shù)（HAI，housing affordability index）通常測度的是中等收入者能否負(fù)擔(dān)住房支出，中等收入者的住房支付困難問題是學(xué)術(shù)研究以及政府干預(yù)的重點(diǎn)，因?yàn)楦呤杖胝呋静淮嬖谧》恐Ц独щy問題，最低收入者可通過政府提供或補(bǔ)貼的公共住房、公租房或廉租房解決居住問題。住房支付能力指數(shù)是住房市場、經(jīng)濟(jì)和社會健康可持續(xù)發(fā)展的晴雨表和指示器，事關(guān)住房政策的有效性，住房泡沫和住房金融風(fēng)險，經(jīng)濟(jì)“脫虛向?qū)崱保胤秸巴恋刎?cái)政”。
1998年房改后，中國一些城市中等收入者既面臨“買不起房”問題，又面臨“租不起房”問題。2019年12月29日，中國人民大學(xué)商學(xué)院況偉大教授發(fā)布了《中國35個大中城市住房支付能力指數(shù)研究報告（1998-2017）》。準(zhǔn)確測度住房支付能力是非常困難和頗有爭議的。況偉大教授長期跟蹤研究住房市場和住房政策，2010年發(fā)表了住房可支付能力研究，創(chuàng)新性地提出了基于恩格爾系數(shù)構(gòu)建住房可支付能力理論上限值，克服了現(xiàn)有研究和指數(shù)的不足。
本研究報告在況偉大教授住房支付能力理論上限值基礎(chǔ)上，構(gòu)建了中國中等收入者住房支付能力指數(shù)，測度了中國中等收入者住房支付能力，分析了中國中等收入者住房支付能力的時空分布。研究報告包括住房支付能力理論模型、1998-2017年中國35個大中城市房租支付能力指數(shù)及其分布、1998-2017年中國35個大中城市房價支付能力指數(shù)及其分布，以及1998-2017年中國35個大中城市住房支付能力指數(shù)聯(lián)合分布四部分。研究報告為落實(shí)十九大提出的“房住不炒”定位，建立住房長效機(jī)制，“因城施策”，落實(shí)城市主體責(zé)任，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)“脫虛向?qū)崱?，防范和化解住房泡沫和系統(tǒng)性金融風(fēng)險提供了參考依據(jù)。
01
住房支付能力理論模型
研究報告指出，目前測度住房支付能力的指標(biāo)包括收入指標(biāo)（Percentage of Income Measure）、居住貧窮指標(biāo)（Shelter Poverty）、質(zhì)量指標(biāo)（Quality Based Measure）、供給量指標(biāo)（Measures of the Supply of Housing Affordability Units）和住房可支付性不匹配度指標(biāo)（Housing Affordability Mismatch）五類。收入指標(biāo)是指住房支出與收入比，居住貧窮指標(biāo)是指住房成本超過了家庭收入能用于住房的最大值，質(zhì)量指標(biāo)是指一定比重家庭收入能否滿足一定住房質(zhì)量產(chǎn)生的住房成本，供給量指標(biāo)是指一定租金水平下的空置率和不同租金下可支付住房數(shù)量，住房可支付性不匹配度指標(biāo)是指可支付住房數(shù)量與家庭數(shù)量是否匹配。其中，收入指標(biāo)、居住貧窮指標(biāo)屬于住房需求指標(biāo)，質(zhì)量指標(biāo)和供給量指標(biāo)屬于住房供給指標(biāo)，住房可支付性不匹配度指標(biāo)屬于住房供求結(jié)合指標(biāo)。但是，住房支付能力本質(zhì)上是指居民對住房支出的支付能力，是住房需求指標(biāo)，不是住房供給指標(biāo)，盡管住房供給影響住房支付能力。因此，研究報告指出，住房支付困難是指“有錢買（租）不起房（Housing Affordability Problem）”，并非“有錢買（租）不到房（Housing Accessibility Problem）”，質(zhì)量指標(biāo)、供給量指標(biāo)和住房可支付性不匹配度指標(biāo)很難直接和準(zhǔn)確反映住房支付能力問題。盡管收入指標(biāo)和居住貧窮指標(biāo)反映了住房支付能力，但收入指標(biāo)將30%或50%作為住房是否可支付的邊界值缺乏理論依據(jù)，且是靜態(tài)指標(biāo)，居住貧窮指標(biāo)則無法確定基本消費(fèi)品種類、數(shù)量及其比重。研究報告基于恩格爾系數(shù)構(gòu)建住房支出收入比理論上限值，不僅動態(tài)界定了收入指標(biāo)理論邊界值，而且解決了居住貧窮指標(biāo)在估算基本消費(fèi)品種類和數(shù)量方面遇到的困難。
研究報告假定家庭收入全部用于住房和食品兩種最基本需求，則住房支出收入比等于1減去恩格爾系數(shù)，因未考慮教育、醫(yī)療、交通等方面支出，上述住房支出收入比實(shí)際上是收入指標(biāo)理論上限值。換言之，理論上限值是家庭收入扣除食品支出能用于住房消費(fèi)的最大支出。因恩格爾系數(shù)隨時間變化，理論上限值是動態(tài)而非靜態(tài)指標(biāo)，克服了現(xiàn)有收入指標(biāo)的不足，同時解決了居住貧窮指標(biāo)無法確定基本消費(fèi)品種類、數(shù)量及其比重問題。
研究報告指出，盡管住房支出收入比的理論邊界值確定了住房支付能力上限，但為更好刻畫和區(qū)分住房支付能力還需對住房支付能力進(jìn)一步劃分。研究報告根據(jù)理論上限值和各國實(shí)踐將中國中等收入者住房支付能力劃分負(fù)擔(dān)不起、嚴(yán)重支付困難、支付困難、中度支付困難、輕度支付困難和無支付困難6個等級。其中，負(fù)擔(dān)不起是指住房支出收入比超過了理論上限值，嚴(yán)重支付困難是指住房支出收入比介入0.5和理論上限值之間，支付困難是指住房支出收入比介入0.3和0.5之間，中度支付困難是指住房支出收入比介入0.2和0.3之間、輕度支付困難是指住房支出收入比介入0.1和0.2之間，無支付困難是指住房支出收入比小于0.1。
研究報告指出，住房具有消費(fèi)和投資雙重屬性，住房市場包括買賣市場和租賃市場。住房支出對租賃市場而言是租金支出，對買賣市場而言是住房使用成本（user cost）。單位住房價格的住房使用成本由抵押貸款利率、房產(chǎn)稅率、維修費(fèi)率、住房折舊率和預(yù)期房價增長率構(gòu)成（Hendershott & Slemrod，1983；Himmelberg et al.，2005）。其中，預(yù)期房價增長率是住房使用成本的扣減項(xiàng)，會減少住房使用成本。研究報告指出，租房者的住房支出收入比為租金收入比，買房者的住房支出收入比經(jīng)住房使用成本可轉(zhuǎn)化為房價收入比。眾所周知，消費(fèi)者解決居住問題有租房和買房兩條途徑，租房屬于住房消費(fèi)，買房屬于住房投資。根據(jù)產(chǎn)權(quán)選擇理論（tenue choice theory），當(dāng)租賃市場租金等于買賣市場住房使用成本時，消費(fèi)者在租房和買房之間解決居住問題無差異（Clayton，1996；Himmelberg et al.，2005）。研究報告指出，當(dāng)租金等于住房使用成本時，買房者的住房支出收入比可轉(zhuǎn)化為房價收入比。
02
1998-2017年中國35個大中城市房租支付能力指數(shù)及其分布
研究報告根據(jù)住房支付能力劃分標(biāo)準(zhǔn)，劃分了6個等級的中國中等收入者房租支付能力。
研究報告有以下重要發(fā)現(xiàn)：
1996-2017年中國35大中城市中等收入者租金收入比總體呈下降趨勢，中等收入者的房租支付能力逐年增強(qiáng)，“租不起房”問題僅存在房改早期以及某些特定城市。
2017年中國35大中城市中等收入者無負(fù)擔(dān)不起房租的城市，也無嚴(yán)重房租支付困難的城市。
2017年上海、北京、天津、太原、哈爾濱、杭州、福州、南寧、?？?、昆明10個城市中等收入者租金收入比介入0.3-0.5，中等收入者房租支付困難，存在“租不起房”問題
2017年石家莊、長春、南京、濟(jì)南、鄭州、武漢、長沙、廣州、重慶、成都、貴陽、西安、蘭州、西寧、大連、寧波、廈門17個城市中等收入者租金收入比介入0.2-0.3，中等收入者中度房租支付困難，租房較困難。
2017年呼和浩特、沈陽、合肥、南昌、銀川、烏魯木齊、青島、深圳8個城市中等收入者租金收入比介入0.15-0.2，中等收入者存在輕度房租支付困難，但能“租得起房”。
研究報告指出，不僅一線城市中等收入者存在“租不起”問題，而且二三線城市中等收入者存在“租不起”問題。因此，研究報告建議租金控制政策應(yīng)因城施策。
研究報告指出，東部城市中等收入者租金收入比分布比中西部城市中等收入者租金收入比分布更分散，東部城市中等收入者房租支付能力不平等程度（housing affordability inequality）高于中西部城市，研究報告建議重點(diǎn)解決東部城市中等收入者房租可支付問題。
研究報告對中國35個大中城市租金收入比排名有以下重要發(fā)現(xiàn)：
1998-2004年，大連和哈爾濱中等收入者租金收入比始終位于前三，武漢中等收入者租金收入比始終位于前五，杭州和?？谄骄饨鹗杖氡纫参挥谇傲小?/span>
2001-2003年北京和天津中等收入者租金收入比升至前五位。
2004-2006年，南寧和昆明中等收入者租金收入比升至前兩位，哈爾濱中等收入者租金收入比位居前三，北京、天津、杭州、武漢和大連中等收入者租金收入比位居前列。
2007-2009年，上海中等收入者租金收入比升至首位，哈爾濱中等收入者租金收入比位居前三位。
2010-2013年，哈爾濱中等收入者租金收入比位列35大中城市首位，北京和上海中等收入者租金位居前三位，杭州、昆明和南寧中等收入者租金收入比位居前列。
2011-2013年海口中等收入者租金收入比升至次席。
2014-2017年福州和太原中等收入者租金收入比位居前列。
2014-2017年上海平均租金收入比排名35大中城市首位。
研究報告建議，租金收入比排名影響人口流動以及社會福利，應(yīng)引起當(dāng)?shù)卣叨戎匾暋?/span>
03
1998-2017年中國35個大中城市房價支付能力指數(shù)及其分布
研究報告指出，由住房支出收入比的理論上限值和住房使用成本可推導(dǎo)出房價收入比的理論上限值，并據(jù)此劃分了6個等級的中等收入者房價支付能力。研究報告指出，與傳統(tǒng)的3-6倍房價收入比邊界值不同，因恩格爾系數(shù)和住房使用成本是動態(tài)變化的，房價收入比邊界值也是動態(tài)變化的。
研究報告基于預(yù)期房價增長率構(gòu)建了理性預(yù)期和非理性預(yù)期住房支付能力指數(shù)。研究報告指出，中國正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌中，居民難以形成穩(wěn)定和長期的預(yù)期，非理性預(yù)期較理性預(yù)期能更好地反映居民對房價的預(yù)期。
研究報告有以下重要發(fā)現(xiàn)：
理性預(yù)期下，1998-2017年中國35大中城市房價收入比總體呈上漲趨勢，但只有少數(shù)城市中等收入者在個別年份存在嚴(yán)重房價支付困難和負(fù)擔(dān)不起房價問題。1998年北京和長春，1999年沈陽，2012-2014年福州，中等收入者存在嚴(yán)重的房價支付困難問題，2011年以及2015-2017年太原，1998年沈陽、大連和哈爾濱，2011年以及2016-2017年杭州，2016-2017年武漢和寧波，2002-2004年、2009-2011年以及2015-2017年廈門，中等收入者負(fù)擔(dān)不起房價，存在“買不起房”問題。
非理性預(yù)期（過去3年和5年房價增長率移動平均）下，2000-2017年中國35個大中城市中等收入者存在輕度、中度和嚴(yán)重支付困難的城市數(shù)量較少，負(fù)擔(dān)不起和支付困難的城市數(shù)量較多。2017年有13個城市負(fù)擔(dān)不起住房，包括北京、天津、石家莊、上海、南京、合肥、武漢、重慶、寧波、廈門、深圳、鄭州、昆明。研究報告指出，與理性預(yù)期相比，非理性預(yù)期更容易導(dǎo)致房價過快高漲，降低中等收入者購房支付能力，出現(xiàn)“買不起房”問題。研究報告建議，“穩(wěn)預(yù)期”有利于房價穩(wěn)定和提升住房購買能力。
理性預(yù)期下，一線城市中等收入者房價支付能力顯著大于二、三線城市，負(fù)擔(dān)不起和嚴(yán)重支付困難主要存在于二、三線城市。2016-2017年杭州、寧波、廈門和武漢是中等收入者負(fù)擔(dān)不起房價的二線城市，太原和福州是中等收入者存在房價嚴(yán)重支付困難的三線城市。
非理性預(yù)期下，2012-2017年，北京、上海、深圳是中等收入者負(fù)擔(dān)不起房價的城市，負(fù)擔(dān)不起房價的二、三線城市減少，但三線城市中等收入者房價支付能力總體上小于二線城市。2017年，北京、上海、深圳3個城市是負(fù)擔(dān)不起房價的一線城市；天津、南京、合肥、鄭州、寧波、廈門6個城市是負(fù)擔(dān)不起房價的二線城市，杭州是存在房價嚴(yán)重支付困難的二線城市；石家莊、昆明2個城市是負(fù)擔(dān)不起房價的三線城市，太原、長春、福州3個城市是存在房價嚴(yán)重支付困難的三線城市。研究報告建議，為防范住房泡沫和住房金融風(fēng)險，保障“住有所居”，必須長期堅(jiān)持“房住不炒”政策，但要因城、因時施策。
04
中國35個大中城市住房支付能力指數(shù)聯(lián)合分布
為識別城市中等收入者是否同時具有房租和房價支付能力，研究報告構(gòu)建了中國35大中城市中等收入者房租和房價支付能力指數(shù)聯(lián)合分布，劃分哪些城市既買得起也租得起房，哪些城市既買不起也租不起房，哪些城市買不起但租得起房，哪些城市買不起但租得起房。
研究報告有以下重要發(fā)現(xiàn)：
理性預(yù)期下，1998-2017年中國35個大中城市中等收入者只有少數(shù)城市買不起或租不起房，大部分城市既買得起又租得起，2016-2017年，太原、杭州、武漢、寧波和廈門中等收入者買不起但租得起房。
過去3年非理性預(yù)期下，中等收入者買不起但租得起的城市由1998年的14個城市增至2010年的31個城市，又減至2017年的11個城市，2017年北京、天津、石家莊、上海、南京、合肥、武漢、重慶、寧波、廈門、深圳11個城市中等收入者買不起但租得起房，其余24個城市中等收入者既買得起又租得起房。過去5年非理性預(yù)期下，中等收入者買不起但租得起的城市由2002年9個城市增至2012年的35個城市，又減至2017年的11個城市，2017年，北京、天津、石家莊、上海、南京、合肥、鄭州、昆明、寧波、廈門、深圳11個城市買不起但租得起房。
研究報告指出，非理性預(yù)期較理性預(yù)期進(jìn)一步惡化了中等收入者房價支付能力，建議中央政府和地方政府的住房政策應(yīng)具有長期性和可持續(xù)性，防止住房政策朝令夕改，使居民形成長期穩(wěn)定的理性預(yù)期。
摘自中國人民大學(xué)商學(xué)院公號
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