本報(bào)訊 (記者翟烜)昨天，《北京市物業(yè)管理辦法》正式出臺(tái)，該辦法將于10月1日正式開(kāi)始實(shí)施，同時(shí)廢止《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》。

　　新《辦法》首次提出了前期物業(yè)、質(zhì)價(jià)相符、業(yè)主決策平臺(tái)等新概念，對(duì)業(yè)委會(huì)啟動(dòng)、換屆，物業(yè)更替交接等難題進(jìn)行了規(guī)范和制約，而這些新舉措將幫助業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司之間形成聯(lián)動(dòng)，更有效地維護(hù)社區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的日常維護(hù)和管理。

　　市法制辦副主任李靈雁表示，物業(yè)管理突出問(wèn)題主要存在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段遺留的問(wèn)題影響到后期物業(yè)管理、業(yè)主委員會(huì)成立困難、物業(yè)服務(wù)不規(guī)范等三方面。2003年北京市就開(kāi)始啟動(dòng)《物業(yè)管理辦法》規(guī)章的調(diào)研，經(jīng)過(guò)這么多年的工作，基本問(wèn)題暴露比較充分，解決這些問(wèn)題的措施也相對(duì)比較成熟。所以把這個(gè)《辦法》列入2009年的規(guī)劃，最近通過(guò)市政府正式頒布實(shí)施。

　　■焦點(diǎn)

　　驗(yàn)收前開(kāi)發(fā)商出物業(yè)費(fèi)

　　規(guī)定

　　建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買(mǎi)賣合同的附件。建設(shè)單位可以將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。

　　【解讀】 市住建委物業(yè)處處長(zhǎng)于良表示，按照目前的新房交驗(yàn)程序，業(yè)主往往只驗(yàn)收了自己屋內(nèi)的設(shè)施，也就是自己購(gòu)買(mǎi)的專有部分。但整個(gè)小區(qū)公共部位卻幾乎沒(méi)有人注意到，更沒(méi)有人去檢查驗(yàn)收。而物業(yè)企業(yè)的服務(wù)絕大部分集中在公共部位。一旦業(yè)主在驗(yàn)收書(shū)上簽字，而公共部分也通過(guò)檢驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商就與物業(yè)完成交接。一旦公共部分遇到質(zhì)量問(wèn)題，影響了業(yè)主的生活，業(yè)主就會(huì)把責(zé)任和矛頭對(duì)準(zhǔn)物業(yè)公司，而物業(yè)公司又往往希望開(kāi)發(fā)商維修，這影響了整個(gè)小區(qū)公共部分設(shè)施的使用，并形成惡性循環(huán)。

　　于良說(shuō)，此次提出前期物業(yè)的概念，就是要杜絕這種情況的循環(huán)發(fā)生。今后驗(yàn)收房屋將分為兩個(gè)部分，業(yè)主不僅需要驗(yàn)收自己的專有部分，還要驗(yàn)收整個(gè)小區(qū)的公共部分和公共設(shè)施，只有當(dāng)公共設(shè)施也通過(guò)驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商才能與物業(yè)公司完成交接，而此前的物業(yè)費(fèi)用都將由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。目前，實(shí)操細(xì)則正在制定過(guò)程之中，十一前就會(huì)發(fā)布并實(shí)施。

　　業(yè)主可委托第三方驗(yàn)房

　　規(guī)定

　　全體業(yè)主收房前應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。

　　【解讀】 于良說(shuō)，業(yè)主可委托第三方驗(yàn)房，就是類似于各種監(jiān)理，且獨(dú)立于物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商，又具有社區(qū)公共部位、設(shè)施驗(yàn)收專業(yè)知識(shí)的機(jī)構(gòu)。目前北京已經(jīng)出現(xiàn)多家類似的機(jī)構(gòu)，市住建委將對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督和監(jiān)管。今后，業(yè)主、物業(yè)公司或開(kāi)發(fā)商，都可以委托這樣的機(jī)構(gòu)，對(duì)小區(qū)公共部位和設(shè)施進(jìn)行評(píng)估和驗(yàn)收，讓各方可以有令人信服的檢驗(yàn)結(jié)果。 

　　“物業(yè)糾紛最容易發(fā)生在物業(yè)交接環(huán)節(jié)。”于良說(shuō)，第三方監(jiān)管可以幫助業(yè)主在與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行前期物業(yè)交接，以及入住后更換物業(yè)時(shí)，對(duì)小區(qū)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行評(píng)估；也可以協(xié)助業(yè)主在選擇物業(yè)企業(yè)時(shí)，測(cè)算物業(yè)費(fèi)價(jià)格；幫助業(yè)主監(jiān)測(cè)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，避免發(fā)生糾紛。 

　　拖欠物業(yè)費(fèi)不能停水電

　　規(guī)定

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)企業(yè)接受委托代收這些費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

　　【解讀】 此前，物業(yè)公司和業(yè)主產(chǎn)生糾紛后，往往使用停水、停電等辦法制約業(yè)主，影響業(yè)主正常生活，也使得交費(fèi)業(yè)主遭遇無(wú)妄之災(zāi)?！掇k法》實(shí)施后，物業(yè)公司再用這種辦法就是違法?！掇k法》明確，任何物業(yè)企業(yè)，都不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)為由，限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)，不可以斷水?dāng)嚯?、停止供暖供氣。另外，物業(yè)公司接受委托代收水、電、熱、通信、有線電視等費(fèi)用時(shí)，必須向業(yè)主出具相關(guān)發(fā)票，不得據(jù)為己有。

　　■監(jiān)督

　　物業(yè)賬單每年定期曬

　　【規(guī)定】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定，將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會(huì)要求對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　【解讀】 “我交的物業(yè)費(fèi)都花在哪了？”“不同小區(qū)的物業(yè)費(fèi)為什么不同？”這些都是業(yè)主想知道，卻很難知道的問(wèn)題。新《辦法》明確，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每一季度公示一次收支預(yù)算，在顯著位置曬曬自己的賬單亮明成本。今后，這些疑問(wèn)將全部透明。

　　市住建委副主任張農(nóng)科說(shuō)，本市關(guān)于住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的初稿已見(jiàn)雛形，將原來(lái)一至三級(jí)的物業(yè)服務(wù)等級(jí)，擴(kuò)大到五級(jí)，涵蓋300多項(xiàng)內(nèi)容，下一步將面向公眾征求意見(jiàn)。在五項(xiàng)等級(jí)中，每一個(gè)級(jí)別費(fèi)用是多少、需要擦幾次玻璃、掃幾遍地面等等，都將條理明晰。上月，市物業(yè)管理協(xié)會(huì)公布了本市一季度城區(qū)普通商品住宅物業(yè)服務(wù)成本信息，目的就是幫業(yè)主了解物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成。今后還將組織調(diào)研，定期公布物業(yè)服務(wù)過(guò)程中所涉及的人工、物料和能耗等成本賬目和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，讓老百姓做到明白消費(fèi)。

　　■其他規(guī)定

　　小區(qū)車庫(kù)先滿足業(yè)主

　　【規(guī)定】 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫(kù)、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過(guò)6個(gè)月。建設(shè)單位調(diào)整租金時(shí)應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商。

　　【解讀】 停車矛盾在各小區(qū)尤為突出，業(yè)主和物業(yè)屢發(fā)糾紛?！掇k法》首次針對(duì)停車制定條款，規(guī)定車庫(kù)使用要優(yōu)先滿足業(yè)主需求：小區(qū)車位不得出售給非業(yè)主；開(kāi)發(fā)商如果要出租這些車位，也得先盡著業(yè)主再考慮“外人”，而且租期不得超過(guò)6個(gè)月；如果開(kāi)發(fā)商中途要想調(diào)高車位租金，也得先與全體業(yè)主協(xié)商。

　　老物業(yè)不騰地罰10萬(wàn)

　　【規(guī)定】 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。拒不撤出的，新物業(yè)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)與原物業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，不得強(qiáng)行接管。

　　【解讀】 新舊物業(yè)交接不暢，而互不禮讓，甚至大打出手的事例屢見(jiàn)不鮮。10月1日后，老物業(yè)找借口拖延、拒絕辦理物業(yè)交接，就會(huì)受罰，逾期不撤出可罰款10萬(wàn)元；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣政府責(zé)成區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及公安機(jī)關(guān)組織接管。新物業(yè)也不得以委任合同作為“欽定詔書(shū)”，不能強(qiáng)行接管，否則也將被處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。

　　商住區(qū)別管理業(yè)主定

　　【規(guī)定】 業(yè)主可以通過(guò)共同決定的方式對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的分立或合并進(jìn)行管理。如果業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定提出申請(qǐng)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)縣房屋行政主管部門(mén)等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行審查。

　　【解讀】 以往對(duì)于小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域沒(méi)有進(jìn)行明確的區(qū)分，一個(gè)小區(qū)就是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。而實(shí)際中，因?yàn)橐徊糠中^(qū)商住混合、住改商，業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)爭(zhēng)議較大?！掇k法》通過(guò)區(qū)分物業(yè)管理區(qū)域，對(duì)同一小區(qū)內(nèi)不同用途的區(qū)域進(jìn)行劃分。這樣不但方便管理，還可通過(guò)按不同的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)化解矛盾。

　　業(yè)主可自定本樓大事

　　【規(guī)定】 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)，事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

　　【解讀】 市住建委表示，目前，對(duì)于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)事項(xiàng)管理都必須通過(guò)業(yè)主大會(huì)投票決定，一般重大事項(xiàng)需要一半以上的業(yè)主同意，而像變更物業(yè)等重大事項(xiàng)則需要三分之二的業(yè)主同意方可實(shí)現(xiàn)。但召集全體業(yè)主開(kāi)會(huì)困難重重，此次《辦法》明確，幢、單元、樓層的業(yè)主可以共同決定本單位的物業(yè)事項(xiàng)。如動(dòng)用公共維修金修電梯等，同單元業(yè)主可以自己決定，避免扯皮。

　　業(yè)主可以自己管物業(yè)

　　【規(guī)定】 未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。

　　【解讀】 物業(yè)公司往往是由開(kāi)發(fā)商推薦或指定，業(yè)主無(wú)法進(jìn)行選擇?！掇k法》首次提出，未選聘物業(yè)企業(yè)的小區(qū)業(yè)主可以通過(guò)共同決定的方式，將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人，如小區(qū)綠化、環(huán)衛(wèi)、保安等事項(xiàng)，可以通過(guò)業(yè)主集體授權(quán)業(yè)主大會(huì)單獨(dú)和相關(guān)單位簽訂合同或合約進(jìn)行管理，這有助于提高業(yè)主參與管理的積極性。如品閣小區(qū)自治以來(lái)，物業(yè)費(fèi)3年降了一塊錢(qián)。

　　北京規(guī)定業(yè)主超5%可申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)