據(jù)說，好多老板拿鋪前會找大師看風(fēng)水、卜吉兇……
“八日小灶”之六，送上內(nèi)參多位“選址大師”多年的心得。最好的“商業(yè)風(fēng)水”，無非是這樣算出來的……
■ 內(nèi)參君
一
選址前：老板的思考清單
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從事開發(fā)選址16年，服務(wù)過星巴克、屈臣氏等諸多大品牌的資深開發(fā)選址專家陳鋒說過：選址不是孤立的事情，是為了開店盈利、品牌形象的樹立打好基礎(chǔ)，獲得不斷的提升。你一定要首先考慮清楚品牌、市場、價(jià)格、地理、人群和渠道等定位。
因此，在開店之前，先問自己這些問題，等都弄清楚了，再說選址的事情。
1、我的產(chǎn)品歸類：吃，穿，住，行？
2、我的產(chǎn)品區(qū)別同類產(chǎn)品的特點(diǎn)是什么？
3、此產(chǎn)品處于市場的哪個檔次？
4、我的產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間是什么？
5、消費(fèi)群體是誰？年齡？喜好什么？喜歡去哪購買此產(chǎn)品？
6、店鋪形象是什么樣？店名，風(fēng)格，色彩，店招？
7、我的銷售渠道是什么？購買方式是什么？
二
選商圈：測算人流和捕獲率
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走訪評估過近1000家店鋪的專家徐健梳理出了餐飲“選址綜合評估表”。其中，商圈評估的標(biāo)準(zhǔn)如下：
此外，還需要評估周邊行政機(jī)關(guān)、交通情況、商業(yè)設(shè)施情況等。
三
選鋪位：好鋪位的標(biāo)準(zhǔn)
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以上問題都弄清楚之后，再來看看好鋪位的標(biāo)準(zhǔn)。陳鋒總結(jié)出了好鋪位的四個基本原則：可見，可達(dá)，可用，可得。
1、可見：上看下看左看右看，很容易就可以看見。比如拿不到購物中心一層的位置，那么在選擇的時候，盡量選擇遠(yuǎn)看能看見門店logo，或者到電梯口一掃就能看見，盡量避免很難看見的位置。
2、可達(dá)：最好直接的路線很容易就可以到達(dá)。是否有阻礙？是否需要折返？路過是否可以停？這些都是考慮的要素。在非可達(dá)的店址，客群很容易被其他店攔截。
3、可用：物業(yè)條件一定要可用。比如餐飲店的物業(yè)要求，水壓夠不夠，排煙燃?xì)庠O(shè)備有沒有，用電量能否達(dá)到，等等。如果達(dá)不到要求，改造又是一筆費(fèi)用。
4、可得：一定要符合政府的相關(guān)法規(guī)。比如，房屋性質(zhì)是否是商業(yè)用途，是否可以申請營業(yè)執(zhí)照……
此外，還要考慮你的鄰居是誰，是競品還是大IP，能引流還是分流。
有老板辛苦蹲點(diǎn)2個月等街鋪空位，到簽約了被告知相關(guān)證件辦不了；有的在商場開了一年，才知道200平的店產(chǎn)權(quán)歸6個業(yè)主所有；有的剛開仨月碰上修高架徹底沒客流了……關(guān)于門店本身的物業(yè)條件評估，這里還有一份徐健的評估表供參考：
四
算數(shù)據(jù)：如何利用平臺的數(shù)據(jù)？
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一個餐飲老板跟內(nèi)參君透露過一個小秘訣：他的快餐店每進(jìn)一個新城市開店，就會先去點(diǎn)評網(wǎng)站、美味不用等上進(jìn)行數(shù)據(jù)搜集，看新市場每個區(qū)域快餐人氣榜前5品類，看餐廳在高峰期的等位情況，根據(jù)大數(shù)據(jù)做進(jìn)一步判斷，決定去哪個場開店。
五
結(jié)合“土方子”：看巧克力銷量，看收銀臺……
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開社區(qū)店之前，已經(jīng)開了5家西餐廳的張磊，會把附近餐廳吃個遍，尤其注意同一品類臟亂老店和升級新店的經(jīng)營對比，會選擇周一和周五看幼兒園放學(xué)接送家長的衣著和交通工具……
而選商場店之前，張磊也會看負(fù)一樓超市的可樂&巧克力銷量、看收銀臺、看洗手間……巧克力銷量高，說明這個商場消費(fèi)力不錯，大小瓶可樂銷量可以看出附近居民的構(gòu)成。這些老司機(jī)私藏的選址土方子，也有大智慧。
六
讓誰去拿鋪？
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選址套路千千萬，適合自己的是哪般？目前餐飲業(yè)的常用方式有幾種——
1、找中介公司/懸賞找鋪
適合類型：不能自帶客流、資源積累少、沒有話語權(quán)的
2、老板親自上陣
適合類型：初創(chuàng)階段的品牌，1—20家店，剛剛跨區(qū)域的
3、成立開發(fā)部，用大?！百Y源力”拿鋪
適合類型：具備一定的品牌影響力和規(guī)模，著力跨區(qū)域發(fā)展的
4、找第三方或大數(shù)據(jù)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)
適合類型：以往跨國/港澳臺品牌進(jìn)內(nèi)陸二三線城市時采用這種方式較多，隨著行業(yè)數(shù)據(jù)意識的增強(qiáng)，越來越多有資金實(shí)力的本土餐企也開始借助第三方數(shù)據(jù)公司。
七
選址要避開5大誤區(qū)
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關(guān)店，無論品牌大小都會造成傷害。而哪怕是自帶客流的老司機(jī)，也有可能看走眼栽坑，麥當(dāng)勞、呷哺、味千都遇見過這種問題。選址時有這5大誤區(qū)需要規(guī)避——
1、自帶流量，位置偏點(diǎn)無所謂！（呷哺呷哺開在負(fù)一，同樣生意慘淡）
2、房租便宜點(diǎn)兒好，免租最好！（麥當(dāng)勞開在房山，免租3年生意也沒火）
3、商圈人流大＝生意一定火（楊記興在北京西三旗開店，虧了2年）
4、簽約不用太復(fù)雜，有口頭協(xié)議就行（裝修完了，房東沒辦下來執(zhí)照）
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