| 市法制辦： 根據(jù) 11 月 5 日會議精神，我局經(jīng)整理、研究，現(xiàn)將房屋建筑面積分攤規(guī)劃上報如下： 一、一般規(guī)定： 1 、房屋面積測算的內(nèi)容 面積測算系指水平面積測算。房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。 2 、房屋的使用面積 房屋使用面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2.20m 以上（含 2.20m ）的永久建筑。 3 、房屋的使用面積 房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。 4 、房屋的產(chǎn)權(quán)面積 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。 5 、房屋的共有建筑面積 房屋的共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 6 、面積應分層計算。面積以平方米為單位，結(jié)果取至 0.01 平方米。 7 、房屋層高是指房屋內(nèi)陸面至樓面，樓面至樓面，樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。 8 、凡有層高高度“大于”、“超過”、“以上” 2.20 米者均含 2.20 米，而“小于”、“不大于”、“不超過”以下 2.20 米者均不含 2.20 米。 9 、臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論是否有柱，是否有維護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。 二、筑面積測算的精度要求 1 、對新建商品房（含此前末測繪的）精度要求采用《房產(chǎn)測量規(guī)范》中第二等級限差，計算公式為 0.04 √ s+0.002s 。 2 、其它房屋精度采用《房產(chǎn)測量規(guī)范》中第三等級限差， 計算公式為 0.08 √ s+0.006s 。 三、計算全部建筑面積的范圍 1 、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。 2 、房屋內(nèi)的夾層、插層、閣樓、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在 2.20m 以上部位計算建筑面積。 3 、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳、均按一層計算面積門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 2.20m 以上的，按其水平投影面積計算。 4 、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 5 、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 2.20m 以上樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 2.20m 以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。 6 、挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 7 、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按樓梯所在的房屋自然層水平投影面積計算。 8 、與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。 9 、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 10 、地下室、半地下室及其相應出入口，層高在 2.20m 以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。 11 、有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 12 、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。 13 、屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平面積計算。 14 、依坡地建筑的房屋，利用吊腳作架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在 2.20m 以上部位的外圍水平面積計算。 15 、有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 四、計算一半建筑面積的范圍 1 、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 2 、獨立柱、單排柱的門廊、車棚、棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。 3 、未封閉的陽臺、挑廊，車棚、按其圍水平投影面積一半計算。 4 、無頂蓋的室外樓梯按樓梯所在的房屋自然層水平投影面積的一半計算；當上層樓梯能覆蓋下層樓梯的，其下層樓梯視作有頂蓋樓梯。 5 、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。 五、不計算建筑面積的范圍 1 、層高小于 2.20m 以下的夾層、插層、技術(shù)層和高小于 2.20m 的地下室和半地下室。 2 、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 3 、房屋之間無上蓋的架空通廊。 4 、房屋的天面、挑臺、挑檐、天面上的花園、泳池。 5 、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 6 、騎樓、過街樓的底層用作公共道路街巷通行的部分。 7 、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 8 、活動房屋、臨時房屋。 9 、獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人地防干、支線。 10 、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 11 、無頂蓋的或頂蓋投影面積小于陽臺、挑廊圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積 1/2 的陽臺、挑廊。（浙建房 [2001]130 號） 12 與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊的建筑。（建住房 [2002]74 號） 13 、利用屋頂空間、四周設(shè)置圍護結(jié)構(gòu)的曬臺、露臺。（浙建房 [2001]130 號） 14 、樓梯已計算建筑面積的，其下方利用空間不論其高度多少均 不計算建筑面積。（ [2002]74 號）、（ [2001]130 號） 15 、用于檢修、消防用的室外爬梯、掛梯。 六、特殊房屋的建筑面積計算 1 、對傾斜，弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度） 2.20 米以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜、超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。（建住房 [2002]74 號） 2 、陽臺、挑廊頂蓋投影面積。挑廊圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積不一致的，按少的投影面積一半計算建筑面積。（浙建房 [2001]130 號） 3 、陽臺的上口水平投影面積與陽臺底板水平投影面積不一致的，按少的投影面積一半計算建筑面積。（浙建房 [2001]130 號） 4 、上有陽臺，具有圍護結(jié)構(gòu)的底層平臺，視作底層有陽臺。（浙建房 [2001]130 號） 5 、底層無柱廊的上蓋設(shè)在三層以上，二層陽臺頂蓋設(shè)在四層以上，類似情況均視為陽臺無上蓋，不計建筑面積。（ [2001]130 號） 6 、封閉陽臺是指原始規(guī)范設(shè)計為封閉的陽臺，原始規(guī)劃設(shè)計未封閉的陽臺，在施工中憑變更設(shè)計單改為封閉陽臺計算面積。 七、成套房屋建筑面積的測算 1 、房屋的建筑面積 成套房屋的套內(nèi)面積由套內(nèi)房屋的使用面積，以水平投影面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。 2 、套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算： ?。?1 ）、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積總的。 ?。?2 ）、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積套總和計入使用面積。 ?。?3 ）、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。 ?。?4 ）、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。 3 、套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 4 、套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。 八、有共用面積的處理和分攤公式（國標） 1 、共有共用面積的內(nèi)容 共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。 ?。?1 ）、產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 ?。?2 ）、無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤。 3 、共有共用面積按比例分攤的計算公式 按相關(guān)建筑面積進行共有共用面積分攤，按下式計算： δ S i =k · S i Σ dsi k= Σ si □ 式中： K 為面積的分攤系數(shù)； Si □為各單元參加分攤的建筑面積， m 2 ； δ Si 為各單元參加分攤所得的分攤面積， m 2 ； Σδ Si 為需要分攤的面積總和， m 2 ； Σδ Si 為參加分攤的各單元建筑面積總和， m 2 ； 九、共有建筑面積的內(nèi)容 共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、 變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括）山墻水平投影面積一半的建筑面積。 地下室、獨立使用的車棚、車庫、與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)等）、本幢內(nèi)為多幢房屋服務的公用設(shè)施建筑面積，生活水池，消防水池，人防工程不計入共有建筑面積。 十、共有共用建筑面積分攤方法 1 、商住樓中，下部若干層為非住宅，上部為住宅的商住樓，設(shè)計上專為通往上部各層服務的室外或室內(nèi)樓梯（電梯）的建筑面積，由下部非住宅和上部住宅按層數(shù)比例共同分攤。 2 、住宅樓共有建筑面積的分攤方法 住宅樓以幢為單元，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。 3 、商住樓共有建筑面積的分攤方法 首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢的共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢的共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。 住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋分攤面積。 商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建設(shè)面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。 5 、多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。 十一、共有共用建筑面積產(chǎn)權(quán)歸屬 共有共用建筑面積分攤后，產(chǎn)權(quán)由攤得的業(yè)主共同所有。 杭州市房產(chǎn)管理局 二OO三年十一月十一日 | 
