萬(wàn)科＋萬(wàn)達(dá)＝？
5月14日，北京萬(wàn)達(dá)索菲特酒店，面對(duì)上百家媒體，王健林和郁亮一起拋出這個(gè)問(wèn)題，卻沒(méi)有給出明晰的答案。
沒(méi)錯(cuò)，全球最大的住宅開發(fā)公司萬(wàn)科、全球最大的不動(dòng)產(chǎn)公司萬(wàn)達(dá)牽手了。根據(jù)框架協(xié)議，雙方將發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，在一系列房地產(chǎn)項(xiàng)目上深度合作。
“這代表著行業(yè)內(nèi)結(jié)盟的開始?！庇袅琳f(shuō)，房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，任何一家發(fā)展商都不具備全部?jī)?yōu)勢(shì)和資源面對(duì)挑戰(zhàn)，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)合作就是取長(zhǎng)補(bǔ)短、發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)。
告別供不應(yīng)求的黃金時(shí)代，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入重新洗牌的階段，“二萬(wàn)”合作就是標(biāo)志性事件。但王健林和郁亮都強(qiáng)調(diào)，雙方合作并非“抱團(tuán)取暖”，而是在轉(zhuǎn)型上的不謀而合。王健林說(shuō)，通過(guò)和萬(wàn)科的合作，萬(wàn)達(dá)將集中精力，加快實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮則表示，和萬(wàn)達(dá)合作后，萬(wàn)科將更好地向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。
近兩年來(lái)，轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的主題詞。此前，萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)已各自開始轉(zhuǎn)型，“二萬(wàn)”結(jié)盟是轉(zhuǎn)型之路上最有想象力的一個(gè)嘗試。“如果（合作）成功，這將是一個(gè)千億級(jí)的合作?！蓖踅×终f(shuō)。
牽手的疑問(wèn)
兩家存在直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的巨頭毫無(wú)征兆地結(jié)盟，確實(shí)讓人意外。
王健林透露，“二萬(wàn)”的合作是去年達(dá)成意向的，“我們正好在往輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，萬(wàn)科也在謀求新的模式，所以我們是不謀而合，很快大家聊了聊，選了一個(gè)良辰吉日大家就簽了。”
對(duì)于“二萬(wàn)”結(jié)盟最流行的一種理解，就是雙方共同拿地，萬(wàn)達(dá)做商業(yè)部分、萬(wàn)科做住宅部分。5月14日新聞發(fā)布會(huì)出席人員的陣容，似乎能驗(yàn)證這種理解。萬(wàn)達(dá)方面除了王健林，還有萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)總裁齊界、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)副總裁劉海波、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)分管財(cái)務(wù)的副總裁劉朝暉；萬(wàn)科方面除了郁亮，還有萬(wàn)科分管戰(zhàn)略、投資的執(zhí)行副總裁張旭,萬(wàn)科財(cái)務(wù)總監(jiān)王文金，萬(wàn)科北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖。
但王健林認(rèn)為這種理解比較膚淺：“不是像大家想象的那樣就是個(gè)共同拿地、共同開發(fā)，絕不是這么簡(jiǎn)單，雙方可能還有更深層面的合作?！痹谛侣劙l(fā)布會(huì)上，王健林一共用了6個(gè)“膚淺”形容這種理解。
在記者們的追問(wèn)下，王健林表示，此次簽署的戰(zhàn)略合作協(xié)議是一項(xiàng)長(zhǎng)期計(jì)劃，雙方將各自成立由集團(tuán)高層領(lǐng)銜的協(xié)調(diào)小組，以負(fù)責(zé)合作事宜日常對(duì)接，通報(bào)相關(guān)的項(xiàng)目信息。他還透露，日后的合作項(xiàng)目“二萬(wàn)”會(huì)成立合作公司，“萬(wàn)達(dá)占比會(huì)小一點(diǎn)兒?！?/span>
5月13日，萬(wàn)科股票大漲5%，但是在“二萬(wàn)”簽訂合作協(xié)議的5月14日，萬(wàn)科股票以微跌收盤?！岸f(wàn)”合作本來(lái)有極大的想象空間，但是這份合作協(xié)議只是泛泛而談，缺乏實(shí)在的內(nèi)容。
和股民一樣疑惑不解的，還有業(yè)界人士。潘石屹在微博中表示，“合作什么呢？萬(wàn)科會(huì)干的萬(wàn)達(dá)也會(huì)干，萬(wàn)科不會(huì)干的萬(wàn)達(dá)也不會(huì)干。房地產(chǎn)公司的合作和轉(zhuǎn)型，大勢(shì)所趨，但要尋找互補(bǔ)的合作伙伴?！?/span>
業(yè)界流傳一種猜測(cè)，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)開始輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，可能會(huì)把已有綜合體中的住宅業(yè)務(wù)剝離給萬(wàn)科，而萬(wàn)科有可能把商業(yè)地產(chǎn)交給萬(wàn)達(dá)，雙方進(jìn)行資產(chǎn)置換。但一位資深業(yè)界人士認(rèn)為，這種做法行不通?！叭f(wàn)達(dá)拿地的成本極低，而萬(wàn)科拿地的成本比較高。如果萬(wàn)科把商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目撥給萬(wàn)達(dá)，萬(wàn)達(dá)可能認(rèn)為成本高。而萬(wàn)達(dá)沒(méi)有必要?jiǎng)冸x已有的住宅業(yè)務(wù)，第一它的現(xiàn)金流需要住宅支持，第二剝離住宅用什么樣的成本給萬(wàn)科？”他認(rèn)為萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)應(yīng)該是新項(xiàng)目上合作，而不是已有的老項(xiàng)目。根據(jù)年報(bào)，萬(wàn)達(dá)2014年新購(gòu)置的土地平均成本只有每1187元／平方米，而萬(wàn)科為4372 元/平方米。
對(duì)于萬(wàn)科要?jiǎng)冸x商業(yè)地產(chǎn)的說(shuō)法，郁亮也明確否定：“除了合作項(xiàng)目，我們還有各自獨(dú)立發(fā)展的業(yè)務(wù)。萬(wàn)科并不會(huì)因?yàn)楸敬魏献鞫顺錾虡I(yè)地產(chǎn)?！?/span>
一位接近萬(wàn)達(dá)的行業(yè)人士認(rèn)為，萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)不會(huì)憑空搞出戰(zhàn)略合作，“一定是有可以合作的項(xiàng)目在先，然后想到戰(zhàn)略合作?！彼€進(jìn)一步透露，“二萬(wàn)”很快會(huì)有一個(gè)超大型、類似“造城”的地產(chǎn)項(xiàng)目落地，在這樣的項(xiàng)目中萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)確實(shí)可以發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)吸引力也更大?！氨M管王健林反復(fù)強(qiáng)調(diào)雙方合作不是為拿地，但是拿地的優(yōu)勢(shì)是看得見摸得著的?！?/span>
萬(wàn)達(dá)一位內(nèi)部人士也證實(shí)，“雙方很快就有大項(xiàng)目?！?/span>
從2014年底以來(lái)，萬(wàn)達(dá)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型已成定局。輕資產(chǎn)模式顛覆了萬(wàn)達(dá)綜合體“以售養(yǎng)租”的模式，萬(wàn)達(dá)不再需要通過(guò)住宅開發(fā)銷售補(bǔ)貼商業(yè)地產(chǎn)，而是由基金公司出資，萬(wàn)達(dá)通過(guò)輸出設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營(yíng)、品牌等啟動(dòng)項(xiàng)目。輕資產(chǎn)模式下萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的所有權(quán)不屬于萬(wàn)達(dá)所有，但是萬(wàn)達(dá)將和基金公司共同分享租金收益。據(jù)王健林4月15日在深交所演講，5年內(nèi)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將去房地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)類企業(yè)，類似于酒店管理公司，完全輕資產(chǎn)化。
“萬(wàn)達(dá)不想再做住宅了，但地方政府招商時(shí)當(dāng)然希望你把一平方公里的地都拿走?！比f(wàn)達(dá)一位高管說(shuō)。這很可能是“二萬(wàn)”合作的源起。
但如果僅僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作，雙方似乎沒(méi)有必要開一個(gè)戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)。地產(chǎn)公司之間的項(xiàng)目合作非常普遍，萬(wàn)科很早就提出“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”的模式，通過(guò)合作開發(fā)模式迅速做大規(guī)模。典型的代表是，萬(wàn)科北京公司和8大央企在合作，很少獨(dú)立拿地。那么，“二萬(wàn)”到底還會(huì)在哪些方面合作呢？
“萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)都走向了海外，我們合作不僅局限于國(guó)內(nèi)，也包括海外的全球合作?！蓖踅×终f(shuō)現(xiàn)在還不能透露具體做哪些事，但很快有結(jié)果。
此外，“二萬(wàn)”在金融化上都是先行者。萬(wàn)達(dá)正在力推準(zhǔn)REITs(房地產(chǎn)基金)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)通過(guò)資產(chǎn)證券化分成相同的份額賣給投資者，這樣萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)模式下龐大的資產(chǎn)包就獲得了接盤者。早在2015年初，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已和上海自貿(mào)區(qū)著手搭建準(zhǔn)REITs權(quán)證交易平臺(tái)，該平臺(tái)是上海自貿(mào)區(qū)為萬(wàn)達(dá)設(shè)置的定向開閘REITs平臺(tái)，為雙向跨境資金池。若監(jiān)管部門批準(zhǔn)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)可以在這個(gè)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)離岸準(zhǔn)REITs，面向境內(nèi)和境外發(fā)行。萬(wàn)科也早有行動(dòng)，4月22日“鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型證券投資基金”已被證監(jiān)會(huì)受理。
在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)是最有優(yōu)勢(shì)的種子選手。對(duì)于兩家是否會(huì)聯(lián)手，郁亮并沒(méi)有否定：“未來(lái)如果有資源，我們當(dāng)然需要利用，所以說(shuō)有合作可能性的時(shí)候，這種可能性當(dāng)然包括在里面?！?/span>
聯(lián)合“革命”
至于“二萬(wàn)”合作時(shí)機(jī)，王健林說(shuō)：“過(guò)去的時(shí)代是供不應(yīng)求，沒(méi)有必要合作。但時(shí)代變化，我們發(fā)現(xiàn)了合作的價(jià)值，雙方也有了合作的心態(tài)，所以能走到一起?！?/span>
不僅僅是“二萬(wàn)”的合作，2015年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)合作讓人眼花繚亂。
4月2日，中國(guó)平安人壽62億入股碧桂園。碧桂園與中國(guó)平安將加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)投資、拓寬融資渠道、完善社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈等方面的合作。
4月27日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)與360簽訂合作協(xié)議，將以360的智能家居產(chǎn)品為基礎(chǔ)，搭建智慧社區(qū)平臺(tái)。華遠(yuǎn)將借此由賣房、做物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向城市社區(qū)運(yùn)營(yíng)商角色轉(zhuǎn)變。
5月17日，“二萬(wàn)”合作協(xié)議簽訂之后3天，正榮地產(chǎn)與小米舉辦發(fā)布會(huì)，將在蘇州正榮幸福城邦項(xiàng)目試點(diǎn)全方位智能家居樣板房——正榮提供樓盤戶型產(chǎn)品，小米提供小米路由器為核心的智能設(shè)備。
5月20日，方興地產(chǎn)與騰訊簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，聯(lián)手打造智慧工程系統(tǒng)、智慧社區(qū)系統(tǒng)和智慧客廳系統(tǒng)。從房地產(chǎn)工程、營(yíng)銷到業(yè)主的日常生活內(nèi)容如旅游、金融、娛樂(lè)、體育等等，都將通過(guò)技術(shù)手段植入智慧化、數(shù)字化的內(nèi)容，方興地產(chǎn)稱之為“智慧住區(qū)”。如果能做到，這將是中國(guó)第一個(gè)完整意義的“互聯(lián)網(wǎng)＋房地產(chǎn)”。
雖然這些房企的努力方向不同，但是目的都指向轉(zhuǎn)型。這些合作都基于一個(gè)行業(yè)趨勢(shì)判斷——房地產(chǎn)輕松賺錢的時(shí)代已結(jié)束，開始回歸社會(huì)平均利潤(rùn)。轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為所有房地產(chǎn)公司都必須面臨的問(wèn)題。
從2012年來(lái)，郁亮帶領(lǐng)萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)頻頻走訪互聯(lián)網(wǎng)、傳統(tǒng)制造業(yè)等各類公司，以期獲得轉(zhuǎn)型的啟示。行業(yè)龍頭的努力傳遞出一種變革期的緊迫感。就在“二萬(wàn)”簽訂協(xié)議后兩天的5月16日，郁亮帶領(lǐng)萬(wàn)科管理層60多人走訪碧桂園總部，與楊國(guó)強(qiáng)、莫斌等碧桂園高層交流。5月18日，郁亮再次帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)考察美的集團(tuán)。
萬(wàn)科轉(zhuǎn)型已經(jīng)有比較清晰的目標(biāo)。郁亮多次表明萬(wàn)科未來(lái)十年戰(zhàn)略為“三好住宅（好房子、好服務(wù)、好社區(qū)）+城市配套服務(wù)商”，10年后萬(wàn)科住宅業(yè)務(wù)收入占比將降至50%，以消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及延伸業(yè)務(wù)為代表的新業(yè)務(wù)群，將貢獻(xiàn)另外數(shù)千億級(jí)的營(yíng)收。
這位深圳地產(chǎn)業(yè)界人士分析，在萬(wàn)科的這次轉(zhuǎn)型中，萬(wàn)科物業(yè)對(duì)于公司轉(zhuǎn)型重要性增加，“萬(wàn)科需要通過(guò)物業(yè)業(yè)務(wù)增加與消費(fèi)者的互動(dòng)，才可以發(fā)現(xiàn)和提供可能的增值服務(wù)并創(chuàng)造利潤(rùn)。”
在房地產(chǎn)白銀時(shí)代，房企競(jìng)爭(zhēng)從拿地轉(zhuǎn)移到了產(chǎn)品本身和生活服務(wù)內(nèi)容上。誰(shuí)能夠提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)，誰(shuí)就能獲得客戶的青睞，萬(wàn)科的“三好住宅”就是順應(yīng)這種潮流。不僅是萬(wàn)科，以上列舉的開發(fā)商都是通過(guò)跨界合作的方式，在產(chǎn)品或者生活服務(wù)內(nèi)容上大做文章，以期提高競(jìng)爭(zhēng)力。
5月11日，房地產(chǎn)行業(yè)品質(zhì)標(biāo)桿公司綠城發(fā)布了針對(duì)80后、90后的“young”系列產(chǎn)品，它們將成為綠城未來(lái)的主打產(chǎn)品。綠城一改往日主打高端產(chǎn)品的形象，開始為普通人、年輕人蓋房子。“young”系列產(chǎn)品最大的特色，是針對(duì)年輕人生活、學(xué)習(xí)、社交、創(chuàng)業(yè)等方面提供的服務(wù)。綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平說(shuō)，房地產(chǎn)已經(jīng)從原先的“容器時(shí)代”變成“生活內(nèi)容時(shí)代”，“今后的地產(chǎn)商誰(shuí)能夠在生活組織和提升方面幫助到業(yè)主，誰(shuí)就擁有最重要的競(jìng)爭(zhēng)力。”
相比這些住宅開發(fā)類公司，萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型最具革命性，它正走在“去房地產(chǎn)化”的路上。
2014年底，萬(wàn)達(dá)發(fā)布了第四次轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。未來(lái)萬(wàn)達(dá)的四大支柱產(chǎn)業(yè)是不動(dòng)產(chǎn)、金融、文旅、電商；不動(dòng)產(chǎn)也要轉(zhuǎn)型，從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，2020年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)凈利潤(rùn)的三分之二要來(lái)自租金收入。王健林說(shuō)：“如果一個(gè)公司凈利潤(rùn)的三分之二來(lái)自于房地產(chǎn)之外，這個(gè)公司就不能再叫房地產(chǎn)公司，所以我們也有打算，將來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉“地產(chǎn)”二字，變成萬(wàn)達(dá)商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司。去房地產(chǎn)化，才是實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的全面轉(zhuǎn)型?！?/span>
2015年5月，萬(wàn)達(dá)內(nèi)部印發(fā)了《萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)模式萬(wàn)達(dá)第四次轉(zhuǎn)型》的小冊(cè)子，員工人手一冊(cè)并，且從上到下組織學(xué)習(xí)。這本小冊(cè)子中收錄了今年4月王健林的兩次重要演講。
“萬(wàn)達(dá)要搞轉(zhuǎn)型了，要通過(guò)學(xué)習(xí)統(tǒng)一思想。”萬(wàn)達(dá)一位高管說(shuō)，萬(wàn)達(dá)“去房地產(chǎn)化”的關(guān)鍵點(diǎn)是輕資產(chǎn)，所以整個(gè)公司都在研究輕資產(chǎn)，把思路扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。
在輕資產(chǎn)模式下，萬(wàn)達(dá)不能再通過(guò)住宅銷售獲取利潤(rùn)，而是要靠租金收益。如果萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)得不好，租金不能持續(xù)增長(zhǎng)，萬(wàn)達(dá)就無(wú)法完成對(duì)投資人的回報(bào)，萬(wàn)達(dá)自身也無(wú)法分享收益?！叭f(wàn)達(dá)商業(yè)管理部門現(xiàn)在是壓力最大的部門，因?yàn)樗麄冐?fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的招商、管理、運(yùn)營(yíng)?！比f(wàn)達(dá)這位高管說(shuō)，萬(wàn)達(dá)過(guò)去主要靠銷售，但是現(xiàn)在要靠商業(yè)的管理提效。
與萬(wàn)達(dá)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型同時(shí)進(jìn)行的，是萬(wàn)達(dá)內(nèi)部管理變革。在輕資產(chǎn)模式下，一向“土豪”的萬(wàn)達(dá)變得摳門起來(lái)，在成本控制上下足了功夫。萬(wàn)達(dá)住宅項(xiàng)目銷售動(dòng)輒上百億，而一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的年租金收益頂多2、3億，如果還用以前相對(duì)粗放的思路管理，高企的成本就會(huì)吃掉很多利潤(rùn)。
萬(wàn)達(dá)首先從產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上著手，原來(lái)一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)得花10個(gè)億，現(xiàn)在要看能不能9個(gè)億做出來(lái)。“原來(lái)10個(gè)億是好看，但是沒(méi)有效率?，F(xiàn)在要去掉一些東西，但是功能還得保證。”萬(wàn)達(dá)高管說(shuō)，萬(wàn)達(dá)在輕資產(chǎn)產(chǎn)品研究上投入的力度很大，根據(jù)不同地區(qū)的消費(fèi)水準(zhǔn)，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)已經(jīng)做出了不同的標(biāo)準(zhǔn)化模版。
“摳成本”的第二個(gè)動(dòng)作，是人員的精簡(jiǎn)，原來(lái)一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)要用100個(gè)人管，現(xiàn)在要看能不能用50人?！熬?jiǎn)到50人，可能就要借助科技手段管理，這又會(huì)增加成本。但如果增加的成本太多，可能又會(huì)退一步 ，增加到60人?！比f(wàn)達(dá)高管說(shuō)，從管理上要效率會(huì)涉及很多部門的博弈和磨合，“這對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)是革命性的?！?/span>
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