基于事實(shí)及平和心態(tài)的理性分析遠(yuǎn)遠(yuǎn)比恐慌心理驅(qū)使的預(yù)期要靠譜。
在今年前兩個(gè)月商品房?jī)r(jià)格錄得18.79%的同比漲幅之后，即使地方政府真的出臺(tái)所謂“不能漲只能降”的限漲令，并充分顧及去年房?jī)r(jià)前低后高的走勢(shì)，今年的新房?jī)r(jià)格也會(huì)繼續(xù)保持上漲格局，同比漲幅預(yù)計(jì)在10%左右。
過去25年，國(guó)內(nèi)新房年度平均價(jià)格只有在1999年和2008年出現(xiàn)過0.05%和1.6%的小幅下跌，其背景都是境外金融危機(jī)。扣除這一因素，自2005年四季度開始的調(diào)控政策，即便是一次比一次更嚴(yán)厲，也沒有令房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，反而在隨后的7年里錄得83%的累計(jì)漲幅（詳見過往博文“1987年以來的商品房?jī)r(jià)格”），到今年2月的累計(jì)漲幅則高達(dá)122%。關(guān)于房?jī)r(jià)的如此認(rèn)知，已漸漸成為常識(shí)。
既然如此，與其說擺在新政府面前的首要任務(wù)是降房?jī)r(jià)，倒不如說應(yīng)當(dāng)先厘清房?jī)r(jià)上漲的根源，再透過改善樓市的長(zhǎng)期供求關(guān)系預(yù)期來穩(wěn)定房?jī)r(jià)。這無疑是極富建設(shè)性的。
任何面向大眾的商品價(jià)格，從來都是由大眾收入決定的。既然我們知道每一次居民收入的上漲都會(huì)誘發(fā)消費(fèi)品價(jià)格的上漲，那么，在國(guó)內(nèi)居民支出由消費(fèi)品主導(dǎo)型向住房主導(dǎo)型（新增收入大部分被用于購(gòu)房或租房及相關(guān)支出）轉(zhuǎn)變的歷史進(jìn)程中（依據(jù)高收入國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，這一歷史進(jìn)程的時(shí)間起碼還要延續(xù)50年），居民收入增長(zhǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)的支撐作用便不容忽視。
出乎很多人意料之外的是，不久前我給出的過去25年國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)家庭收入房?jī)r(jià)比的平均值是7.97倍（詳見過往博文“1987年以來城鎮(zhèn)家庭收入房?jī)r(jià)比”），也就是近8年的城鎮(zhèn)三口之家收入合計(jì)可以購(gòu)買一套70平米的住房。其中最高的11.4倍出現(xiàn)在1992年，最低的5.5倍分別出現(xiàn)在2008年和2012年，最近10年的平均值為6.26。值得一提的是，隨著最近10年的平均值降至6.26倍，國(guó)內(nèi)居民收入房?jī)r(jià)比已接近世界平均水平。
未來十年的理性房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)，重點(diǎn)取決于兩個(gè)參數(shù)，一是收入房?jī)r(jià)比，二是收入增幅。
關(guān)于未來十年的收入房?jī)r(jià)比，大致應(yīng)當(dāng)有高、中、低三種預(yù)測(cè)方案。其中，高方案是保持過去十年平均6.26倍的水平不變，中方案是維持在2012年5.5倍的歷史最低水平，低方案則是進(jìn)一步降至到5倍的更低水平。對(duì)于一個(gè)真實(shí)城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)低于國(guó)際水平的發(fā)展中國(guó)家來說，5倍至6.26倍的收入房?jī)r(jià)比應(yīng)當(dāng)是可以接受的。更低的收入房?jī)r(jià)比無疑是不切實(shí)際的幻想。
關(guān)于收入增幅，依據(jù)過去30年國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)家庭可支配收入的變化軌跡，并充分顧及未來十年GDP整體減速和確保居民收入增幅不低于同期GDP增幅的政策導(dǎo)向，同樣有高、中、低三種預(yù)測(cè)方案。其中，高方案是維持過去十年12.3%（2012年為12.6%）的年復(fù)合增長(zhǎng)率不變，這樣，到2022年，城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入將從去年的24565元增至7.84萬元；中方案是未來十年城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入年復(fù)合增長(zhǎng)率降至11.8%，相應(yīng)的增長(zhǎng)區(qū)間是2.46萬元至7.49萬元；低方案是年復(fù)合增長(zhǎng)率進(jìn)一步降至10.8%，相應(yīng)的增長(zhǎng)區(qū)間是2.46萬元至6.85萬元。
綜合起來看，未來十年的商品房?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)，高方案（即收入房?jī)r(jià)比高方案對(duì)收入增幅中方案）是，到2022年，城鎮(zhèn)三口之家年收入合計(jì)22.47萬元，與6.26倍的收入房?jī)r(jià)比對(duì)應(yīng)的70平米住房總價(jià)是141萬元，相當(dāng)于2012年40.54萬元的3.47倍，相應(yīng)的新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲2.47倍，由每平米5791元升至20093元。此外還有高高方案（即收入房?jī)r(jià)比高方案對(duì)收入增幅高方案），和高低方案（收入房?jī)r(jià)比高方案對(duì)收入增幅低方案），二者在高方案基礎(chǔ)上相應(yīng)升降。
未來十年的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)中方案（收入房?jī)r(jià)比中方案對(duì)收入增幅中方案）是，到2022年，城鎮(zhèn)三口之家收入合計(jì)22.47萬元，與5.5倍的收入房?jī)r(jià)比對(duì)應(yīng)的70平米住房總價(jià)是124萬元，相應(yīng)的新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅2.05倍，由每平米5791萬元升至17654元。同樣存在中高方案（收入房?jī)r(jià)比中方案對(duì)收入增幅高方案）和中低方案（收入房?jī)r(jià)比中方案對(duì)收入增幅低方案）。
未來十年的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)低方案（收入房?jī)r(jià)比低方案對(duì)收入增幅中方案）是，到2022年，城鎮(zhèn)三口之家收入合計(jì)22.47萬元，與5倍的收入房?jī)r(jià)比對(duì)應(yīng)的70平米住房總價(jià)是112萬元，相應(yīng)的新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅1.77倍，由每平米5791萬元升至16049元。低高方案（收入房?jī)r(jià)比低方案對(duì)收入增幅高方案）和低低方案（收入房?jī)r(jià)比中方案對(duì)收入增幅低方案）相應(yīng)升降。
不難看出，無論是高方案的2.47倍，還是中方案的2.05倍，以及低方案的1.77倍，未來十年國(guó)內(nèi)新房?jī)r(jià)格都仍將將保持較大的上漲幅度。
進(jìn)一步說，從過往樓市調(diào)控政策與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系來判斷，如果新政府“絕不動(dòng)搖”地繼續(xù)堅(jiān)持從嚴(yán)從緊的調(diào)控政策，那么，未來十年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)的高方案將不可避免；假如新政府能夠吸取上屆政府的教訓(xùn)，將調(diào)控政策的重點(diǎn)放在改善樓市長(zhǎng)期供求關(guān)系預(yù)期，那么，中方案的可能性很大；除非新政府既能改善樓市的長(zhǎng)期供求關(guān)系預(yù)期，又能確保宏觀經(jīng)濟(jì)不再繼續(xù)減速并在2012年的基礎(chǔ)上有所加速，否則，低方案不可能變成現(xiàn)實(shí)。
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