因承租人根本違約導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人可以要求賠償其房屋空置期間的租金等實(shí)際損失
??作者：唐青林 李舒 李斌（北京兩高重大疑難案件律師團(tuán)隊(duì)）
閱讀提示：律師在起草和審查租賃過程中，經(jīng)常會(huì)遇到這樣的條款：如承租人單方解除合同，應(yīng)向出租人賠償損失1000萬元。那么，這類約定巨額違約金的條款是否有效？出租人可否完全按照該約定要求承租人承擔(dān)違約金？承租人主張違約金過高要求調(diào)減的，法院會(huì)支持出租人的哪幾部分損失？本文將通過北京市各級(jí)法院審理的幾則案例，對(duì)上述問題進(jìn)行探討和回答。
因承租人的根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同被迫解除，出租人要求承租人賠償其房屋空置期間的租金等實(shí)際損失的，可予支持，但合同另有約定除外。損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期限或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失，但最長(zhǎng)一般不得超過六個(gè)月。
一、2015年1月，印刷物資公司與寶澤康醫(yī)院簽訂了《房屋租賃合同》，約定印刷物資公司將位于北京市西城區(qū)某房屋租賃寶澤康醫(yī)院作為辦公用房。租賃期限自2015年2月9日起至2018年2月8日止。其中，2015年2月9日至2015年5月8日為免租期，季租金為316909元。
二、2016年1月15日，寶澤康醫(yī)院向印刷物資公司提交了《退租申請(qǐng)》，內(nèi)容如下：“我公司因經(jīng)營(yíng)狀況改變，經(jīng)董事會(huì)研究決定，不再繼續(xù)租用貴大廈二樓的辦公地點(diǎn)，特提出退租申請(qǐng)?！币?yàn)閷殱煽滇t(yī)院已經(jīng)明示不再履行合同義務(wù)，印刷物資公司對(duì)此表示同意，合同遂于當(dāng)日解除。
三、2016年1月16日，寶澤康醫(yī)院搬離了涉案房屋，場(chǎng)地內(nèi)遺留有部分辦公用品。
四、2016年8月，印刷物資公司與案外人英利浦公司簽署了房屋租賃合同，將涉案房屋租賃給后者，房屋租賃期限自2016年9月16日至2017年9月15日。
五、印刷物資公司向法院提起訴訟，請(qǐng)求：1、判令寶澤康醫(yī)院支付其欠付房屋租金456134.77元；2、判令寶澤康醫(yī)院支付遲延支付租金的違約金，以456134.77為基數(shù)，自2015年11月14日至被告實(shí)際支付之日止按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的4倍支付；3、判令寶澤康醫(yī)院賠償印刷物資公司3個(gè)月房屋空置損失費(fèi)316909元。
六、北京市西城區(qū)人民法院判決：1、寶澤康醫(yī)院支付欠付印刷物資公司租金456134.77元；2、寶澤康醫(yī)院支付遲延支付租金的違約金，以456134.77為基數(shù)，自2015年11月14日至被告實(shí)際支付之日止按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的2倍支付；3、寶澤康醫(yī)院賠償印刷物資公司1.5個(gè)月房屋空置損失費(fèi)158454元。
關(guān)于3個(gè)月房屋空置損失費(fèi)的問題，法院認(rèn)為：因承租人的根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同被迫解除，出租人要求承租人賠償其房屋空置期間的租金等實(shí)際損失的，可予支持。根據(jù)原告在本案中的陳述：被告寶澤康醫(yī)院于2016年1月16日將涉案房屋內(nèi)的物品搬空，但因?qū)殱煽滇t(yī)院在涉案房屋內(nèi)遺留有部分垃圾，原告于2016年1月31日清理完畢，應(yīng)視為該院于次日即2016年2月1日交付房屋。鑒于涉案房屋在退還時(shí)房屋狀態(tài)良好，不存在出租障礙，原告完全可以正常將涉案房屋對(duì)外出租?？紤]到春節(jié)前后對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的一定影響，法院推定原告房屋空置的合理期限為自2016年1月15日起至2016年3月1日止。據(jù)此，法院判定被告賠償原告閑置期限的1.5個(gè)月租金損失。
此外，關(guān)于原告要求被告按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率四倍的標(biāo)準(zhǔn)支付欠付租金的違約金，法院考慮到原告還同時(shí)要求被告支付了上述房屋空置期間的租金損失，故對(duì)違約金的標(biāo)準(zhǔn)予以酌情扣減至中國(guó)人民銀行同期貸款利率二倍的標(biāo)準(zhǔn)。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》
第二十九條 當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。
當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。
《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》
24、承租人在合同租賃期限內(nèi)單方搬離租賃房屋，并主張解除合同，而出租人堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同的，如何處理？
承租人在租賃合同履行期限內(nèi)拒絕接收房屋，或者單方搬離租賃房屋并通知出租人收回房屋的行為，屬于以自己的行為表明其不再履行租賃合同，其拒絕接收或搬離房屋的行為不符合合同法規(guī)定的解除條件，不具有單方解除合同的效力，出租人有權(quán)據(jù)此解除合同，但合同另有約定的除外。經(jīng)法院釋明出租人堅(jiān)持不解除的，考慮到承租人不愿繼續(xù)履行租賃合同，該義務(wù)性質(zhì)又不宜強(qiáng)制履行，租賃合同目的已無法實(shí)現(xiàn)，法院可以直接判決解除租賃合同，并根據(jù)案件具體情況以出租人收回房屋、當(dāng)事人起訴或判決生效之日等時(shí)間合理確定合同解除的具體時(shí)間。承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任，出租人作為守約方也負(fù)有減少損失擴(kuò)大的義務(wù)，具體損失數(shù)額由法院根據(jù)合同的剩余租期、租賃房屋是否易于再行租賃、出租人另行出租的差價(jià)，承租人的過錯(cuò)程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個(gè)月的租金為宜。
出租人因自身事由主張解除租賃合同收回房屋的，不符合合同法規(guī)定的法定解除條件，承租人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持，但合同另有約定的除外。
25、 房屋租賃合同糾紛中違約金過高的判斷標(biāo)準(zhǔn)如何確定？
房屋租賃合同的違約方主張違約金數(shù)額過高的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，以違約造成的實(shí)際損失為基準(zhǔn)，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人過錯(cuò)、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強(qiáng)弱、是否適用格式合同或條款等多項(xiàng)因素予以確定。
承租人主張逾期支付租金的違約金數(shù)額過高，經(jīng)審查出租人實(shí)際損失無法確定的，一般以欠付租金為基數(shù)，以不超過中國(guó)人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率四倍的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
26、 房屋租賃合同因違約解除產(chǎn)生的實(shí)際損失如何確定？
因承租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人要求承租人賠償其房屋閑置期間的租金等實(shí)際損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。因出租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償其另行尋找替代房屋周轉(zhuǎn)期間所受損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失，但最長(zhǎng)一般不得超過六個(gè)月。
一、租賃合同中約定的違約金很高，不意味著完全能得到法律的支持，發(fā)生相應(yīng)情形時(shí)違約方無需被過高的違約金所“唬住”。違約金約定過高的，違約方可以請(qǐng)求法院予以適當(dāng)酌減，法院應(yīng)以守約方的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量。
二、根據(jù)有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合本書作者辦理同類案件的經(jīng)驗(yàn)，因承租人根本違約導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人可以要求其賠償?shù)膶?shí)際損失一般包括：免租期的租金損失（按照雙方未履行合同期間占合同約定期間的比例，賠償出租方的免租期租金損失）、房屋空置費(fèi)損失、重新出租房屋的中介費(fèi)損失等。例如，假設(shè)上述免租期的租金、房屋空置費(fèi)損失、重新出租房屋的中介費(fèi)累計(jì)為200萬元的，人民法院一般最多可以上浮30%，確定違約方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任至多為260萬元，而不會(huì)按照合同約定的1000萬元判決違約金。對(duì)于出租方而言，有舉證證明其上述各項(xiàng)實(shí)際損失真實(shí)發(fā)生的證明義務(wù)。
三、考慮到實(shí)踐中房屋空置費(fèi)損失、重新出租房屋的中介費(fèi)等損失通常客觀存在但較難證明，法院未必會(huì)準(zhǔn)確計(jì)算每一項(xiàng)損失的具體金額，而是通常會(huì)結(jié)合案件的具體情況（雙方的過錯(cuò)情況、案租賃合同的約定期限及履行期限、雙方關(guān)于違約金的約定等情況），酌定一個(gè)合理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)判決承租方承擔(dān)。由北京法院審理的案件中，損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失，但最長(zhǎng)一般不得超過六個(gè)月。
按照涉案合同約定，租賃期限自2015年2月9日起至2018年2月8日止。2016年1月16日，寶澤康醫(yī)院向原告送達(dá)《退租申請(qǐng)》，明確表示其董事會(huì)已決議不再租賃涉案房屋，要求以先期交納的合同保證金和裝修保證金折抵欠繳的租金和其他有關(guān)費(fèi)用。因?yàn)楸桓嬉呀?jīng)明示不再履行合同義務(wù)，原告對(duì)此表示同意，合同遂于當(dāng)日解除。
原告要求判令寶澤康醫(yī)院支付遲延支付租金的違約金，以456134.77為基數(shù)，自2015年11月14日至被告實(shí)際支付之日止按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的4倍支付。
依照相關(guān)法律規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以為逾期違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。房屋租賃合同的違約方支付違約金數(shù)額過高的，應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干解釋（二）》第二十九條的規(guī)定：以違約造成的實(shí)際損失為基準(zhǔn)，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人過錯(cuò)、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強(qiáng)弱、是否適用格式合同或條款等多項(xiàng)因素予以確定。承租人主張逾期支付租金的違約金數(shù)額過高的，一般以欠付租金為基數(shù)，以不超過中國(guó)人民銀行同期貸款利率四倍的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
鑒于涉案合同約定的違約金過高，原告已自行以欠付租金為基數(shù)，要求被告按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率四倍的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，符合法律規(guī)定，但考慮到原告除向被告主張違約金之外，還要求被告支付房屋空置期間的租金損失，故本院對(duì)違約金的標(biāo)準(zhǔn)予以酌情扣減至中國(guó)人民銀行同期貸款利率二倍的標(biāo)準(zhǔn)。
有關(guān)原告要求判令寶澤康醫(yī)院賠償原告3個(gè)月房屋空置損失費(fèi)316909萬元之請(qǐng)求，合議庭認(rèn)為：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同不符合約定的，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。因承租人的根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同被迫解除，出租人要求承租人賠償其房屋空置期間的租金等實(shí)際損失的，可予支持，但合同另有約定除外。損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期限或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失，但最長(zhǎng)一般不得超過六個(gè)月。
根據(jù)原告陳述：被告寶澤康醫(yī)院于2016年1月16日將涉案房屋內(nèi)的物品搬空，但因?qū)殱煽滇t(yī)院在涉案房屋內(nèi)遺留有部分垃圾，原告于2016年1月31日清理完畢，應(yīng)視為該院于次日即2016年2月1日交付房屋。鑒于涉案房屋在退還時(shí)房屋狀態(tài)良好，不存在出租障礙，原告完全可以正常將涉案房屋對(duì)外出租?？紤]到春節(jié)前后對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的一定影響，本院推定原告房屋空置的合理期限為自2016年1月15日起至2016年3月1日止。據(jù)此，本院判定被告賠償原告閑置期限或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失為15.8454萬元【31.690943萬元／季÷3個(gè)月）+10.5636÷2】。
中國(guó)印刷物資總公司與秦楚、北京寶澤康國(guó)際醫(yī)院管理有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書，[北京市西城區(qū)人民法院（2016）京0102民初9476號(hào)]
考慮到實(shí)踐中房屋空置費(fèi)損失、重新出租房屋的中介費(fèi)等損失通?？陀^存在但較難證明，法院未必會(huì)準(zhǔn)確計(jì)算每一項(xiàng)損失的具體金額，而是通常會(huì)結(jié)合案件的具體情況（雙方的過錯(cuò)情況、案租賃合同的約定期限及履行期限、雙方關(guān)于違約金的約定等情況），酌定一個(gè)合理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)判決承租方承擔(dān)。由北京法院審理的案件中，損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失，但最長(zhǎng)一般不得超過六個(gè)月。
案例1：北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院審理的方文姍與周智佳租賃合同糾紛一審民事判決書【（2015）朝民初字第20580號(hào)】認(rèn)為，“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。本案中，原告與被告簽訂的租賃合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故為合法有效。雙方均應(yīng)如約履行。合同約定“任何一方提前解除合同，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?0萬元的違約金”，被告雖稱雙方協(xié)商一致解除合同，本案情形與該條款不符，但考慮到被告提出了提前解除合同的意愿，雙方交接過程中也未對(duì)違約金條款進(jìn)行變更約定并簽訂書面協(xié)議，原告至今并未放棄向?qū)Ψ街鲝堖`約金，故本院認(rèn)為該條款應(yīng)當(dāng)適用，原告主張違約金本院予以準(zhǔn)許。至于違約金數(shù)額，法律規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以適當(dāng)減少，本案中，被告提出違約金過高，申請(qǐng)法院酌減，在此情形下，本院綜合原告后續(xù)進(jìn)駐涉案場(chǎng)地時(shí)間、涉案租賃合同的約定期限及履行期限、雙方關(guān)于違約金的約定等情況，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情判處違約金七萬元。”
案例2：北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院審理的北京高億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與褚偉男房屋租賃合同糾紛一審民事判決書【（2014）朝民初字第04202號(hào)】認(rèn)為，“原告要求被告支付相當(dāng)于四個(gè)月租金的解除合同賠償金3735324元……按照合同約定，被告應(yīng)于2012年12月19日前支付原告押金及第一個(gè)月租金，現(xiàn)被告認(rèn)可其一直未支付，已符合雙方在合同中約定的原告行使合同解除權(quán)并要求被告支付解除合同賠償金的條件。故原告要求被告支付賠償金，有事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以支持。但原告主張的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高，從公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則出發(fā)，結(jié)合雙方約定的租期，解除合同時(shí)間，被告過錯(cuò)程度以及原告實(shí)際損失等，本院確定賠償金以訴爭(zhēng)房屋三個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)為宜?！?/span>
案例3：北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院審理的趙鋼與舒浩租賃合同糾紛一審民事判決書【（2014）朝民初字第15705號(hào)】認(rèn)為，“就免租期損失和空置損失，原、被告在合同中約定免租期系原告給被告經(jīng)營(yíng)前裝修期間的租金優(yōu)惠，意在出讓部分可得利益，減少被告裝修成本，促使相對(duì)方與之完成締約，從而在合同約定期間內(nèi)獲取利益的行為。根據(jù)《合作協(xié)議書》的約定，雙方合作期間為60個(gè)月，但被告僅在免租期后3個(gè)月即以無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)為由與原告解除合同，致使原告既出讓免租期租金利益又無法繼續(xù)獲得合作期間的租金收益，故被告應(yīng)按照雙方未履行合同期間占合同約定期間的比例，賠償原告免租期租金損失。雙方于2013年3月31日協(xié)商解除合同，現(xiàn)原告向被告主張合同解除后的房屋空置損失，無事實(shí)依據(jù)，且原告提交的案外公司工商登記注冊(cè)基本信息網(wǎng)頁(yè)打印件不足以證明訴爭(zhēng)房屋是否曾出現(xiàn)空置狀態(tài)，故本院難以支持原告的請(qǐng)求?！?/span>
案例4：北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院審理的中農(nóng)朗逸（北京）科技發(fā)展有限公司與北京宏宇方略商貿(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書【 （2018）京0105民初20988號(hào)】認(rèn)為，“本案中，原告與被告簽訂《房屋租賃使用合同》事實(shí)存在，雙方權(quán)利義務(wù)明確。被告單方解除合同的行為確已導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，由于被告就其所述的因國(guó)家政策調(diào)整，針對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)所有房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行清理導(dǎo)致其單方解除合同的行為沒有舉證，故被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告沒有提供充分證據(jù)證明其于2017年12月28日搬離房屋的事實(shí)，根據(jù)原、被告簽訂的交接清單和原告發(fā)給被告的《關(guān)于房屋使用租賃押金的函》，原告于2018年1月29日與被告進(jìn)行了房屋交接。故原告要求被告退還此后租金的主張，本院予以支持，對(duì)于退還之前租金的主張，本院不予支持。被告同意退還原告房屋及電話費(fèi)押金，本院不持異議。關(guān)于補(bǔ)償金問題，從雙方合同約定看，該補(bǔ)償金本質(zhì)上為違約金。庭審中，被告提出了補(bǔ)償金標(biāo)準(zhǔn)過高的抗辯，考慮到原告提出的損失情況，合同的履行情況，當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，本院對(duì)補(bǔ)償金酌情予以調(diào)整……被告北京宏宇方略商貿(mào)有限公司于本判決書生效后七日內(nèi)退還原告中農(nóng)朗逸（北京）科技發(fā)展有限公司房屋押金、電話費(fèi)押金四萬四千八百八十元；被告北京宏宇方略商貿(mào)有限公司于本判決書生效后七日內(nèi)支付原告中農(nóng)朗逸（北京）科技發(fā)展有限公司補(bǔ)償金四萬二千元”。
案例5：北京市第二中級(jí)人民法院審理的北京華安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京倪氏海泰白云餐飲有限公司、北京倪氏海泰餐飲有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書【（2015）二中民初字第06217號(hào)】認(rèn)為，“最后，對(duì)于倪氏公司、白云公司稱華安公司主張的該部分滯納金過高，請(qǐng)求予以減少的抗辯意見，因滯納金具有違約金的性質(zhì)，本院結(jié)合雙方《租賃合同》的實(shí)際履行情況、雙方的違約情況等因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，依法對(duì)倪氏公司、白云公司應(yīng)支付的該部分滯納金的數(shù)額予以酌定?！?/span>
（本文責(zé)任編輯:楊巍）
聯(lián)系客服
