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一、房屋價格在一定時期內(nèi)的上漲，與履行《房屋買賣合同》的損失并無直接對等關(guān)系，不能以房屋價格的漲幅作為認定損失的直接、充分依據(jù)。
【案例一】葛歆與北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、周靜人房屋買賣合同糾紛二審民事判決書，審理法院:北京市第三中級人民法院，案號:(2017)京03民終14263號，案由:房屋買賣合同糾紛。
【案情】2016年3月3日，葛歆(出賣人)與周靜人(買受人)通過鏈家簽署《房屋買賣合同》。葛歆提交一組載有房屋價格的網(wǎng)頁打印資料，用以證明因為周靜人拖延過戶，導致房屋價格上漲，其受有損失。要求周靜人、鏈家公司連帶支付違約金60萬元。
【法院審理認為】
關(guān)于葛歆要求周靜人、鏈家公司連帶支付違約金60萬元一節(jié)，根據(jù)葛歆的陳述，其系比照其損失酌情主張。而在本案訴訟過程中，僅憑葛歆提交的房屋價格網(wǎng)頁信息無法認定葛歆的損失。況且我市房屋價格在一定時期內(nèi)的上漲與葛歆在案涉合同項下的損失并無直接對等關(guān)系，不能以房屋價格的漲幅作為認定葛歆損失的直接、充分依據(jù)。因此，一審法院對于葛歆此項訴訟請求不予支持。
二、預(yù)售證過期導致已簽署的房屋買賣合同無法辦理網(wǎng)簽，開發(fā)商應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任，應(yīng)賠償買受人利息損失、裝修設(shè)計費損失等。買受人另行購買其他房屋，主張房屋上漲的房價損失，屬于市場價格自然波動，不屬于萬湖公司可預(yù)見到的情形，不予支持。
【案例二】陳杏、李旭東與北京萬湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同糾紛一審民事判決書，審理法院:北京市海淀區(qū)人民法院，案號:(2017)京0108民初2382號，案由:房屋買賣合同糾紛。
【案情】2015年10月16日，李旭東、陳杏與萬湖公司簽訂《北京市商品房認購書》，之后，雙方就上述房屋簽訂商品房預(yù)售合同。2015年11月，萬湖公司在為涉案房屋辦理網(wǎng)簽手續(xù)時發(fā)現(xiàn)無法辦理網(wǎng)簽，萬湖公司將該情況告知李旭東、陳杏，之后雙方就解除合同等事宜進行協(xié)商。2016年1月22日，雙方達成《先行退款協(xié)議書》。
就房屋增值損失一節(jié)，李旭東、陳杏稱因無法購買涉案房屋，其于2015年12月簽訂購房合同購買了附近西山壹號院的一套房屋，價款為2500萬元，于2016年2月支付完全部購房款，其認為2015年10月至2016年2月期間西山壹號院小區(qū)房屋上漲的房價是120萬元，該上漲的房價應(yīng)作為自身損失由萬湖公司賠償。
【法院審理認為】
合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案中，雖然萬湖公司辦理了商品房預(yù)售許可證，但該預(yù)售許可證有效期截止2015年10月13日，因萬湖公司超過預(yù)售許可證有效期銷售涉案房屋導致無法辦理房屋網(wǎng)簽手續(xù)進而雙方解除簽訂的《北京市商品房認購書》、《北京市商品房預(yù)售合同》及附件，萬湖公司顯有過錯，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任，理應(yīng)賠償李旭東、陳杏因此造成的損失。
就房屋增值損失一節(jié)，李旭東、陳旭以其購買的另外一套房屋的房價作為依據(jù)主張其損失要求萬湖公司賠償，缺乏事實和法律依據(jù)，即便在此期間內(nèi)房屋價格有所上漲，亦屬于市場價格自然波動，不屬于萬湖公司可預(yù)見到的情形，故李旭東、陳杏該項訴訟請求本院不予支持。
三、《現(xiàn)房合同》銷售未經(jīng)竣工驗收合格的房屋，實質(zhì)是商品房預(yù)售，因未取得預(yù)售許可證，故該買賣合同無效。買受人可以請求開發(fā)商返還已付購房款及利息，依據(jù)該房屋的評估價格，賠償房屋升值損失。
【案例三】胡林與北京實地房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書，審理法院:北京市第三中級人民法院，案號:(2017)京03民終12212號，案由:房屋買賣合同糾紛。
【案情】2013年3月8日，實地房地產(chǎn)公司作為出賣人與胡林作為買受人簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，約定:胡林購買由實地房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的××號房屋(以下簡稱案涉房屋)，總房款人民幣3184500元。
【法院審理認為】
1、關(guān)于合同效力問題。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。實地公司沒有經(jīng)過竣工驗收即將房屋出賣，應(yīng)屬商品房預(yù)售，在未取得預(yù)售許可證的情況下，根據(jù)最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，合同應(yīng)屬無效。
2、關(guān)于無效后雙方締約過失責任的問題。開發(fā)商負有主動出示預(yù)售許可證的義務(wù)，因此即使胡林在簽訂商品房買賣合同時未能核查房屋是否有預(yù)售許可證的情況，在締約過失責任上，開發(fā)商應(yīng)負主要責任。一審判決認定“因房屋價值上漲給其造成的損失，應(yīng)當以原一審開庭過程中進行的評估所得結(jié)論為準，雙方對于合同無效均存在過錯，故其房屋價值上漲損失應(yīng)當為評估價值與雙方合同約定價值之差的二分之一?！北驹河枰约m正。
3、關(guān)于合同無效后的處理。《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定:出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
根據(jù)上述規(guī)定，胡林可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求實地公司承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。而胡林在收房后占有使用涉案房屋至今，實地公司可以請求支付相應(yīng)的占有使用費。
四、購房目的不能實現(xiàn)，導致合同解除。涉案房屋的漲價損失應(yīng)在合同的簽訂日及解除期間予以考量，漲價損失包含在合同解除的違約責任損失范圍內(nèi)，不予重復(fù)計算。
【案例四】孟朝錦、李樂房屋買賣合同糾紛二審民事判決書，審理法院:北京市第二中級人民法院，案號:(2017)京02民終4435號，案由:房屋買賣合同糾紛。
【案情】2016年6月29日，孟朝錦(出售方、甲方)與李樂(買受方、乙方)經(jīng)北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司居間簽訂《北京市存量房屋買賣合同(經(jīng)紀成交版)》。一審法院判決確認李樂與孟朝錦簽訂的房屋買賣合同及補充協(xié)議于2016年10月26日解除。
【二審法院審理認為】本案爭議的焦點主要是孟朝錦是否應(yīng)當承擔違約責任，以及一審法院確定違約金數(shù)額是否恰當。
1、李樂與孟朝錦簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》系自愿簽訂，內(nèi)容合法、有效，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定履行各自的義務(wù)。李樂與孟朝錦簽訂的《補充協(xié)議》明確約定:孟朝錦承諾標的房屋宏廟小學學區(qū)名額于房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記結(jié)束前均未被占用，否則李樂有權(quán)向孟朝錦追究標的房屋總價款20%的違約金。孟朝錦對李樂購買涉訴房屋的目的系購買的學區(qū)房并要用于李樂孩子入學時使用也是明知的，但孟朝錦在簽訂合同之初并未如實披露涉案房屋曾被另一孩子入學時使用的事實，盡管訴訟中其表示并非主觀故意，但該情節(jié)對李樂的購房選擇及目的有重大影響，孟朝錦在締約時有違誠實信用原則，存在重大過錯，應(yīng)承擔相應(yīng)責任。
2、關(guān)于李樂主張的違約金問題，《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
李樂上訴認為一審確定的違約金數(shù)額過低，其主張實際損失主要為房屋價值上漲損失近400萬，房款及擔?？罾p失約64萬元，中介費15萬元及相應(yīng)利息，律師費11萬、精神損失及后續(xù)買房損失等。其中關(guān)于房屋的漲價損失問題，涉案合同于2016年10月26日解除，對此雙方均無異議，故對于涉案房屋的漲價損失應(yīng)在合同的簽訂日及解除期間予以考量，李樂主張的該部分損失包括合同解除后的損失，故其的部分主張缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。對李樂主張的擔保款利息損失、律師費、精神損失費及后續(xù)買房損失，也因缺乏相關(guān)的法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于李樂主張的中介費及利息問題，因合同居間方北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司并非本案當事人，且孟朝錦對該中介費用的負擔有爭議，故一審法院認定雙方當事人另行解決，本案不予處理并無不當，本院依法予以維持。關(guān)于李樂主張的購房款利息問題，因一審法院在衡量違約金數(shù)額時一并酌情予以考慮，并無不當，本院對李樂的該部分上訴請求也不予支持。一審法院所確定的100萬元違約金數(shù)額恰當，本院依法予以維持。
五、總結(jié)
房屋買賣合同糾紛中，因一方違約或雙方過錯導致合同無效、解除的，該涉案房屋市場價格變化較大，買受人主張賠償房屋升值損失，司法實踐主要存在以下三種處理方式:
(一)房屋上漲的房價損失，屬于市場價格自然波動，不屬于開發(fā)商可預(yù)見到的情形，法院不予支持。
(二)房屋買賣合同無效或被解除，違約方應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。買受人主張因房屋價值上漲給其造成的損失，理由正當，于法有據(jù)，予以支持。
1、舉證責任:根據(jù)誰主張誰舉證的原則，買受人于房屋買賣合同被認定無效或解除后，主張房屋升值損失，應(yīng)承擔相應(yīng)的舉證責任;
2、損失是否能被認定:房屋升值損失為評估后實際價格損失，不能僅比照市場行情進行酌情推測;
3、損失數(shù)額的確定:應(yīng)綜合考量公平原則、違約責任的輕重、雙方過錯程度，涉案房屋的漲價損失應(yīng)在合同的簽訂日及解除期間予以考量，合理確定賠償數(shù)額。
(三)房屋買賣合同無效或被解除，違約方應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。買受人主張房屋上漲的損失，已經(jīng)包括了在違約責任認定中，不予重復(fù)計算。
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