摘 要：經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展促使了當(dāng)下我國(guó)住房商品化的發(fā)展成型。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)按揭這一融資購(gòu)房方式也逐漸凸顯其地位。購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)都是按揭體系重要參與者。然而，我國(guó)房屋按揭相關(guān)法規(guī)目前并不完善，且按揭過(guò)程還存在很多問(wèn)題，因此本文將對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行探討，并結(jié)合我國(guó)現(xiàn)狀，給出相應(yīng)的規(guī)則完善建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)按揭；內(nèi)涵；現(xiàn)存問(wèn)題；規(guī)則完善
房地產(chǎn)按揭是一外來(lái)詞匯，源起于英美法，經(jīng)香港地區(qū)的應(yīng)用傳遞而被翻譯才被我國(guó)大陸內(nèi)陸居民所熟知，又被稱作個(gè)人住房按揭貸款，其本意是指購(gòu)房者通過(guò)將所購(gòu)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押從而獲取購(gòu)房貸款的一種融資手段。購(gòu)房者在此過(guò)程中首先需要與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)買合同，并向其支付一定份額的首期購(gòu)房費(fèi)用，從而得到所購(gòu)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)而將產(chǎn)權(quán)交與購(gòu)房者進(jìn)行貸款的銀行等金融機(jī)構(gòu)。
(一)“轉(zhuǎn)按揭”
“轉(zhuǎn)按揭”指的是購(gòu)房者在住房貸款還款期限內(nèi)，在取得金融機(jī)構(gòu)同意的前提下對(duì)處在按揭中的房屋進(jìn)行出售的行為。針對(duì)“轉(zhuǎn)按揭”，可能出現(xiàn)的問(wèn)題具體包括：其復(fù)雜的辦理手續(xù)以及費(fèi)用交納操作導(dǎo)致“轉(zhuǎn)按揭”房屋買賣雙方必須經(jīng)由第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)才能進(jìn)行順利的交易，一旦第三方機(jī)構(gòu)選取不當(dāng)，就可能對(duì)房屋買賣雙方造成損失；另外，目前的轉(zhuǎn)按揭形式相對(duì)多樣，包括期房轉(zhuǎn)按揭、現(xiàn)房轉(zhuǎn)按揭以及二手房轉(zhuǎn)按揭，具體操作上還可分為行內(nèi)轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭，其中，現(xiàn)房轉(zhuǎn)按揭以及二手房轉(zhuǎn)按揭的操作風(fēng)險(xiǎn)較小，操作方式也較完善保險(xiǎn)，期房轉(zhuǎn)按揭這一按揭形式因其高風(fēng)險(xiǎn)行已被許多金融機(jī)構(gòu)停止受理，但是仍存在暗箱操作的現(xiàn)象，并且，整個(gè)按揭行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、透明度監(jiān)督等目前也仍存在問(wèn)題。
(二)“假按揭”
所謂“假按揭”是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等利用金融機(jī)構(gòu)政策漏洞從事虛假按揭融資、侵占銀行資金的行為。假按揭可能導(dǎo)致的最嚴(yán)重的后果是，某些開(kāi)發(fā)商會(huì)因房屋實(shí)際銷售狀況差而無(wú)力償還按揭貸款，進(jìn)而攜款出逃。目前，假按揭的具體操作手段也日漸豐富——開(kāi)發(fā)商勾結(jié)不法之徒從事虛假銷售；用個(gè)人按揭套取企業(yè)生產(chǎn)用向的貸款；開(kāi)發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)工作人員勾結(jié)提供虛高按揭貸款等。無(wú)論那一種假按揭行為均屬于欺詐行為，被法律所明令禁止，但是在具體的按揭操作上因其具備隱匿性和各種暗箱操作環(huán)節(jié)而無(wú)法徹底杜絕。
(三)“按揭保險(xiǎn)”
這是一類針對(duì)處在按揭期間的房屋財(cái)產(chǎn)提供保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)種類。它目前存在的問(wèn)題包括：首先，保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相對(duì)單一，保險(xiǎn)涵蓋范圍相對(duì)狹隘，目前按揭保險(xiǎn)業(yè)務(wù)僅局限于抵押房產(chǎn)的受損或滅失，而實(shí)際按揭過(guò)程中最大的風(fēng)險(xiǎn)確是借款人在還款期間可能出現(xiàn)的意外狀況，由此，房屋抵押保險(xiǎn)的局限性凸顯；另外，存在一次性強(qiáng)制保險(xiǎn)法律效力缺失的現(xiàn)象，這種缺失源自保險(xiǎn)的強(qiáng)制投保方式，在具體的按揭投保過(guò)程中，金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)單位常進(jìn)行壟斷操作，強(qiáng)制貸款人購(gòu)買指定類型的險(xiǎn)種并到銀行指定的保險(xiǎn)單位進(jìn)行投保，這一行為不僅侵害了貸款人的合法權(quán)益還違背了自愿原則以及誠(chéng)信原則；存在的另一個(gè)問(wèn)題是目前按揭保險(xiǎn)存在負(fù)擔(dān)過(guò)重的問(wèn)題，具體體現(xiàn)在保險(xiǎn)金額過(guò)度、期限過(guò)度以及費(fèi)率過(guò)度，造成了保險(xiǎn)單位的保費(fèi)收取與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)失衡的現(xiàn)狀，房屋貸款者保險(xiǎn)負(fù)擔(dān)增加；按揭保險(xiǎn)還存在指定保險(xiǎn)人濫用代理權(quán)、“第一受益人”定位失誤等問(wèn)題。
(一)設(shè)立房產(chǎn)按揭預(yù)告登記制度
在按揭過(guò)程中，購(gòu)房人利益得不到保障的主要原因之一就是法律所沒(méi)有具體對(duì)開(kāi)發(fā)商“一房二買”行為做出約束。因此，我國(guó)可仿照國(guó)外設(shè)立我國(guó)的房產(chǎn)按揭預(yù)告登記制度，即為確保最終登記權(quán)而實(shí)施的一種保留登記信息的手段，針對(duì)的是房屋債權(quán)行為的成立與房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的長(zhǎng)時(shí)間間隔可能產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求重復(fù)、產(chǎn)生沖突的現(xiàn)象。該目的的根本作用是賦予登記請(qǐng)求排他性，維護(hù)請(qǐng)求者的物權(quán)效力。
(二)完善中介機(jī)構(gòu)服務(wù)體系
為規(guī)范中介服務(wù)體系，應(yīng)當(dāng)采取的具體措施可包括：制定完整的中介結(jié)構(gòu)管理?xiàng)l例、完善相關(guān)法規(guī)制度；推進(jìn)中介機(jī)構(gòu)與律師事務(wù)所的合作，通過(guò)專業(yè)法律隊(duì)伍進(jìn)行貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)劃。
(三)改革房產(chǎn)按揭保險(xiǎn)制度
首先，要制定可供保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)遵循的按揭貸款類保險(xiǎn)的相關(guān)法律法規(guī)；要對(duì)保險(xiǎn)提供的保險(xiǎn)品種、涵蓋范圍、保險(xiǎn)時(shí)常以及保險(xiǎn)資金的使用制定詳盡的規(guī)章制度，嚴(yán)防權(quán)責(zé)失衡的現(xiàn)象的產(chǎn)生；規(guī)范保險(xiǎn)行業(yè)的市場(chǎng)操作，嚴(yán)防違背誠(chéng)實(shí)信用原則的交易產(chǎn)生。
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