本案要旨
民辦學(xué)校為從事教學(xué)、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)而同個(gè)人或公司訂立房屋租賃合同時(shí)，應(yīng)要求出租方及時(shí)開(kāi)具等額合法且有效的發(fā)票，作為學(xué)校的入賬憑據(jù)。
案情簡(jiǎn)述
2012年，原告某區(qū)學(xué)而思培訓(xùn)學(xué)校（乙方）與被告某物業(yè)服務(wù)有限公司（甲方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方同意將位于某市河西區(qū)南京路某某號(hào)中化寫(xiě)字樓A座七層，建筑面積750平方米的房產(chǎn)出租給乙方使用，租賃期限自2012年8月15日至2016年12月31日，免租期自2012年8月15日至2012年9月30日，年租金為700000元。
后原、被告雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：主合同2013年10月1日至2014年9月30日的年租金由700000元變更為600000元，乙方須在合同簽訂后三個(gè)工作日內(nèi)將2013年10月1日至2014年9月30日租金共計(jì)600000元交給甲方，甲方在收到相關(guān)款項(xiàng)三個(gè)工作日內(nèi)為乙方開(kāi)具等額正規(guī)發(fā)票作為乙方入賬憑據(jù)；甲方開(kāi)具的發(fā)票須合法有效，若甲方提供的發(fā)票不合法，則需賠償乙方相當(dāng)于合同總款的25%作為違約金。
此后，雙方又先后簽訂兩份《補(bǔ)充協(xié)議》，雙方約定：將2014年10月1日至2015年9月30日的年租金由700000元變更為550000元，2015年10月1日至2016年9月30日的年租金由700000元變更為500000元，甲方在收到相關(guān)款項(xiàng)三個(gè)工作日內(nèi)為乙方開(kāi)具等額正規(guī)發(fā)票作為乙方入賬憑據(jù)；甲方開(kāi)具的發(fā)票須合法有效，若甲方提供的發(fā)票不合法，則需賠償乙方相當(dāng)于合同總款的25%作為違約金。2012年7月23日，原告向被告支付2012年10月1日至2013年9月30日期間的房屋租金700000元。2013年6月7日，原告向被告支付2013年10月1日至2014年9月30日期間的房屋租金600000元。2014年2月12日，原告向被告支付2014年10月1日至2015年9月30日期間的房屋租金550000元。2014年12月3日，原告向被告支付2015年10月1日至2016年9月30日期間的房屋租金共計(jì)500000元。
2015年3月，中化某有限公司通知被告解除租賃合同。2016年1月10日，原告向被告發(fā)出通知，要求被告在收到函件之日起三日內(nèi)，向原告補(bǔ)開(kāi)某市河西區(qū)南京路某某號(hào)中化寫(xiě)字樓A座七層租金發(fā)票。此后，原告通過(guò)登報(bào)方式通知被告補(bǔ)開(kāi)租金發(fā)票。被告自為原告開(kāi)具了2012年10月1日至2014年9月30日期間房屋租金發(fā)票后，至今未向原告開(kāi)具剩余1050000元的租金發(fā)票。2016年5月25日，因被告未能及時(shí)為原告開(kāi)具發(fā)票，原告向某市河西區(qū)地方稅務(wù)局補(bǔ)繳了稅款1788692.08元。
判決摘要
一審法院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的租賃合同、補(bǔ)充協(xié)議，系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，為有效合同。本案中，原告承租被告有使用權(quán)的房屋，雙方均應(yīng)依據(jù)法律和合同的約定全面履行各自的義務(wù)。關(guān)于原告要求被告向原告開(kāi)具2014年10月1日至2015年9月30日期間租金發(fā)票550000元、2015年10月1日至2016年9月30日期間租金發(fā)票500000元的訴訟請(qǐng)求，因原告已將租金支付給被告，故被告應(yīng)為原告開(kāi)具上述期間內(nèi)的發(fā)票。關(guān)于原告要求被告支付違約金、支付應(yīng)扣稅款的訴訟請(qǐng)求，因合同中約定了被告未開(kāi)發(fā)票或開(kāi)發(fā)票不合法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故原告要求被告承擔(dān)違約金的訴訟請(qǐng)求，予以支持。因違約金足以彌補(bǔ)原告的損失，故原告要求被告支付應(yīng)扣稅款的訴訟請(qǐng)求，不予支持。被告所提抗辯主張，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，故其抗辯主張不能成立。
綜上，一審法院判決：
一、被告某物業(yè)服務(wù)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)為原告某區(qū)學(xué)而思培訓(xùn)學(xué)校開(kāi)具2014年10月1日至2015年9月30日期間的租金發(fā)票550000元,2015年10月1日至2016年9月30日期間的租金發(fā)票500000元；
二、被告于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告支付違約金262500元；
三、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)7863元，由原告負(fù)擔(dān)3931.5元，被告負(fù)擔(dān)3931.5元。
一審法院判決后，被告不服，提出上述。二審法院經(jīng)審理后，對(duì)一審法院認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)，判決維持一審法院民事判決第一項(xiàng)；撤銷(xiāo)一審民事判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)；若上訴人（原審被告）逾期未給被上訴人（原審原告）開(kāi)具等額合法有效的發(fā)票，則應(yīng)向被上訴人支付違約金262500元；并駁回了上訴人與被上訴人的其他上訴（訴訟）請(qǐng)求。
法律評(píng)析
根據(jù)一審法院認(rèn)定的事實(shí)，本案中被告與原告簽訂《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，均系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)依約全面履行各自的義務(wù)。依照上述合同約定，被告應(yīng)在收到房屋租金后三個(gè)工作日內(nèi)為原告開(kāi)具等額正規(guī)發(fā)票作為原告入賬憑據(jù)。因原告已按照合同約定支付房屋租金，而被告一直尚未開(kāi)具發(fā)票，故一審法院判令被告履行開(kāi)具發(fā)票義務(wù)符合案件事實(shí)及合同約定。
后被告主張本案應(yīng)屬行政法律調(diào)整范疇，因行政法律調(diào)整的是行政機(jī)關(guān)與行政管理相對(duì)人之間因行政管理活動(dòng)而發(fā)生的法律關(guān)系。而本案中被告為原告開(kāi)具發(fā)票為雙方約定的合同義務(wù)，與行政法律規(guī)定的相關(guān)法定義務(wù)并非同一法律關(guān)系，故被告的該項(xiàng)主張，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。
最后，二審法院之所以撤銷(xiāo)了一審法院判決的第二項(xiàng)，是因?yàn)閷?duì)于違約金問(wèn)題，二審法院認(rèn)為根據(jù)雙方合同約定，被告應(yīng)在收到房屋租金后三個(gè)工作日內(nèi)為原告開(kāi)具等額正規(guī)發(fā)票作為原告入賬憑據(jù)，若被告提供的發(fā)票不合法，則須賠償原告相當(dāng)于合同總款的25%作為違約金。一審判決被告向原告履行開(kāi)具發(fā)票義務(wù)并同時(shí)承擔(dān)違約金262500元，不符合合同約定，所以二審法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)予以糾正，即若被告逾期未給原告開(kāi)具等額合法有效的發(fā)票，則應(yīng)向原告支付違約金262500元。
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