【摘要】
當(dāng)前，周轉(zhuǎn)材料租賃公司起訴施工企業(yè)租賃合同糾紛案件時(shí)有發(fā)生。施工企業(yè)如果法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)租賃公司提供的格式合同設(shè)計(jì)的一些法律陷阱疏于防范，合同簽訂前不仔細(xì)逐項(xiàng)審查或發(fā)生訴訟后不進(jìn)行認(rèn)真應(yīng)訴，都可導(dǎo)致重大損失。現(xiàn)本人結(jié)合下列典型案例，試著探討租賃合同風(fēng)險(xiǎn)防范與訴訟實(shí)務(wù)，希望得到同行指正。浙江某建筑公司向某機(jī)具租賃有限公司租賃了鋼管、扣件等周轉(zhuǎn)材料，合同約定租賃期為一年，并且對(duì)租賃物的租金單價(jià)和滅失賠償單價(jià)格等做了約定。由于建筑公司拖欠部分租金，租賃公司將建筑公司告上法庭，要求建筑公司支付拖欠的租金60余萬(wàn)元、違約金60余萬(wàn)元和未歸還周轉(zhuǎn)材料的賠償金30余萬(wàn)元。現(xiàn)該案已經(jīng)開庭審理，通過證據(jù)交換和法庭審理，法院作出了不利施工企業(yè)的裁判。
【關(guān)鍵詞】
租賃合同 法律風(fēng)險(xiǎn) 訴訟實(shí)務(wù)
一、租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)一：違約責(zé)任約定過高
(一)本租賃合同約定，若建筑公司逾期支付租金，應(yīng)按每日欠費(fèi)的千分之三支付違約金。以本金60萬(wàn)元為例，如一年未歸還，則依約定支付違約金60萬(wàn)×3‰/天×365天＝65.70萬(wàn)元。雖然建筑公司有權(quán)向法院申請(qǐng)減免違約金，但是否減免，如何減免由法官在自由裁量權(quán)范圍內(nèi)酌情處理。司法實(shí)踐中，有的法院按照每日萬(wàn)分之二點(diǎn)一的四倍（即月利2.52%）計(jì)算予以調(diào)減，即便如此，違約金的代價(jià)也是很昂貴的。
(二)其他相似條款的約定。
第一種，利息與違約金并存的約定。某租賃合同約定，承租人逾期付款的，除應(yīng)當(dāng)支付同期銀行貸款利息外，還應(yīng)支付租賃費(fèi)總款的百分之二十的違約金。如某公司應(yīng)當(dāng)支付總租賃費(fèi)用50萬(wàn)元，已經(jīng)支付40萬(wàn)元，凈欠10萬(wàn)元，拖延一年支付。施工單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金為50萬(wàn)元的百分之二十即10萬(wàn)元，利息為10萬(wàn)元*0.21‰/天*365天=7665元。
第二種，債權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用變相轉(zhuǎn)嫁。某合同約定，承租人不及時(shí)支付租金的，債權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用（包括律師代理費(fèi)用，調(diào)查取證費(fèi)用）由被告承擔(dān)。
風(fēng)險(xiǎn)二：合同約定租賃期滿后租金遞增。租賃合同約定，租賃期滿后，如繼續(xù)使用租賃物的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租價(jià)遞增15%，租賃合同變更為不定期租賃合同。在本案中，實(shí)際租賃期遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了合同約定的一年期限，租賃公司自第366天起將租金提高至原租金的120%.
風(fēng)險(xiǎn)三：有關(guān)租賃物暫存規(guī)定容易發(fā)生爭(zhēng)議。租賃合同約定，建筑公司交付租賃公司周轉(zhuǎn)材料包括歸還租賃物和暫存租賃物兩種行為，而暫存于租賃公司的周轉(zhuǎn)材料，建筑公司可以根據(jù)需求隨時(shí)調(diào)取，但租賃公司仍可以計(jì)取租金收益。這與歸還租賃物屬于不同的法律概念。倘若租賃公司對(duì)于建筑公司交付的周轉(zhuǎn)材料出具了暫存單而并未出具歸還證明，則法院可認(rèn)定，租賃公司在暫存期間仍享有收租賃費(fèi)用的權(quán)利。
風(fēng)險(xiǎn)四：合同約定承租方付清全部租金的前提下，才可辦理滅失鋼管賠償手續(xù)。也就是說，建筑公司所承租租賃物滅失以后，只要未與出租方及時(shí)辦理賠付手續(xù)或付清租賃費(fèi)，則滅失以后依然可以計(jì)算租賃費(fèi)用。其原因在于依據(jù)租賃合同支付租金是承租人的義務(wù)，承租人在使用丟失，責(zé)任在于承租人，因此不能免除承租人支付租金的義務(wù)。
風(fēng)險(xiǎn)五：經(jīng)辦人作擔(dān)保的條款損害了經(jīng)辦人利益。經(jīng)辦人在承租人授權(quán)下辦理租賃物領(lǐng)料與退料人、租賃費(fèi)用的結(jié)算，履行職務(wù)行為，其本身是不承擔(dān)民事責(zé)任的。合同沒有明確記載：本人自愿為承租方付款承擔(dān)擔(dān)保，而隱晦寫著“承租方由下列擔(dān)保人簽收租賃物有效：簽收人為張某，男，漢族，身份證號(hào)為__________?！弊専o(wú)意擔(dān)保的經(jīng)辦人變成擔(dān)保人是租賃公司轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的另一高招。
風(fēng)險(xiǎn)六協(xié)議管轄的風(fēng)險(xiǎn)。合同約定，“發(fā)生爭(zhēng)議協(xié)商解決，無(wú)法協(xié)商由出租方所在地法院管轄?！辈煌赜蚍ㄔ簩?duì)同一事實(shí)的后果判斷可能是不相同的，如金華法院與衢州法院關(guān)于工程技術(shù)專用章簽定合同的法律責(zé)任認(rèn)定是不同的。
二、租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
（一） 加強(qiáng)租賃合同內(nèi)容的審查，合理限制項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)限
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有權(quán)參與供貨合同的談判，但正式簽章確認(rèn)時(shí)需通過分公司合同審查。分合同審查合同時(shí)應(yīng)當(dāng)避免下面的租賃條款。
⑴避免高額違約金約定。特殊情況，租賃公司堅(jiān)持約定違約責(zé)任時(shí)，施工單位可加限制條款，累計(jì)違約金不得超過未付租費(fèi)的5%。
⑵避免不利協(xié)議管轄。同時(shí)施工單位可做對(duì)本公司有利約定。
⑶避免租賃合同期滿租賃費(fèi)用遞增條款，經(jīng)辦人擔(dān)保條款。
⑷增加租賃公司違約責(zé)任的約定。若租賃公司逾期提供租賃物品，應(yīng)按合同租賃費(fèi)總額的千分之三支付違約金。逾期5天以上的，承租人有權(quán)解除合同，并要求賠償工期損失，每天按照多少金額支付。《合同法》第九十三條規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。雖然在合同分則當(dāng)中對(duì)租賃合同的法定條件進(jìn)行了規(guī)定，但并不排斥當(dāng)事人自行約定。
（二） 公司只刻制技術(shù)專用章（非合同專用章），能在一定程度預(yù)防表見代理的法律風(fēng)險(xiǎn)
“項(xiàng)目經(jīng)理部技術(shù)專用章”有其特定的但與買賣關(guān)系無(wú)關(guān)的用途，如同單位的收文章等內(nèi)部印章，起不到單位公章、合同專用章的作用；行為人未持公司的單位公章、合同專用章租賃鋼管扣件等行為，一般情況下屬于無(wú)權(quán)代理。但應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析。
（三） 加強(qiáng)租賃物的使用和歸還管理
1、施工期間滅失或毀損的周轉(zhuǎn)材料，項(xiàng)目部應(yīng)及時(shí)書面通知租賃公司其滅失數(shù)量以及租賃公司不應(yīng)再計(jì)取租金。最佳方法是項(xiàng)目部及時(shí)與出租方簽定對(duì)帳協(xié)議，明確滅失數(shù)量和金額。
2、歸還周轉(zhuǎn)材料時(shí)應(yīng)要求租賃公司出具歸還證明。
三、租賃合同糾紛訴訟管理：租賃合同糾紛訴訟產(chǎn)生后，應(yīng)及時(shí)應(yīng)訴并綜合原告證據(jù)作出相應(yīng)處理：
（一）核對(duì)交易與項(xiàng)目印章等真實(shí)性
1、交易真實(shí)性可從如下事實(shí)予以反映①涉案工程是否由本施工企業(yè)承包施工②本施工企業(yè)是否與租賃公司簽定了周轉(zhuǎn)材料租賃合同③周轉(zhuǎn)材料租賃合同中相關(guān)印章是否真實(shí)④周轉(zhuǎn)材料租賃合同是否實(shí)際已經(jīng)履行⑤周轉(zhuǎn)材料被告發(fā)貨單，收貨單是否由有權(quán)工作人員簽字的。⑥有否通過銀行支付系統(tǒng)轉(zhuǎn)付款項(xiàng)或收取過正式發(fā)票。
2、對(duì)原告所持有證據(jù)中項(xiàng)目部印章真實(shí)性有異議的，應(yīng)當(dāng)在舉證期內(nèi)提出真實(shí)性鑒定或向公安主管機(jī)關(guān)進(jìn)行報(bào)案，或提出相反證據(jù)。
3、技術(shù)專用章的效力問題。
多數(shù)人認(rèn)為：“項(xiàng)目經(jīng)理部技術(shù)專用章”有其特定的但與租賃無(wú)關(guān)的用途；項(xiàng)目部人員未持單位公章、合同專用章或施工企業(yè)介紹信以公司名義領(lǐng)取租賃物，并沒有“受委托簽署有關(guān)合同”的職務(wù)權(quán)限屬無(wú)權(quán)代理。同時(shí)，有些技術(shù)專用章印有“用于合同簽定無(wú)效”字樣而出租公司明知該內(nèi)容，卻與項(xiàng)目經(jīng)理部簽約，主觀并非善意無(wú)過失的。據(jù)此，杭州、衢州等地一些判決認(rèn)定，行為人以技術(shù)專用章簽約是無(wú)效的。但金華中院在司法實(shí)踐作有效合同處理。
本人認(rèn)為，技術(shù)專用章能在一定程度預(yù)防表見代理風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橄鄬?duì)人看到這枚印章原則上沒有理由供應(yīng)租賃材料等給項(xiàng)目部，可相應(yīng)減少表見代理行為的成立。但如果施工企業(yè)在其后的履行中又通過付款、接受材料供應(yīng)商發(fā)票等行為追認(rèn)了技術(shù)資料章的效力，或?qū)Ψ侥軌蛲ㄟ^其他證據(jù)證明構(gòu)成了表見代理的表象，使對(duì)方有理由相信項(xiàng)目部有權(quán)以施工企業(yè)名義采購(gòu)租賃材料等，則施工企業(yè)還要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
（二）租賃公司所主張的周轉(zhuǎn)材料的數(shù)量、租金、租期、未歸還數(shù)量及賠償金額是否準(zhǔn)確
1、租金計(jì)算。應(yīng)付租金等于租賃數(shù)量×租賃合同約定的單價(jià)×租賃天數(shù)；租賃數(shù)量以有權(quán)簽收人簽收數(shù)量為準(zhǔn)，要么是合同指定領(lǐng)料人，要么是書面委托授權(quán)的代理人。
2、賠償損失確定。很多情況下，原告并不知道被告是否滅失租賃物，也不清楚被告主觀是否愿意歸還。若其冒然只提賠償之訴，則施工單位提出抗辯，只同意歸還租賃物，不同意折價(jià)賠償。那么法院應(yīng)當(dāng)駁回原告賠償訴訟請(qǐng)求。
鋼管扣件不同計(jì)算單位轉(zhuǎn)換，一般而言，鋼管1噸=260M，扣件1噸=1000只。這種技術(shù)指標(biāo)必須在合同中有約定。如果沒有約定，處理返還或賠償問題上易有分歧。
（三）與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)處理
1、如果欠款金額屬實(shí)，由于違約金部分和未歸還周轉(zhuǎn)材料的租金部分在訴訟期間仍在計(jì)取和增加，應(yīng)及時(shí)調(diào)解降低損失。
2、項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)限問題：“項(xiàng)目經(jīng)理部”系施工企業(yè)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，一般不具有以自己的名義獨(dú)立地對(duì)外從事民事活動(dòng)的資格。根據(jù)建設(shè)部《建筑施工企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)管理辦法》第八條的規(guī)定，項(xiàng)目經(jīng)理在“受委托簽署有關(guān)合同”的情形下行使相關(guān)的管理權(quán)力。根據(jù)《合同法》第四十八條關(guān)于“行為人沒有代理權(quán)、超越代理或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任?！?/p>
金華地區(qū)法院在處理項(xiàng)目部購(gòu)買或租賃材料案件處理的基本思路：施工合同存在分包轉(zhuǎn)包情況，購(gòu)銷合同有施工單位或項(xiàng)目部印章，由施工單位負(fù)責(zé)；如無(wú)公司印章，由簽字人負(fù)責(zé)。如承包人兼任項(xiàng)目經(jīng)理的，可判公司承擔(dān)。
3、施工單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知項(xiàng)目負(fù)責(zé)人參與案件協(xié)調(diào)，一方面因?yàn)榘讣罱K民事責(zé)任由其承擔(dān)，另一方面項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與租賃商關(guān)系密切，利于案件協(xié)調(diào)處理。同時(shí)也應(yīng)當(dāng)防范項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與租賃公司串通訴訟，損害公司利益的道德風(fēng)險(xiǎn)。
（四）調(diào)解不成，施工單位應(yīng)在舉證期內(nèi)應(yīng)訴與抗辯，視情況提出管轄異議，追加項(xiàng)目經(jīng)理為被告等
1、訴訟主體
⑴原告主體主要是租賃合同名義出租人與實(shí)際出租人，組織形式上有公民個(gè)人、個(gè)體工商戶、租賃有限公司。其中個(gè)體工商戶以業(yè)主為原告，在訴狀中應(yīng)注明：系金華市某租賃站業(yè)主。
⑵多列訴訟主體的法律意義：租賃方為避免訴訟風(fēng)險(xiǎn)，常把簽約的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，領(lǐng)材料經(jīng)辦人員、施工企業(yè)為共同被告。在欠款屬實(shí)的情況下，根據(jù)雙方舉證與庭審情況，由主審法官選擇一個(gè)主體判決承擔(dān)。如此可預(yù)防單一被告主體情況下，有關(guān)職務(wù)行為或個(gè)人行為的舉證不能而導(dǎo)致原告敗訴。
同樣對(duì)被告也有一定積極意義。若項(xiàng)目負(fù)責(zé)人不是訴訟當(dāng)事人時(shí)，施工單位在其對(duì)外承擔(dān)責(zé)任后，又需根據(jù)內(nèi)部承包合同向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人予以追償。倘若項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、施工單位同為被告的情況下，施工單位可考慮三方調(diào)解，即由項(xiàng)目經(jīng)理支付，施工單位擔(dān)保。一旦施工企業(yè)代為履行，單憑調(diào)解書就可向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人追償。
⑶主體不符：原告主體不符，如租賃公司經(jīng)辦人以個(gè)人身份起訴，法院應(yīng)當(dāng)駁回原告起訴。被告所有主體錯(cuò)誤，法院應(yīng)駁回原告的起訴；倘若幾位被告中個(gè)別名稱錯(cuò)誤，法院可通知當(dāng)事人予以變更。
2、租賃費(fèi)用糾紛的訴訟時(shí)效為一年。實(shí)踐中下列兩種爭(zhēng)議已有統(tǒng)一認(rèn)識(shí)
⑴欠款人出具租費(fèi)欠款單后適用時(shí)效的問題；主流觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)帳單只確認(rèn)欠款數(shù)額，并不改變租賃合同關(guān)系性質(zhì)，因而訴訟時(shí)效還是一年。
⑵分期支付租金的時(shí)效問題，如有些租賃合同規(guī)定承租人應(yīng)在每月10日支付上一個(gè)月的租金，是否每月租金都存在時(shí)效計(jì)算問題。最高人民法院民一庭、民二庭對(duì)此曾有不同解釋。2004年12月底《人民法院報(bào)》刊登最高人民法院民二庭庭長(zhǎng)一篇文章，稱最高人民法院已經(jīng)于2004年12月底統(tǒng)一裁判文書尺度，皆從最后一期起算。
3、違約責(zé)任減免問題
⑴有些合同的違約責(zé)任的約定過高。如合同約定按照日3‰利率（月利率9%）支付逾期付款違約金或按照總租金額20%計(jì)收違約金。違約金過高的調(diào)整問題，在婺城法院民二庭一般以同期貸款利率四倍，即6.3‰×4＝2.52%/月為限予以調(diào)整。
⑵利息計(jì)付方式，有約定按約定，無(wú)約定按日萬(wàn)分之二點(diǎn)一予以計(jì)算。
⑶違約金、利息并存問題。合同法只規(guī)定定金與違約金不能并存，但未限制違約金與利息并存。當(dāng)事人雙方的約定只要不違反強(qiáng)制性法規(guī)的，就是有效約定應(yīng)獲支持。
4、管轄異議
⑴管轄約定，當(dāng)事人可以在原告住所地，被告住所地、合同履行地等密切聯(lián)系地選擇一家地域管轄法院。
⑵管轄異議，施工單位應(yīng)當(dāng)答辯期內(nèi)提出管轄異議；管轄異議申請(qǐng)人預(yù)交申請(qǐng)費(fèi)100元。被告提出管轄異議駁回裁定后，可在10天內(nèi)向上一級(jí)法院提出上訴。
5、發(fā)票與含稅價(jià)
根據(jù)發(fā)票管理辦法的規(guī)定，銷售貨物，提供勞務(wù)方在獲取價(jià)款與報(bào)酬時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供稅務(wù)發(fā)票。未按規(guī)定開具發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可限期整改，沒收非法所得，可并處1萬(wàn)元罰款。施工單位就此提出抗辯，你不給發(fā)票我就不能付款。但法院會(huì)以“非法院主管范圍”為由不予支持，除非合同特別約定，“收款必須提供發(fā)票”。若法院不做處理的，付款單位可向稅務(wù)主管單位要求處理。值得一提的是，為了預(yù)防發(fā)票爭(zhēng)議，一些精明的租賃公司會(huì)在合同注明，本租賃費(fèi)用為非含稅價(jià)。換言之，若要發(fā)票，稅金自負(fù)。
6、合同相對(duì)性的體現(xiàn)
某租賃公司訴金華某公司租賃合同糾紛一案，已由浦東新區(qū)法院作出（2005）浦民二商初第377號(hào)民事判決書。其中原告證據(jù)主要有租賃合同，發(fā)貨單，回庫(kù)單若干張。其中租賃合同加蓋該公司第十項(xiàng)目部印章，并有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人陳某簽字。但發(fā)貨單，回庫(kù)單中“租賃單位”一欄目寫陳某個(gè)人。被告抗辯稱：一，被告從未與原告急簽約，第十項(xiàng)目部印章未刻制。二，被告從未收到原告貨物，付過一分租費(fèi)。最終法院以合同相對(duì)性為由判決施工單位免除責(zé)任。
編排/王淼
責(zé)編/張雨 微信號(hào)：Ann199313
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