2010-04-28 10:46:45| 分類： 物業(yè)管理 | 標簽： |字號大中小 訂閱
徐西連/《現(xiàn)代物業(yè)》/20060322
房屋裝修監(jiān)管難是國內(nèi)眾多物業(yè)管理企業(yè)遭遇到的共同難題。裝修管理涉及面廣，包括安全管理，施工管理，環(huán)境管理，設施設備管理，筆者在此列舉房屋裝修監(jiān)管難的表現(xiàn)，分析其原因和后果，并提出解決問題的對策。
表現(xiàn)
1、安全管理
裝修期間工人多且雜，龐大的裝修隊伍加上夜間留宿人員,裝修過程中的明火作業(yè)，工人在施工現(xiàn)場吸煙及竄棟竄戶裝修，違規(guī)用電，進出小區(qū)的大量車輛，無疑都增加了安全隱患。
2、施工管理
屋體類
私自拆改承重墻、剪立墻，在承重墻上開孔，拆除連接廚房和陽臺墻體，刨鑿、重擊樓板、外墻內(nèi)側及排煙管道，不適當增加樓板靜荷載，以上現(xiàn)象屢見不鮮。
破壞外立面，下挖地面用作地下室或儲物間；擅自封閉陽臺，違規(guī)安裝防盜門、防盜窗、防盜網(wǎng)、防蚊紗窗、空調(diào)外掛的現(xiàn)象尤為突出。
此外，改變房屋建筑結構及使用功能，在樓頂隨意搭建陽光棚、安裝太陽能熱水器都會帶來一系列的后遺癥。
電（強電、弱電）類
違規(guī)用電操作。施工用電不接漏電保護器，不從總開關接線（直接從墻體上的插座上接電）。由于施工用電功率大導致跳閘、短路、開關燒壞現(xiàn)象時有發(fā)生。
暗藏電線不穿管，沒有申請就使用碘鎢燈、電熱壺等高功率危險設施。
隨意改動網(wǎng)絡、電話、可視對講等弱電線路。由于更改弱電線路要求技術高，專業(yè)強等特點，也就決定了更改后無法使用，頻發(fā)故障。
水（給水、排水、防水）類
封改陽臺落水管，封改給水管道；施工前地漏未采取保護措施，引起后期排水不暢，水管堵塞，地漏返水。
另外裝修人在裝修過程中容易破壞廚房、衛(wèi)生間地面防水層，而后期又沒有重新刷防水膠，引起房屋滲、漏水現(xiàn)象發(fā)生。
3、環(huán)境管理
裝修垃圾亂堆放。部分裝修人抱著僥幸的心理將垃圾丟在后樓梯、樓道、電梯旁、小區(qū)的拐角后就一走了之。
節(jié)假日施工噪音。裝修管理上規(guī)定：節(jié)假日原則上允許施工，但不得進行有噪音和帶有散發(fā)性氣味的工作。然而在實際操作中裝修工卻不理這一套，想打墻就打墻，想切割大理石就切割大理石，導致利用節(jié)假日休息的業(yè)主們怨聲載道。
4、設施設備管理
私自改燃氣、暖氣管道，管道被埋于墻下、天然氣表被罩住。管理處要求其整改，裝修人不予配合。
原因
1、業(yè)主原因
裝修意識薄弱、裝修知識欠缺。表現(xiàn)在請裝修隊時比較隨便，裝修合同不簽，管它有證還是無證。另一方面由于對裝修了解不夠，往往出現(xiàn)想監(jiān)管而管不了。
觀念守舊。一方面是小農(nóng)意思根深蒂固，我的房子我做主，裝修中往往只顧小家不顧大家，更別談顧及整個小區(qū)的外觀。另一方面是迷信，裝修中夾雜濃烈的迷信色彩，這面墻擋住風水，得拆；那扇門朝向不好，得改。
2、施工方原因
不負責任
你給工錢我就幫你干活，至于我干的活會不會影響外觀，會不會影響鄰里，會不會留有隱患我不管。關于這一點在裝修游擊隊身上表現(xiàn)尤為明顯。
不夠?qū)I(yè)
筆者在裝修巡查中就經(jīng)常遇到這樣一類裝修人員。打墻的分辨不出什么是承重墻，改水管的看不懂平面圖上的水管走向，試想，請這樣的裝修工人搞裝修，不出錯、不違規(guī)才怪。
不熟悉小區(qū)的裝修規(guī)定
那么你再專業(yè)，難免也會做出與裝修規(guī)定不符的事情。
3、物業(yè)管理處原因
宣傳、監(jiān)管不到位；有制度不執(zhí)行，或執(zhí)行時不徹底，不果斷。讓業(yè)主誤以為一件事可做可不做，產(chǎn)生做了也沒事的心態(tài)，其結果錯失監(jiān)管的最佳時機；管理裝修的人員本身對法規(guī)、條例及小區(qū)的裝修規(guī)定不太熟悉，不夠?qū)I(yè)。
4、法規(guī)制度方面原因
例如建設部頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，深圳市實施的《深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定》對裝修人自裝未做說明，只是對裝修人住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委托給不具有相應資質(zhì)等級企業(yè)作了限制，對業(yè)主自裝還是一片空白。而自裝本身就是一個比較模糊概念，再加上無法可依，實行監(jiān)管比較困難。
后果
1、安全隱患：包括生命和財產(chǎn)安全兩部分。主要體現(xiàn)在下述幾個方面：
無論是裝修工人違規(guī)用電，私自拆改燃氣、暖氣管道，還是明火作業(yè)都為火災發(fā)生提供可能，結果就會危及人們生命財產(chǎn)安全。例如南寧市民主路工人文化宮內(nèi)的好地演藝城失火。火災原因就是因為施工工人使用碘鎢燈引燃“天那水”所揮發(fā)的氣體，導致火災發(fā)生，損失慘重。
柱體、墻體被拆改，不適當增加樓板靜荷載，下挖房屋地面，致使房屋存在嚴重的安全隱患。例如2004年底，北京市朝陽區(qū)某小區(qū)由于一戶業(yè)主野蠻裝修，私拆承重墻，引起整個高達28層樓處于瀕臨坍塌的危險境地。
此外，衛(wèi)生間防水破壞造成的漏水，水管堵塞造成的返水都會給業(yè)主帶來一定的經(jīng)濟損失，甚至會引起鄰里關系緊張。
2、維修量增大，投訴量增多。裝修戶不遵守施工作業(yè)時間、節(jié)假日噪音施工，包括地漏堵塞，房屋滲漏等現(xiàn)象都容易引起業(yè)主投訴。在處理這些遺留問題時，管理處稍微處理不當都有可能引發(fā)業(yè)主拒交物業(yè)管理費、水電費等一系列后遺癥。
3、小區(qū)變成臟、亂、差。試想整個小區(qū)出現(xiàn)垃圾亂丟，房屋亂建，防盜設施規(guī)格不一，空調(diào)安裝不統(tǒng)一等現(xiàn)象，臟、亂、差就在所難免，小區(qū)一片混亂，房屋也甭想升值。
對策
1、物業(yè)管理公司加強對住宅裝修的指導和監(jiān)督
加強宣傳力度
開設業(yè)主裝修課堂，聯(lián)系知名的裝修公司聯(lián)合授課，一定會受到業(yè)主歡迎。物業(yè)通過開設課程又達到了宣傳裝修規(guī)定的目的。
充分利用資源。管理處可通過一定的方式和途徑在小區(qū)內(nèi)進行宣傳。如懸掛“違規(guī)裝修害人害己”的宣傳條幅，印發(fā)宣傳資料，利用小區(qū)的板報欄、廣播進行裝修法規(guī)、條例、小區(qū)的裝修規(guī)定的宣傳，發(fā)現(xiàn)問題苗頭，及時發(fā)整改通知單，必要時可借助專業(yè)技術人員，增加說服力。
加強培訓
要提高裝修管理水平必須加強員工內(nèi)部培訓。通過現(xiàn)場演示、模擬辦理裝修手續(xù)，解答業(yè)主提出的各種裝修問題等方式進行員工培訓，內(nèi)容涉及建筑知識、裝修法規(guī)、小區(qū)具體裝修管理規(guī)定等，并進行考核。只有專業(yè)的員工，才會有良好的控制；只有良好的控制，才會有良好的管理效果。
加強審批控制
裝修管理工作中要做到“四控制”，即對裝修資格、項目審批要嚴格控制；對進出人員要嚴格控制；對建材進出、裝修垃圾堆放要嚴格控制；對裝修巡查要嚴格控制。筆者認為辦理裝修過程中的提醒一定要到位，特別是裝修常發(fā)事項要說明清楚（如滲漏，堵塞、短路、結構破壞、超載等），詢問要面面俱到，力爭做到讓裝修人無漏洞可乘，無漏報隱瞞工程發(fā)生。
加大巡查力度
明確巡查事項。巡查事項主要包括：“兩體一面”（墻體、柱體、外立面）和“三防二電”（防水、防火、防盜、強電、弱電）的巡查。另外還包括證件巡查、燃氣巡查、管道巡查、作業(yè)時間巡查、環(huán)境衛(wèi)生巡查、作業(yè)規(guī)范巡查、違章留宿及活動監(jiān)控。
明確責任。按片、棟確定責任人，分工明確，責任明確，誰主管，誰負責，誰跟蹤。在這里需要強調(diào)的是維修、護衛(wèi)、主管裝修人員一定要走出去，走出去方能及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。
提高服務水平
物業(yè)在裝修中有兩個職能：管理職能和服務職能。裝修管理中要注意方式方法，切不可輕易停水停電，沒收裝修工具，罰款，以免導致裝修人反感，不配合管理處工作，引起積怨。
強化前期介入
開發(fā)商在審核建筑設計單位的圖紙時，一般是從建筑本身的角度出發(fā)。物業(yè)審核圖紙更多的會從業(yè)主的角度看問題。物業(yè)公司根據(jù)以往積累的經(jīng)驗，把廣大業(yè)主入住后通常對住宅的需求與設計師溝通，在設計圖紙上盡可能滿足業(yè)主合理要求，注意美觀與實用結合，體現(xiàn)公共景觀的品質(zhì)和人性化。否則，由于設計上本身存在先天不足，裝修管理、制止違章搭建重任就落到物業(yè)公司身上，管理起來顯得蒼白無力，力不從心。
創(chuàng)新管理
筆者在這里想提出“堵不如疏”的觀點。顧名思義堵就是圍追堵截，疏就是引導疏通。筆者以前在管理裝修中更注重的是引導裝修。即引導業(yè)主朝一個合理方向去做，而非一味強制這也不能，那也不能；一味灌輸說教式概念，什么房屋的保值增值，裝修人聽起來反感，這種強性管理規(guī)定運用到實際中反而適得其反。時至今日，物業(yè)管理既然強調(diào)的是服務而非管理，我想裝修強調(diào)的也應該是引導而非監(jiān)管。
2、業(yè)主加強學習裝修法規(guī)條例，改變觀念
從根本上改變業(yè)主對裝修管理的認識，對業(yè)主來說，應咨詢裝修專業(yè)公司，不能隨心所欲地進行裝修。裝修不當產(chǎn)生的后遺癥，不但影響到居住質(zhì)量，造成損失，而且容易引發(fā)鄰里糾紛。春節(jié)聯(lián)歡晚會演出的《裝修》小品就很能說明問題，能折射出裝修人對物業(yè)管理的誤解。關于這一點從扮演業(yè)主的鞏漢林說的話中就能體現(xiàn)?！拔飿I(yè)來了又怎么了，我交過裝修保證金了，我家里我想怎樣裝修就怎樣裝修?！逼鋵嵾@就是對物業(yè)管理缺乏最基本的認識和了解，對他們來說，物業(yè)管理存在的作用不是服務他們而是苛求他們。
3、業(yè)主委員會應發(fā)揮監(jiān)督協(xié)調(diào)作用
業(yè)主委員會應當經(jīng)常與物業(yè)管理公司進行溝通，并監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理和服務狀況，督促房屋裝修施工人員遵守有關的法規(guī)和公約，及時調(diào)解裝修不當引起的鄰里糾紛，對業(yè)主或使用人違規(guī)行為進行勸阻、制止并督促其整改。
對裝修人違反法規(guī)、條例、公約，經(jīng)勸阻無效的，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過，業(yè)主委員會推薦代表可向人民法院提起民事訴訟。
4、行業(yè)主管部門應當加強對違法裝修的行政執(zhí)法力度
行業(yè)主管部門應當完善行政執(zhí)法工作程序。對裝修人違法裝修的投訴，應當及時受理、立案并到現(xiàn)場調(diào)查、取證、核實，經(jīng)核查屬實的，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，責令其限期改正，罰款。
5、媒體加強對房屋裝修的正面宣傳和引導。并把違規(guī)裝修單位、裝修人進行公開曝光，對違反法律法規(guī)的裝修人或裝修公司不要姑息，不要手軟。
聯(lián)系客服
