| 營(yíng)改增后，出租不動(dòng)產(chǎn)如何繳稅 |
要點(diǎn)一：預(yù)收租金能否按月（季度）分?jǐn)傆?jì)稅？
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，預(yù)收租金不能按月（季度）分?jǐn)傆?jì)稅，應(yīng)當(dāng)在收到租金的當(dāng)月（季度）全額計(jì)入銷(xiāo)售總額。
但是，“其他個(gè)人”例外。其他個(gè)人，指?jìng)€(gè)體工商戶(hù)之外的個(gè)人?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）規(guī)定，其他個(gè)人采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
要點(diǎn)二：在哪繳？繳多少？
根據(jù)《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）的規(guī)定，區(qū)分以下三種情況：
1.一般納稅人
一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法；出租2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法。
①不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：應(yīng)納稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×5%；
一般計(jì)稅方法：應(yīng)納稅款＝銷(xiāo)項(xiàng)稅額[含稅銷(xiāo)售額÷（1+11%）×11%]－進(jìn)項(xiàng)稅額。
②不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的。
步驟一：先向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，填寫(xiě)《增值稅預(yù)繳稅款表》。
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：預(yù)繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×5%；
一般計(jì)稅方法：預(yù)繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+11%）×3%。
步驟二：再向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：預(yù)繳稅款＝應(yīng)納稅款，一般不需補(bǔ)繳稅款，只需填申報(bào)表；
一般計(jì)稅方法：預(yù)繳率3%，稅率11%，需補(bǔ)（退）稅款；
補(bǔ)（退）稅款＝銷(xiāo)項(xiàng)稅額－進(jìn)項(xiàng)稅額－預(yù)繳稅款。
2.小規(guī)模納稅人（不包括其他個(gè)人）
①不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
個(gè)體工商戶(hù)出租住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×1.5%；
其他出租不動(dòng)產(chǎn)情況：應(yīng)納稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×5%。
②不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的。
步驟一：先向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，填寫(xiě)《增值稅預(yù)繳稅款表》。
個(gè)體工商戶(hù)出租住房：預(yù)繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×1.5%；
其他出租不動(dòng)產(chǎn)情況：預(yù)繳稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×5%。
步驟二：再向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
預(yù)繳稅款=應(yīng)納稅款，一般不需補(bǔ)繳稅款，只需填申報(bào)表。
3.其他個(gè)人
納稅地點(diǎn)：向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
出租住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×1.5%；
出租非住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×5%。
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)第六條規(guī)定，可以按月（季度）分?jǐn)傋饨鹄U稅。當(dāng)然，也可以一次性全額納稅申報(bào)。
要點(diǎn)三：什么時(shí)候繳？
預(yù)繳時(shí)限：國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)規(guī)定，如果需要預(yù)繳稅款，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報(bào)期或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。若超過(guò)6個(gè)月沒(méi)有預(yù)繳稅款，由機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)按照稅收征管法及相關(guān)規(guī)定處理。
納（補(bǔ)）稅申報(bào)時(shí)限：一般納稅人按月納稅申報(bào)，小規(guī)模納稅人按季度納稅申報(bào)。
要點(diǎn)四：誰(shuí)開(kāi)票？如何開(kāi)？
一般納稅人可自行開(kāi)具增值稅發(fā)票；小規(guī)模納稅人（不包括其他個(gè)人），可自行開(kāi)具增值稅發(fā)票，也可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票；其他個(gè)人向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票。
增值稅發(fā)票分普通發(fā)票和專(zhuān)用發(fā)票兩種。向其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，不得開(kāi)具或申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)規(guī)定，納入新系統(tǒng)推行范圍的納稅人要參照《商品和服務(wù)稅收分類(lèi)與編碼（試行）》，使用新系統(tǒng)選擇相應(yīng)的編碼開(kāi)具增值稅發(fā)票；開(kāi)具增值稅發(fā)票要在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址；由于個(gè)人出租住房適用1.5%優(yōu)惠征收率，開(kāi)具（代開(kāi)）發(fā)票不能與其他應(yīng)稅行為混開(kāi)。
作者單位：江西省鄱陽(yáng)縣地稅局
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