隨著城市化的快速推進(jìn)，現(xiàn)行宅基地制度存在的問題日益突出。農(nóng)民認(rèn)為，農(nóng)村土地資源除了能解決溫飽和居住問題并沒有更大的價(jià)值，農(nóng)村土地難以轉(zhuǎn)化為資本。因此，大量農(nóng)民遷往城鎮(zhèn)離開農(nóng)村、離開土地，人口遷移導(dǎo)致農(nóng)村出現(xiàn)大量農(nóng)房、宅基地的資源閑置，形成了“城市在變大，農(nóng)村在變小”發(fā)展格局。
十九大后，中央一號(hào)文件鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略明確部署，重點(diǎn)推動(dòng)深化農(nóng)村土地制度改革，系統(tǒng)總結(jié)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，逐步擴(kuò)大試點(diǎn)，加快土地管理法修改，完善農(nóng)村土地利用管理政策體系。2017年8月國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，指出利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾。同時(shí)，宣布13個(gè)城市納入試點(diǎn)，農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié)，直接進(jìn)入市場，租賃住房、共享度假小院這類項(xiàng)目將獲得快速審批通道。自此，農(nóng)村土地資源共享發(fā)展的共享農(nóng)莊、共享小院、共享村落等鄉(xiāng)村物業(yè)管理模式逐步興起。
共享農(nóng)莊·“一房一院一地”的農(nóng)村閑置住房利用
“共享農(nóng)莊”是由中國人民大學(xué)土地政策與制度研究中心緊密結(jié)合農(nóng)村集體土地政策改革方向，從城鄉(xiāng)需求端出發(fā)，參與設(shè)計(jì)完成的這一農(nóng)村集體土地改建租賃住房的創(chuàng)新性解決方案，整個(gè)模式設(shè)計(jì)突出“安、居、樂、業(yè)”。
“安”，就是安心、安全。不改變農(nóng)民產(chǎn)權(quán)歸屬，農(nóng)民、農(nóng)村資產(chǎn)安全。
“居”，簡單來說就是在保障集體土地權(quán)屬不變的前提下，村集體和農(nóng)民出空間，社會(huì)資本或城市居民、企業(yè)主要出資，共同翻建提高人居環(huán)境，改善周邊宜居配套，形成宜居宜營的合作農(nóng)莊，吸引城市居民或團(tuán)體短租、長租或承包運(yùn)營。
“樂”，就是農(nóng)民將閑置資源租賃經(jīng)營權(quán)有償讓渡，不僅獲取閑置資源的合理回報(bào)，農(nóng)民增收滿意，市民能實(shí)現(xiàn)田園夢(mèng)、創(chuàng)業(yè)夢(mèng)，提升居住品質(zhì)和感受，政府稅收增加，何樂而不為。
“業(yè)”，就是真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)民不離鄉(xiāng)不離土實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)、就業(yè)。城市資本、管理、人員有序進(jìn)入農(nóng)村投資興業(yè)，過去單純經(jīng)濟(jì)利益導(dǎo)向的大規(guī)模開發(fā)變?yōu)楦鞣胶椭C共贏，這才是是可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。
目前，北京已有2000多套農(nóng)莊加入到了“共享農(nóng)莊”之中，分布在包括房山、密云在內(nèi)的11個(gè)近遠(yuǎn)郊區(qū)。以門頭溝“夢(mèng)我小區(qū)”農(nóng)莊為例，一套1宅1院的農(nóng)莊，一年租金5.46萬元，市民既可以選擇這種已經(jīng)裝修好的農(nóng)莊，年租金從2萬元到5萬元，也可以定制或者自己裝修，自己裝修的農(nóng)莊僅需要支付土地成本即可。
共享小院·城市家庭歸園田居的第二居所
共享小院是結(jié)合市場剛需打造的城市家庭歸園田居、享受共享度假生活方式的第二居所。依據(jù)傳統(tǒng)的審批流程，農(nóng)村土地歸集體所有，城市建設(shè)用地歸國家所有，農(nóng)村集體土地要變成城鎮(zhèn)建設(shè)用地，需要通過地方政府征地，轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)。直接在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房子，是小產(chǎn)權(quán)房，一般來說不允許上市交易，也沒有房產(chǎn)證。此次改革具有重大意義。
第一，“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、共享度假小院”，是中國土地制度的重大變革，意味著以后“土地改革有巨大的空間”。未來，中國房地產(chǎn)市場自1998年以來的基本邏輯，可能發(fā)生重大變化。
第二，這意味著政府向社會(huì)大規(guī)模轉(zhuǎn)移土地紅利。
第三，這意味著一大批低成本土地入市，由此產(chǎn)生一大批低成本房屋，對(duì)于抑制高房價(jià)、高租金將產(chǎn)生巨大作用。
第四，大城市郊區(qū)農(nóng)村戶口價(jià)值大增，將產(chǎn)生一大批新富階層，這些農(nóng)民將成為大批租賃住房的股東，長期享受土地紅利。
根據(jù)新的改革方法，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房或者共享度假小院。如果村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織自行開發(fā)，不僅政府征地環(huán)節(jié)沒有了，連開發(fā)商這個(gè)環(huán)節(jié)也省去了，節(jié)省的成本會(huì)非常巨大。
共享村落·閑置宅基地和農(nóng)房出租的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易新平臺(tái)
2018年7月，西安市高陵區(qū)人民政府發(fā)布公告，推行實(shí)施第一批“共享村落”，作為一種新的農(nóng)村資源利用形式，無疑使鄉(xiāng)村民宿、鄉(xiāng)村旅游、田間養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)迎來更加廣闊的平臺(tái)發(fā)展。
l 概念解讀
共享村落指村集體或農(nóng)戶委托村集體經(jīng)濟(jì)合作社在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)上進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易的閑置宅基地和房屋。農(nóng)民通過“共享村落”平臺(tái)，將閑置的宅基地和閑置農(nóng)房出租，獲得收益，增加財(cái)產(chǎn)性收入。
l 出租年限
共享年限原則上不高于20年。無論是本地市民，還是外地的居民，都可以對(duì)農(nóng)村的閑置宅基地和房屋進(jìn)行長達(dá)20年的租賃。
l 共享權(quán)益
交易成功后，“共享人”可取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，享有新建權(quán)、改建權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、經(jīng)營自主權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)、融資抵押擔(dān)保權(quán)等權(quán)益。符合創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)條件的，享受西安市高陵區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)扶持政策。
l 產(chǎn)業(yè)選擇
農(nóng)民個(gè)人閑置的宅基地和閑置農(nóng)房，和村集體經(jīng)濟(jì)合作社簽訂《委托書》，經(jīng)區(qū)農(nóng)業(yè)管委會(huì)備案后，由區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心進(jìn)行信息發(fā)布、組織交易。交易完成后，90%出租費(fèi)用分配個(gè)人，10%作為村集體經(jīng)濟(jì)收益，主要用于村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、公共服務(wù)建設(shè)等。農(nóng)村集體土地所有權(quán)、農(nóng)民宅基地、房屋所有權(quán)不變，出租的只是宅基地和農(nóng)民房屋的使用權(quán)?！肮蚕砣恕鲍@得農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房使用權(quán)后，在出租期限內(nèi)，用于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、民宿、創(chuàng)意、文化、商貿(mào)、娛樂等產(chǎn)業(yè)，也可用于個(gè)人休閑、居住、養(yǎng)老等用途。
l 申請(qǐng)條件
凡在中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的法人、其他組織及具有完全民事能力的自然人，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)共享。
為了大力推進(jìn)“共享村落”新型鄉(xiāng)村發(fā)展形勢，高陵區(qū)還推出一系列的扶持政策。
