開發(fā)西部，給我們西部各省創(chuàng)造了極大的發(fā)展機遇，全國各行各業(yè)都爭先恐后涌向西部支援和開發(fā)這片廣闊的天地，房地產(chǎn)業(yè)更是熱點，而物業(yè)管理企業(yè)這個新興的行業(yè)是朝陽的產(chǎn)業(yè)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理人才更是需要和缺乏，物業(yè)管理有了充分的發(fā)揮空間。
隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，我國人民的生活水平不斷提高，人們對居住和生活環(huán)境的要求也越來越高。以前八九十年代是買住宅，有房子住就滿意了，而現(xiàn)在人們的觀念已轉(zhuǎn)變?yōu)橘I房子時首先考慮到的是物質(zhì)上的滿足和精神上的安穩(wěn)，同時在物質(zhì)與精神的基礎(chǔ)上追求親情、鄉(xiāng)情，享受安居樂業(yè)的家園式的文化環(huán)境，所以對現(xiàn)代小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計的開始就凝聚著人類的智慧和勞動，并體現(xiàn)了不同時代、不同社會、不同民族風(fēng)格的建筑藝術(shù)和建筑風(fēng)格。園林綠化、文化娛樂設(shè)施、生活配套設(shè)施等等，無不表現(xiàn)出人們的文化特征。為滿足人們?nèi)找嬖鲩L的居住條件和生活質(zhì)量的要求，故住宅小區(qū)及其配套設(shè)施的建造實際上是以人為中心的、從藝術(shù)品位，舒適的程度，配套設(shè)施的完善、環(huán)境的優(yōu)美等方面都要充分的考慮到人們對居住生活質(zhì)量的要求程度。
一、 住宅小區(qū)的開發(fā)與管理應(yīng)“以人為本”
有遠見的開發(fā)商對建筑質(zhì)量要精益求精，嚴(yán)格監(jiān)理，因為它是百年大計的事情，還要在房地產(chǎn)開發(fā)時，應(yīng)特別注意環(huán)保綠化面積及園林布局，從增加植被到垂直綠化及花草樹木的合理選種和布置，都應(yīng)有藝術(shù)品味，使小區(qū)的住戶不但享受到安全舒適的居住空間，還有一種體味自然，回歸自然的良好氣氛，要想開發(fā)的樓盤成功是與營造綠色的環(huán)境是分不開的。
近期來各種風(fēng)格的建筑五彩繽紛，各放異彩，特別是歐陸風(fēng)格的建筑流行起來，但不管什么風(fēng)格都應(yīng)該貫徹“以人為本”的設(shè)計理念，進入21世紀(jì)人們更重視環(huán)保，綠色就是生命，就是重視人類的生存空間，因此對每一戶的設(shè)計都應(yīng)顯示出建筑對人的關(guān)懷。房屋的結(jié)構(gòu)和布置要合理，采光充沛、通透性好，盡量做到每個房間均能實現(xiàn)自然采光，戶戶好景，窗窗含翠，八面來風(fēng)，以及寬敞的涼臺可使住戶盡攬戶外的自然風(fēng)光。在景觀設(shè)計上要精益求精，住宅其間應(yīng)合理的分布園林布局，有花園、果園、草園，作到新穎巧妙。有繽紛的花池、綠草茵茵，或噴泉、小品、涼亭等點綴其間，加上小徑蜿蜒，真所謂是“小橋、流水、人家”使人步入其間產(chǎn)生一種詩的境界。更使素質(zhì)逐步提高的人們卸下工作壓力就能盡情的享受生活，這將會使業(yè)主重拾輕松，悠然、暢快的感覺。興建齊全、完善的生活設(shè)施，如購物商場、網(wǎng)球場、兒童樂園等等，這對于講究居住環(huán)境，注重生活質(zhì)量的買家來說，是頗具吸引力的。
雖然現(xiàn)代住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)日趨完善，但如果離開人類活動，住宅就是一個空殼毫無意義；如果沒有人們對物業(yè)進行管理，那小區(qū)只不過是原始居住地的簡單重復(fù)。所以國家建設(shè)部要求我們在小區(qū)開發(fā)初期的同時，物業(yè)管理就要參與其中，把物業(yè)管理的方式、程序、內(nèi)容溶入開發(fā)設(shè)計建造之中，形成一個整體，使開發(fā)與物業(yè)管理形成有機的聯(lián)接。物業(yè)管理的好壞，主要體現(xiàn)在能否為廣大居住者創(chuàng)造良好的氛圍，現(xiàn)代住宅小區(qū)的物業(yè)管理是圍繞著小區(qū)物業(yè)和相關(guān)配套設(shè)施而展開的人類活動，有著物質(zhì)特征的一面，如樓宇的維護、設(shè)備的管理、垃圾的清運、綠化的養(yǎng)護，以及社區(qū)文化的開展等。但作為居民聚集的現(xiàn)代住宅小區(qū)，其人際關(guān)系和睦與否，居住環(huán)境是否安全，配套設(shè)施是否齊備、安全可靠，社區(qū)文化是否多樣化，精神文明建設(shè)是否出色等；和個人修養(yǎng)、本身素質(zhì)，及物業(yè)管理有著密不可分的聯(lián)系，它都反映出物業(yè)管理小區(qū)所具有非常明顯的人文特色。物業(yè)管理是體現(xiàn)房地產(chǎn)品牌形象最充分、最長久、最有效的重要環(huán)節(jié)，也就是說三分在于建，七分在于管。
二、 房地產(chǎn)的開發(fā)物業(yè)管理應(yīng)在何時介入
開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理何時介入的問題是目前房地產(chǎn)市場存在的大問題。房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計、施工建設(shè)時，物業(yè)管理就應(yīng)參與其中，但是很多的開發(fā)企業(yè)都是在建設(shè)接近尾聲，要交房時才急急忙忙讓物業(yè)管理公司介入，把物業(yè)公司作為處理善后問題和促銷的一張牌來對待。面對質(zhì)量上的問題，物業(yè)公司無權(quán)指揮施工單位及時的去維修，所遺留問題不能及時解決，業(yè)主把氣都出在物業(yè)公司身上，使物業(yè)管理公司代人受過，左右為難；建設(shè)過程中，即使有些合理化的建議，由于種種原因也會被開發(fā)企業(yè)所淡漠，真正的介入應(yīng)該是踏踏實實的從規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)到接管驗收，一直到物業(yè)交付使用的全過程介入。真正使這項提前介入步步到位，要雙方緊密配合，用高度的責(zé)任心去參與才行，目前開發(fā)建設(shè)單位這方面的意識還較淡薄。要解決這個問題，應(yīng)該建立相應(yīng)的法規(guī)讓物業(yè)公司真正的在開發(fā)建設(shè)之初提前介入才可能減少以后物業(yè)管理中的障礙。
房地產(chǎn)開發(fā)中的物業(yè)管理分為兩個階段：第一階段為前期開發(fā)建設(shè)期的介入；第二階段為管理期。開發(fā)企業(yè)與管理企業(yè)簽訂合同后，管理企業(yè)會派出專業(yè)人員組成的專家組，為開發(fā)商提供建設(shè)前期的各項準(zhǔn)備策劃服務(wù)。包括對規(guī)劃、設(shè)計方案進行審核，參與接管驗收，準(zhǔn)備入伙事宜及組織培訓(xùn)等。
前期派出的物業(yè)專業(yè)技術(shù)人員，在整個開發(fā)過程中起著極為重要的作用。他首先審核建筑設(shè)計圖紙，從物業(yè)管理需要的角度提出修改意見，并與設(shè)計師一起商討直至滿意。對于設(shè)備的配置他會結(jié)合物業(yè)的情況，建議發(fā)展商采用什么設(shè)備，如是否需要采用智能化管理或中央監(jiān)控系統(tǒng)，電梯口是否要裝監(jiān)控器，設(shè)備的優(yōu)缺點等。同時它還要與設(shè)計師商討設(shè)備的布局?jǐn)[放、管線的布置、通風(fēng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等等技術(shù)細節(jié)。甚至綠地下如何布局噴淋系統(tǒng)等。他會強調(diào)你排水閥的性能一定要過關(guān)。否則遇暴雨、設(shè)備就會有危險。在基礎(chǔ)建設(shè)開始后，他會直接參與指導(dǎo)工程部去監(jiān)理所有的隱蔽工程，一一記錄在案，并且在竣工圖上標(biāo)注出來，以便以后的維修工作，物業(yè)竣工驗收時他也一定要參加。所有不利于日后管理的問題他都會提出來。
第二階段的管理專業(yè)人員在完成了組建和培訓(xùn)后，便開始對管理公司的運作進行督導(dǎo)和控制。如電梯、車場的管理。清潔綠化、保安巡更、值班人員的接待及禮貌用語都會一一過問，會細微到員工著裝、上班的路線等，直至整個管理過程順暢成熟。
所以一個好的物業(yè)管理公司，他的管理理念、管理水平、管理人員的素質(zhì)和公司品牌都是一種無形資產(chǎn)，他會給開發(fā)商房屋的開發(fā)和銷售創(chuàng)造出直接的經(jīng)濟效益和不可估量的價值。
為了更好的為開發(fā)建設(shè)項目進行物業(yè)管理顧問服務(wù)，增加開發(fā)企業(yè)的信心，使項目自始至終能本著科學(xué)化、規(guī)范化、合理的布局、從節(jié)約開支的原則進行規(guī)劃、施工、管理，給房地產(chǎn)開發(fā)起到真正的參謀作用。
三、 市場機制對物業(yè)管理創(chuàng)造了生機
物業(yè)管理引入市場機制以來，物業(yè)管理條例相繼出臺，這對從事物業(yè)管理的企業(yè)來說充滿了挑戰(zhàn)，如何管理好，管出成果，管出特色，讓住戶滿意，如何在物業(yè)管理行業(yè)中立足并延伸，是每個物業(yè)管理公司賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，而制定合理創(chuàng)新的制度和嚴(yán)格的內(nèi)部管理則是企業(yè)增強自身生存和社會競爭生存的重要保證。在具體的經(jīng)營活動中，要始終貫徹“服務(wù)至上”的服務(wù)思想，創(chuàng)造自己的品牌，要用現(xiàn)代企業(yè)的管理手段實施業(yè)績考核與勞動人事的動態(tài)管理，提高企業(yè)的運作效率，把服務(wù)質(zhì)量作為物業(yè)管理企業(yè)的生命線。而物業(yè)管理行業(yè)的競爭，除了規(guī)?；?、集團化之外，最根本的一點，就是服務(wù)質(zhì)量的競爭，服務(wù)不僅決定著物業(yè)管理公司的聲譽好壞，同時也決定了物業(yè)公司的生存和發(fā)展，更決定著物業(yè)管理公司的社會效益和經(jīng)濟效益。作為物業(yè)管理公司來說，如果水平不高，服務(wù)質(zhì)量又差，其面臨著最大的問題，不要說向外拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，單就業(yè)主委員會這一關(guān)就很難過，說不定哪天就被抄魷魚。因此對房地產(chǎn)來講，開發(fā)是短期的，服務(wù)才是永久的。而作為一個明智的開發(fā)商，在搞好建設(shè)的同時，其一定會將物業(yè)管理作為一項非常重要的事來抓，早期投入開發(fā)之始就溶入物業(yè)管理，建立起一整套嚴(yán)格而科學(xué)的運行機制，并制訂出完善規(guī)章制度，采取科學(xué)的管理方法，使物業(yè)管理走向規(guī)范化、合理化、和現(xiàn)代化、科學(xué)化的軌道。如今業(yè)主住戶對住宅小區(qū)的環(huán)境不但要求高，而且對生活的安全保障要求也高，隨著人們安全意識逐漸加深和科學(xué)技術(shù)的高速發(fā)展，各種硬件、軟件設(shè)施，都要求高標(biāo)準(zhǔn)。故消防、保安、交通、供水、供電等系統(tǒng)都向科學(xué)化智能化的方向發(fā)展，所以說物業(yè)管理內(nèi)容是非常廣泛的，但最根本的一條，就是牢記“服務(wù)”兩字，服務(wù)是管理工作的根本，是企業(yè)賴以生存、發(fā)展的生命線，物業(yè)管理公司的每個員工都應(yīng)該具備和做到：熱情的服務(wù)態(tài)度、嫻熟的服務(wù)技能、科學(xué)的管理手段。把業(yè)主的需求作為服務(wù)的目標(biāo)，把業(yè)主的滿意作為檢驗我們服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。本著這個原則，我們將會創(chuàng)造出更多、更好的精品物業(yè)服務(wù)于廣大的人們。
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