烏魯木齊皓翔物業(yè)有限公司創(chuàng)建于1994年，隸屬皓翔房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）公司，公司以“老有所為，發(fā)展經(jīng)濟(jì)，服務(wù)住戶，奉獻(xiàn)社會(huì)”為宗旨，堅(jiān)持“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，取之于民，用之于民，服務(wù)于民，以區(qū)養(yǎng)區(qū)”的原則，自我運(yùn)轉(zhuǎn)，自我發(fā)展，自我完善，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)下，規(guī)范管理，靈活經(jīng)營，取得了較好的的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益?，F(xiàn)將有關(guān)情況向各位代表匯報(bào)，以便相互交流，促進(jìn)發(fā)展。
公司注冊資金300萬元，資質(zhì)等級(jí)二級(jí)。現(xiàn)有員工83人，其中大中專學(xué)歷42人，占51%。經(jīng)營管理著金山、金橋、金川、桂林、豫東等10個(gè)小區(qū)，3棟集商業(yè)鋪面、住宅、寫字間為一體的綜合性高層大廈，管理面積71萬平方米。
一、物業(yè)管理經(jīng)營情況。
我公司自成立以來，在經(jīng)營管理上不斷探索積累經(jīng)驗(yàn)，隨著物業(yè)管理在市場經(jīng)濟(jì)下的蓬勃發(fā)展，我公司根據(jù)物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化與經(jīng)營型的特征，按照國家有關(guān)法律法規(guī)，積極推動(dòng)各項(xiàng)管理服務(wù)工作。從小區(qū)的治安防范到環(huán)境美化，從維修服務(wù)到社區(qū)文化建設(shè)，全方位、多角度地滿足住戶需求，為社會(huì)的穩(wěn)定繁榮，城市的美化建設(shè)做出了積極的貢獻(xiàn)。幾年來，在我公司的精心管理下，居民安居樂業(yè)，小區(qū)健康文明的向前發(fā)展，物業(yè)管理的各項(xiàng)工作也取得了較好的成績。98年我公司被評(píng)為“烏魯木齊商品住宅居民滿意企業(yè)”，同年3個(gè)小區(qū)獲得“城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號(hào)；99年被國家統(tǒng)計(jì)局新疆城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)、新疆維吾爾自治區(qū)消費(fèi)者協(xié)會(huì)評(píng)為“99年度烏魯木齊商品房消費(fèi)者滿意度最高企業(yè)”；在烏魯木齊市房產(chǎn)主管部門組織的優(yōu)秀小區(qū)考評(píng)驗(yàn)收中，金山小區(qū)達(dá)到“全國優(yōu)秀小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)，桂林、豫東小區(qū)分別達(dá)到自治區(qū)、市級(jí)“優(yōu)秀小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)；2000年我公司在開展“雙創(chuàng)”活動(dòng)中，被烏魯木齊市沙依巴克區(qū)文明委授予“文明窗口示范單位”；被烏魯木齊市評(píng)為“市級(jí)衛(wèi)生達(dá)標(biāo)單位”，金山小區(qū)并創(chuàng)得了“市級(jí)文明小區(qū)”稱號(hào)；2001年元月被皓翔集團(tuán)公司評(píng)為“先進(jìn)單位”，2001年7月我公司又在“創(chuàng)優(yōu)”活動(dòng)中獲得了由國家統(tǒng)計(jì)局新疆城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)、新疆維吾爾自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、新疆維吾爾自治區(qū)消費(fèi)者協(xié)會(huì)、新疆都市消費(fèi)晨報(bào)、烏魯木齊晚報(bào)社主辦的2001年新疆首屆優(yōu)秀商品房“消費(fèi)者物業(yè)管理滿意小區(qū)”獎(jiǎng)。
成績的取得離不開我們的精心管理，更離不開業(yè)主們的支持和配合。這里也沒什么經(jīng)驗(yàn)可談，就我們的日常管理運(yùn)作情況從以下六個(gè)方面向大家作以簡單介紹：
1、完善規(guī)章制度，規(guī)范管理機(jī)制。
一個(gè)企業(yè)要生存發(fā)展就必須要有一套健全的管理制度，這對發(fā)展新形勢下的物業(yè)管理愈加顯得重要。我公司在94年成立時(shí)就建立了一整套相應(yīng)的規(guī)章制度，如《經(jīng)理崗位責(zé)任制》、《房管員崗位職責(zé)》、《水暖工崗位職責(zé)》等。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和新生事物的不斷出現(xiàn)，我們又在探索發(fā)展中逐步對照以往的制度標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合實(shí)際工作情況進(jìn)行刪改、修訂和補(bǔ)充，如要求房管員由做好“管理和收費(fèi)”再規(guī)定到“五勤”：一是腿勤，要經(jīng)常不斷地深入住戶走訪了解情況，收費(fèi)到戶；二是手勤，要經(jīng)常檢查小區(qū)（大廈）公用部位，有亂堆亂放雜物要及時(shí)清理；三是眼勤，多到小區(qū)巡查，要善于發(fā)現(xiàn)問題；四是耳勤，要認(rèn)真聽取住戶意見，并及時(shí)改進(jìn)；五是嘴勤，要經(jīng)常向住戶宣講物業(yè)管理的法規(guī)知識(shí)及業(yè)主享有的權(quán)利和義務(wù)，引導(dǎo)住戶愛家愛區(qū)，愛護(hù)環(huán)境。針對個(gè)別保安員脫崗現(xiàn)象，又制定了保安員上崗“五要”和“五不準(zhǔn)”：一要堅(jiān)守崗位；二要經(jīng)常不斷地巡視；三要著裝整齊，態(tài)度端正；四要禮貌用語，和氣待人；五要講團(tuán)結(jié)。一不準(zhǔn)和住戶聊天；二不準(zhǔn)看報(bào)刊；三不準(zhǔn)脫崗；四不準(zhǔn)在夜間值班時(shí)睡覺；五不準(zhǔn)在崗談閑話。完善的規(guī)章制度，使全體員工在工作中嚴(yán)以律己，愛崗敬業(yè)，盡職盡責(zé)，熱情飽滿。在對小區(qū)的管理上，也制定了相應(yīng)的管理制度，如通過《業(yè)主公約》引導(dǎo)業(yè)主自治自律；通過《綠化管理制度》教育業(yè)主愛護(hù)環(huán)境；通過《車輛管理制度》使小區(qū)人車分流，安全無事故；通過《裝修管理規(guī)定》約束住戶愛護(hù)公物，維護(hù)房屋質(zhì)量等等。我們把這些管理規(guī)定編入《住戶手冊》，在住戶入住時(shí)就發(fā)放到每個(gè)業(yè)主手里，使大家行有其規(guī)，做高素質(zhì)、講文明的市民，這對提高小區(qū)的綜合管理能力，也為企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。
2、注重對員工的素質(zhì)教育和技能培訓(xùn)。
我們知道，高水平的物業(yè)管理要靠資金，靠健全的法制，靠硬件設(shè)施，靠良好的服務(wù)手段，也要靠健全的制度和嚴(yán)格的規(guī)章，但首先還是要靠人，靠高素質(zhì)的物業(yè)管理人才。我公司成立７年來在探索發(fā)展中，深刻認(rèn)識(shí)到建立一直素質(zhì)優(yōu)良，管理方法和手段先進(jìn)，具有良好服務(wù)意識(shí)和較高水準(zhǔn)的員工隊(duì)伍，是搞好物業(yè)管理的重要條件，對發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)自身建設(shè)具有十分重要的意義。如：我公司桂林小區(qū)原有一名房官員，由于從其他行業(yè)轉(zhuǎn)入物業(yè)管理，缺乏系統(tǒng)的訓(xùn)練與學(xué)習(xí)，綜合素質(zhì)較低，在實(shí)施管理工作中力不從心，工作很難到位，小區(qū)問題多，住戶意見大。通過這一事例啟發(fā)，我們加大了對從業(yè)人員的素質(zhì)培訓(xùn)，要求員工必須持證上崗，并達(dá)到一下四項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)：一要有住戶至上的服務(wù)意識(shí)；二要有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德；三要有優(yōu)良的品德和較高的政治覺悟；四要有崗位必備知識(shí)和相應(yīng)能力，這也是我公司外聘人員的基本條件和內(nèi)部培訓(xùn)的主要任務(wù)。為了適應(yīng)房地產(chǎn)新建筑、新功能、新技術(shù)的不斷發(fā)展，１９９７－２００１年我公司不惜人均上千元的高額培訓(xùn)費(fèi)先后派出３５名員工參加有關(guān)部門舉辦的物業(yè)管理培訓(xùn)班，使這部分員工具備了一定的管理知識(shí)和管理能力，在實(shí)際工作中也發(fā)揮出了出色的個(gè)人才能，這對促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了重要作用。
3、做好房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，提供優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)。
（1）房屋修繕是物業(yè)管理中的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。從我們公司這幾年的管理實(shí)踐中看，及時(shí)良好的房屋修繕有利于消除用戶置業(yè)的后顧之憂，會(huì)促進(jìn)房屋銷售和租金的提高，即可增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，又可樹立良好的企業(yè)形象，提高物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì)信譽(yù)和市場競爭力。因此，我公司堅(jiān)持熱情接待及時(shí)處理，保證質(zhì)量，避免反復(fù)的原則。對大的修繕工程，如公共部位的屋面防水，樓體外墻的粉刷等，只要出現(xiàn)問題影響小區(qū)美觀問題，我公司都不惜高額資金全力以赴去修復(fù)。如小區(qū)的樓體外觀，按規(guī)定5年粉刷一次，但實(shí)際上我公司平均3年粉刷一次，為的就是給住戶創(chuàng)造一個(gè)潔凈美好的生活空間，使住戶始終覺得像生活在一個(gè)新建的小區(qū)里。對于保修期內(nèi)各種零星維修項(xiàng)目，我公司都及時(shí)給予解決。對于保修期外的維修項(xiàng)目，可提供有償維修。而對于個(gè)別業(yè)主使用不當(dāng)造成房屋損壞的，則由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)。對住戶房屋裝修更是嚴(yán)格管理，首先由公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批，交付一定押金，審查裝修施工隊(duì)伍資質(zhì)，簽訂裝修責(zé)任書，詳細(xì)閱讀《裝修管理規(guī)定》后方可施工。通過這些管理修繕措施，提高住戶愛護(hù)公共設(shè)施的意識(shí)，強(qiáng)化其責(zé)任感，避免人為的隨意損害和破壞，保障了房屋的完好和使用功能。
（2）設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理。
對設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理要求做到“三好”、“四會(huì)”和“五定”。“三好”是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)施。“四會(huì)”是指物業(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查，會(huì)排除故障。“五定”是指對房屋主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)、定質(zhì)。實(shí)施專業(yè)人員修理和使用操作人員修理相結(jié)合，完善設(shè)備管理和定期維修制度，修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。這種對設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理制度在我們金山大廈體現(xiàn)出了較好的管理效果，如無塔供水系統(tǒng)，消防報(bào)警系統(tǒng)，電梯系統(tǒng)等設(shè)施使用近三年了，沒有出現(xiàn)過一次大修，各項(xiàng)運(yùn)作指標(biāo)正常。這就體現(xiàn)了平時(shí)的養(yǎng)護(hù)工作的重要性，就象一個(gè)人一樣，小病不治，大病難治，同時(shí)還就要花大錢去治，還不一定能治好。
優(yōu)質(zhì)服務(wù)是物業(yè)管理的生命線，如果你的服務(wù)上不去，住戶就會(huì)對你有意見，哪怕你為業(yè)主做了100件好事，如果有一件事沒做好，他就會(huì)說你這管理公司如何如何糟糕，甚至炒你的“魷魚”，這就是“100 – 1 = 0”的公式，現(xiàn)實(shí)就是這樣。因此，我公司在實(shí)施服務(wù)工作中，嚴(yán)格各項(xiàng)維修制度，提出了“七要制”和“唱諾制”：即一要微笑服務(wù)；二要有情服務(wù)；三要禮貌服務(wù)；四要耐心服務(wù)；五要周到服務(wù)；六要跟蹤服務(wù)；七要承諾服務(wù)。所謂“唱諾制”就是要求員工首先要學(xué)會(huì)說話，學(xué)會(huì)去贊美業(yè)主，承諾就要實(shí)現(xiàn)，不能做到的決不能虛假承諾，建立與業(yè)主之間的相互信譽(yù)。在維修過程中，要求“三達(dá)到”和“三不過”，即維修及時(shí)率達(dá)到100%，維修合格率達(dá)到100%，住戶滿意率達(dá)到98%；小修不過時(shí)，中修不過天，大修不過夜。為了保障服務(wù)維修及時(shí)，公司設(shè)立了24小時(shí)值班服務(wù)電話，接待住戶的投訴，及時(shí)解決問題。在我公司有兩句格言，其一“今天工作不努力，明天努力找工作”；其二“只有感情到位，工作才能到位”。我們時(shí)常要求員工要以徐虎為榜樣，牢固樹立“我為人人”的思想，把住戶的小事當(dāng)作公司的大事去做，最大限度的滿足住戶需求。幾年來，公司為業(yè)主解決了20多個(gè)大的維修項(xiàng)目，6000多個(gè)小的維修項(xiàng)目，無償服務(wù)占61%。并為住戶代辦各種委托、預(yù)約服務(wù)，代訂報(bào)刊、雜志，代購煤氣等數(shù)千次，深受住戶的好評(píng)。例：去年元月的一個(gè)晚上，我們金山小區(qū)9號(hào)樓3單元的供熱管道出現(xiàn)問題，致使該單元住戶室內(nèi)不熱，為了盡快恢復(fù)供熱，維修隊(duì)的同志，不顧深夜寒冷鉆地溝焊接管道，前后經(jīng)過2個(gè)多小時(shí)的緊急搶修，使住戶供暖得到恢復(fù)，避免了受凍，得到了住戶的認(rèn)可。只要你心中想著住戶，與住戶心連心、肩并肩，竭力為住戶辦實(shí)事，解決他們的實(shí)際困難，住戶是會(huì)理解你、支持你，會(huì)和你走到一起，共同搞好物業(yè)管理的。
4、營造美好環(huán)境，確保一方平安。
住宅小區(qū)的臉面好不好看、美不美觀，直接反映在綠化和衛(wèi)生上，隨著人們生活水平的不斷提高，住戶對居住環(huán)境的品味要求越來越高，因此營造一個(gè)良好的生活空間，對推動(dòng)物業(yè)管理的整體工作至關(guān)重要。為了保障環(huán)境衛(wèi)生的干凈、整潔，我們建立一整套的環(huán)境衛(wèi)生管理制度，如《清潔工保潔工作與效益掛鉤》、《衛(wèi)生考評(píng)制度》等，對小區(qū)衛(wèi)生實(shí)行包干責(zé)任制，要求達(dá)到“五定”，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。對小區(qū)公共部位衛(wèi)生實(shí)施全天保潔，達(dá)到“六不”和“六凈”，即不見積水、不見積塵、不見雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾和不見畜糞；路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。為了監(jiān)督衛(wèi)生保潔情況，公司每周組織二次檢查考評(píng)，從院內(nèi)環(huán)境、樓梯扶手、樓道窗臺(tái)、地下室等19個(gè)部位進(jìn)行逐一檢查，打分評(píng)比，月底匯總財(cái)務(wù)部門與工資掛鉤。同時(shí)加大對住戶的宣傳力度，引導(dǎo)住戶養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣，并通過愛國衛(wèi)生運(yùn)動(dòng)，組織全體員工對小區(qū)死角部位的衛(wèi)生進(jìn)行大清理，使小區(qū)始終保持良好的環(huán)境衛(wèi)生，讓住戶住的滿意、舒心。
在綠化管理方面，實(shí)施責(zé)任到人的辦法，由專業(yè)人員定期進(jìn)行護(hù)理。對于新建小區(qū)，我公司是早介入、早實(shí)施，配合施工單位做好園林規(guī)劃布局，在小區(qū)交接驗(yàn)收后，加大綠化美化力度，使住戶入住時(shí)就能看到綠色美景。當(dāng)然，環(huán)境美化是沒有止境的，要想不斷完善，一方面要加大綠化投資力度，增添綠化設(shè)施；另一方面要加強(qiáng)園林管理，不僅要做好日常修剪、澆水、施肥等養(yǎng)護(hù)工作，而且還要對住戶進(jìn)行宣傳教育，養(yǎng)成愛護(hù)公物，愛護(hù)環(huán)境的良好習(xí)慣，制止一些損害花草樹木的不良行為。這幾年，我公司在環(huán)境美化方面可以說是傾心盡力的為住戶創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境。1996-2001年上半年，我公司先后投資170多萬元，對小區(qū)環(huán)境設(shè)施進(jìn)行改造美化，如修建藝術(shù)品類的假山、涼亭、蘑菇亭、石桌石凳，栽種各種樹木、花卉等，使小區(qū)住戶人均綠地面積達(dá)到2.3多平方米，綠化率達(dá)到30%，住戶生活在小區(qū)就像生活在美麗的公園里一樣。
治安管理是居民安居樂業(yè)的保證，一個(gè)小區(qū)就是一個(gè)小社會(huì)，客流量大，人員出入多，社情復(fù)雜，這就要求我們要有一支高素質(zhì)的保安隊(duì)伍，實(shí)施全封閉管理，強(qiáng)化保安員崗位職責(zé)，24小時(shí)值班巡邏，嚴(yán)格來人來車登記，明確重點(diǎn)防護(hù)目標(biāo)，做到點(diǎn)面結(jié)合。如我們金山小區(qū)區(qū)域較大，人來車往頻繁，因此，要求保安嚴(yán)把入口關(guān)，閑雜人員一律不準(zhǔn)進(jìn)入。做到這幾點(diǎn)還不夠，還應(yīng)完善安全防范設(shè)施，提高治安防范能力和快速反應(yīng)能力。同時(shí)我公司還與社區(qū)派出所、居委會(huì)密切聯(lián)系，在小區(qū)設(shè)立警務(wù)辦公室，治安聯(lián)防辦公室，對加大治安力度，促進(jìn)社區(qū)穩(wěn)定起到積極作用。另外，我們還充分發(fā)動(dòng)社區(qū)居民，實(shí)現(xiàn)群防群治，調(diào)動(dòng)社會(huì)各部門的力量，配合物業(yè)管理企業(yè)共同搞好社會(huì)治安的綜合治理。
5、引導(dǎo)業(yè)主自治自律，促進(jìn)物業(yè)管理工作。
隨著業(yè)主自治體系的建立，我們深感物業(yè)管理難，這主要是因?yàn)楝F(xiàn)行的法規(guī)政策在正確對待業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位后，個(gè)別業(yè)主片面地講權(quán)利而不盡義務(wù)，使有些工作難以開展。如：我們豫東小區(qū)就有這樣的住戶，用水、用電不繳費(fèi)，房管員上門收取，還說我們是為他們服務(wù)的，費(fèi)用想什么時(shí)候繳就什么時(shí)候繳。更有個(gè)別業(yè)主隨意丟棄垃圾，管理員上前制止，住戶卻說：我花錢養(yǎng)你們搞衛(wèi)生，如果都不丟臟物，還要你們來干什么。像這樣的住戶就完全是一副老爺?shù)膽B(tài)度，講權(quán)利叫的比誰都響，可談到盡義務(wù)，就全然不知了。存在這種現(xiàn)象的另一個(gè)原因，就是我們在這方面的宣傳力度還不夠，與業(yè)主之間的相互溝通過少。因此，我們經(jīng)常利用板報(bào)、標(biāo)語、每周一提示等形式，廣泛宣傳哪些是業(yè)主權(quán)利，哪些是業(yè)主的義務(wù)。并通過簽訂《業(yè)主公約》引導(dǎo)業(yè)主自覺參與管理，提高認(rèn)識(shí)，養(yǎng)成自律的習(xí)慣，并相互監(jiān)督制約，達(dá)到共同遵守，從而化解一些矛盾，促進(jìn)小區(qū)的良性發(fā)展。
大家都知道，一個(gè)好的物業(yè)管理企業(yè)，不但要有良好的環(huán)境效益和社會(huì)效益，而且還要有較好的經(jīng)濟(jì)效益作后盾，而好的經(jīng)濟(jì)效益的取得離不開良好的經(jīng)營管理。物業(yè)管理自身效益也只是“保本微利”，而現(xiàn)實(shí)中有很多企業(yè)是虧本經(jīng)營，這是我們國家的國情所致。但是我們要生存，要發(fā)展，就不應(yīng)局限于此，要積極開創(chuàng)其它經(jīng)營門路，提高擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)效益。為此，我們做了有益的探索和嘗試。前幾年也是虧本經(jīng)營，甚至到了無法運(yùn)作的地步，在經(jīng)過內(nèi)部機(jī)制轉(zhuǎn)換后，我們主動(dòng)抓住市場機(jī)遇，開展了“三產(chǎn)經(jīng)營”。99年我們借資4萬多元開辦了“商務(wù)中心”，去年又借資17萬元開設(shè)了干洗連鎖店，另外，又增建了庫房、車房、商業(yè)鋪面，實(shí)現(xiàn)對外租賃，現(xiàn)各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)運(yùn)作良好，為公司創(chuàng)得了效益。
6、社區(qū)文化建設(shè)是社區(qū)文明的標(biāo)志。營造團(tuán)結(jié)、穩(wěn)定、積極向上的文化氛圍，對于陶冶業(yè)主的情操，建立和諧的新型家庭關(guān)系起著重要作用。因此，在日常管理服務(wù)工作中，公司十分重視社區(qū)文明建設(shè)，堅(jiān)持兩個(gè)文明建設(shè)一起抓。
為了把社區(qū)文明建設(shè)工作推向新局面，公司號(hào)召員工深入住戶服務(wù)到家，與住戶談心問詢生活中的困難，并幫助住戶解決。如在小區(qū)設(shè)立了商店、門診、服裝加工、干洗店、理發(fā)店、小吃店、豆腐坊、菜市場等多種便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，方便了居民生活。
逐步完善小區(qū)文化娛樂場所和設(shè)施，如設(shè)立了老年人娛樂活動(dòng)室和籃球場，開展各項(xiàng)文化娛樂活動(dòng)，舉辦象棋、撲克、麻將等各種文體比賽，豐富了居民的文化生活。
利用板報(bào)、每周一提示等形式向住戶宣傳黨的思想方針、國家有關(guān)法規(guī)知識(shí)及文化生活知識(shí)。積極學(xué)習(xí)江主席的三個(gè)代表思想及在慶祝建黨80周年大會(huì)上的講話精神，對員工及住戶進(jìn)行三德知識(shí)宣傳教育。
加強(qiáng)計(jì)劃生育工作，成立計(jì)劃生育工作領(lǐng)導(dǎo)小組，積極配合街道辦、居委會(huì)深入小區(qū)對住戶特別是流動(dòng)人口進(jìn)行嚴(yán)格清查登記，幾小區(qū)無一早婚、早育、計(jì)劃外生育現(xiàn)象。
號(hào)召員工和小區(qū)住戶積極參加各項(xiàng)社會(huì)募捐、扶貧濟(jì)困，并和街道辦居委會(huì)文明合作，創(chuàng)建五好家庭、文明樓院等，在小區(qū)營造了健康向上的文化氣氛，展現(xiàn)了團(tuán)結(jié)、活潑、愛家愛區(qū)的精神面貌。
熱心社會(huì)公益事業(yè)，積極配合政府部門推動(dòng)再就業(yè)工程。幾年來，我公司為政府排憂解難，共計(jì)安排復(fù)員軍人15人，軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部8人，下崗工人21人，社會(huì)閑散人員16人，為政府部門減輕負(fù)擔(dān)，為社會(huì)減少壓力，對促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定與繁榮起到了一定的積極作用。
二、存在的問題。
我們在管理上雖然取得了一些成績，但是也存在著很多不足之處，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、缺乏高素質(zhì)的管理人才。由于我國物業(yè)管理起步時(shí)間還不長，物業(yè)管理的理論還不完備，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)還不多，加之舊有體制觀念的影響，優(yōu)秀的物業(yè)管理人才比較缺乏。例如在我們公司，大多數(shù)從業(yè)人員都是轉(zhuǎn)行過來的，具備的管理能力和水平相對有限，只有通過培訓(xùn)學(xué)習(xí)來逐步提高，這在一定程度上有礙于管理水平的提高，制約了企業(yè)的發(fā)展。
2、業(yè)主自身素質(zhì)不夠高，給管理工作帶來一些困難。在我們小區(qū)有不少業(yè)主對物業(yè)管理似懂非懂，對自己在物業(yè)管理中的地位、作用、權(quán)利和義務(wù)知之甚少，沒有成熟的消費(fèi)者觀念，對業(yè)主自治存在盲目的認(rèn)識(shí)，只注重權(quán)利的維護(hù)而不履行自己的義務(wù)。權(quán)利義務(wù)關(guān)系嚴(yán)重背離。就象有些業(yè)主享受到我們給他提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，卻不愿付出相應(yīng)的管理費(fèi)用，動(dòng)口就說我們是主人，你們是仆人。思想意識(shí)還處在較低的水平，其行為給我們的管理工作帶來十分不利的影響。
3、由于物業(yè)管理法規(guī)還不健全，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾時(shí)有發(fā)生，很難協(xié)調(diào)處理好二者之間的關(guān)系。如：在我們豫東小區(qū)，曾有一家業(yè)主商店被盜，業(yè)主認(rèn)為小區(qū)有保安，他也繳了物業(yè)管理費(fèi)，損失應(yīng)有物業(yè)公司負(fù)責(zé)賠償。但小區(qū)的保安是維護(hù)小區(qū)公共秩序，抓整體治安防范的，并沒有與哪一家簽訂財(cái)產(chǎn)保管合同，讓物業(yè)公司賠償其損失顯得不合情理。存在這樣的問題又沒有一個(gè)判定的標(biāo)準(zhǔn)，給物業(yè)管理工作帶來了很大的難度。
4、規(guī)費(fèi)收繳難度大。由于前期遺留下來的房屋質(zhì)量或供暖不熱等問題，致使住戶拖欠各項(xiàng)費(fèi)用。再者就是個(gè)別業(yè)主只享受權(quán)力，不盡義務(wù)，用水用電后不繳水電費(fèi)，存在嚴(yán)重的公有制觀念。另外還有個(gè)別業(yè)主家庭經(jīng)濟(jì)收入低，生活確實(shí)存在困難，費(fèi)用難收繳。
三、今后的發(fā)展。
1、早期介入，營造出高品位的居住環(huán)境。隨著人們經(jīng)濟(jì)收入和生活水平的提高，人們對物業(yè)的需求已從單純考慮地段區(qū)位、面積大小、價(jià)格高低等發(fā)展到追求高標(biāo)準(zhǔn)的生活、工作環(huán)境和質(zhì)量，物業(yè)管理就成為消費(fèi)者選擇物業(yè)時(shí)所要考慮的重要因素。因此，我們要盡早參與房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，在項(xiàng)目確定、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)租賃等階段都重視和考慮物業(yè)管理有關(guān)問題，并妥善加以解決，以滿足住戶的生活需求。
2、市場競爭最終是人才的競爭。企業(yè)自身建設(shè)是決定企業(yè)在激烈的市場競爭中成敗的關(guān)鍵。因此要加強(qiáng)企業(yè)自身建設(shè)，培育一批從事物業(yè)管理的專業(yè)人員，從而提高管理者素質(zhì)，提高管理和服務(wù)水平，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。
3、擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，實(shí)現(xiàn)集約化經(jīng)營。物業(yè)管理除了優(yōu)良的管理服務(wù)質(zhì)量和良好的社會(huì)聲譽(yù)外，企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的大小也是決定企業(yè)市場競爭力的一個(gè)重要因素。實(shí)踐證明，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營的企業(yè)，可大大降低經(jīng)營成本，減輕企業(yè)和業(yè)主及使用人的負(fù)擔(dān)。以前我公司接管的小區(qū)，也就是現(xiàn)在管理的豫東小區(qū)只有三棟樓房，但麻雀雖小，五臟俱全。我們在這個(gè)小區(qū)一樣配備有保安、房管員、清潔工、綠化工，如果兩個(gè)、三個(gè)這樣的小區(qū)形成一塊，我們就可以減少管理人員，相應(yīng)管理成本就低。有數(shù)字表明，若管理100萬平方米的住宅和管理30萬平方米的住宅相比，其單位經(jīng)營成本可降低三分之一左右，這就是規(guī)模化經(jīng)營的客觀性、必要性。因此我們初步設(shè)想要走出集團(tuán)公司開發(fā)小區(qū)的圈子，積極參與市場競爭，以良好的服務(wù)贏得市場。
4、實(shí)行業(yè)主自治和專業(yè)化管理相結(jié)合。在今后的物業(yè)管理中，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的管理體制將逐步體現(xiàn)、展開。因此，在今后的發(fā)展中，我們要積極做好與業(yè)主委員會(huì)之間的協(xié)調(diào)工作，建立一種友好的合作關(guān)系，共同發(fā)展，相互促進(jìn)，為小區(qū)住戶做好管理服務(wù)工作，最大限度地滿足住戶的生活需求，為社會(huì)的文明與進(jìn)步做出共同的努力。
物業(yè)管理是一個(gè)新生的服務(wù)行業(yè)，其管理、服務(wù)、經(jīng)營模式不可能一蹴而就，需要在實(shí)踐中不斷探索、研究，還需在市場化運(yùn)作中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，以適應(yīng)城市物業(yè)發(fā)展的需要，使之不斷適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要，適應(yīng)社會(huì)化小區(qū)建設(shè)的需要，從而促進(jìn)物業(yè)管理的不斷發(fā)展。
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