一、經(jīng)營渠道管理
1、目的：通過對商戶經(jīng)營渠道了解，掌握商戶的經(jīng)營實力與競爭能力，以確保商戶在商場的持續(xù)經(jīng)營。
2、適應(yīng)范圍：在營的商戶及潛在需求商戶
3、工作要求：
1）商戶經(jīng)營商品代理屬性的了解：
?、俳?jīng)銷商
②專賣店
?、鄞砩?/span>
?、芸偞?/span>
?、輳S商直營商
2）商戶經(jīng)營商品開店的屬性了解
①、進(jìn)入百貨商場
②、開專賣店
?、邸㈤_直營店
3）商戶經(jīng)營的商品開店規(guī)模了解
?、佟?0 以下
?、?、50---100
?、?、100以上
4）商戶經(jīng)營的商品開店區(qū)域情況了解
?、?、主城區(qū)
?、凇⒍€市場
5）商戶經(jīng)營的商品價位與營銷策略手段的掌握與了解
6）商戶經(jīng)營商品開店的個數(shù)了解及開店裝修檔次了解
7）商戶經(jīng)營商品渠道負(fù)責(zé)人的掌握與了解
8）市場消費者對商戶經(jīng)營的商品滿意度的掌握與了解
二、市場調(diào)查管理
市場調(diào)查分類
1)前期市場調(diào)查：用于商業(yè)規(guī)劃的需求
2)后期市場調(diào)查：用于后期營運(yùn)的需求
調(diào)查內(nèi)容
1)商圈及城市發(fā)展分析：GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)域、商貿(mào)分析、人流研究、商圈幅射范圍
2)消費者分析：消費習(xí)慣年齡、性別、文化、偏愛商場、偏愛度原因分析、逛商場頻度
3)投資者分析：喜歡經(jīng)營時間、營業(yè)時間；喜歡投資物業(yè)類型（臨街商鋪、大型商場）；能夠
接受售價與租價
4)競爭對手分析：
?、伲乩砦恢茫?/span>調(diào)查的區(qū)域具體位置
②．商業(yè)規(guī)模：商業(yè)面積的大小
?、郏啼亜澐郑?/span>商鋪面積大小及經(jīng)營的動線劃分
?、埽畼I(yè)態(tài)布局：樓層業(yè)種組合
?、荩放坡湮唬?/span>商戶組合
⑥．租金價格體系：租價區(qū)間，優(yōu)惠政策，最高與最低租金比例
?、撸芾砟Ｊ剑?/span>統(tǒng)一管理或分散管理
?、啵疇I銷推廣模式：商戶自行推廣或統(tǒng)一促銷
?、幔?jīng)營業(yè)績：利用二八原理進(jìn)行分析
調(diào)查報告經(jīng)果分析
1）差異分析：明確自身市場占有率優(yōu)劣勢
2）目標(biāo)市場確定：消費者與投資者的目標(biāo)對象
3）后期經(jīng)營調(diào)整方案
三、持續(xù)經(jīng)營能力的管理
?。?）目的：了解商戶的經(jīng)營能力，保證商鋪的穩(wěn)定價值;
（2）適應(yīng)范圍：在營商戶和潛在需求的商戶
?。?）工作要求：
?、偕虘艚?jīng)營商品的品牌知名度與美譽(yù)度的掌握與了解
②商戶進(jìn)貨渠道實力情況掌握與了解
?、凵虘糸_店的數(shù)量及開店的時間年限的掌握與了解
?、苌虘糸_店的經(jīng)營業(yè)績情況的掌握與了解
⑤商戶經(jīng)營者的經(jīng)濟(jì)實力的掌握與了解
?、奚虘粼谄渌鼌^(qū)域開店裝修檔次的掌握與了解
?、呱虘羯县泴嵙η闆r的掌握與了解
?、嗌虘魻I銷策略思路與經(jīng)營理念的掌握與了解
?、嵘虘艚?jīng)營者誠信度掌握與了解
⑩商戶經(jīng)營的商品市場需求與消費者需求的掌握與了解
四、競爭能力管理
?。?）目的：提倡合理有效競爭，有助于建立一種透明的、公平的、讓消費者放心的市場環(huán)境
?。?）適應(yīng)范圍：購物中心在營各個商戶
?。?）工作要求：
?、伲⒁馍虉龅暮诵母偁幜Φ呐囵B(yǎng)，特別是商戶的培訓(xùn)，創(chuàng)建商場的品牌與良好形象
?、冢裱徫镏行慕y(tǒng)一運(yùn)營管理的基本模式，實施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一服務(wù)等全面統(tǒng)一的運(yùn)營管理，不得始亂終棄
?、郏峁┌踩⑹孢m、整潔的購物環(huán)境，實施專業(yè)化、親情化、家庭式的物業(yè)管理，避免物業(yè)管理與商業(yè)運(yùn)營脫節(jié)
?、埽y(tǒng)一、高效的品牌管理和營銷策劃，提升購物中心的社會影響力及感召力
?、?．量化的考核管理、行為糾正、優(yōu)勝劣汰，確保租戶與商品的經(jīng)營品質(zhì)
?、?．利用信息化手段實施對商鋪分割、產(chǎn)權(quán)狀況及租戶運(yùn)營狀況的有效監(jiān)控，進(jìn)行全程數(shù)據(jù)化的跟綜管理
⑦ ．堅持多贏理念，溝通渠道通暢。保持切實服務(wù)消費者，促進(jìn)商戶的不斷贏利，實現(xiàn)租金收入的穩(wěn)定增長
五、客流分析管理
時間要求
（1）元旦節(jié)、五一節(jié)、國慶節(jié)、春節(jié)及平時周未
職責(zé)
1）營運(yùn)部負(fù)責(zé)匯總分析
2）安全部負(fù)責(zé)具體的人流統(tǒng)計
3）營運(yùn)部負(fù)責(zé)保安人流統(tǒng)計督導(dǎo)
客流統(tǒng)計內(nèi)容
1）進(jìn)出人數(shù)統(tǒng)計
2）出人數(shù)的年齡段統(tǒng)計
3）進(jìn)出人數(shù)男女統(tǒng)計
4）出場人數(shù)提袋人數(shù)統(tǒng)計：男、女、中、老、青統(tǒng)計
客流匯總分析
1）當(dāng)前數(shù)的分析
2）與上期比較分析
六、經(jīng)營分析管理
時間要求
1）10月－2 月底銷售旺季，分析時間為3 月份進(jìn)行，以2 月25 日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn)
2）3 月－5 月底，分析時間為6 月份進(jìn)行，以5 月25 日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn)
3）6 月－9 月底銷售淡季，分析時間為10月份進(jìn)行，以9 月25 日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn)
4）1月－6 月底，分析時間為7 月份進(jìn)行，以6 月30 日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn)
5）1月－12月底，分析時間為1月份進(jìn)行，以12月30 日關(guān)帳數(shù)據(jù)為準(zhǔn)
內(nèi)容
1）業(yè)態(tài)比例
2）品牌商戶
3）持續(xù)經(jīng)營
4）持續(xù)撤場或轉(zhuǎn)租
5）商戶經(jīng)營規(guī)范分析
6）商戶商品陳列分析
上貨分析 要求：
上貨初期：月初--15 日
上貨中期：月未--30 日
上貨初期上貨的商戶要求要達(dá)到20-30%，中期達(dá)到50--60%
分析時間節(jié)點
春裝：2月份開始上貨，分析時間為3 月份
夏裝：4月份開始上貨，分析時間為5 月份
秋裝：8月份開始上貨，分析時間為9 月份
冬裝：10月份開始上貨，分析時間為11月份
內(nèi)容
品牌商家數(shù)量及比例，上貨豐滿度
精品店商家數(shù)量及比例，上貨豐滿度
銷貨時間
春季：處理冬天及秋裝貨
秋季：處理夏天及春天貨
每季未的前20 天處理當(dāng)季貨品
七、客戶滿意度管理
分類
1）客戶滿意度
2）內(nèi)部員工滿意度調(diào)查表
要求
1)客戶滿意度達(dá)標(biāo)為85%
2)內(nèi)部員工滿意度達(dá)標(biāo)為80%
3)客戶滿意度每季度一次
4)員工滿意度每半年一次
職責(zé)
1）客戶滿意度，由營運(yùn)部匯總分析
2）員工滿意度，由行政部匯總分析
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