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業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權利又承擔義務。這一權利義務包括兩部分內(nèi)容：一是業(yè)主對共有部分享有共有權；二是業(yè)主對共有部分享利。

業(yè)主對共有部分享有共有權，即每個業(yè)主在法律對所有權未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對道路、綠地、公用設施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權利。但是，如何行使占有、使用、收益或者處分的權利，還要依據(jù)《民法典》物權編及相關法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。例如，《民法典》第283條規(guī)定：建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔義務，也要依據(jù)相關法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定。例如，依據(jù)《民法典》第286條的規(guī)定，業(yè)主對共有部分承擔的義務有，不得在共有部分任意棄置垃圾、違章搭建，不得隨意侵占通道等。又如，《物業(yè)管理條例》第54條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。

業(yè)主對專有部分以外的共有部分不僅享有共有權，還享有共同管理的權利，有權對共用部位與共用設備設施的使用、收益、維護等事項行使管理的權利。業(yè)主之間基于建筑的構造、權利歸屬和行使上的不可分離而形成共同關系，具有共同關系的業(yè)主形成一個團體，單個業(yè)主作為團體組織的一員，享有共同管理的權利，承擔共同管理的義務。由于業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權利又負有義務，有的業(yè)主就可能以放棄權利為由不履行義務。對此，法律明確規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此住宅居住為由，不交納暖氣費用。

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是一個集合權，包括對專有部分享有的所有權、對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權和共同管理的權利，這三種權利具有不可分離性。在這三種權利中，業(yè)主對專有部分的所有權占主導地位，是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的前提與基礎。沒有業(yè)主對專有部分的所有權，就無法產(chǎn)生業(yè)主對專有部分以外共有部分的共有權，以及對共有部分的共同管理的權利。如果業(yè)主喪失了對專有部分的所有權，也就喪失了對共有部分的共有權及對共有部分的共同管理的權利。因此法律規(guī)定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓。

共有部分是連接各專有部分的紐帶，如果沒有共有部分，專有部分的使用功能可能無法實現(xiàn)。對于生活在同一幢建筑物內(nèi)的業(yè)主，共有部分的存在使得他們成為一個利益共同體。隨著對居住品質(zhì)的要求不斷提高，建筑物內(nèi)共有部分的范圍越來越大，功能越來越多。那么，究竟建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)的哪些部分屬于共有部分呢？根據(jù)《民法典》和最高人民法院的司法解釋，共有部分可以分為法定共有部分、天然共有部分和約定共有部分。

法律、行政法規(guī)明確規(guī)定屬于業(yè)主共有的部分，被稱為法定共有部分。從《民法典》的規(guī)定來看，下列部分屬于法定共有部分：（1）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。也就是說，城鎮(zhèn)公共道路不屬于業(yè)主共有，而屬于國家所有。只有城鎮(zhèn)公共道路之外的道路，才屬于業(yè)主共有。（2）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。（3）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施，屬于業(yè)主共有。其他公共場所包括哪些呢？一般認為，其標準是，這些公共場所不屬于任何單個業(yè)主所有，也不屬于開發(fā)商所有。這些公共場所包括小區(qū)免費健身的地方、公共休息場所，如有的小區(qū)有露天噴泉，不用時小區(qū)居民可以到此休息，該地方就屬于這里講的“其他公共場所”。走廊、建筑物的大堂等也屬于公共場所。同樣，屬于共有部分的公用設施的標準也是，不屬于任何單個業(yè)主所有，也不屬于開發(fā)商所有。例如，免費的健身設施、綠化設施、路燈等。（4）物業(yè)服務用房屬于業(yè)主共有。法律明確了物業(yè)服務用房的歸屬，那么任何人都得遵守，開發(fā)商也不例外。（5）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。（6）電梯、屋頂、外墻、無障礙設施屬于業(yè)主共有。除了法律、法規(guī)明確規(guī)定的共有部分以外，建筑物的有些部分從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等。包括：建筑物的基礎、承重結構等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分。

因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，除法定共有部分、天然共有部分外，其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等就屬于約定共有部分。這里的約定并非開發(fā)商與業(yè)主之間真的通過協(xié)商進行了約定，而是在法律上視為“約定”，是一種概括性的排除法式的規(guī)范。滿足下列兩個條件的應當視為“約定”共有部分：（1）不屬于業(yè)主專有部分；（2）不屬于市政公用部分或者其他權利人所有。“不屬于業(yè)主專業(yè)部分”容易理解。例如，對于窗前綠地，按照本書前面的介紹，符合專有部分的組成部分的條件的，就應當認定為屬于業(yè)主的專有部分，而不屬于共有部分。“不屬于市政公用部分”，主要指的是城鎮(zhèn)公共道路和城鎮(zhèn)公共綠地不屬于共有部分。既然屬于市政“公用”部分，當然就不歸小區(qū)業(yè)主共有。不屬于“其他權利人所有”，指的是如果小區(qū)內(nèi)的建筑物或者設施有明確的權利人，如小區(qū)內(nèi)裝的公用電話設施，其所有權屬于電信公司，當然就不屬于共有部分。

小區(qū)車位、車庫的歸屬，是在理論上和實務中都是會引發(fā)熱議的問題，居民對這一問題的關注度較高，為此法律對小區(qū)內(nèi)車位、車庫的歸屬問題，進行了專門規(guī)定?！睹穹ǖ洹返?/span>275條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

住宅小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫存在很多形態(tài)，目前常見的主要有規(guī)劃用于停放汽車的獨立車庫、地面停車位和地下車庫停車位，以及占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的車位。規(guī)劃用于停放汽車的獨立車庫一般具有構造上的獨立性，以固定的墻壁作為隔斷，出入口安裝有移動門，結構上完全與建筑物其他部分相獨立；具有利用上的獨立性，供特定業(yè)主使用，設有獨立的大門供車輛進出，內(nèi)部的設備僅供車庫專門使用；具有法律上的獨立性，可進行權屬登記，取得權屬證書。符合專有部分的特征。規(guī)劃用于停放汽車的地面停車位和地下車庫停車位，雖然通常不像獨立車庫以固定的墻壁作為隔斷，但是在地面畫有四條線隔離出一個立體空間，此空間與周圍其他空間可以相區(qū)分。可見，地面停車位和地下車庫停車位具有構造上的、利用上的獨立性，符合專有部分的特征，屬于區(qū)分所有建筑物的專有部分。

規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由建設單位與業(yè)主以書面合同方式約定，通過出售、附贈或者出租等方式確定車位、車庫的歸屬。對于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的車位，因建筑區(qū)劃內(nèi)道路或者其他場地的土地使用權對全體業(yè)主共有，利用這些場地建設的車位理所當然應當歸全體業(yè)主共同所有。

陳某某與林某均系正元公司開發(fā)住宅小區(qū)的業(yè)主，兩人購買車位相鄰。陳某某購買地下一層第20號車位，總價18萬元，建筑面積57.54平方米，其中使用面積12.5平方米，公攤面積45.04平方米。陳某某取得20號車位的產(chǎn)權證，產(chǎn)權證載明20號車位的建筑面積為57.54平方米，所附平面圖記載車位寬2.5米、長5米。林某購買地下一層第21號車位，總價28萬元，建筑面積57.54平方米，其中使用面積45.04平方米，公攤面積12.5平方米。林某取得21號車位的產(chǎn)權證，載明車位建筑面積57.54平方米，所附平面圖記載車位寬2.5米、長5米。20號、21號車位緊鄰，位于兩根立柱之間，立柱之間總寬6.54米，有黃線劃分為大小兩個車位。面向車位方向，左側為20號車位，右側為21號車位，車位分界線明顯偏向左側立柱。陳某某以林某以及正元公司擅自占用其車位，將分界線劃至其車位內(nèi)，妨礙了其對車位的正常使用為由，向法院提起訴訟，請求：二被告立即排除妨礙，將位于地下一層第20號車位與第21號車位的分界線恢復至兩柱之間的中間線。法院經(jīng)審理認為：根據(jù)正元公司的自認及林某、陳某某所出示的所有權證書，以及法院現(xiàn)場勘驗結論，應認定在20號車位與21號車位之間存在約10平方米的共有部分，依法屬全體業(yè)主共有?；谡九c林某所簽訂的車位買賣合同，正元公司系將該共有部分出售給林某，該行為依法屬于應由業(yè)主共同決定的事項，現(xiàn)無證據(jù)證明該行為得到業(yè)主的表決通過，故該公共部分不因正元公司的出售而認定林某對此共有部分獨享占有使用權。林某與陳某某作為業(yè)主，均享有共有之權利，即雙方均可依法合理使用。因該共有部分位于林某所有的21號車位與陳某某所有的20號車位之間，非其他車輛必經(jīng)之通道，且無法達到林某與陳某某所有的車位面積標準，其他業(yè)主均難以長期持續(xù)使用該共有部分，僅林某與陳某某方可頻密使用該共有部分，故雙方對該共有部分享有平等合法使用之權利。將林某與陳某某各自所有的21號和20車位之分界線移至兩立柱之中間線位置并無不當，該分界線并非確定林某與陳某某專有物權之依據(jù)，而是保障雙方合理、規(guī)范、平等行使共有物權之標準。至于林某與正元公司關于陳某某不具有訴訟主體資格的主張，因該共有部分與陳某某相連，影響陳某某對共有部分的合理使用，其當屬權利人可依法提起訴訟。因正元公司的出售行為和林某的占有行為均構成對陳某某共有權利之侵犯，故判決正元公司與林某共同承擔排除妨礙之責任。

建筑物區(qū)分所有權人之間的關系極為密切，在形成建筑物區(qū)分所有關系時并不相識，在形成建筑物區(qū)分所有關系后，僅僅根據(jù)法律關于單獨所有權、共有、相鄰關系的規(guī)定，雖可有效地解決所有權的歸屬問題，但不能很好地解決各區(qū)分所有權人有效管理其財產(chǎn)，尤其是共有財產(chǎn)的管理問題。最好的辦法是在建筑物區(qū)分所有的情況下，由各區(qū)分所有人成立一個自治性的管理團體組織。通過這個組織召開全體區(qū)分所有人會議，訂立規(guī)約，設置常設性的管理委員會，管理日常事務，并解決因使用專有部分、共有部分而產(chǎn)生的糾紛。

業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設施的管理機構。每一個特定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益的自治組織。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，且只能設立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

由于業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，其成立應由業(yè)主自行籌備，自主組建。但是一個建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主從不同的地方入住，互不相識，而入住的時間又有先有后，有的甚至相差幾年。因此，成立業(yè)主大會對于業(yè)主來說有一定的難度。而業(yè)主大會的成立關系著業(yè)主如何行使自己的權利，維護自身的合法權益，關系到廣大業(yè)主的切身利益，關系到建筑區(qū)劃內(nèi)的安定團結，甚至關系到社會的穩(wěn)定，對此，法律規(guī)定地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，給予指導和協(xié)助。

對區(qū)分所有建筑物管理包括對建筑物的保存、維護、改良、利用等，也包括對業(yè)主共同生活秩序的維持。不論是對建筑物本身的管理，還是對業(yè)主生活秩序的維護，都涉及全體業(yè)主的利益，應當依法組建自治組織進行管理，單個業(yè)主作為該自治組織的成員，通過參加會議、行使表決權的方式參與自治組織對建筑物的管理。這種基于共同關系所產(chǎn)生的，作為共同利益團體的成員所享有的權利，被稱為成員權。業(yè)主的成員權是專有權、共有權之外，建筑物區(qū)分所有權的另一項基本構成要素。它表現(xiàn)了業(yè)主在共同關系事務上，如何表達意志，以及所表達的意志被團體意志吸收后如何得到執(zhí)行的問題。

《民法典》第278條列舉了業(yè)主有權共同決定事項的范圍，同時也是業(yè)主有參與表決的事項。業(yè)主共同決定的事項涉及業(yè)主的共同利益，需要業(yè)主共同決定。法律規(guī)定的業(yè)主共同決定的事項包括以下幾個方面：（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（5）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（6）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；（7）改建、重建建筑物及其附屬設施；（8）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；（9）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比2／3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2／3以上的業(yè)主參與表決。決定籌集建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動，應當經(jīng)參與表決專有部分面積3／4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3／4以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會是由建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主參加，依法成立的自治組織，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設施的管理機構。業(yè)主大會依據(jù)法定程序作出的決定，通常反映了建筑區(qū)劃內(nèi)絕大多數(shù)業(yè)主的意志與心聲。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會從熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主中選舉產(chǎn)生出來的，作為業(yè)主的代表履行對建筑物及其附屬設施的具體管理職責，為全體業(yè)主服務的組織。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，具體實施業(yè)主大會作出的決定。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作為自我管理的權力機關和執(zhí)行機關，其作出的決定對業(yè)主應當具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會主要對小區(qū)內(nèi)公共部分如何利用、管理，業(yè)主的合法權益如何維護等事項作出決定。無論業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出哪一項決定，對業(yè)主都具有約束力。

對業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，必須是依法設立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的，必須是業(yè)主大會、業(yè)主委員會依據(jù)法定程序作出的，必須是符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定。上述三點必須同時具備，否則業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定對業(yè)主沒有約束力。現(xiàn)實中，可能有的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約，或者不依據(jù)法定程序作出某些決定，侵害業(yè)主的合法權益。針對這一情形，《民法典》第280條第2款規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”這一規(guī)定賦予了業(yè)主請求人民法院撤銷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的不當決定的權利。

實踐中，對建筑物及其附屬設施進行管理主要有兩種形式：一是業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理；二是業(yè)主自行管理。故本條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。

業(yè)主對建筑物及其附屬設施自行管理，主要發(fā)生在只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少的建筑區(qū)劃。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、科技的進步，建筑領域不斷出現(xiàn)新技術、新產(chǎn)品，建筑物及其附屬設施的科技含量也越來越高，管理的難度加大，業(yè)主自行管理較為困難，還是提倡選擇專業(yè)化、市場化、社會化的物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬設施進行管理為好。通常情況下，一棟樓或者一個住宅小區(qū)建好后，就要對建筑物及其附屬設施進行管理，但業(yè)主們是陸續(xù)遷入居住的，此時業(yè)主大會尚未成立，不能及時委托物業(yè)管理企業(yè)。在這種情況下，只能由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對建筑物及其附屬設施進行管理。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。物業(yè)管理合同，應當報房地產(chǎn)行政主管部門備案。建設單位與業(yè)主簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。建設單位在銷售住宅或者經(jīng)營性用房時，應當向業(yè)主明示前期物業(yè)服務合同。業(yè)主應當履行與建設單位簽訂的前期物業(yè)服務合同，服從物業(yè)公司的管理。業(yè)主大會成立后，可以對建設單位選聘的物業(yè)管理公司予以更換。

《民法典》第284條第2款規(guī)定：對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。

根據(jù)《民法典》第284條的規(guī)定，業(yè)主可以選擇物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人對建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施進行管理。業(yè)主選好物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人后，應當簽訂物業(yè)管理合同，將自己對建筑物及其附屬設施的管理權利委托給選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。因此，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人之間是一種合同關系。物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當按照合同的約定向業(yè)主提供相應的服務。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

物業(yè)管理是否符合合同約定，涉及建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施能否正常有效地運轉(zhuǎn)，建筑區(qū)劃內(nèi)的治安、環(huán)保、衛(wèi)生、消防等許多方面，涉及每個業(yè)主的切身利益，關系著社會的和諧與安定，因此，在履行物業(yè)服務合同的過程中，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的監(jiān)督可以采取不同形式，如對物業(yè)服務企業(yè)履行合同的情況提出批評、建議，查詢物業(yè)服務企業(yè)在履行合同中形成的有關物業(yè)管理的各種檔案材料，查詢物業(yè)服務企業(yè)的收費情況等。業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督有利于其更好地向業(yè)主提供服務，履行好合同規(guī)定的義務。

建筑物作為一個整體物是由彼此相對獨立又相互毗連的各部分有機構成的，各部分歸屬于不同的業(yè)主所有，各位業(yè)主在行使專有部分的權利時，不可避免地會相互之間發(fā)生沖突。這種沖突的結果反過來又會危及業(yè)主對其專有部分的權利。例如，部分業(yè)主拒付物業(yè)管理費，導致物業(yè)服務企業(yè)無法按照約定對小區(qū)環(huán)境進行維護和修繕，從而損及其他業(yè)主的利益；個別業(yè)主對其專有部分進行不當裝修、改造，破壞了建筑物的結構、承重部分，從而危及整個建筑物的安全，等等。因此，需要對業(yè)主權利的行使進行限制，各業(yè)主行使其專有權部分權利或者利用建筑物公共部分時，不得妨礙其他區(qū)分所有權人對他們專有部分的使用，更不得違反全體區(qū)分所有權人的共同利益。

《民法典》第286條第１款規(guī)定了業(yè)主的相關義務及責任。遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約是居住于建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主應當履行的最基本的義務，業(yè)主的行為也應當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。另外，對于物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當依法予以配合。

有些小區(qū)內(nèi)的個別業(yè)主，不遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約的規(guī)定，任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費，損害了部分業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權益。對此，《民法典》第286條第2～3款規(guī)定，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益行為的處理辦法有以下幾種：一是業(yè)主大會、業(yè)主委員會依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要求其停止侵害、消除危險、排除妨礙，賠償損失；二是業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

雖然在建筑物區(qū)分所有法律規(guī)范中，為了維護全體業(yè)主的公共利益，強調(diào)對業(yè)主個人權利的限制，但是與此同時業(yè)主的合法權益受法律保護，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人、其他業(yè)主均不得侵害業(yè)主的合法權益。業(yè)主的權利受到限制與合法權益受法律保護，二者并不沖突。業(yè)主的合法權益，包括業(yè)主對專有部分的所有權，以及對共有部分的共有權和共同管理的權利，業(yè)主依法享有的權利受法律保護，如果遭到侵害，業(yè)主可以要求侵害人承擔民事責任。

陳某揚系某小區(qū)1號樓1單元26樓2602號業(yè)主，許某丘系同一單元27樓2701號業(yè)主。陳某揚的2602號房系頂樓，上為樓頂天臺。許某丘的2701號房外有一走廊與該天臺相通。許某丘與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中約定，房外走廊相通的樓頂天臺屬于“單元專用平臺”，并注明許某丘對該天臺有使用權，許某丘有責任維護、保養(yǎng)天臺。許某丘收樓后，將走廊及平臺封閉并安裝防盜門，獨自占有、使用。許某丘在天臺上搭建簡易房屋一間，天臺中央位置設有一水泥構架，周圍種植花草、樹木，在陳某揚臥室上方建魚池一個，內(nèi)設假山，并安裝有水泵、供氧機。許某丘每日使用水泵及魚池內(nèi)假山跌宕流水聲產(chǎn)生聲音；樹木花草招引飛蟲螞蟻，刮風下雨時天臺上的枯枝敗葉偶有隨風飄入陳某揚家中。陳某揚不堪其擾，訴至法院，主張樓頂平臺屬于業(yè)主共有，許某丘無權占為己有，并且許某丘已持續(xù)堵塞公共通道嚴重侵害了包括陳某揚在內(nèi)的其他業(yè)主的合法權益，請求法院判令許某丘立即停止侵權，包括停止持續(xù)封閉、獨自霸占業(yè)主共有的樓頂天臺及公共通道，停止在該露臺種養(yǎng)樹木和竹子及拆除水泥假山；許某丘將業(yè)主共有的樓頂天臺恢復原狀。法院經(jīng)審理認為，2701號房產(chǎn)權證面積內(nèi)不包含訴爭天臺，且天臺屬于建筑物的基本構造部分，不具備專有部分的構成要件，因此，訴爭天臺應屬于建筑物的共用部分。雖然許某丘與開發(fā)商簽訂的合同中約定訴爭天臺為2701號房屋的專用平臺，但該約定不能對抗依照法律規(guī)定其他業(yè)主在訴爭天臺所享有的合法權益?，F(xiàn)許某丘對訴爭天臺獨占使用及占有部分公用走廊面積，明顯侵犯了包括陳某揚在內(nèi)的其他業(yè)主的共有權，損害了他人的合法權益，故判令許某丘停止占有訴爭天臺及走廊并對相關部分恢復原狀，以達到消除妨礙其他業(yè)主正常使用的效果。

本案涉及業(yè)主能否獨占天臺、走廊等公共部分。法院的裁判意見為，天臺、走廊設計的主要功能是作為整幢樓宇的消防使用，這種特殊功能決定了它是整幢樓宇的全體業(yè)主共同共有、共同使用，業(yè)主私自將天臺設置為“私家花園”，從而獨占使用及占有部分共用走廊的行為侵害了其他業(yè)主的共有權，其他業(yè)主可要求該業(yè)主將建筑物共用部分恢復原狀。近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們對居住要求的提高，房地產(chǎn)交易日益頻繁。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商出售房屋時，有時會出現(xiàn)諸如“贈送露臺、花園”等銷售承諾，購買者往往只關注專有部分的權益，對共有部分或缺乏約定，或者忽略其存在，對所謂的贈送部分是否列入房屋產(chǎn)權面積缺乏足夠的注意。因此，造成了共有部分和專有部分界線模糊，被開發(fā)商任意處置，造成大量糾紛。本案中，爭議的焦點問題事實上就是物權中的建筑物區(qū)分所有權。許某丘作為該小區(qū)的業(yè)主之一有權對上述天臺和走廊進行合理使用，但應是一般情況的正常使用，不能因自身的使用而排除、妨礙其他業(yè)主的正常使用，其對天臺進行封閉，設置為“私家花園”，從而獨占使用及占有部分共用走廊的行為，明顯侵犯了包括陳某揚在內(nèi)的其他業(yè)主的共有權，損害了他人的合法權益。為了恢復天臺和走廊具備的公共消防等功能，法院判令許某丘停止占有訴爭天臺及走廊并對相關部分恢復原狀的處理結果是正確的。（類似生活實例，可參見案例：馬某新訴洪某勝、李某業(yè)主共有權糾紛案，詳見廣東省佛山市中級人民法院（2009）佛中法民五終字第430號民事判決書。）