房地產(chǎn)開發(fā)成本核算技巧與節(jié)稅關(guān)鍵點操作實務專題班
☆2014年7月25–27日
☆杭州·天馬大酒店
☆主 講：李 民
【主講內(nèi)容】
第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)成本會計核算與稅收政策協(xié)調(diào)
一、房地產(chǎn)項目成本核算三大原則
1．成本劃分三項原則
2．成本歸集原則（制造成本法與完全成本法對比分析）
3．成本扣除原則：計稅成本中的無票成本與預提成本
二、房地產(chǎn)土地的取得及成本分析
1．以招、拍、掛方式取得土地成本的確定
2．以分立方式取得土地成本的確定
3．以購買股權(quán)方式取得土地成本的確定
4．以合并方式取得土地成本的確定
5．以拆遷安置方式取得土地成本的確定
6．以劃撥方式取得土地成本的確定
7．以接受投資方式取得土地成本的確定
8．以置換方式取得土地成本的確定
9．以合作建房方式取得土地成本的確定
10．以路換地方式取得土地成本的確定
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段的成本核算
1．四種成本分配方法的運用
⑴ 占地面積法
⑵ 建筑面積法
⑶ 直接成本法
⑷ 預算造價法
2．基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套成本在項目分期開發(fā)建設(shè)中的預提與分攤方法
3．商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅的成本分拆技巧
⑴ 成本核算與總體規(guī)劃相結(jié)合：合理安排成本結(jié)構(gòu)，細膩實施成本核算
⑵ 兼顧匯算清繳與土地增值稅清算的雙重成本分拆技巧
⑶ 地下室及車庫成本的分拆技巧
⑷ 商業(yè)地產(chǎn)、普通住宅、地下室、車庫成本分拆典型案例
4．房地產(chǎn)項目成本核算與分拆的賬務指引
⑴ 房地產(chǎn)項目成本分拆會計處理技巧
① 前期工程費的稅務處理
② 建筑成本的稅務處理，甲供材有什么稅務風險？稅務機關(guān)是怎樣檢查虛開建筑
發(fā)票的
③ 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的稅務處理
④ 公共配套設(shè)施費的稅務處理
⑤ 開發(fā)間接費用的稅務處理
⑵ 房地產(chǎn)項目成本核算賬務指引
四、房地產(chǎn)企業(yè)期間費用的處理原則與操作技巧
1．期間配比原則的運用技巧
2．費用限額扣除的操作技巧
⑴ 浮動利率在什么情況下才可以稅前扣除
⑵ 集團公司統(tǒng)一貸款，所屬企業(yè)申請使用屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的借款嗎
⑶關(guān)聯(lián)企業(yè)之間不需要歸還利息的借款需要納稅調(diào)整嗎
⑷ 向銀行借款時作為利息外費用的顧問費是否能夠稅前列支？土地增值可以加計
扣除嗎
⑸ 個人股東以資產(chǎn)抵押形式由個人向銀行貸款，所貸款項交由企業(yè)使用，應支付的利息由企業(yè)全額付給銀行，企業(yè)這樣的利息可以稅前扣除嗎
3．費用轉(zhuǎn)化處理技巧：期間費用與開發(fā)間接費的轉(zhuǎn)化技巧
第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)項目成本核算控制策略與扣除操作實務
一、房地產(chǎn)業(yè)成本項目構(gòu)成及成本規(guī)劃
1．房地產(chǎn)業(yè)成本項目構(gòu)成
2．如何合理確定成本對象
3．土地閑置成本的處理技巧
4．房地產(chǎn)成本費用計劃與控制
二、房地產(chǎn)成本核算操作實務
1．開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本的差異
2．土地開發(fā)成本的核算程序
3．配套設(shè)施開發(fā)成本的會計處理技巧
4．預提費用的會計處理技巧
5．開發(fā)間接費用的會計處理技巧
6．成本對象報廢或毀損的處理
三、房地產(chǎn)成本規(guī)劃及稅前扣除的節(jié)稅要點
1．成本扣除的政策與基本要求
2．成本扣除的策略與操作實務
3．設(shè)備選擇甲購還是乙購
4．材料選擇甲供還是乙供
5．項目成本核算方法與節(jié)稅技巧
第三部分：專家現(xiàn)場預留時間與學員互動交流，解答學員疑難問題。
【培訓收益】
1．通過學習，使學員掌握房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的分類方法、成本核算方法、共同成本與間接成本的分配技巧，正確核算開發(fā)產(chǎn)品成本。
2．通過學習，使學員掌握收入確認的原則、方法，開發(fā)項目完工的標準，預售賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入的時限，正確計算應納稅所得額和應納所得稅額。
3．了解房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查的重點及其應對策略。
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